【正文】 發(fā)區(qū)帶來(lái)無(wú)限的活力。 ?? 房?jī)r(jià)會(huì)隨著開(kāi)發(fā)程度的成熟而 ?? 趨高 一般來(lái)說(shuō)，德城區(qū)開(kāi)發(fā)初期，為刺激投資，土地出讓數(shù)量多，速度快，在進(jìn)入 成熟期后，出讓速度逐漸減慢。眾所周知，德州市是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，高素質(zhì)人才缺乏，阻礙了本地經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 3 德州房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需情況 4 市場(chǎng)供給情況 20xx年以來(lái)，受全國(guó)房地產(chǎn)大好趨勢(shì)的影響，德州房地產(chǎn)市場(chǎng)由于市場(chǎng)空間的擴(kuò)大和政府招商引資政策的引導(dǎo)，省內(nèi)外大型一流房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)駐德州，而且通過(guò)一年的運(yùn)作后，在市場(chǎng)上取得了驕人的業(yè)績(jī)。經(jīng)過(guò)一年多的緊張施工，河?xùn)|新城已初見(jiàn)規(guī)模。 隨著河?xùn)|新城的開(kāi)發(fā)，市政府的搬遷，那里將要成為未來(lái)的市中心的概念逐步在德城區(qū)市民形成，一方面相應(yīng)的樓盤(pán)開(kāi)放量逐步增大，近來(lái)的新公開(kāi)的大盤(pán)就是嘉誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的嘉誠(chéng)尚東，總建面積在 20萬(wàn)以上，兼住宅、商用、辦公于一體的綜合物業(yè)。 值得注意的是，隨者開(kāi)發(fā)區(qū)樓市炒規(guī)劃、炒概念的興起而產(chǎn)生的令城區(qū)居民不可接受的超高價(jià)格，再加上今年陸續(xù)產(chǎn)生效果的國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，使購(gòu)房者比以前顯得更加理性，購(gòu)房客源開(kāi)始出現(xiàn)從 開(kāi)發(fā)區(qū)向老市區(qū)回流的現(xiàn)象。 區(qū)域自然景觀： 新湖風(fēng)景區(qū)、世紀(jì)廣場(chǎng)、人民公園、中 心廣場(chǎng)大片綠地 教育設(shè)施： 德州一中、市實(shí)驗(yàn)中學(xué)、德城區(qū)電大、德州衛(wèi)生學(xué)校 醫(yī)療機(jī)構(gòu)： 市人民醫(yī)院、衛(wèi)校附屬醫(yī)院 金融機(jī)構(gòu)： 建行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行等多家德州支行、德州市商業(yè)銀行 區(qū)域交通情況： 主要道路 由西至東（由北向南） 三大交通主干道東方紅路、東風(fēng)東路、天衢中路 由北至南（由西向東） 解放南路、湖濱南路、新湖南路 在建道路 新湖南路即將拓寬，區(qū)域整體出行更加方便。 城西版塊 1 區(qū)域概況： 范圍：迎賓路以西、集中在鐵西大道和東風(fēng)西路一帶 此區(qū)域內(nèi)為臨近河北省，位置較偏，市政、服務(wù)配套不是很成熟，商業(yè)氣氛缺乏，出行購(gòu)物不便， 2 生活配套情況 區(qū)域主要商區(qū)介紹 區(qū)域的主要商 業(yè)街主要集中鐵西大道以西，東風(fēng)西路黑馬大市場(chǎng)附近。屬于正在開(kāi)發(fā)的區(qū)域，交通便利，到達(dá)市中心方便。 教育設(shè)施： 德州十中、經(jīng)濟(jì)學(xué)校、教師進(jìn)修學(xué)校、山東省公路技工學(xué)校等 醫(yī)療機(jī)構(gòu)： 市立醫(yī)院、市婦幼保健所 金融機(jī)構(gòu)： 建行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行等 區(qū)域交通情況： 主要道路 由西至東（由北向南） 共青團(tuán)路、北園路、果園路 由北至南（由西向東） 湖濱北路、解放北路、東地北路 公交線路情況： 2 19路等 樓盤(pán)開(kāi)發(fā)情況 此區(qū)域?qū)儆谡陂_(kāi)發(fā)的區(qū)域，尤其 是天衢開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，可開(kāi)發(fā)土地多，開(kāi)發(fā)樓盤(pán)較多，目前在售的樓盤(pán)有貴都花園、天寶家園、鑫嘉園、天花錦繡園、岔河小區(qū)二期（紫薇園）等 10個(gè)樓盤(pán)，價(jià)位在 1400－ 2200元 /平方米之間。 ii. 生活配套情況 區(qū)域主要商區(qū)介紹 區(qū)域的商業(yè)街主要集中在晶華路、東方紅路、湘江路周圍 ，商業(yè)氣氛在比如凱元溫泉度假村，凱元山莊周圍已經(jīng)形成，沿街商鋪較多，商業(yè)氣氛正在隨著良好的規(guī)劃前景、未來(lái)市中心概念，開(kāi)發(fā)區(qū)樓盤(pán)的增多，人氣的聚生而逐漸濃厚。最有潛力的區(qū)域。 第 2節(jié) 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 本報(bào)告主要選取了 20xx年下半年銷售或者對(duì)外公開(kāi)的一些具有代表性的樓盤(pán) “陽(yáng)光花園 ”、 “鳳凰雅苑 ”、 “時(shí)代花園 ”、 “聯(lián)興嘉和居 ”、 “貴都花園 ”、 “嘉誠(chéng)尚東 ”、 “新城市花園 ”、 “嘉誠(chéng)景園 ”、 “天花錦繡園 ”等作為德城區(qū)的代表個(gè)案。 3 均為為毛坯房 源。 4個(gè)案去化情況 說(shuō)明： 2 大多樓盤(pán)均在今年下半年開(kāi)盤(pán)銷售，目前尚未公開(kāi)銷售的只有 “嘉誠(chéng)尚東 ”。 所以德州目前開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品不論是小高層產(chǎn)品還是多層產(chǎn)品，它們都有各自彼此重復(fù)的目標(biāo)客源，市場(chǎng)接受度都在隨著德城區(qū)未來(lái)的良好發(fā)展規(guī)劃前景，而進(jìn)一步得到提升。西臨新湖南路處為學(xué)校大門(mén)。地塊權(quán)利人為德州市魯班房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和德州雙企集團(tuán)，兩家公司共同開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目。目前西面新河南路正在準(zhǔn)備規(guī)劃拓寬，其直通市政府中心區(qū)域。 h) 周圍市政配套設(shè)施 周圍有新華街道辦事處計(jì)劃生育服務(wù)站、大拇指幼兒園離本案 100米；博文平價(jià)自選商場(chǎng)、裝飾材料精品大市場(chǎng)離本案 300米；解放南路小學(xué)、鐵路小學(xué)、商業(yè)幼兒園、鐵路中學(xué)離本案 400米遠(yuǎn)。 15. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)特邀建筑設(shè)計(jì)研究院進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)。 ?? 劣勢(shì)分析 26. 處于城南區(qū)域， 27. 周邊公交、購(gòu)物、醫(yī)療等服 施還不 29. 夠成熟 ,有待完善。 41. 物業(yè)管理顧問(wèn)公司尚未確定。 55. 本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處在發(fā)展階段， 57. 強(qiáng) ， 58. 給項(xiàng)目預(yù)留的發(fā)展、發(fā)揮空間較大。 2 市場(chǎng)威脅點(diǎn) 69. 項(xiàng)目緊靠聯(lián)興嘉和居項(xiàng)目， 71. 具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 72. 陽(yáng)光花園及風(fēng)景沿線樓盤(pán)開(kāi)發(fā) 品質(zhì)在本區(qū)域?qū)儆谳^好產(chǎn)品。本區(qū)域開(kāi)發(fā)的較成規(guī)模的樓盤(pán)不多，只有嘉誠(chéng)景園和陽(yáng)光花園兩家，其余都是開(kāi)發(fā)量不到 5萬(wàn)平米的中小樓盤(pán)或市政拆遷建房，且都大部分接近 104國(guó)道，屬于德城區(qū)最南區(qū)域，價(jià)格是最低的，缺少競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)。 交通方面 兩大交通主干道新湖南路（規(guī)劃）、湖濱南路分布在小區(qū)東西兩側(cè)，交通便捷。 優(yōu)點(diǎn)：簡(jiǎn)單易行，能夠獲取一定利潤(rùn) 缺點(diǎn)：沒(méi)有使利潤(rùn)最大化 ，流失了部分利潤(rùn) (2) 開(kāi)發(fā)中高檔的產(chǎn)品 根據(jù)前面對(duì)項(xiàng)目區(qū)域潛質(zhì)分析，我們可以得出項(xiàng)目所在區(qū)域是極具發(fā)展?jié)摿Γ⑶揖哂谐蔀橹懈邫n住宅區(qū)的可 能。 優(yōu)點(diǎn)：能夠額外獲取一定利潤(rùn)，并能提升開(kāi)發(fā)商形象。 中層及中層以上改善居住條件的 購(gòu)房者 ⊙多為政府機(jī)關(guān)及效益較好的企事業(yè)單位的中層及中層以上和創(chuàng)業(yè)初有成就的中青年層。 ※ 目標(biāo)※ 客源定位及挖掘 通過(guò)以上可以清楚地知道，目前德城區(qū)的主要購(gòu)房者集中在企事業(yè)單位中層以上的管理者、政府公務(wù)員、和私營(yíng)企業(yè)主這幾部份群體上，結(jié)合本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位 ——德城區(qū)高性價(jià)比的、具有平和力的特色樓盤(pán)，所以本案的目標(biāo)客源是以下這部分人： 私營(yíng)企業(yè)主 ——生意越做越好，住房條件急需改善，強(qiáng)調(diào)居住的環(huán)境舒適性和物業(yè) 管理的周到性； 政府中層以上的公務(wù)員 ——工資收入不高，但灰色收入不少，二次置業(yè)意識(shí)濃厚； 各企事業(yè)單位的中層管理者 ——對(duì)周圍環(huán)境、人文氛圍、生活環(huán)境有較高要求，事業(yè)初有所成，收入較高。 從微觀角度考慮，地塊呈較規(guī)則的多邊形，規(guī)劃較容易，根據(jù)這一特性，可將地塊劃分為多個(gè)個(gè)住宅組團(tuán)來(lái)開(kāi)發(fā)，建議高層公寓沿南面排布，這有利于割斷南部平排平房的視覺(jué)帶來(lái)的反面影響，地塊北側(cè)和西側(cè)以多層為主，多層中部分按采光效果和棟間距布列部分小高層，形成錯(cuò)落有致的感覺(jué)；建議中間的試驗(yàn)樓不予保留，此區(qū)域可建成中心地帶的綠化組團(tuán)及中庭景觀，既保障各單元的采光、通風(fēng)等重要物業(yè)條件，又提供了開(kāi)闊的景觀視野，其所體現(xiàn)的是生態(tài)建筑形式和健康家居的生活理念。 建筑形式： 外立面力求簡(jiǎn)約、大方，暖色調(diào)為主，具有親和力，線條流暢，加大采光面積。 ◇ 樓宇單元入口處，結(jié)合雨棚，盡量做得大氣，選擇高檔樓宇對(duì)講門(mén)，提升樓盤(pán)檔次； ◇ 樓梯間建議采用水磨石梯面，加防滑條，欄桿宜采用鐵藝或不銹鋼材質(zhì)，扶手宜采用木質(zhì)刷亞光漆，可使客戶在為進(jìn)戶前，就可感受到樓盤(pán)的品質(zhì)； 第三節(jié) 戶型面積配比建議 經(jīng)過(guò)對(duì)德城區(qū)主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的詳細(xì)調(diào)查，結(jié)合目前德城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，考慮本項(xiàng)目目標(biāo)客戶 群以實(shí)用為主，建議項(xiàng)目整體以緊湊的實(shí)用型為主，具體配比如下： 戶型配比圖15%30%35%20%2 房1 廳1 衛(wèi)（8 0 －9 0 M 2 ） 2 房2 廳1 衛(wèi)（9 0 －1 0 0 M 2 ）3 房2 廳1 衛(wèi)（1 0 0 －1 2 0 M 2 ） 3 房2 廳2 衛(wèi)（1 1 0 －1 3 0 M 2 ） 第 4節(jié) 小區(qū)規(guī)劃布局及出入口建議 小區(qū)規(guī)劃布局在遵循總體規(guī)劃布局的基礎(chǔ)上，在 “錯(cuò)落有致 “中體現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部環(huán)藝景觀的優(yōu)勢(shì)。 15 一期入口建議可與東部聯(lián)興嘉和居的東西通道貫通，同時(shí)照顧人車分流的需要，其他入口可以在南面規(guī)劃道路規(guī)劃完善后做小區(qū)出入口。這也可做為社區(qū)的又一賣(mài)點(diǎn)。 ?? 社區(qū)服 ?? 務(wù)建議 建議聘請(qǐng)具有一定知名度的物業(yè)管理公司作為本項(xiàng)目的物業(yè)公司或物業(yè)顧問(wèn)，具體內(nèi)容應(yīng)強(qiáng)調(diào)專供私人的 VIP服務(wù)。具體安保措施如下： ◇周邊紅外微波雙重報(bào)警：選用美國(guó)原裝安防主機(jī)，對(duì)小區(qū)周界實(shí)行專業(yè)布防，一旦某處有 越入，對(duì)射探頭自動(dòng)感應(yīng)，觸發(fā)報(bào)警，主機(jī)顯示報(bào)警部位提示值班人員。 ◇小區(qū)內(nèi)主要通道出入口及各大樓的主要部位設(shè)置電子巡更，記錄巡更路線及時(shí)間，保證安全。 ◇遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)：采用電子脈沖水、電、煤表收集器，用戶即時(shí)通過(guò)智能化控制器的液晶顯示器查看三表讀書(shū)，并同時(shí)傳給物業(yè)中心遠(yuǎn)端服務(wù)器，自動(dòng)記費(fèi)結(jié)算，減少上門(mén)抄表的干擾。 第 3節(jié) 價(jià)格具體定位（入市價(jià)格 /均價(jià) /項(xiàng)目單體定價(jià)） 入市價(jià)格的確定 依據(jù)類比原則，我們選取周邊相類似的住宅小區(qū)，制定比準(zhǔn)價(jià)格，作為本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)入市價(jià)參考。 3 位置加價(jià)原則 其中的小高層正對(duì)中央景觀步道和景觀位置相對(duì)較好的，應(yīng)適當(dāng)加價(jià)