【正文】 價也躍居市區(qū)最高，最高達(dá)到 2800元 /平方米。 在此機(jī)遇與風(fēng)險并存的形勢下，本土開發(fā)企業(yè)開始覺醒，慢慢開始剝離其它產(chǎn)業(yè)，把主業(yè)集中到房地產(chǎn)上來，并通過與強(qiáng)手聯(lián)合和出讓股權(quán)等形式與一流的房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合，企業(yè)競爭力不斷提升，市場份額逐步擴(kuò)大 截至 20xx年 10月，德城區(qū)住宅房屋施工面積為 方米，竣工房屋面積 ，竣工房屋價值為 74765萬元。 ?? 房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會與風(fēng)險并存 德城區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)給各行各業(yè)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)帶來更多機(jī)會。房價的上漲促進(jìn)了消費者對房地產(chǎn)業(yè)投資的興趣，尤其將目光鎖定在具有較大增值潛力的區(qū)域。固定資產(chǎn)投資 20xx年完 成 ，比上年增長 ％，其中房地產(chǎn)投資開發(fā)額為 ，比上年增長 ％。目前，全市各類市場共 772處，其中年交易額超過億元的 87處。棉花是全市傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，夏津、武城、寧津、齊河 4縣被定為國家棉花大縣。 德州工業(yè)發(fā)展情況，全市已形成紡織、機(jī)械、電子、化工、建材、食品等 8大門類 25個行業(yè)為主的工業(yè)體系。 德州歷史悠久，屬龍山文化發(fā)祥地之一，距今已有 4000多年的歷史，秦漢以來一直為歷代州府縣衙駐地。 德州區(qū)位優(yōu)越，北倚京津，南靠濟(jì)南，西接石家莊，東連青島，有著 “南北借力、東西逢源 ”的地緣優(yōu)勢，自古就有 “九達(dá)天衢 ”、 “神京門 戶 ”之美譽(yù)。截止 20xx年末，全市規(guī)模以上工業(yè)（全部國有及年銷售收入 500萬元以上的非國有獨立核算工業(yè)企業(yè)） 862家，資產(chǎn)合計 ，完成增加值 ，實現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入 ，實現(xiàn)利稅 ，利潤 ，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù) %。近幾年來，全市把農(nóng)業(yè)科技園區(qū)建設(shè)作為科技興農(nóng)的突破口，積極引進(jìn)農(nóng)業(yè)新技術(shù)、新品種和高科技人才， “農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新園 ”先后被中國農(nóng)業(yè)科學(xué)院列為全國農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新唯一試點單位、被農(nóng)業(yè)部列為科技示范園試點單位、被國家農(nóng)業(yè)開發(fā)辦列為全國高產(chǎn)高效農(nóng)作物栽培示范點。全市十大商品流通 部門 (集團(tuán) )完成銷售收入 171億元，全市城鄉(xiāng)集市貿(mào)易成交額達(dá)到 351億元。 德州市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚， 20xx年完全取消福利分房和集資建房后商品房市場才得到大力發(fā)展，一時間開發(fā)量大幅增加，房價上揚速度較快，市場秩序不規(guī)范。一般而言，開發(fā)區(qū)都具有較大的投資價值，二則相對于市中心，它無污染的自然環(huán)境和超前的市政規(guī)化優(yōu)勢無可比擬。但同時，風(fēng)險也相應(yīng)存在。 2 市場需求方面 伴隨德州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和德州國民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，市場需求不斷擴(kuò)大，并且向多樣化、個性化需求轉(zhuǎn)變，市場需求前景廣闊，有以下因素促成市場需求擴(kuò)大： ※ 德州市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展支撐了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，※ 市場供給增加； ※ 德城區(qū)河?xùn)|新區(qū)、開發(fā)區(qū)的規(guī)劃開發(fā)，※ 城市化進(jìn)程的加快，※ 拆遷量加大促成購房需求增長； ※ 隨著居民收入的提高，※ 增加了對住房的需求，※ 導(dǎo)致商品房價格的提高； ※ 居民住房消費觀念改變 更新增大了市場需求量； ※ 外來人口的大量涌入，※ 外地企業(yè)的進(jìn)駐又進(jìn)一步加劇了購房需求 4 德州發(fā)展規(guī)劃對房地產(chǎn)業(yè)的影響 德州市總體發(fā)展構(gòu)想圖 20xx年 5月，德州市市委、市政府作出 “一城三區(qū)、兩個東近 ”的戰(zhàn)略決策，吹響了啟動建設(shè)河?xùn)|新區(qū)的號角。 另一方面，由于開發(fā)區(qū)的環(huán)境優(yōu)美和配套的逐步齊全，購房者的意向區(qū)域也發(fā)生了改變，由老市區(qū)向新城區(qū)發(fā)展。 此區(qū)域樓市發(fā)展屬于德城區(qū)最成熟的區(qū)域。兒童樂園。 此區(qū)域樓市屬于德城區(qū)正在逐步走向成熟。 2個案價格 說明： 2 價格基本在 16002400元 /M2，市中心區(qū)域的價格要比城南版塊的價格要高大約 300400元 /M2。 結(jié)論： 通過理性的分析我們可以看 到，德州地產(chǎn)有著良好的升值潛力、人文資源，同時還有穩(wěn)定和發(fā)展的客戶資源，這些客戶對德州樓市的成熟發(fā)展有著很強(qiáng)的信心，同時他們自己有著良好的前景和收入預(yù)期，各個發(fā)展商都有著較大的發(fā)展空間。本地塊通過公開拍賣方式取得，價格 /畝。主要 公交線路有8路等。此舉可使本項目具有較強(qiáng)的市場競爭力。 49. 據(jù)德州本地情況， 50. 主力宣傳媒介較少， 媒介的關(guān)注度不 52. 高， 53. 使項目在宣傳過程中， 54. 受一定影響。 對自身潛質(zhì)的分析 對住宅區(qū)評 價的一個重要指標(biāo)是：什么區(qū)域？什么環(huán)境？出行交通時間？ 區(qū)域方面： 本區(qū)域處于城南版塊區(qū)域，屬于緊挨市中心最北區(qū)域，西出口瀕臨新湖南路，拓寬后將直達(dá)德城區(qū)市中心心臟區(qū)域，盡享市中心的繁華，車程距離不足 5公里，；東面穿過聯(lián)興小區(qū)為交通主干道 ——湖濱南路，避開主干道的噪音喧囂，鬧中取靜。 第 2節(jié) 產(chǎn)品概念建議 (1)開發(fā)中低 檔的產(chǎn)品 由于項目周邊競爭樓盤不多，或瀕臨 104國道，位置最南，或是一些拆遷建房，售價大約在 1200元 /平方米以下，如果我們產(chǎn)品定位于中高檔產(chǎn)品，將會受到周邊這些樓盤低價的價格沖擊，考慮本因素，我們可以采取成本定價策略，按照成本價格加上開發(fā)商一定預(yù)期利潤作為售價，開發(fā)周期一次性開發(fā)以便最大的節(jié)約成本。 中低層面解決基本生活需求的購房者（占 15％） 政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位青年公務(wù)員 企業(yè)中青年職員 老市區(qū)政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位青年公務(wù)員 老市區(qū)企事業(yè)單位青 年職員 B、中層及中層以上改善居住條件的購房者（占 60％） 政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位中層管理者 企業(yè)中高層管理者 企事業(yè)單位中高層 企事業(yè)單位青年職員 私營個體業(yè)主 C、中上及上層追求生活品質(zhì)和生活情趣的購房者（占 35％） 私企成功人士 高級管理層 政府事業(yè)單位高層 ※ 客源描述 中低層面解決基本生活需求的購房者： ⊙多為外地來城區(qū)工作不久或極少部分拆遷戶； ⊙年齡大約在 2535歲之間，收入較同齡人稍高； ⊙主要購買力在總款 10—18萬，面積 80—120㎡之間。因此 ,本項目在布局上可適當(dāng)作 局部性梯度跌落、錯落有致的格局。 (3)建筑細(xì)部建議 建筑設(shè)計充分考慮建筑尺度的把 握，尤其建筑構(gòu)件設(shè)計要恰到好處； ◇ 充分考慮空調(diào)位設(shè)計，盡量能與建筑相結(jié)合，預(yù)留空調(diào)接線口，并塞入可調(diào)整粗細(xì)的塑料卡，便于使用，避免有空調(diào)位不用，亂釘亂掛，破壞建筑外立面的現(xiàn)象。 依據(jù)小區(qū)的規(guī) 模，小區(qū)的公共配套應(yīng)有：會所、幼兒園、小學(xué)、健身器材、診所、郵局代辦處、銀行儲蓄所、超市等； 我們建議除了以上配套外，還應(yīng)配備的設(shè)施和服務(wù)有： ?? 配套設(shè)施建議： 服務(wù)設(shè)施：幼托中心、美容中心、健康理療中心、洗衣房、 24小時便利店 運動設(shè)施：建議引入溫泉水，做四季溫泉游泳池，多功能運動場、戶外兒童游戲場 會所設(shè)施：壁球館、桌球房、健身房、棋牌室、閱覽室、親子活動中心、咖啡吧、中西餐廳、網(wǎng)吧、多媒體視聽室 中水處理系統(tǒng)：針對德州缺水現(xiàn)象，我司建議設(shè)計 2套排污管道，即生活排水和馬桶排水分開，可根據(jù)需要，將部分 生活排水回收，二次處理，用于小區(qū)綠化灌溉、洗車及做為水景補(bǔ)充水源。完善的安保系統(tǒng)不僅給予業(yè)主安詳生活的保障，同時還可以讓購房者對本社區(qū)有一更加良好的印象。 ◇建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)：采用網(wǎng)絡(luò)化智能控制技術(shù)，組成高效監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)智能系統(tǒng)，對小區(qū)內(nèi)大樓的水箱、水泵、電梯、供電設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控，保證各類設(shè)備處在最佳運行狀態(tài)。 2 面積加價原則 由于小區(qū)房源以二房二廳和三房二廳為主，由于房型眾多且互相存在優(yōu)缺點，所以在價差上要適當(dāng)控制，以三房二廳面積在 120平方米 的房源為基準(zhǔn)，對面積在 110平方米左右的房源進(jìn)行適當(dāng)加價。 4 樓層加價原則 針對小高層而言，一般情況下，樓層差視結(jié)構(gòu)為小高層或高層以及棟間遮擋情況而定。 ◇ IC卡一卡通系統(tǒng)：每戶均配有 IC智能卡，可用于小區(qū)內(nèi)會所消費，物業(yè)管理等費用的結(jié)算及車輛進(jìn)出的管理。 ◇重要位置大門、車庫、中庭重要位置閉路電視監(jiān)控。 供水系統(tǒng)：建議設(shè)計 3套供水管道，自來水、純凈水、溫泉水入戶，純凈水以經(jīng)營性質(zhì)，短時間內(nèi)即可收回管道成本，并贏得回報；溫泉是德州的一大資源，已被較多樓盤利用，據(jù)有關(guān)部門檢驗，溫泉水中含多種微量元素，健康、保潔，可預(yù)防多種疾病。 3 建筑布局可不設(shè)大面積集中綠地，更多采取 “房前屋后 ”的綠化景觀。 從單體建筑來說，為了降低小區(qū)建筑覆蓋率 ，增大綠化景觀面積，提升項目整體品質(zhì)形象，建議在滿足上述布局要求的基礎(chǔ)上，留出足夠的土地資源用于綠化景觀的建設(shè)。 ⊙隨著小孩的成長和生活條件的逐步改善，換房改善居住條件的愿望越來越強(qiáng)烈； ⊙年齡段集中在 35－ 45歲之間； ⊙有穩(wěn)定高收入，經(jīng)濟(jì)上有一定積蓄，注重生活舒適性，對物業(yè)要求較高，追求更高的生活質(zhì)量，舍得花錢買服務(wù) ⊙主要購買力在 18—30萬，面積在 120—160㎡之間，屬二次置業(yè)； ⊙注重實用性，對房型設(shè)計、樓層選擇、地段位置、配套完善、社區(qū)規(guī)模需求較高。且定位中高檔產(chǎn)品能使開發(fā)商利潤最大化，擬定本項目可以分二期開發(fā)，第一期先開發(fā)項目東部地塊，東部地塊規(guī)則，土地平整，易規(guī)劃。另外，此區(qū)域價格較市中心 2800元 /平米，和河?xùn)|開發(fā)區(qū) 2600元 /平米要低，具有絕對的價格競爭優(yōu)勢。 59. 現(xiàn)市場的房價略高出市