【正文】 環(huán)境方面： 通過新湖南路可直達市政府中心廣場、世紀廣場、新湖風(fēng)景區(qū)，不足 5公里。 第 2節(jié) 產(chǎn)品概念建議 (1)開發(fā)中低 檔的產(chǎn)品 由于項目周邊競爭樓盤不多，或瀕臨 104國道，位置最南，或是一些拆遷建房，售價大約在 1200元 /平方米以下，如果我們產(chǎn)品定位于中高檔產(chǎn)品，將會受到周邊這些樓盤低價的價格沖擊，考慮本因素，我們可以采取成本定價策略，按照成本價格加上開發(fā)商一定預(yù)期利潤作為售價，開發(fā)周期一次性開發(fā)以便最大的節(jié)約成本。二期待學(xué)校拆遷進度、西面和南面道路的規(guī)劃完善后，和一期銷售進展情況而定。 中低層面解決基本生活需求的購房者（占 15％） 政府機關(guān)、事業(yè)單位青年公務(wù)員 企業(yè)中青年職員 老市區(qū)政府機關(guān)、事業(yè)單位青年公務(wù)員 老市區(qū)企事業(yè)單位青 年職員 B、中層及中層以上改善居住條件的購房者（占 60％） 政府機關(guān)、事業(yè)單位中層管理者 企業(yè)中高層管理者 企事業(yè)單位中高層 企事業(yè)單位青年職員 私營個體業(yè)主 C、中上及上層追求生活品質(zhì)和生活情趣的購房者（占 35％） 私企成功人士 高級管理層 政府事業(yè)單位高層 ※ 客源描述 中低層面解決基本生活需求的購房者： ⊙多為外地來城區(qū)工作不久或極少部分拆遷戶； ⊙年齡大約在 2535歲之間，收入較同齡人稍高； ⊙主要購買力在總款 10—18萬，面積 80—120㎡之間。 ⊙對工作生活環(huán)境，周邊綠化環(huán)境，人文氛圍有較高要求，追求高生活品位，體現(xiàn)自己的人生價值； ⊙對住房要求面積在 180㎡或以上。因此 ,本項目在布局上可適當作 局部性梯度跌落、錯落有致的格局。 幾種可供參考的建筑立面和建筑形式 我們建議，本項目的建筑風(fēng)格應(yīng)與自然景觀相協(xié)調(diào)，以現(xiàn)代風(fēng)格為主調(diào)，借鑒江浙一帶的風(fēng)格，加以簡約、流暢的建筑線條及極富現(xiàn)代的符號（如：外飄窗、整體外 窗框等）和建筑色彩，使整個社區(qū)呈現(xiàn)出建筑與自然的對話，人與建筑的切合，自然與人的融合，三方面的完美統(tǒng)一，和諧共生。 (3)建筑細部建議 建筑設(shè)計充分考慮建筑尺度的把 握，尤其建筑構(gòu)件設(shè)計要恰到好處； ◇ 充分考慮空調(diào)位設(shè)計，盡量能與建筑相結(jié)合，預(yù)留空調(diào)接線口，并塞入可調(diào)整粗細的塑料卡，便于使用，避免有空調(diào)位不用，亂釘亂掛，破壞建筑外立面的現(xiàn)象。 5 規(guī)劃綠化布局的同時，考 慮地上停車位的選址，可以采用植草磚鋪設(shè)停車位， 加大了綠化面積同時，也滿足了停車的需要。 依據(jù)小區(qū)的規(guī) 模，小區(qū)的公共配套應(yīng)有：會所、幼兒園、小學(xué)、健身器材、診所、郵局代辦處、銀行儲蓄所、超市等； 我們建議除了以上配套外，還應(yīng)配備的設(shè)施和服務(wù)有： ?? 配套設(shè)施建議： 服務(wù)設(shè)施：幼托中心、美容中心、健康理療中心、洗衣房、 24小時便利店 運動設(shè)施：建議引入溫泉水，做四季溫泉游泳池，多功能運動場、戶外兒童游戲場 會所設(shè)施：壁球館、桌球房、健身房、棋牌室、閱覽室、親子活動中心、咖啡吧、中西餐廳、網(wǎng)吧、多媒體視聽室 中水處理系統(tǒng)：針對德州缺水現(xiàn)象，我司建議設(shè)計 2套排污管道，即生活排水和馬桶排水分開，可根據(jù)需要，將部分 生活排水回收，二次處理，用于小區(qū)綠化灌溉、洗車及做為水景補充水源。 燃氣系統(tǒng)：建議提供管道天然氣，且提供防煤氣泄漏系統(tǒng)，為居民使用安全提供保證。完善的安保系統(tǒng)不僅給予業(yè)主安詳生活的保障，同時還可以讓購房者對本社區(qū)有一更加良好的印象。 ◇每戶配有緊急按鈕與保安中心相連，并連網(wǎng) 110報警系統(tǒng) ◇每戶進門、落地窗、住家窗戶配有門窗紅外線探測器并通過可視對講主機接入安防中心，非法闖入時與安防中心相連自動報警。 ◇建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)：采用網(wǎng)絡(luò)化智能控制技術(shù)，組成高效監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)智能系統(tǒng)，對小區(qū)內(nèi)大樓的水箱、水泵、電梯、供電設(shè)備進行監(jiān)控，保證各類設(shè)備處在最佳運行狀態(tài)。 第 2節(jié) 價格定位的基本原則： 從消費者的心理謀求定位，而不是以開發(fā)或銷售者的立場來確定； 針對特定目標市場，而非整個市場； 充分考慮市場風(fēng)險和市場潛力，以及發(fā)展商資金壓力； 結(jié)合本項目區(qū)位特點，充分發(fā)揮區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢； 走自己的路，走別人尚未走或不能走的路，尋求差異化的產(chǎn)品，創(chuàng)造出 德州市的樣板品牌。 2 面積加價原則 由于小區(qū)房源以二房二廳和三房二廳為主，由于房型眾多且互相存在優(yōu)缺點，所以在價差上要適當控制，以三房二廳面積在 120平方米 的房源為基準，對面積在 110平方米左右的房源進行適當加價。對于中層以上的樓層隨著景觀優(yōu)勢的加強，應(yīng)適當加價 。 4 樓層加價原則 針對小高層而言，一般情況下，樓層差視結(jié)構(gòu)為小高層或高層以及棟間遮擋情況而定。 比準價格測定表 實例一 實例二 實例三 實例四 實例五 案名 陽光花園 金都花園 聯(lián)興嘉和居 天華錦繡園 嘉誠景園 實現(xiàn)銷售均價（元 /平方米） 2680 3200 1800 2200 1900 期房日期修正 2% 1% 0% 1% 1% 修正后單價 3168 1800 2178 1881 價格形成因素比較 區(qū)域因素 道路條 1% 2% 0% 1% 1% 件 交通設(shè)施接近條件 1% 1% 1% 0% 0% 生活配套設(shè)施條件 % % % % % 區(qū)域環(huán)境條件 % % % % % 區(qū)域傳統(tǒng)形象 % % % % % 產(chǎn)品因素 宗地條件 % % % % % 規(guī)劃布局 % % % % % 立面及天際線 % % % % % 房型設(shè)計 % % % % % 綜合智能管理系統(tǒng)（安保、網(wǎng)絡(luò)、電視等） % % % % % 區(qū)內(nèi)服務(wù)設(shè)施 % % % % % 修正率 1% 2% 2% 1% 1% 試算價格 1881 權(quán)重（ %） 15% 16% 30% 15% 24% 平均試算價格 客戶認知價值定位 客戶價值認知表 影響顧客認知價值的敏感因素 調(diào)整比例 市場比準基礎(chǔ)價格 2302 小區(qū)規(guī)劃獨特價值效應(yīng) 1% 替代品知名效應(yīng) 1% 預(yù)期服務(wù)水準 3% 開發(fā)商品牌信譽因素 1% 市場形象等營銷影響因素 2% 環(huán)境交通設(shè)施條件 2% 調(diào)整后比例 8% 調(diào)整結(jié)果 2486 以市場比較法預(yù)測，本項目的銷售均價應(yīng)在 2490元 /㎡左右！ 第 4節(jié) 價 格變動原則 項目總體成交均價預(yù)計在 2490元 /平方米左右，具體實施需依據(jù)房型、朝向等因素進行一房一價制訂，充分利用位置和高度上的優(yōu)勢將小區(qū)房源的價差拉大，可有效的實現(xiàn)房源的銷售平衡。 ◇ IC卡一卡通系統(tǒng)：每戶均配有 IC智能卡，可用于小區(qū)內(nèi)會所消費，物業(yè)管理等費用的結(jié)算及車輛進出的管理。 ◇住家廚房防煤氣泄露系統(tǒng)，并通過對講主機接入安防中心。 ◇重要位置大門、車庫、中庭重要位置閉路電視監(jiān)控。 可以考慮以下服務(wù)內(nèi)容： 家政服務(wù)中介、私人保健醫(yī)師、理財咨詢、健身指導(dǎo)、形象顧問、代訂服務(wù)（包括票務(wù)、用車、報刊等）、兒童興趣班等。 供水系統(tǒng)：建議設(shè)計 3套供水管道，自來水、純凈水、溫泉水入戶，純凈水以經(jīng)營性質(zhì)，短時間內(nèi)即可收回管道成本，并贏得回報；溫泉是德州的一大資源，已被較多樓盤利用，據(jù)有關(guān)部門檢驗，溫泉水中含多種微量元素，健康、保潔，可預(yù)防多種疾病。 第 5節(jié) 小區(qū)的物業(yè)管理及智能配套建議 就本項目目標客戶群體的置業(yè)傾向而言，影響其置業(yè)決策的不僅僅是小區(qū)環(huán)境和住宅空間，社區(qū)的品牌形象、生活品質(zhì)也是其所關(guān)注的。 3 建筑布局可不設(shè)大面積集中綠地，更多采取 “房前屋后 ”的綠化景觀。 江浙一帶頗為流行的的立面風(fēng)格 ◇ 屋頂在做好防水、隔熱的同時，運用現(xiàn)代感的建筑符號形成建筑的肢體語言，使整個建筑顯得飄逸、流暢。 從單體建筑來說，為了降低小區(qū)建筑覆蓋率 ，增大綠化景觀面積，提升項目整體品質(zhì)形象，建議在滿足上述布局要求的基礎(chǔ)上，留出足夠的土地資源用于綠化景觀的建設(shè)。 企事業(yè)高層管理者和決策者 ——不關(guān)心房子的價格，追求最高的生活品味，生活品質(zhì)，已有兩套住宅，還在尋找市區(qū)最有特色、知名度高的樓盤，以體現(xiàn)和自己相符的身份。 ⊙隨著小孩的成長和生活條件的逐步改善，換房改善居住條件的愿望越來越強烈； ⊙年齡段集中在 35－ 45歲之間； ⊙有穩(wěn)定高收入，經(jīng)濟上有一定積蓄，注重生活舒適性，對物業(yè)要求較高，追求更高的生活質(zhì)量，舍得花錢買服務(wù) ⊙主要購買力在 18—30萬，面積在 120—160㎡之間，屬二次置業(yè)； ⊙注重實用性，對房型設(shè)計、樓層選擇、地段位置、配套完善、社區(qū)規(guī)模需求較高。 缺點：時間拖延。且定位中高檔產(chǎn)品能使開發(fā)商利潤最大化，擬定本項目可以分二期開發(fā)，第一期先開發(fā)項目東部地