【導(dǎo)讀】德州市位于山東省西北部，是魯西北、冀東南地區(qū)的區(qū)域中心城市。德州建成區(qū)面積近50平方公里，人口近50萬人。德州歷史悠久，屬龍山文化發(fā)祥地之一，距今已有4000多年的歷史，秦漢以來一直為歷代州府縣衙駐地。宜多種動(dòng)植物生長。德州物產(chǎn)資源豐富。已探明石油儲(chǔ)量2億噸，天然氣儲(chǔ)量15億。立方米，煤炭儲(chǔ)量。米，年可引黃河水25億立方米。材、食品等8大門類25個(gè)行業(yè)為主的工業(yè)體系。截止20xx年末，全市規(guī)。全市利稅過千萬元的企業(yè)達(dá)到84家，其中有。熱水器、小五金、剎車片、木糖醇等一批知名品牌暢銷國內(nèi)外。德州農(nóng)業(yè)發(fā)展情況，全市農(nóng)業(yè)人口425萬人。成為全市的一大支柱產(chǎn)業(yè)，被國家列為全國6大秸桿養(yǎng)牛示范區(qū)之一。已成為煤炭、木材、建材、糧食、蔬菜、目前，全市各類市場共772處，其中年交易額超。全市十大商品流通部門(集團(tuán))完成銷售收入171億元，較快，市場秩序不規(guī)范。年已達(dá)到，預(yù)計(jì)20xx年將高達(dá)5億元。場資料顯示，德州市中心房價(jià)自去年至今，上漲了近300元/㎡。

　　

【正文】 加豐富； ◆ 建筑材料建議以彩色面磚、仿石材面磚及天然石材為主，部分建筑構(gòu)件建議購買成品構(gòu)件，抓住一種風(fēng)格，把味道做足。 (3)建筑細(xì)部建議 建筑設(shè)計(jì)充分考慮建筑尺度的把 握，尤其建筑構(gòu)件設(shè)計(jì)要恰到好處； ◇ 充分考慮空調(diào)位設(shè)計(jì)，盡量能與建筑相結(jié)合，預(yù)留空調(diào)接線口，并塞入可調(diào)整粗細(xì)的塑料卡，便于使用，避免有空調(diào)位不用，亂釘亂掛，破壞建筑外立面的現(xiàn)象。 ◇ 樓宇單元入口處，結(jié)合雨棚，盡量做得大氣，選擇高檔樓宇對(duì)講門，提升樓盤檔次； ◇ 樓梯間建議采用水磨石梯面，加防滑條，欄桿宜采用鐵藝或不銹鋼材質(zhì)，扶手宜采用木質(zhì)刷亞光漆，可使客戶在為進(jìn)戶前，就可感受到樓盤的品質(zhì)； 第三節(jié) 戶型面積配比建議 經(jīng)過對(duì)德城區(qū)主要競爭個(gè)案的詳細(xì)調(diào)查，結(jié)合目前德城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，考慮本項(xiàng)目目標(biāo)客戶 群以實(shí)用為主，建議項(xiàng)目整體以緊湊的實(shí)用型為主，具體配比如下： 戶型配比圖15%30%35%20%2 房1 廳1 衛(wèi)（8 0 －9 0 M 2 ） 2 房2 廳1 衛(wèi)（9 0 －1 0 0 M 2 ）3 房2 廳1 衛(wèi)（1 0 0 －1 2 0 M 2 ） 3 房2 廳2 衛(wèi)（1 1 0 －1 3 0 M 2 ） 第 4節(jié) 小區(qū)規(guī)劃布局及出入口建議 小區(qū)規(guī)劃布局在遵循總體規(guī)劃布局的基礎(chǔ)上，在 “錯(cuò)落有致 “中體現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部環(huán)藝景觀的優(yōu)勢。 3 建筑布局可不設(shè)大面積集中綠地，更多采取 “房前屋后 ”的綠化景觀。 4 小區(qū)中心區(qū)域可以設(shè)立社區(qū)活動(dòng)廣場，豐富居民的業(yè)余生活，給他們溝通和交流的場所。 5 規(guī)劃綠化布局的同時(shí)，考 慮地上停車位的選址，可以采用植草磚鋪設(shè)停車位， 加大了綠化面積同時(shí)，也滿足了停車的需要。 15 一期入口建議可與東部聯(lián)興嘉和居的東西通道貫通，同時(shí)照顧人車分流的需要，其他入口可以在南面規(guī)劃道路規(guī)劃完善后做小區(qū)出入口。 第 5節(jié) 小區(qū)的物業(yè)管理及智能配套建議 就本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體的置業(yè)傾向而言，影響其置業(yè)決策的不僅僅是小區(qū)環(huán)境和住宅空間，社區(qū)的品牌形象、生活品質(zhì)也是其所關(guān)注的。因此，建議社區(qū)服務(wù)應(yīng)與項(xiàng)目周邊設(shè)施互補(bǔ)，所提供的便利性和舒適性應(yīng)切合目標(biāo)客戶群體的生活方式和生活習(xí)慣。 依據(jù)小區(qū)的規(guī) 模，小區(qū)的公共配套應(yīng)有：會(huì)所、幼兒園、小學(xué)、健身器材、診所、郵局代辦處、銀行儲(chǔ)蓄所、超市等； 我們建議除了以上配套外，還應(yīng)配備的設(shè)施和服務(wù)有： ?? 配套設(shè)施建議： 服務(wù)設(shè)施：幼托中心、美容中心、健康理療中心、洗衣房、 24小時(shí)便利店 運(yùn)動(dòng)設(shè)施：建議引入溫泉水，做四季溫泉游泳池，多功能運(yùn)動(dòng)場、戶外兒童游戲場 會(huì)所設(shè)施：壁球館、桌球房、健身房、棋牌室、閱覽室、親子活動(dòng)中心、咖啡吧、中西餐廳、網(wǎng)吧、多媒體視聽室 中水處理系統(tǒng)：針對(duì)德州缺水現(xiàn)象，我司建議設(shè)計(jì) 2套排污管道，即生活排水和馬桶排水分開，可根據(jù)需要，將部分 生活排水回收，二次處理，用于小區(qū)綠化灌溉、洗車及做為水景補(bǔ)充水源。這也可做為社區(qū)的又一賣點(diǎn)。 供水系統(tǒng)：建議設(shè)計(jì) 3套供水管道，自來水、純凈水、溫泉水入戶，純凈水以經(jīng)營性質(zhì)，短時(shí)間內(nèi)即可收回管道成本，并贏得回報(bào)；溫泉是德州的一大資源，已被較多樓盤利用，據(jù)有關(guān)部門檢驗(yàn)，溫泉水中含多種微量元素，健康、保潔，可預(yù)防多種疾病。 供暖系統(tǒng)：本項(xiàng)目周邊有供暖主管道，我司建議供暖方式采用散熱片方式，集中供暖，分戶計(jì)量，且將排氣口預(yù)留室外。 燃?xì)庀到y(tǒng)：建議提供管道天然氣，且提供防煤氣泄漏系統(tǒng)，為居民使用安全提供保證。 ?? 社區(qū)服 ?? 務(wù)建議 建議聘請(qǐng)具有一定知名度的物業(yè)管理公司作為本項(xiàng)目的物業(yè)公司或物業(yè)顧問，具體內(nèi)容應(yīng)強(qiáng)調(diào)專供私人的 VIP服務(wù)。 可以考慮以下服務(wù)內(nèi)容： 家政服務(wù)中介、私人保健醫(yī)師、理財(cái)咨詢、健身指導(dǎo)、形象顧問、代訂服務(wù)（包括票務(wù)、用車、報(bào)刊等）、兒童興趣班等。 ?? 智能化建議： 每戶住家安裝智能化系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)家用電器遠(yuǎn)程控制。完善的安保系統(tǒng)不僅給予業(yè)主安詳生活的保障，同時(shí)還可以讓購房者對(duì)本社區(qū)有一更加良好的印象。具體安保措施如下： ◇周邊紅外微波雙重報(bào)警：選用美國原裝安防主機(jī)，對(duì)小區(qū)周界實(shí)行專業(yè)布防，一旦某處有 越入，對(duì)射探頭自動(dòng)感應(yīng)，觸發(fā)報(bào)警，主機(jī)顯示報(bào)警部位提示值班人員。 ◇重要位置大門、車庫、中庭重要位置閉路電視監(jiān)控。 ◇小區(qū)內(nèi)部通信系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)住戶之間，住戶與物業(yè)之間的通訊。 ◇每戶配有緊急按鈕與保安中心相連，并連網(wǎng) 110報(bào)警系統(tǒng) ◇每戶進(jìn)門、落地窗、住家窗戶配有門窗紅外線探測器并通過可視對(duì)講主機(jī)接入安防中心，非法闖入時(shí)與安防中心相連自動(dòng)報(bào)警。 ◇小區(qū)內(nèi)主要通道出入口及各大樓的主要部位設(shè)置電子巡更，記錄巡更路線及時(shí)間，保證安全。 ◇住家廚房防煤氣泄露系統(tǒng)，并通過對(duì)講主機(jī)接入安防中心。 ◇車庫設(shè)置消防栓、火災(zāi)報(bào) 警系統(tǒng)及公共部位自動(dòng)煙感、消防噴淋系統(tǒng)。 ◇建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)：采用網(wǎng)絡(luò)化智能控制技術(shù)，組成高效監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)智能系統(tǒng)，對(duì)小區(qū)內(nèi)大樓的水箱、水泵、電梯、供電設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控，保證各類設(shè)備處在最佳運(yùn)行狀態(tài)。 ◇遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)：采用電子脈沖水、電、煤表收集器，用戶即時(shí)通過智能化控制器的液晶顯示器查看三表讀書，并同時(shí)傳給物業(yè)中心遠(yuǎn)端服務(wù)器，自動(dòng)記費(fèi)結(jié)算，減少上門抄表的干擾。 ◇ IC卡一卡通系統(tǒng)：每戶均配有 IC智能卡，可用于小區(qū)內(nèi)會(huì)所消費(fèi)，物業(yè)管理等費(fèi)用的結(jié)算及車輛進(jìn)出的管理。 5 項(xiàng)目定價(jià)建議 第 1節(jié) 價(jià)格定位依據(jù) 我司本著在了解研究德州市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，通過對(duì)該項(xiàng)目所在社區(qū)的商品房發(fā)展趨勢，市場現(xiàn)狀的調(diào)查，周邊項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)及價(jià)格，對(duì)消費(fèi)心理，購買行為的影響程度，為本項(xiàng)目的價(jià)格定位以及營銷組合提供依據(jù)。 第 2節(jié) 價(jià)格定位的基本原則： 從消費(fèi)者的心理謀求定位，而不是以開發(fā)或銷售者的立場來確定； 針對(duì)特定目標(biāo)市場，而非整個(gè)市場； 充分考慮市場風(fēng)險(xiǎn)和市場潛力，以及發(fā)展商資金壓力； 結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn)，充分發(fā)揮區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢； 走自己的路，走別人尚未走或不能走的路，尋求差異化的產(chǎn)品，創(chuàng)造出 德州市的樣板品牌。 第 3節(jié) 價(jià)格具體定位（入市價(jià)格 /均價(jià) /項(xiàng)目單體定價(jià)） 入市價(jià)格的確定 依據(jù)類比原則，我們選取周邊相類似的住宅小區(qū)，制定比準(zhǔn)價(jià)格，作為本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)入市價(jià)參考。 比準(zhǔn)價(jià)格測定表 實(shí)例一 實(shí)例二 實(shí)例三 實(shí)例四 實(shí)例五 案名 陽光花園 金都花園 聯(lián)興嘉和居 天華錦繡園 嘉誠景園 實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)（元 /平方米） 2680 3200 1800 2200 1900 期房日期修正 2% 1% 0% 1% 1% 修正后單價(jià) 3168 1800 2178 1881 價(jià)格形成因素比較 區(qū)域因素 道路條 1% 2% 0% 1% 1% 件 交通設(shè)施接近條件 1% 1% 1% 0% 0% 生活配套設(shè)施條件 % % % % % 區(qū)域環(huán)境條件 % % % % % 區(qū)域傳統(tǒng)形象 % % % % % 產(chǎn)品因素 宗地條件 % % % % % 規(guī)劃布局 % % % % % 立面及天際線 % % % % % 房型設(shè)計(jì) % % % % % 綜合智能管理系統(tǒng)（安保、網(wǎng)絡(luò)、電視等） % % % % % 區(qū)內(nèi)服務(wù)設(shè)施 % % % % % 修正率 1% 2% 2% 1% 1% 試算價(jià)格 1881 權(quán)重（ %） 15% 16% 30% 15% 24% 平均試算價(jià)格 客戶認(rèn)知價(jià)值定位 客戶價(jià)值認(rèn)知表 影響顧客認(rèn)知價(jià)值的敏感因素 調(diào)整比例 市場比準(zhǔn)基礎(chǔ)價(jià)格 2302 小區(qū)規(guī)劃獨(dú)特價(jià)值效應(yīng) 1% 替代品知名效應(yīng) 1% 預(yù)期服務(wù)水準(zhǔn) 3% 開發(fā)商品牌信譽(yù)因素 1% 市場形象等營銷影響因素 2% 環(huán)境交通設(shè)施條件 2% 調(diào)整后比例 8% 調(diào)整結(jié)果 2486 以市場比較法預(yù)測，本項(xiàng)目的銷售均價(jià)應(yīng)在 2490元 /㎡左右！ 第 4節(jié) 價(jià) 格變動(dòng)原則 項(xiàng)目總體成交均價(jià)預(yù)計(jì)在 2490元 /平方米左右，具體實(shí)施需依據(jù)房型、朝向等因素進(jìn)行一房一價(jià)制訂，充分利用位置和高度上的優(yōu)勢將小區(qū)房源的價(jià)差拉大，可有效的實(shí)現(xiàn)房源的銷售平衡。具體如下： 1 朝向加價(jià)原則 由于小區(qū)房源基本為多層結(jié)構(gòu)，中間夾雜小高層，各棟樓之間朝向、臨路條件各不盡相同，北部臨近道路布置的房型，實(shí)際朝向不理想，居住品質(zhì)受到一定的影響，需進(jìn)行一定調(diào)整。 2 面積加價(jià)原則 由于小區(qū)房源以二房二廳和三房二廳為主，由于房型眾多且互相存在優(yōu)缺點(diǎn)，所以在價(jià)差上要適當(dāng)控制，以三房二廳面積在 120平方米 的房源為基準(zhǔn)，對(duì)面積在 110平方米左右的房源進(jìn)行適當(dāng)加價(jià)。 3 位置加價(jià)原則 其中的小高層正對(duì)中央景觀步道和景觀位置相對(duì)較好的，應(yīng)適當(dāng)加價(jià)。 4 樓層加價(jià)原則 針對(duì)小高層而言，一般情況下，樓層差視結(jié)構(gòu)為小高層或高層以及棟間遮擋情況而定。小高層住宅樓層差為核心均價(jià)的 5%，高層住宅樓層差為 3%。對(duì)于中層以上的樓層隨著景觀優(yōu)勢的加強(qiáng)，應(yīng)適當(dāng)加價(jià)