【正文】 第 3節(jié) 價(jià)格具體定位（入市價(jià)格 /均價(jià) /項(xiàng)目單體定價(jià)） 入市價(jià)格的確定 依據(jù)類(lèi)比原則，我們選取周邊相類(lèi)似的住宅小區(qū)，制定比準(zhǔn)價(jià)格，作為本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)入市價(jià)參考。 ?? 社區(qū)服 ?? 務(wù)建議 建議聘請(qǐng)具有一定知名度的物業(yè)管理公司作為本項(xiàng)目的物業(yè)公司或物業(yè)顧問(wèn)，具體內(nèi)容應(yīng)強(qiáng)調(diào)專(zhuān)供私人的 VIP服務(wù)。 建筑形式： 外立面力求簡(jiǎn)約、大方，暖色調(diào)為主，具有親和力，線(xiàn)條流暢，加大采光面積。 優(yōu)點(diǎn)：能夠額外獲取一定利潤(rùn)，并能提升開(kāi)發(fā)商形象。 2 市場(chǎng)威脅點(diǎn) 69. 項(xiàng)目緊靠聯(lián)興嘉和居項(xiàng)目， 71. 具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 72. 陽(yáng)光花園及風(fēng)景沿線(xiàn)樓盤(pán)開(kāi)發(fā) 品質(zhì)在本區(qū)域?qū)儆谳^好產(chǎn)品。 15. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)特邀建筑設(shè)計(jì)研究院進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)。西臨新湖南路處為學(xué)校大門(mén)。 第 2節(jié) 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 本報(bào)告主要選取了 20xx年下半年銷(xiāo)售或者對(duì)外公開(kāi)的一些具有代表性的樓盤(pán) “陽(yáng)光花園 ”、 “鳳凰雅苑 ”、 “時(shí)代花園 ”、 “聯(lián)興嘉和居 ”、 “貴都花園 ”、 “嘉誠(chéng)尚東 ”、 “新城市花園 ”、 “嘉誠(chéng)景園 ”、 “天花錦繡園 ”等作為德城區(qū)的代表個(gè)案。屬于正在開(kāi)發(fā)的區(qū)域，交通便利，到達(dá)市中心方便。 隨著河?xùn)|新城的開(kāi)發(fā)，市政府的搬遷，那里將要成為未來(lái)的市中心的概念逐步在德城區(qū)市民形成，一方面相應(yīng)的樓盤(pán)開(kāi)放量逐步增大，近來(lái)的新公開(kāi)的大盤(pán)就是嘉誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的嘉誠(chéng)尚東，總建面積在 20萬(wàn)以上，兼住宅、商用、辦公于一體的綜合物業(yè)。 ?? 房?jī)r(jià)會(huì)隨著開(kāi)發(fā)程度的成熟而 ?? 趨高 一般來(lái)說(shuō)，德城區(qū)開(kāi)發(fā)初期，為刺激投資，土地出讓數(shù)量多，速度快，在進(jìn)入 成熟期后，出讓速度逐漸減慢。成立地級(jí)市 10年來(lái)，德州經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展， GDP連年增長(zhǎng)，呈不斷上升趨勢(shì)， 20xx年德城區(qū)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP） ，按可比價(jià)格計(jì)算，增長(zhǎng) ％，是六年來(lái)增幅最高的一年，人均首次突破 7000元大關(guān)，達(dá)到 7069元。畜牧業(yè)已成為全市的一大支柱產(chǎn)業(yè)，被國(guó)家列為全國(guó) 6大秸桿養(yǎng)牛示范區(qū)之一。下轄 11個(gè)縣市區(qū)， 1個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)， 1個(gè)商貿(mào)開(kāi)發(fā)區(qū)，人口 550萬(wàn)，面積 1萬(wàn)余平方公里。棉紡、 建材、地毯、玻璃鋼、太陽(yáng)能熱水器等已發(fā)展成為全國(guó)重要的生產(chǎn)基地，中高檔棉紗、棉布、羊絨制品、空心玻璃磚、液壓手動(dòng)泵、數(shù)控機(jī)床、地毯、手工藝品、汽車(chē)消聲器、太陽(yáng)能熱水器、小五金、剎車(chē)片、木糖醇等一批知名品牌暢銷(xiāo)國(guó)內(nèi)外。 20xx年末全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額，貸款余額 ，全年現(xiàn)金收入 ，現(xiàn)金支出 ，貨幣凈投放 。 ?? 人口增長(zhǎng)使住宅需求更加旺盛 隨著德城區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市政府大力啟動(dòng)招商引資，加強(qiáng) 各類(lèi)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)，國(guó)內(nèi)外諸多企業(yè)的入住，使城區(qū)人口也得以迅速膨脹，住房需求相應(yīng)產(chǎn)生。新建、改造了新河路、東風(fēng)東路、河?xùn)|大街、東方紅路、杏園路等 5條道路，搭起了新城骨架；實(shí)施了長(zhǎng)河公園、錦繡川景區(qū)建設(shè)，相繼開(kāi)工建設(shè)教育中心、醫(yī)療中心、商務(wù)中心、單位綜合樓、村民安置小區(qū)和高檔住宅小區(qū)，德州市 行政綜合大樓將于近日破土動(dòng)工，新城大開(kāi)發(fā)。 區(qū)域自然景觀： 南運(yùn)河南北穿過(guò)此區(qū)域，時(shí)代花園附近綠地。 城南版塊 1 區(qū)域概況： 范圍：新華路以南， 岔河以西，南運(yùn)河以東 生活配套情況 區(qū)域主要商區(qū)介紹 區(qū)域的商業(yè)街主要集中在新華路、新領(lǐng)路、新河路、解放南路、湖濱南路周?chē)?，特別是沿新華路一帶商業(yè)氣氛濃厚，沿街商鋪較多，人氣旺足。 第二部分 項(xiàng)目分析篇 第一章 項(xiàng)目概況 a) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指 b) 標(biāo) c) 規(guī)劃總用地面積……………………………………………… 73800m2 總居住戶(hù)數(shù)…………………… ……………………………… 510戶(hù)（一期） 總建筑面積 ………………………………………………… 103320m2 容積率 ……………………………………………………… = 綠化率………………………………………………………… 40％ 地面停車(chē)位……………………………………………………… =30個(gè) /100戶(hù) d) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 本項(xiàng)目地塊為住宅用地，可建多層或小高層。 第二章 項(xiàng)目 SWOT分析 1 優(yōu)勢(shì)分析 1. 地塊位于城南區(qū)域， 2. 且東臨交通主干道湖濱南路， 3. 南面為規(guī)劃中的向陽(yáng)南路、東倉(cāng)路段， 4. 西臨可同 5. 市中心區(qū)域的、待拓寬的新湖南路， 6. 地理位置優(yōu)越， 7. 具有明顯的增值空間。 59. 現(xiàn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)略高出市民的承受價(jià)位， 60. 據(jù)調(diào)查， 61. 市民對(duì)本項(xiàng)目的預(yù)期價(jià)位認(rèn)同 62. 感較強(qiáng)， 63. 為本項(xiàng)目打入市場(chǎng)奠定了良好的基礎(chǔ)。且定位中高檔產(chǎn)品能使開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)最大化，擬定本項(xiàng)目可以分二期開(kāi)發(fā)，第一期先開(kāi)發(fā)項(xiàng)目東部地塊，東部地塊規(guī)則，土地平整，易規(guī)劃。 從單體建筑來(lái)說(shuō)，為了降低小區(qū)建筑覆蓋率 ，增大綠化景觀面積，提升項(xiàng)目整體品質(zhì)形象，建議在滿(mǎn)足上述布局要求的基礎(chǔ)上，留出足夠的土地資源用于綠化景觀的建設(shè)。 供水系統(tǒng)：建議設(shè)計(jì) 3套供水管道，自來(lái)水、純凈水、溫泉水入戶(hù)，純凈水以經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，短時(shí)間內(nèi)即可收回管道成本，并贏得回報(bào)；溫泉是德州的一大資源，已被較多樓盤(pán)利用，據(jù)有關(guān)部門(mén)檢驗(yàn)，溫泉水中含多種微量元素，健康、保潔，可預(yù)防多種疾病。 ◇ IC卡一卡通系統(tǒng)：每戶(hù)均配有 IC智能卡，可用于小區(qū)內(nèi)會(huì)所消費(fèi)，物業(yè)管理等費(fèi)用的結(jié)算及車(chē)輛進(jìn)出的管理。 2 面積加價(jià)原則 由于小區(qū)房源以二房二廳和三房二廳為主，由于房型眾多且互相存在優(yōu)缺點(diǎn)，所以在價(jià)差上要適當(dāng)控制，以三房二廳面積在 120平方米 的房源為基準(zhǔn)，對(duì)面積在 110平方米左右的房源進(jìn)行適當(dāng)加價(jià)。完善的安保系統(tǒng)不僅給予業(yè)主安詳生活的保障，同時(shí)還可以讓購(gòu)房者對(duì)本社區(qū)有一更加良好的印象。 (3)建筑細(xì)部建議 建筑設(shè)計(jì)充分考慮建筑尺度的把 握，尤其建筑構(gòu)件設(shè)計(jì)要恰到好處； ◇ 充分考慮空調(diào)位設(shè)計(jì)，盡量能與建筑相結(jié)合，預(yù)留空調(diào)接線(xiàn)口，并塞入可調(diào)整粗細(xì)的塑料卡，便于使用，避免有空調(diào)位不用，亂釘亂掛，破壞建筑外立面的現(xiàn)象。 中低層面解決基本生活需求的購(gòu)房者（占 15％） 政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位青年公務(wù)員 企業(yè)中青年職員 老市區(qū)政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位青年公務(wù)員 老市區(qū)企事業(yè)單位青 年職員 B、中層及中層以上改善居住條件的購(gòu)房者（占 60％） 政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位中層管理者 企業(yè)中高層管理者 企事業(yè)單位中高層 企事業(yè)單位青年職員 私營(yíng)個(gè)體業(yè)主 C、中上及上層追求生活品質(zhì)和生活情趣的購(gòu)房者（占 35％） 私企成功人士 高級(jí)管理層 政府事業(yè)單位高層 ※ 客源描述 中低層面解決基本生活需求的購(gòu)房者： ⊙多為外地來(lái)城區(qū)工作不久或極少部分拆遷戶(hù)； ⊙年齡大約在 2535歲之間，收入較同齡人稍高； ⊙主要購(gòu)買(mǎi)力在總款 10—18萬(wàn)，面積 80—120㎡之間。 對(duì)自身潛質(zhì)的分析 對(duì)住宅區(qū)評(píng) 價(jià)的一個(gè)重要指標(biāo)是：什么區(qū)域？什么環(huán)境？出行交通時(shí)間？ 區(qū)域方面： 本區(qū)域處于城南版塊區(qū)域，屬于緊挨市中心最北區(qū)域，西出口瀕臨新湖南路，拓寬后將直達(dá)德城區(qū)市中心心臟區(qū)域，盡享市中心的繁華，車(chē)程距離不足 5公里，；東面穿過(guò)聯(lián)興小區(qū)為交通主干道 ——湖濱南路，避開(kāi)主干道的噪音喧囂，鬧中取靜。此舉可使本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。本地塊通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)方式取得，價(jià)格 /畝。 2個(gè)案價(jià)格 說(shuō)明： 2 價(jià)格基本在 16002400元 /M2，市中心區(qū)域的價(jià)格要比城南版塊的價(jià)格要高大約 300400元 /M2。兒童樂(lè)園。 另一方面，由于開(kāi)發(fā)區(qū)的環(huán)境優(yōu)美和配套的逐步齊全，購(gòu)房者的意向區(qū)域也發(fā)生了改變，由老市區(qū)向新城區(qū)發(fā)展。但同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)存在。 德州市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚， 20xx年完全取消福利分房和集資建房后商品房市場(chǎng)才得到大力發(fā)展，一時(shí)間開(kāi)發(fā)量大幅增加，房?jī)r(jià)上揚(yáng)速度較快，市場(chǎng)秩序不規(guī)范。近幾年來(lái)，全市把農(nóng)業(yè)科技園區(qū)建設(shè)作為科技興農(nóng)的突破口，積極引進(jìn)農(nóng)業(yè)新技術(shù)、新品種和高科技人才， “農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新園 ”先后被中國(guó)農(nóng)業(yè)科學(xué)院列為全國(guó)農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新唯一試點(diǎn)單位、被農(nóng)業(yè)部列為科技示范園試點(diǎn)單位、被國(guó)家農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)辦列為全國(guó)高產(chǎn)高效農(nóng)作物栽培示范點(diǎn)。 德州區(qū)位優(yōu)越，北倚京津，南靠濟(jì)南，西接石家莊，東連青島，有著 “南北借力、東西逢源 ”的地緣優(yōu)勢(shì)，自古就有 “九達(dá)天衢 ”、 “神京門(mén) 戶(hù) ”之美譽(yù)。 德州工業(yè)發(fā)展情況，全市已形成紡織、機(jī)械、電子、化工、建材、食品等 8大門(mén)類(lèi) 25個(gè)行業(yè)為主的工業(yè)體系。目前，全市各類(lèi)市場(chǎng)共 772處，其中年交易額超過(guò)億元的 87處。房?jī)r(jià)的上漲促進(jìn)了消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資的興趣，尤其將目光鎖定在具有較大增值潛力的區(qū)域。 在此機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存的形勢(shì)下，本土開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始覺(jué)醒，慢慢開(kāi)始剝離其它產(chǎn)業(yè)，把主業(yè)集中到房地產(chǎn)上來(lái)，并通過(guò)與強(qiáng)手聯(lián)合和出讓股權(quán)等形式與一流的房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不斷提升，市場(chǎng)份額逐步擴(kuò)大 截至 20xx年 10月，德城區(qū)住宅房屋施工面積為 方米，竣工房屋面積 ，竣工房屋價(jià)值為 74765萬(wàn)元。 樓盤(pán)開(kāi)發(fā)情況 由于具有地段上的無(wú)可比擬的優(yōu)越性，和可開(kāi)發(fā)土地的有 限性，此區(qū)域開(kāi)發(fā)樓盤(pán)較多，目前在售的有大約 7個(gè)，金谷園、先