【導(dǎo)讀】合肥市政務(wù)區(qū)座落于老城區(qū)中心西南約6公里處，規(guī)劃面積平方公里，開發(fā)區(qū)、312國道。地區(qū)重要交通樞紐。施完善、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化大城市。目前老城區(qū)格局擁擠無法進行大規(guī)模的改造。建設(shè)政務(wù)文化新區(qū)是合肥市貫徹經(jīng)營城市理。念，拓展城市發(fā)展空間，優(yōu)化城市分區(qū)功能，實施城市化戰(zhàn)略的重要舉措。宅、旅游觀光等為一體的高品位的現(xiàn)代化新城區(qū)。整體情況將會有翻天覆地的變化。獎方案進行比對、整合和最終選型。諸種文化藝術(shù)品種，建成后中心將成為合肥文化藝術(shù)的舞臺和生長土壤。心等相關(guān)設(shè)施組成，可以承辦全國性運動會和單項國際比賽。隨著合肥經(jīng)濟的快速發(fā)展，外省市許多。屆時不但大量公務(wù)及商務(wù)活動將會在。此展開，且各地相關(guān)行政部門及企事業(yè)單位均有在新區(qū)設(shè)立窗口的需要。國際商務(wù)中心項目因其地理位置的優(yōu)越性和功能齊全，將在合肥市的寫字樓。在概念性規(guī)劃基礎(chǔ)上，組織4家規(guī)劃設(shè)計單位編制。規(guī)委會審核批準(zhǔn)。

　　

【正文】 個號。 ⑥ 賣點分析 1）價格優(yōu)勢，價格比周邊樓都盤要低，如與國際花都比，均價低了約 20%。 2）地處政務(wù)區(qū)，未來升值空間大。 3）政務(wù)區(qū)的奧體中心，也使項目具有奧體概念。但項目實 際離奧體中心較遠。 4）靠近商業(yè)街和綠地項目，未來生活配套齊全。 5）靠近政務(wù)區(qū)主題公園，景色好，空氣好。 ⑦ 劣勢及不足 1）所有房屋全部臨街，噪音污染嚴(yán)重。 2）每幢房屋分開管理，沒有一個完整小區(qū)的概念。 3）項目北面即為安居房，人員素質(zhì)較差。 4）小區(qū)內(nèi)無會所，幼兒園等生活配套需要靠周邊的配套才能滿足。 5）小區(qū)內(nèi)無車位，車輛只能停放在安居房內(nèi)。 和本項目其主要有以下幾點劣勢： ? 無規(guī)劃設(shè)計，整個小區(qū)毫無特點，而西湖花苑請的是名家香港何顯毅傾力之做，大小圍合的設(shè)計充分體現(xiàn)了人性化的設(shè)計 ? 無景觀設(shè)計，小區(qū) 沒有自己的景觀，而西湖花苑里有大面積的水景和綠化，這是他無法比擬的； ? 沒有停車位，業(yè)主沒有辦法把車停在小區(qū)里，而西湖花苑的車位配比高達 1：。 ? 項目緊挨著安居房，人員素質(zhì)較差，而西湖花苑里的業(yè)主都是素質(zhì)較高的人群， ? 沒有會所為業(yè)主服務(wù)，業(yè)主只能通過周邊的配套來滿足生活需求，而西湖花苑設(shè)計中的三重洗禮會所是綠怡的業(yè)主怎么也享受不到的； 4．繁華世家 ① 地理位置 地處合安路與繁華大道的交匯處 ② 開發(fā)商 合肥繁華投資發(fā)展有限公司 ③ 銷售代理 深圳市尊地地產(chǎn)咨詢有限公司 ④ 產(chǎn)品類型 此樓盤總用地面積 12 萬㎡，總建面積為 16 萬平方米，總戶數(shù)為 970 戶，開發(fā)的產(chǎn)品比較全，有多層、小高層、別墅。以 6+ 11+1 的為主，屋頂多層采用的是坡頂帶露臺的類型，小高層采用的是平頂。主力戶型一期為 140150 平方米、戶型為南北兩段式。 150 平米以上戶型做了入戶花園（即在入戶門前有一形似陽臺的功能區(qū)），記半面積銷售。二期為 110130 平方米。主力房型為三室兩廳兩衛(wèi)，層高 3 米，外墻采用面磚，窗戶采用的是彩鋁，小高層采用的是雙層中空玻璃。供水小高層為變頻加壓供水，多層為直供水，供電量為 8KW，陽臺形式為半封部分全封出售 ，小區(qū)車位為 490 個，整個小區(qū)采用電子巡更系統(tǒng)單元采用可視對講，綜合看來，產(chǎn)品處于中等偏上水平。 ⑤ 推廣方式 廣告投放主要分布在報廣（主要是合肥晚報）、戶外廣告牌及車身廣告。售樓處設(shè)在小區(qū)沿街的商鋪內(nèi)，裝修較考究。一期 開盤，二個半月就全部賣完，當(dāng)時的價格是 2300 起售，二期 640 戶，均價約 2500 元左右，二期先采用的是福利式銷售， 5000 元就可以買一個號，認購時憑號碼順序選房并可享受 折優(yōu)惠。項目一期制作了 160 平米戶型的樣板房，裝修較豪華，對銷售起到很大的幫助作用。 ⑥ 賣點分析 1）景觀好，緊靠明珠公園，風(fēng)景優(yōu)美空氣好。 2）地段好，地處經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)黃金地段，北面是經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，西邊是會展中心。 3）人文環(huán)境好，靠近正在興建的大學(xué)城。 4）價格便宜，開發(fā)商不賣高價。 5）靠近政務(wù)區(qū)，未來發(fā)展好，升值空間較大。 6）戶型好，一期設(shè)計時帶入戶花園，二期設(shè)計的戶型面積比較小。 7）配套全，小區(qū)內(nèi)有幼兒園、游泳池、網(wǎng)球場和會所等，周邊有普馬超市、明珠醫(yī)院、明珠國際大酒店（五星級）。 ⑦ 劣勢及不足 1）地處合肥的最南邊，距離市中心較遠，周邊的商業(yè)配套還不是很完善，購物還是比較麻 煩。 2）產(chǎn)品先進性不強，車位配比過低，約 1： 。 3）靠近 312 國道，過往車流量較大，外部環(huán)境比較嘈雜。 和本項目其主要有以下幾點劣勢： ? 在地理位置上和本項目比較差，不論是在離市中心還是離新的政治文化新區(qū)都比西湖花苑遠 ? 車位配比過低，只有 1： ，西湖花苑達到了 1： ? 所在區(qū)域的規(guī)劃沒有西湖花苑好，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)主要是以企業(yè)和大學(xué)城為主，而政務(wù)文化新區(qū)是集商務(wù)、文化、娛樂于一體的新區(qū)，各方面的配套都比經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)強。 ? 西湖花苑周邊有奧體中心，這是繁華沒有的。 ? 在道路上也沒有西湖花苑好，西湖花 苑周邊的都路都是 100 米左右的瀝青馬路，而其周邊的只有繁華大道還可以，合安路連著唯一一條通市區(qū)的金寨路，全是以大貨車為主，交通很亂，差。 丹青花園 ① 地理位置 合肥政務(wù)區(qū)合作化南路和東至路之間 ② 開發(fā)商 合肥市騰凱房地產(chǎn)有限公司 ③ 建筑設(shè)計 合肥新站綜合開發(fā)試驗區(qū)規(guī)劃建筑設(shè)計研究院 ④ 園林設(shè)計 清華大學(xué)景觀設(shè)計研究院深圳分院 ⑤ 營銷策劃顧問 深圳源泉地產(chǎn) ⑥ 整和推廣 深圳卓品廣告 ⑦ 產(chǎn)品類型 此項目總建面積 10 萬平方米，共 678 戶，開發(fā)產(chǎn)品全是小高層和高層，主力面積為 135 ㎡左右，主力戶型為三房兩廳兩衛(wèi)，屋頂形式為平頂，頂層全部是復(fù)式，沒有做露臺；外墻采用面磚，窗戶采用的是彩鋁，供水為變頻加壓供水，陽臺形式為半封，車位全地下車庫，車位配比為 1： ，產(chǎn)品處于中等水平。 ⑧ 推廣方式及目前銷售情況 該項目 20xx 年 6 月放號， 20xx 年 7 月 25 號選房，一期推出 238 套并分成兩次推，第一次推出 103 套，其中標(biāo)準(zhǔn)層 94 套、復(fù)式 9 套。目前已經(jīng)定了80 套，具體套數(shù)為： 150 ㎡左右 共 36 套 剩余 13 套 銷售 23 套 135 ㎡左右 共 58 套 剩余 2 套 銷售 56 套 150 ㎡的頂樓復(fù)式 共 4 套 剩余 4 套 銷售 0 套 135 ㎡的頂樓復(fù)式 共 5 套 剩余 4 套 銷售 1 套 總套數(shù) 103 套，已銷售約 80 套， 另小區(qū)共有 150 ㎡左右的標(biāo)準(zhǔn)層共 80 套左右，全部沿街，其余除了復(fù)式全是 135 ㎡左右的戶型 放號采用兩萬抵三萬的形式，第一批推出的價格為 2380 元 /㎡起售，最高價為 2860 元 /㎡，均價為 2600 元 /㎡，層差為 5080 元 /㎡，一期的第二批 放號具體時間未定，大概時間為 20xx 年 8 月中，但是價格要漲 100 元 /㎡，估計均價為 2700元 /㎡。 和本項目其主要有以下幾點劣勢： ? 產(chǎn)品比較單調(diào)，全是小高層，而西湖花苑多層、小高層都有，產(chǎn)品比較齊全，客戶可以有很多的選擇； ? 沒有宋都西湖花苑更接近奧體中心，西湖花苑可以看到全景，而 丹青花園根本就看不到奧體的景觀； ? 車位配比也沒有我們高，他只作到 1： ,我們的車位配比為 1： 。 ? 規(guī)劃設(shè)計無特點，整個小區(qū)景觀毫無特色，而西湖花苑請的是名家香港何顯毅傾力之做，大小圍合的設(shè)計充分體現(xiàn)了人性化的設(shè)計 ? 景觀設(shè)計 無特點，小區(qū)沒有自己的景觀，而西湖花苑里有大面積的水景和綠化，這是他無法比擬的； ? 規(guī)模較小，總建只有十萬方，而西湖花苑的總建達到 30 萬方，在小區(qū)自身的配套上沒有西湖花苑全； 金色池塘 （高新區(qū)競爭樓盤） ① 地理位置 地處蜀山區(qū)樊洼路與蜀鑫路交匯處，距離合肥植物園較近 ② 開發(fā)商 安徽合肥英泰地產(chǎn) ③ 銷售代理 開發(fā)公司自銷 ④ 產(chǎn)品類型 此樓盤總建面積 35 萬平米，分期開發(fā)。產(chǎn)品為多層與花園洋房，其中花園洋房為模仿萬科退層戶型。一期花園洋房基本為照抄萬科戶型，二期在戶型上做了一些更改，但一、二期花園洋 房均為兩層復(fù)式戶型。三期規(guī)劃尚未確定。多層屋頂采用的是平頂帶平臺或閣樓的類型，主力戶型為 80、 100、 120 平方米，房型為二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)與三室兩廳兩衛(wèi)。戶型多為南北兩端式，開間較大， 126 ㎡的戶型即有三個開間朝南。外墻采用涂料，底層部分架空，窗戶采用的是彩鋁，玻璃大部分采用的是雙層中空玻璃，供水為直供水，供電量為 40A，可提供暖氣與熱水，陽臺形式為北陽臺封閉，南陽臺半封閉，小區(qū)車位配比為多層 3： 1，花園洋房 3： 2，二期花園洋房一躍二戶型帶自家車庫，且為贈送。整個小區(qū)采用入門 IC 卡，電子門禁，單元 采用可視對講，物管費用多層 元，小高層 1 元，綜合看來產(chǎn)品在當(dāng)?shù)靥幱谳^高水平。 ⑤ 推廣方式 廣告投放主要分布在報廣和戶外廣告牌。在市中心繁華地段設(shè)有醒目廣告牌。目前售樓處為樓盤會所，面積較大，裝修豪華。銷售人員著裝統(tǒng)一，服務(wù)態(tài)度好，比較認真，業(yè)務(wù)素質(zhì)較好。一期開盤時間為 20xx 年 7 月，推出 20 余幢，500 多套多層住宅， 3 幢，計 36 套花園洋房。多層分為帶供暖與不供暖兩種，均 價分別為 2400 與 2600 元，花園洋房均價 3500 元，最貴景觀戶型達 4800 元?，F(xiàn)一期已全部賣完。二期現(xiàn)拿出 2 幢多層（均價 2750） ， 5 幢花園洋房（均價 4000元，最高達到了 5800 元）現(xiàn)多層售基本售完。二期開盤之前曾采取放號申購形式，二期第一組團 150 套房源有 190 位客戶拿號，整個銷售形式十分良好。 ⑥ 賣點分析 1）地處蜀山區(qū)，周邊環(huán)境較好，未來發(fā)展及升值空間大。 2）花園洋房房型先進，在合肥乃至安徽都為稀缺產(chǎn)品。 3）小區(qū)景觀好，大面積水景設(shè)計在當(dāng)?shù)剌^為突出。 4）境外景觀設(shè)計公司（瑞典西林） 5）內(nèi)部商業(yè)氣氛較好，有商業(yè)內(nèi)街，咖啡館 6）有樣板房，樣板區(qū)，樣板景觀帶。在合肥較為少見。 7）物管公司為深圳金地公司，銷售階段已前期 介入，物業(yè)形象很好，著裝、服務(wù)都與萬科物業(yè)相仿。 ⑦ 劣勢及不足 1）周邊配套較差。 2）雖然水體面積很大，但水質(zhì)渾濁。 3）花園洋房全部為大面積戶型，總價太高。 和本項目其主要有以下幾點劣勢： ? 區(qū)位上沒有西湖花苑好，西湖花苑在政務(wù)文化新區(qū)，未來規(guī)劃發(fā)展空間很大， ? 該項目周邊環(huán)境較差，工廠較多，空氣質(zhì)量也較差，而西湖花苑的空氣和周邊環(huán)境就比他好很多，周邊不是工廠，而是很多綠化，主題公園等，商業(yè)配套也比金色池塘強很多； ? 小區(qū)內(nèi)大面積戶型較多，導(dǎo)致總價較高，在這點上沒有西湖花苑設(shè)計的合理，在總價上控制的比較好， 主力面積的總價控制在 40 萬左右。 ? 西湖花苑周邊有奧體中心，這是金色池塘沒有的。 ? 車位配比也沒有我們高，他只作到 1： 3,我們的車位配比為 1： 綠城桂花園二期 （高新區(qū)競爭樓盤） ① 地理位置 地處高新技術(shù)開發(fā)區(qū)揚振寧大道 ② 開發(fā)商 安徽綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ③ 銷售代理 由開發(fā)商自銷 ④ 產(chǎn)品類型 此樓盤總建 41 萬平方米，一期總戶數(shù)為 500 多戶。開發(fā)的產(chǎn)品多層與點式多層及小高層，多層一般以五層的為主，小高層為 11 層，屋頂采用的是坡頂類型，主力戶型基本為大戶型設(shè)計，平均面積 150 ㎡以上，為三 室兩廳兩衛(wèi)，雙臥朝南，戶型方正，通風(fēng)較好，明衛(wèi)，明廚。外墻采用大理三石貼面與涂料，窗戶采用的是彩鋁，玻璃大部分采用的是雙層中空玻璃，供水為直供與變頻加壓供水，供電量為 40A，陽臺形式為北陽臺封閉，南陽臺不給封閉，小區(qū)車位配比為 3： 2，整個小區(qū)采用紅外二十四小時監(jiān)控、電子巡更和單元采用可視對講，物管費用為多層 元，小高層 元，產(chǎn)品處于較高水平。 ⑤ 推廣方式 廣告投放主要分布在報廣和戶外廣告牌。目前售樓處所在位置為樓盤內(nèi)部的會所當(dāng)中，面積較大。銷售隊伍形象不錯，服務(wù)著裝統(tǒng)一，但業(yè)務(wù)素質(zhì)一般，服務(wù)態(tài) 度也一般。開盤時間為 20xx 年 3 月與 5 月中旬二次開盤，售價為 3600 元起，點式多層價格到 4000 以上，目前銷售形勢較好，一期僅余 4 套躍層。 ⑥ 賣點分析 1）地處高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，距離大蜀山較近，周邊環(huán)境較好，未來發(fā)展及升值空間大。 2）整個園區(qū)景觀已經(jīng)初步形成，會所設(shè)計較完善。 3）有現(xiàn)房可以提供比較直觀的產(chǎn)品形象。 4）內(nèi)部景觀設(shè)計公司為美國 YPA 北半球設(shè)計顧問有限公司。 5）物管公司為綠城物業(yè)管理公司，形象較好，著裝統(tǒng)一，接待有禮，在銷售階段已前期介入。 6）產(chǎn)品質(zhì)量較好，選材較精 ⑦ 劣勢及不足 1） 樓盤賣點在銷售中提煉不精，解說不詳細。 2）銷售隊伍形象不好，銷售人員服務(wù)不熱情。 3）目前該項目交通不便利，周邊配套尚不完善。 4）價格偏高，且戶型單位面積較大，購房總價高。 和本項目其主要有以下幾點劣勢： ? 價格偏高，且戶型單位面積較大，購房總價高，在這點上沒有西湖花苑設(shè)計的合理，在總價上控制的比較好，主力面積的總價控制在 40 萬左右。 ? 區(qū)位上沒有西湖花苑好，西湖花苑在政務(wù)文化新區(qū)，未來規(guī)劃發(fā)展空間很大， ? 西湖花苑周邊有奧體中心，這是綠城沒有的。 ? 車位配比也沒有我們高，他只作到 3： 2,我們的車位配比為 1： 聯(lián)邦花園 （包河區(qū)競爭樓盤） ① 地理位置 馬鞍山南路中段（合工大斜對面） , 馬鞍山南路集中了聯(lián)邦花園、東環(huán)廣場、萬振逍遙苑等多家交高檔次樓盤。 ② 開發(fā)商 新禧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ③ 銷售代理 福建君安國際置業(yè) ④ 產(chǎn)品類型 此樓盤共有 20 幢多層小高層住宅。 1 期 2 棟小高層，