【正文】 泰州項目市 場調(diào)研報告 1 泰州項目市場調(diào)研報告 泰州項目市 場調(diào)研報告 2 第一節(jié) 城市情況 一、城市基本情況分析 泰州地處江蘇省中部、長江下游北岸。 南部瀕臨長江，北部與鹽城毗鄰，東臨南通西接揚州，是蘇中入江達海 5 條航道的交匯處， 泰州處于沿海與長江“ T”型產(chǎn)業(yè)帶結(jié)合部，東西承接上海、南京兩大經(jīng)濟圈，南北聯(lián)接蘇南、蘇北兩大經(jīng)濟板塊，區(qū)位優(yōu)勢明顯。蘇中入江達海的 5 條重要航道在此交匯 。 現(xiàn)轄靖江、泰興、姜堰、興化四縣級市和海陵、高港兩區(qū)，總面積 5793 平方公里，總?cè)丝? 萬。 京滬高速公里、寧通高速公路、寧靖鹽高速公路和沿江高速公路將泰州融入全國高 速公路網(wǎng)絡(luò)。全市每百平方公里擁有高速公路里程 公里，位泰州項目市 場調(diào)研報告 3 居全省第一。 泰州 —— 上海 200KM 泰州 —— 南京 150KM 泰州 —— 北京 1000KM 南京祿口國際機場（ 150KM） 上海虹橋國際機場（ 250KM） 上海浦東國際機場（ 280KM） 二 、綜 合 國民經(jīng)濟保持穩(wěn)健增長。全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %。 經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變加快。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，三次產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為 ∶ ∶ 地方財政收支較快增長。全市財政總收入 億元，比上年增 長 %。 市場物價出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。全市居民消費品價格總指數(shù)為 %，物價上漲 %。八大類商品和服務(wù)價格 4 升 1 平 3 降，除煙酒及用品類保持 持平外，交通及通訊類比上年下降 %。 建筑業(yè)保持較快發(fā)展。建筑企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 653 億元，增長 %。 全面小康建設(shè)步伐加快。從 總體上看，全市全面小康總體評價得分達到 分，比上年增加 %。 20xx 年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，財政總收入 億元。 三 、固定資產(chǎn)投資 固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長。全社會固定資產(chǎn)投資 億 元，比上年增長 %。第一產(chǎn)業(yè)投資 億元，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè)投資 泰州項目市 場調(diào)研報告 4 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %。工業(yè)投資 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長%。 第一產(chǎn)業(yè)11. 44億元2%第三產(chǎn)業(yè)元41%第二產(chǎn)業(yè)元57% 第一產(chǎn)業(yè)%第三產(chǎn)業(yè)%第二產(chǎn)業(yè)% 泰州三產(chǎn)投資情況 三產(chǎn)增長比例 四 、國內(nèi)貿(mào)易 消費品市場穩(wěn)中趨旺。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，增長 %。 消費結(jié)構(gòu)升級加快。以住房、汽車、信息通訊、旅 游等為代表的熱點消費保持較快增長。商品房銷售額 ，增長 %，其中住宅 億元，增長 %； 限額以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)汽車類零售額增長 %， 通訊器材類零售額增長 %，文化辦公用品類零售額增長 %。 商品市場較快發(fā)展。年成交額在億元以上的商品交易市場 34 家，成交額 億元。其中年成交額在 1050 億元的有 5 家，成交額 億元。 泰州項目市 場調(diào)研報告 5 五 、 汽車行業(yè)情況 20xx 年末全市民用汽車保有量 萬輛，增長 %；本年新增 萬輛，增 長 %。其中，私人汽車保有量 萬輛，增長 %；私人轎車 ，增長 %。 20xx年全市汽車保有量在 13 萬輛左右，私人汽車保有量為 8 萬輛，私人轎車 4萬多輛。 六 、城市建設(shè) 城市建設(shè)步伐加快。全年市區(qū)城建總投資 84 億元。坡子街商業(yè)區(qū)正式營運，青年路改造二期、人民路改造一期工程完成，鳳城河二期續(xù)建、市文化中心、高教園區(qū)二期和高港生態(tài)公園二期工程順利實施。城市化水平達 %，比上年提高 個百分點。 七 、人口、人民生活和社會保障 人口略有下降。年末全市戶籍總?cè)丝跒? 萬人，下降 %。其中，市區(qū) 萬人，增長 %。 居民生活改善。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 14940 元，增長 %；人均消費性支出 9021 元，增長 %，其中，食品支出占人均消費性支出的比重為 %。全年農(nóng)村居民人均純收入 6469 元，增長 %；人均生活消費支出 4430 元，增長 %，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為 平方米，農(nóng)村居民人均住房使用面積為 平方米。 人員 普通生產(chǎn)工人 一般技術(shù)人員 高級行政管理人員 工資水平 600800 元 /月 10001500 元 /月 30004000 元 /月 小結(jié)： 從城市固定資產(chǎn)投資情況來看 ， 城市對 第二、第三產(chǎn)業(yè)的 投資量比較大， 特別是房地產(chǎn) 投資 億元 ，增長速度達 %。 房地產(chǎn)銷售額達 億元， 從城市經(jīng)濟情況來看，泰州屬于發(fā)展中城市，人均收入達 14940 元 /年，即家庭收入達 3 萬左右 /年，高級行政管理人員收入在 萬 /年，泰州項目市 場調(diào)研報告 6 從中可以看出，泰州城市居民平均投資能力將達到 30萬左右，高端投資能力達 80 萬左右 /年。因此，在房地產(chǎn)銷售價格中，總價可控制在 3080 萬之間。 商品房銷售額 億元，增長 %，其中住宅 億元，增長 %；限額以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)汽車類零售額增長 %， 20xx 年末全市民用汽車保有量 13 萬輛，增長 %； 20xx 年 到 20xx 年 汽車行業(yè)整體銷售狀況呈快速增長趨勢，但自 20xx 年以來，據(jù)調(diào)查了解，很多汽車行業(yè)銷售狀況 僅三個月來 呈現(xiàn)出下滑情況 ，此 與國內(nèi)目前大氣候及泰州 城市居民整體 收入、 消費能力有關(guān)。 綜合情況分析，泰州城市的 快速及 大規(guī)模發(fā)展及投資改造 的力度加大 ， 將必然導(dǎo)致經(jīng)濟的快速增長，消費者消費能力的大幅 提升，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在 未來數(shù)年中應(yīng)呈穩(wěn)定增長趨勢，汽車行業(yè)也會隨著消費能力的提升而逐步 恢復(fù)和 發(fā)展起來。 泰州項目市 場調(diào)研報告 7 第二節(jié) 城市規(guī)劃發(fā)展情況 一、 城市 規(guī)劃 情況 構(gòu)建中心城市“一城三區(qū)”（海陵區(qū)、高港區(qū)、姜堰區(qū)）帶狀組團發(fā)展格局 2020 年末努力將泰州中心城市建設(shè)成為：錫、常、泰城市群的重要一極； （ 1）城市規(guī)模。中心城市建城區(qū)面積 60 平方公里，人口 55 萬人，其中，主城區(qū)面積 45 平方公里，人口 42 萬人，高港區(qū)面積 15 平方公里，人口 13萬人。如將姜堰市城區(qū)納入中心城市，則規(guī)劃中心城市建城區(qū)面積將達到 ，人口 78 萬人。 （ 2）城市房地產(chǎn)開發(fā)。 2020 年末，市區(qū)新增建設(shè)用地 1600 公頃，舊城改造 250 公頃。住宅新開工面積 700 萬平方米，其中新區(qū)建設(shè) 430 萬平方米，危舊房改造建設(shè) 200 萬平方米，經(jīng)濟適用房建設(shè) 70 萬平方米。人均住房建筑面積達 38 平方米，住房成套率 90%。 （ 3）城市建設(shè)總投資 400 億元，其中每年完成投資約需 80 億元。 泰州項目市 場調(diào)研報告 8 二、 城市建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略 1．構(gòu)建科學(xué)合理的城市化體系，進一步擴大中心城市規(guī)模，完善城市功能。 姜堰區(qū) 高港 區(qū) 海陵 區(qū) 泰州項目市 場調(diào)研報告 9 2．城市建設(shè)與工業(yè)園區(qū)建設(shè)要緊密結(jié)合，鼓勵引導(dǎo)企業(yè)進入沿江地區(qū)和工業(yè)園區(qū)。 3． 積極發(fā)展小城鎮(zhèn)。 4．加快城市化的政策引導(dǎo)。 三、 房地產(chǎn)開發(fā)（含舊城改造） （ 1）擴大住房有效需求，保持住宅投資持續(xù)穩(wěn)定增長。 （ 2）加大經(jīng)濟適用房的建設(shè)力度，增加普通商品房的有效供給。 （ 3）加快舊城改造步伐，改善老城區(qū)環(huán)境，降低人口密度。以發(fā)展服務(wù)業(yè)和居住為重點，進一步搬遷舊城區(qū)工業(yè)企業(yè)，調(diào)整老城區(qū)的用地結(jié)構(gòu)，改善人居環(huán)境，降低人口密度。高品味開發(fā)建設(shè)居住樓盤。根據(jù)市區(qū)消費水平，適度建設(shè)經(jīng)濟適用房和廉租房。 期末房地產(chǎn)投資達 100 億元。 （ 4） 房地產(chǎn)業(yè)計劃新開工面積 700 萬平方米（主城區(qū) 500 萬 m2，高 港區(qū) 200 萬 m2），其中，經(jīng)濟適用住房 75 萬平方米，計劃竣工面積 400 萬平方米。 （ 5） 整治和改造危舊房 200 萬平方米（主城區(qū) 150萬 ㎡ , 高港區(qū) 50 萬 ㎡ ）。 （ 6）全面建成盛和花園、西湖翠苑、東河陽光、鵬欣麗都、杰盛俊園和高港府后人家、銀杏苑、百年豪景等一批住宅小區(qū)。分期建設(shè)府南居住區(qū)、高教園區(qū)配套住房，周山河居住區(qū)、火車站街區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等居住區(qū)。 （ 7）老城區(qū)改造肉聯(lián)廠東側(cè)低洼地、下壩以北危舊房地區(qū)、鋼廠熒光燈廠地塊、工人路北側(cè)地塊；綜合開發(fā)江洲北路和東風(fēng)北路兩側(cè)沿線地塊；重點整治和改造沿海陵南路北段 、東進西路、東進東路、青年南路、南通路、人民路、暮春街南山寺路等街區(qū)；繼續(xù)推進老住宅小區(qū)的整治和城中村的改造。高港區(qū)全面建設(shè)金港中路、金港北路小區(qū)；改造解放路街區(qū)、柴墟路街區(qū)、環(huán)溪路街區(qū)、通泰南路街區(qū)、人民路街區(qū)等。 四、 商業(yè)街區(qū)、市場及物流 泰州項目市 場調(diào)研報告 10 大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，完善商業(yè)街區(qū)布局，形成一核一街一區(qū)商業(yè)商務(wù)布局。坡子街商業(yè)核心：包括五一路、府前路、東進東路北側(cè)商業(yè)街區(qū)，成為老城區(qū)最繁華的商業(yè)街區(qū)，集購物、休閑、娛樂、健身于一體的具有較強吸引力的開放空間；濟川路商業(yè)街：建設(shè)成為具有現(xiàn)代化都市特征的新型商業(yè) 街區(qū)；新區(qū)商務(wù)中心：為集行政管理、商業(yè)商貿(mào)、文化娛樂、酒店公寓為一體的現(xiàn)代商務(wù)中心。期末完成總投資 55 億元。 主城區(qū)重點建設(shè)坡子街商業(yè)中心、濟川路商業(yè)街區(qū)、新區(qū)商務(wù)中心；高港區(qū)重點建設(shè)臺灣城和柴墟路商業(yè)街區(qū)。 新建各類綜合市場 15 個，完善市區(qū)農(nóng)貿(mào)市場和商業(yè)網(wǎng)點設(shè)置。 建成泰州火車站貨運物流區(qū)。利用長江港口優(yōu)勢和沿江高等級公路、寧通高速公路以及規(guī)劃中的長江過江通道啟動建設(shè)區(qū)域物流中心。 小結(jié)： 泰州城市重點南擴， 實現(xiàn)城區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的連接；泰州市政府大樓南遷。各機關(guān)單位相繼入駐；大型專業(yè)市場、高 檔住宅大盤紛紛上馬啟動； 泰州城市向南發(fā)展大局已定。根據(jù)泰州城市總體規(guī)劃（ 20xx2020），南區(qū) 相繼建設(shè)中國醫(yī)藥城、園博園等項目，同時世貿(mào)住宅項目也在開發(fā)建設(shè)，南區(qū) 將是泰州未來的行政中心 ,居住中心和商務(wù)中心。 近年房地產(chǎn)開發(fā)量將達到 700 萬，即滿足 7 萬居民的居住要求，同時以規(guī)劃開發(fā)建設(shè)各類商業(yè)市場來滿足城市居民的生活需求，如：購物、休閑、娛樂、食宿、經(jīng)商、貨運物流等需求。 泰州項目市 場調(diào)研報告 11 第三節(jié) 城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃情況 一、規(guī)劃對象 泰州城區(qū)內(nèi)