【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ： 嘉誠(chéng)景園、陽光花園沿線風(fēng)景區(qū) 教育設(shè)施： 財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)學(xué)校、大拇指幼兒園、鐵中 醫(yī)療機(jī)構(gòu)： 德州市鐵路醫(yī)院、亞太國(guó)醫(yī)院、 金融機(jī)構(gòu)： 于官屯農(nóng)村信用合作社、德州商業(yè)銀行等 區(qū)域交通情況： 主要道路 由西至東（由北向南） 新華路、新領(lǐng)路、新建路、新河?xùn)|路 由北至南（由西向東） 解放南路、新湖南路、湖濱 南路 公交線路情況： 1 1 2 26路等 樓盤開發(fā)情況 此區(qū)域?qū)儆诔悄习鎵K，開發(fā)樓盤大多集中在新華路段，再南就是嘉誠(chéng)開發(fā)的嘉誠(chéng)景園、山東聯(lián)興集團(tuán)開發(fā)的聯(lián)興嘉和居，區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)土地不是太多，開發(fā)樓盤有限，且多位德州甚至山東的知名房產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的、價(jià)位屬于僅僅低于中等的，一般在 1100－ 2400元 /平方米之間。 此區(qū)域樓市屬于德城區(qū)離市中心最近的、較為成熟的區(qū)域。 第 2節(jié) 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 本報(bào)告主要選取了 20xx年下半年銷售或者對(duì)外公開的一些具有代表性的樓盤 “陽光花園 ”、 “鳳凰雅苑 ”、 “時(shí)代花園 ”、 “聯(lián)興嘉和居 ”、 “貴都花園 ”、 “嘉誠(chéng)尚東 ”、 “新城市花園 ”、 “嘉誠(chéng)景園 ”、 “天花錦繡園 ”等作為德城區(qū)的代表個(gè)案。 個(gè)案規(guī)模 單位：萬平方米 說明： 2 德州市目前開發(fā)除了陽光花園有小高層外，主要是多層物業(yè) 3 一般總建筑面積都集中在 5－ 15萬 M2之間，規(guī)模最大的位于開發(fā)區(qū)城東版塊的嘉誠(chéng)尚東、新城市花園。總建面積 20萬 M2之多。 2個(gè)案價(jià)格 說明： 2 價(jià)格基本在 16002400元 /M2，市中心區(qū)域的價(jià)格要比城南版塊的價(jià)格要高大約 300400元 /M2。 3 均為為毛坯房 源。 4 新推出嘉誠(chéng)尚東盡管屬于開發(fā)區(qū)河?xùn)|版塊，除了本身的品質(zhì)稍好外，銷售中又過多的渲染了河?xùn)|開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)期規(guī)劃的概念，有一定的炒作成分存在，價(jià)位初步定在 2800元 /M2之間，目前雖然還未開盤，但預(yù)定已經(jīng)接近 40％。 3個(gè)案主力戶型 案 名 主力面積（平方米） 陽光花園 一房 52－ 57 二房 77－ 99 三房 117－ 155 鳳凰雅苑 一房 69 二房 72－ 98 三房 102－ 140 時(shí)代花園 一房 48 二房 7788 三房 98－ 131 聯(lián)興嘉和居 二房 90100 三房 110140 貴都花園 二房： 100 三房： 130 嘉誠(chéng)尚東 二房 80100 三房 100150 天花錦繡園 三房 130 嘉誠(chéng)景園 一房 44 二房： 7090 三房： 100140 說明： 3 二房 70100，三房 100－ 130平方米的在區(qū)域中大量的出現(xiàn)； 4 一房設(shè)計(jì)多在 44－ 60之間，且不多。 整體客源中不同從業(yè)者對(duì)于面積的需求差別較大，像中層管理者、高層管理者、私企老板的需求都集中在面積較大的 3房，而高科技從業(yè)者的需求則集中在 130平方米以下，多數(shù)在 80－ 120平方米的 2房、 3房，所以德州市的戶型需求也是多樣化的， 發(fā)展商只要進(jìn)行有針對(duì)性的定位，不僅能夠避免惡性競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也能找到自己的發(fā)展機(jī)會(huì)。 4個(gè)案去化情況 說明： 2 大多樓盤均在今年下半年開盤銷售，目前尚未公開銷售的只有 “嘉誠(chéng)尚東 ”。 3 總體去化狀況良好，大部分 20xx年下半年同一時(shí)間開盤的樓盤目前去化率在 7085％，說明多層產(chǎn)品在德州市場(chǎng)接受度高，發(fā)展前景樂觀。 4 品質(zhì)稍高的樓盤 “嘉誠(chéng)尚東 ”，目前尚未開盤，就預(yù)定 40％，說明目前市場(chǎng)上對(duì)高品質(zhì)、高品味的樓盤認(rèn)可度最高，價(jià)格因素對(duì)一部分客源特別是高端客源抗性不是很大。 結(jié)論： 通過理性的分析我們可以看 到，德州地產(chǎn)有著良好的升值潛力、人文資源，同時(shí)還有穩(wěn)定和發(fā)展的客戶資源，這些客戶對(duì)德州樓市的成熟發(fā)展有著很強(qiáng)的信心，同時(shí)他們自己有著良好的前景和收入預(yù)期，各個(gè)發(fā)展商都有著較大的發(fā)展空間。 所以德州目前開發(fā)的產(chǎn)品不論是小高層產(chǎn)品還是多層產(chǎn)品，它們都有各自彼此重復(fù)的目標(biāo)客源，市場(chǎng)接受度都在隨著德城區(qū)未來的良好發(fā)展規(guī)劃前景，而進(jìn)一步得到提升。 第二部分 項(xiàng)目分析篇 第一章 項(xiàng)目概況 a) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指 b) 標(biāo) c) 規(guī)劃總用地面積……………………………………………… 73800m2 總居住戶數(shù)…………………… ……………………………… 510戶（一期） 總建筑面積 ………………………………………………… 103320m2 容積率 ……………………………………………………… = 綠化率………………………………………………………… 40％ 地面停車位……………………………………………………… =30個(gè) /100戶 d) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 本項(xiàng)目地塊為住宅用地，可建多層或小高層。地塊原為德州財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)學(xué)校，尚未拆遷。東部為運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，以及破舊平房，土地平整；中部為教學(xué)樓，西部為綜合試驗(yàn)樓，西部南側(cè)為空地。西臨新湖南路處為學(xué)校大門。 本項(xiàng)目地塊總面積 ，一期開發(fā)東側(cè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)及南側(cè)操場(chǎng)，計(jì) 45畝。地塊基本呈長(zhǎng)方形，東西長(zhǎng) 402米，南北長(zhǎng) 196米；西南角地塊凹入一東西 65米，南北 105米的長(zhǎng)方形。本地塊通過公開拍賣方式取得，價(jià)格 /畝。地塊權(quán)利人為德州市魯班房地產(chǎn)開發(fā)公司和德州雙企集團(tuán)，兩家公司共同開發(fā)本項(xiàng)目。 e) 地理位置 本案位于德城區(qū)城南區(qū)域，原為德州財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)學(xué)校，北至山東德州煙草有限公司，新河?xùn)|路；東到山東聯(lián)興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目前開發(fā)的聯(lián)興嘉和居，南到東倉(cāng)路，西到新湖南路。 f) 周邊環(huán)境 項(xiàng)目西北角是山東德州 煙草有限公司的廠房，博文平價(jià)自選商場(chǎng)，南面有德州市玻璃鋼制品總廠，大拇指幼兒園，中國(guó)石化加油站，另外，晶華集團(tuán)運(yùn)輸用的一條鐵路運(yùn)輸貨運(yùn)線穿過南面，離本案不遠(yuǎn)。東面通過聯(lián)興嘉和居是交通主干道湖濱南路，德州晶華集團(tuán)振華玻璃公司、德州向陽起重安裝有限公司等知名企業(yè)均坐落在湖濱南路上。目前西面新河南路正在準(zhǔn)備規(guī)劃拓寬，其直通市政府中心區(qū)域。南面不遠(yuǎn)的向陽南路附近基本未成型，也在規(guī)劃中。 g) 宗地交通條件 本案西面通過聯(lián)興嘉和居瀕臨德州的交通主干道湖濱南路，西面的新湖南路準(zhǔn)備再拓寬，屆時(shí)江直通市中心，交通便捷。主要 公交線路有8路等。 h) 周圍市政配套設(shè)施 周圍有新華街道辦事處計(jì)劃生育服務(wù)站、大拇指幼兒園離本案 100米；博文平價(jià)自選商場(chǎng)、裝飾材料精品大市場(chǎng)離本案 300米；解放南路小學(xué)、鐵路小學(xué)、商業(yè)幼兒園、鐵路中學(xué)離本案 400米遠(yuǎn)。 第二章 項(xiàng)目 SWOT分析 1 優(yōu)勢(shì)分析 1. 地塊位于城南區(qū)域， 2. 且東臨交通主干道湖濱南路， 3. 南面為規(guī)劃中的向陽南路、東倉(cāng)路段， 4. 西臨可同 5. 市中心區(qū)域的、待拓寬的新湖南路， 6. 地理位置優(yōu)越， 7. 具有明顯的增值空間。 8. 小區(qū)占地 100多畝， 9. 規(guī)模在周圍屬于較 大的， 10. 且地塊相對(duì)比較規(guī)整， 11. 規(guī)劃較易分割及形成中心景觀區(qū)。 12. 發(fā)展商 **公司為公路局下屬實(shí)體， 13. 政府信譽(yù)， 14. 誠(chéng)信保證。 15. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)特邀建筑設(shè)計(jì)研究院進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)。該院規(guī)劃設(shè)計(jì)方面在國(guó)內(nèi)具有較高權(quán)威性 16. 小區(qū)營(yíng)銷策劃擬聘在行業(yè)內(nèi)具有豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的俊豪地產(chǎn)來進(jìn)行全程代理策劃， 17. 全新的營(yíng)銷服 ， 19. 全程的客戶服 20. 務(wù)體系會(huì)有效促進(jìn)項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣及利潤(rùn)最大化的實(shí)現(xiàn)。 21. 小區(qū)物業(yè)管理還在籌劃之中， 22. 計(jì)劃將邀請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司擔(dān)任物 業(yè)管理顧問， 23. 為小區(qū)業(yè)主提供管家式的標(biāo) 24. 準(zhǔn)物業(yè)服 25. 務(wù)。此舉可使本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 ?? 劣勢(shì)分析 26. 處于城南區(qū)域， 27. 周邊公交、購(gòu)物、醫(yī)療等服 施還不 29. 夠成熟 ,有待完善。 30. 西面新湖南路正待規(guī)劃拓寬， 31. 南面待規(guī)劃路段未成型， 32. 且環(huán)境較差， 33. 對(duì)購(gòu)房者勢(shì)必造成心理抗性。 34. 小區(qū)南臨財(cái)貿(mào)學(xué)校教職工宿舍， 35. 整體形象較差， 36. 影響小區(qū)南向景觀。 37. 小區(qū)要考慮部分拆遷戶回遷， 38. 安置居民素質(zhì)不 39. 高， 40. 將來 業(yè)主會(huì)對(duì)此比較挑剔。 41. 物業(yè)管理顧問公司尚未確定。 42. 房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步， 43. 項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中涉及新產(chǎn)品應(yīng)用時(shí)， 44. 要考慮到市民的接受程度， 提升， 46. 略有影響。 1 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 47. 目前德州南部的樓盤供銷兩旺， 48. 已逐步形成居住區(qū)和消費(fèi)熱點(diǎn)。 49. 據(jù)德州本地情況， 50. 主力宣傳媒介較少， 媒介的關(guān)注度不 52. 高， 53. 使項(xiàng)目在宣傳過程中， 54. 受一定影響。 55. 本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處在發(fā)展階段， 57. 強(qiáng) ， 58. 給項(xiàng)目預(yù)留的發(fā)展、發(fā)揮空間較大。 59. 現(xiàn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)略高出市民的承受價(jià)位， 60. 據(jù)調(diào)查， 61. 市民對(duì)本項(xiàng)目的預(yù)期價(jià)位認(rèn)同 62. 感較強(qiáng)， 63. 為本項(xiàng)目打入市場(chǎng)奠定了良好的基礎(chǔ)。 64. 與本項(xiàng)目所處區(qū)位、特質(zhì)相近的可競(jìng)爭(zhēng)樓盤較少， 65. 可抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)， 66. 積累有效客戶。 67. 市