【正文】 德州魯班御景園項目報告 第一部分：市場分析篇 1 德州房地產(chǎn)市場分析 第一節(jié) 德州概況 德州市位于山東省西北部，是魯西北、冀東南地區(qū)的區(qū)域中心城市。下轄 11個縣市區(qū)， 1個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)， 1個商貿(mào)開發(fā)區(qū)，人口 550萬，面積 1萬余平方公里。德州建成區(qū)面積近 50平方公里，人口近 50萬人。 德州歷史悠久，屬龍山文化發(fā)祥地之一，距今已有 4000多年的歷史，秦漢以來一直為歷代州府縣衙駐地。 德州區(qū)位優(yōu)越，北倚京津，南靠濟南，西接石家莊，東連青島，有著 “南北借力、東西逢源 ”的地緣優(yōu)勢，自古就有 “九達天衢 ”、 “神京門 戶 ”之美譽。 德州交通便利，京滬、德石、濟邯三條鐵路在這里交匯，京福、青銀、濟聊高速公路和即將修建德山東省環(huán)渤海高速公路、京滬高速公路貫穿全境，形成了 “1小時可上天、 2小時可下海、 3小時可進京 ”的交通格局。 德州屬暖溫帶大陸性季風氣候，四季分明，干濕季節(jié)明顯，光照充足，年平均氣溫 ℃ ，無霜期 220天，年平均降水 600毫升，適宜多種動植物生長。 德州物產(chǎn)資源豐富。已探明石油儲量 2億噸，天然氣儲量 15億立方米，煤炭儲量 。水資源豐富，地下水年可開采 米，年可引黃河水 25億立 方米。丁莊、丁東等平原水庫庫容 方米，調(diào)蓄 2億多立方米。 德州工業(yè)發(fā)展情況，全市已形成紡織、機械、電子、化工、建材、食品等 8大門類 25個行業(yè)為主的工業(yè)體系。截止 20xx年末，全市規(guī)模以上工業(yè)（全部國有及年銷售收入 500萬元以上的非國有獨立核算工業(yè)企業(yè)） 862家，資產(chǎn)合計 ，完成增加值 ，實現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入 ，實現(xiàn)利稅 ，利潤 ，工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù) %。全市利稅過千萬元的企業(yè)達到 84家，其中有4家企業(yè)利稅過億元。棉紡、 建材、地毯、玻璃鋼、太陽能熱水器等已發(fā)展成為全國重要的生產(chǎn)基地，中高檔棉紗、棉布、羊絨制品、空心玻璃磚、液壓手動泵、數(shù)控機床、地毯、手工藝品、汽車消聲器、太陽能熱水器、小五金、剎車片、木糖醇等一批知名品牌暢銷國內(nèi)外。 德州農(nóng)業(yè)發(fā)展情況，全市農(nóng)業(yè)人口 425萬人。農(nóng)業(yè)已形成糧棉、瓜菜、畜牧、林果、水產(chǎn)、花卉 6大主導產(chǎn)業(yè)和牛、雞、菜、瓜、棗、蛋、魚、蠶、花 9大主導產(chǎn)品，是國家重要的農(nóng)副產(chǎn)品基地。畜牧業(yè)已成為全市的一大支柱產(chǎn)業(yè)，被國家列為全國 6大秸桿養(yǎng)牛示范區(qū)之一。20xx年，全市大牲畜存欄 214萬頭，蔬 菜種植面積 274萬畝，糧食總產(chǎn)317萬噸，平原、禹城、樂陵、齊河 4縣市被確定為全國糧食大縣（市）。棉花是全市傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，夏津、武城、寧津、齊河 4縣被定為國家棉花大縣。近幾年來，全市把農(nóng)業(yè)科技園區(qū)建設作為科技興農(nóng)的突破口，積極引進農(nóng)業(yè)新技術(shù)、新品種和高科技人才， “農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新園 ”先后被中國農(nóng)業(yè)科學院列為全國農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新唯一試點單位、被農(nóng)業(yè)部列為科技示范園試點單位、被國家農(nóng)業(yè)開發(fā)辦列為全國高產(chǎn)高效農(nóng)作物栽培示范點。 德州商貿(mào)發(fā)展情況，德州歷史上就是魯西北、冀東南商品物資集散中心，是晉煤東運、東北木材南下的 中轉(zhuǎn)站。市區(qū)內(nèi)有 27條鐵路專用線，各類倉儲設施 255萬平方米。已成為煤炭、木材、建材、糧食、蔬菜、布匹、服裝等重要商品的區(qū)域集散中心。近年來，先后建成糧食、蔬菜、黃牛、禽蛋、花卉、調(diào)料等 10大專業(yè)批發(fā)市場。商貿(mào)型城市已見雛型。德百、黑馬、扒雞、龍馬金建、古貝春、環(huán)宇 6家企業(yè)進入了全省流通行業(yè)重點企業(yè)行列； “中國武城辣椒城 ”投入運營，魯北木材市場及神馬物貿(mào)集團木材市場被評為 “中國木材明星市場 ”，慶云商品城被列為全省重點培育的批發(fā)市場。目前，全市各類市場共 772處，其中年交易額超過億元的 87處。全市十大商品流通 部門 (集團 )完成銷售收入 171億元，全市城鄉(xiāng)集市貿(mào)易成交額達到 351億元。 德州金融業(yè)發(fā)展情況，德州市初步形成了以國有商業(yè)性銀行為主體、政策性和商業(yè)性金融相分離，保險、信托、合作金融等種類齊全、功能互補的金融機構(gòu)組織體系。 20xx年末全市金融機構(gòu)各項存款余額，貸款余額 ，全年現(xiàn)金收入 ，現(xiàn)金支出 ，貨幣凈投放 。全市證券經(jīng)營機構(gòu) 2處，股民 ，客戶保證金余額 ，年交易額 。 2 德州城區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展 現(xiàn)狀 德城區(qū)目前人口 ，區(qū)劃面積為 539平方公里，人口密度為 1054人 /平方公里，是各縣市人口密度最高的。成立地級市 10年來，德州經(jīng)濟蓬勃發(fā)展， GDP連年增長，呈不斷上升趨勢， 20xx年德城區(qū)實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP） ，按可比價格計算，增長 ％，是六年來增幅最高的一年，人均首次突破 7000元大關，達到 7069元。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，負增長 ％；第二產(chǎn)業(yè)增加值，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 ％。固定資產(chǎn)投資 20xx年完 成 ，比上年增長 ％，其中房地產(chǎn)投資開發(fā)額為 ，比上年增長 ％。 德州市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚， 20xx年完全取消福利分房和集資建房后商品房市場才得到大力發(fā)展，一時間開發(fā)量大幅增加，房價上揚速度較快，市場秩序不規(guī)范。 從房地產(chǎn)的普遍發(fā)展規(guī)律來看，一個城市人均 GDP的增長、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的提高、伴隨著城鎮(zhèn)化進程加快而產(chǎn)生的城市人口的激增、新區(qū)的開發(fā)等等因素都會對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)生較大的影響。結(jié)合德州實際情況，目前我司認為，德州的房地產(chǎn)呈現(xiàn)以下特征： 2 房地產(chǎn)投資量連年增長 ，建設規(guī)模連年突破 自 1997年來，德城區(qū)房地產(chǎn)投資總額連年增加，其中 20xx年完成投資，比 20xx年增長 73％； 20xx年投資擴大到 2。 55億元； 20xx年已達到 ，預計 20xx年將高達 5億元。 20xx年、 20xx年、 20xx年施工面積分別為 、 平方米、 ； 20xx年比 20xx年增長 ％， 20xx年比20xx年增長了 ％。 ?? 開發(fā)區(qū)、新區(qū)的開發(fā)帶動房地產(chǎn)投資 目前市中心德城區(qū)可供開發(fā)土地越來越少，且相應的土地價格也日益趨高， 加之政府在新區(qū)開發(fā)建設初期給予特別優(yōu)惠的土地出讓政策，勢必會導致開發(fā)商的投資傾向東移，新區(qū)房地產(chǎn)市場的繁榮指日可待。據(jù)市場資料顯示，德州市中心房價自去年至今，上漲了近 300元 /㎡。房價的上漲促進了消費者對房地產(chǎn)業(yè)投資的興趣，尤其將目光鎖定在具有較大增值潛力的區(qū)域。一般而言，開發(fā)區(qū)都具有較大的投資價值，二則相對于市中心，它無污染的自然環(huán)境和超前的市政規(guī)化優(yōu)勢無可比擬。開發(fā)商和消費者之間的雙熱效應會給新區(qū)和開發(fā)區(qū)帶來無限的活力。 ?? 人口增長使住宅需求更加旺盛 隨著德城區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，市政府大力啟動招商引資，加強 各類園區(qū)規(guī)劃建設，國內(nèi)外諸多企業(yè)的入住，使城區(qū)人口也得以迅速膨脹，住房需求相應產(chǎn)生。據(jù)德城區(qū)控制性詳細規(guī)劃，開發(fā)區(qū)遠期發(fā)展規(guī)模為 15平方公里，城市人口為 12萬人，新區(qū)發(fā)展規(guī)模為 25平方公里，城市人口將達到 32萬人以上。按平均 /戶的標準量計算，僅住宅需求就在 萬套以上，而開發(fā)區(qū)、新區(qū)在建項目較少的供應量使得這種需求更加明顯，這種需求又從另一層面帶動了老城區(qū)的購房需求，購房需求更加明顯。 ?? 房價會隨著開發(fā)程度的成熟而 ?? 趨高 一般來說，德城區(qū)開發(fā)初期，為刺激投資，土地出讓數(shù)量多，速度快，在進入 成熟期后，出讓速度逐漸減慢。大量的土地出讓勢必會造成城區(qū)開發(fā)熱度頻頻上升，新區(qū)的投資價值也逐漸顯出。 ?? 房地產(chǎn)開發(fā)機會與風險并存 德城區(qū)經(jīng)濟開發(fā)給各行各業(yè)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)帶來更多機會。但同時，風險也相應存在。眾所周知，德州市是經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，工業(yè)基礎薄弱，高素質(zhì)人才缺乏，阻礙了本地經(jīng)濟的快速發(fā)展。據(jù) 20xx年統(tǒng)計資料，德州市人均年收入僅為 8568元。經(jīng)濟收入過低使住房需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟮姆蓊~也相對較小。同時，近年來隨著德州市房地產(chǎn)迅猛發(fā)展的影響，在此形勢下，市中心、開發(fā)區(qū)的高檔樓盤的開發(fā)、投資客對新區(qū)、開 發(fā)區(qū)遠景規(guī)劃的概念炒作，使德城區(qū)房價與收入比漸趨偏離正常軌道，房地產(chǎn)泡沫成份增加，購房者比以前更加理性，所有這些因素對開發(fā)商提出了更高的要求，要求產(chǎn)品的自身品質(zhì)應符合市場需求，實行準確的價格策略和獨特而具有沖擊力的推廣策略和銷售策略。 3 德州房地產(chǎn)市場的供需情況 4 市場供給情況 20xx年以來，受全國房地產(chǎn)大好趨勢的影響，德州房地產(chǎn)市場由于市場空間的擴大和政府招商引資政策的引導，省內(nèi)外大型一流房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛進駐德州，而且通過一年的運作后，在市場上取得了驕人的業(yè)績。這些企業(yè)憑借雄厚的 資金實力、優(yōu)越的管理團隊、先進的全程策劃理念和滾動式發(fā)展的企業(yè)戰(zhàn)略，不斷在強占德州房地產(chǎn)市場份額，而德州本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于觀念落后、人才匱乏、管理松散，又發(fā)展多元化經(jīng)營造成資金不足，企業(yè)競爭力不斷下降，市場份額不斷減小。 在此機遇與風險并存的形勢下，本土開發(fā)企業(yè)開始覺醒，慢慢開始剝離其它產(chǎn)業(yè)，把主業(yè)集中到房地產(chǎn)上來，并通過與強手聯(lián)合和出讓股權(quán)等形式與一流的房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合，企業(yè)競爭力不斷提升，市場份額逐步擴大 截至 20xx年 10月，德城區(qū)住宅房屋施工面積為 方米，竣工房屋面積 ，竣工房屋價值為 74765萬元。 2 市場需求方面 伴隨德州經(jīng)濟的快速發(fā)展和德州國民經(jīng)濟的高速發(fā)展，市場需求不斷擴大，并且向多樣化、個性化需求轉(zhuǎn)變，市場需求前景廣闊，有以下因素促成市場需求擴大： ※ 德州市經(jīng)