【正文】 基本樓盤均價集中在 18002700元 /平方米，市中心的樓盤像青龍居、新湖家園都在 2400元 /平方米以上。 第二章 區(qū)域市場分析和競爭來源確定 第 1節(jié) 區(qū)域板塊分 析 德州城區(qū)地圖 城中版塊 區(qū)域概況： 范圍：東到德興北路岔河一帶，南到新華路，西到迎賓路，北到天衢中路 此區(qū)域為市政府所在地，以市中心廣場、新湖風(fēng)景區(qū)為原點，向四周區(qū)域輻射。隨著大型樓盤的開發(fā)，房價也躍居市區(qū)最高，最高達(dá)到 2800元 /平方米。大建設(shè)、大招商的熱潮正在興起，一座生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套齊全、現(xiàn)代氣息濃厚、充滿生機(jī)與活力的現(xiàn)代化、園林式、生態(tài)型的新城區(qū)呼之預(yù)出。 在此機(jī)遇與風(fēng)險并存的形勢下，本土開發(fā)企業(yè)開始覺醒，慢慢開始剝離其它產(chǎn)業(yè)，把主業(yè)集中到房地產(chǎn)上來，并通過與強(qiáng)手聯(lián)合和出讓股權(quán)等形式與一流的房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合，企業(yè)競爭力不斷提升，市場份額逐步擴(kuò)大 截至 20xx年 10月，德城區(qū)住宅房屋施工面積為 方米，竣工房屋面積 ，竣工房屋價值為 74765萬元。經(jīng)濟(jì)收入過低使住房需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟮姆蓊~也相對較小。 ?? 房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會與風(fēng)險并存 德城區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)給各行各業(yè)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)帶來更多機(jī)會。據(jù)德城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)模為 15平方公里，城市人口為 12萬人，新區(qū)發(fā)展規(guī)模為 25平方公里，城市人口將達(dá)到 32萬人以上。房價的上漲促進(jìn)了消費者對房地產(chǎn)業(yè)投資的興趣，尤其將目光鎖定在具有較大增值潛力的區(qū)域。 55億元； 20xx年已達(dá)到 ，預(yù)計 20xx年將高達(dá) 5億元。固定資產(chǎn)投資 20xx年完 成 ，比上年增長 ％，其中房地產(chǎn)投資開發(fā)額為 ，比上年增長 ％。全市證券經(jīng)營機(jī)構(gòu) 2處，股民 ，客戶保證金余額 ，年交易額 。目前，全市各類市場共 772處，其中年交易額超過億元的 87處。已成為煤炭、木材、建材、糧食、蔬菜、布匹、服裝等重要商品的區(qū)域集散中心。棉花是全市傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，夏津、武城、寧津、齊河 4縣被定為國家棉花大縣。 德州農(nóng)業(yè)發(fā)展情況，全市農(nóng)業(yè)人口 425萬人。 德州工業(yè)發(fā)展情況，全市已形成紡織、機(jī)械、電子、化工、建材、食品等 8大門類 25個行業(yè)為主的工業(yè)體系。 德州物產(chǎn)資源豐富。 德州歷史悠久，屬龍山文化發(fā)祥地之一，距今已有 4000多年的歷史，秦漢以來一直為歷代州府縣衙駐地。 德州魯班御景園項目報告 第一部分：市場分析篇 1 德州房地產(chǎn)市場分析 第一節(jié) 德州概況 德州市位于山東省西北部，是魯西北、冀東南地區(qū)的區(qū)域中心城市。 德州區(qū)位優(yōu)越，北倚京津，南靠濟(jì)南，西接石家莊，東連青島，有著 “南北借力、東西逢源 ”的地緣優(yōu)勢，自古就有 “九達(dá)天衢 ”、 “神京門 戶 ”之美譽。已探明石油儲量 2億噸，天然氣儲量 15億立方米，煤炭儲量 。截止 20xx年末，全市規(guī)模以上工業(yè)（全部國有及年銷售收入 500萬元以上的非國有獨立核算工業(yè)企業(yè)） 862家，資產(chǎn)合計 ，完成增加值 ，實現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入 ，實現(xiàn)利稅 ，利潤 ，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù) %。農(nóng)業(yè)已形成糧棉、瓜菜、畜牧、林果、水產(chǎn)、花卉 6大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和牛、雞、菜、瓜、棗、蛋、魚、蠶、花 9大主導(dǎo)產(chǎn)品，是國家重要的農(nóng)副產(chǎn)品基地。近幾年來，全市把農(nóng)業(yè)科技園區(qū)建設(shè)作為科技興農(nóng)的突破口，積極引進(jìn)農(nóng)業(yè)新技術(shù)、新品種和高科技人才， “農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新園 ”先后被中國農(nóng)業(yè)科學(xué)院列為全國農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新唯一試點單位、被農(nóng)業(yè)部列為科技示范園試點單位、被國家農(nóng)業(yè)開發(fā)辦列為全國高產(chǎn)高效農(nóng)作物栽培示范點。近年來，先后建成糧食、蔬菜、黃牛、禽蛋、花卉、調(diào)料等 10大專業(yè)批發(fā)市場。全市十大商品流通 部門 (集團(tuán) )完成銷售收入 171億元，全市城鄉(xiāng)集市貿(mào)易成交額達(dá)到 351億元。 2 德州城區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展 現(xiàn)狀 德城區(qū)目前人口 ，區(qū)劃面積為 539平方公里，人口密度為 1054人 /平方公里，是各縣市人口密度最高的。 德州市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚， 20xx年完全取消福利分房和集資建房后商品房市場才得到大力發(fā)展，一時間開發(fā)量大幅增加，房價上揚速度較快，市場秩序不規(guī)范。 20xx年、 20xx年、 20xx年施工面積分別為 、 平方米、 ； 20xx年比 20xx年增長 ％， 20xx年比20xx年增長了 ％。一般而言，開發(fā)區(qū)都具有較大的投資價值，二則相對于市中心，它無污染的自然環(huán)境和超前的市政規(guī)化優(yōu)勢無可比擬。按平均 /戶的標(biāo)準(zhǔn)量計算，僅住宅需求就在 萬套以上，而開發(fā)區(qū)、新區(qū)在建項目較少的供應(yīng)量使得這種需求更加明顯，這種需求又從另一層面帶動了老城區(qū)的購房需求，購房需求更加明顯。但同時，風(fēng)險也相應(yīng)存在。同時，近年來隨著德州市房地產(chǎn)迅猛發(fā)展的影響，在此形勢下，市中心、開發(fā)區(qū)的高檔樓盤的開發(fā)、投資客對新區(qū)、開 發(fā)區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃的概念炒作，使德城區(qū)房價與收入比漸趨偏離正常軌道，房地產(chǎn)泡沫成份增加，購房者比以前更加理性，所有這些因素對開發(fā)商提出了更高的要求，要求產(chǎn)品的自身品質(zhì)應(yīng)符合市場需求，實行準(zhǔn)確的價格策略和獨特而具有沖擊力的推廣策略和銷售策略。 2 市場需求方面 伴隨德州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和德州國民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，市場需求不斷擴(kuò)大，并且向多樣化、個性化需求轉(zhuǎn)變，市場需求前景廣闊，有以下因素促成市場需求擴(kuò)大： ※ 德州市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展支撐了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，※ 市場供給增加； ※ 德城區(qū)河?xùn)|新區(qū)、開發(fā)區(qū)的規(guī)劃開發(fā)，※ 城市化進(jìn)程的加快，※ 拆遷量加大促成購房需求增長； ※ 隨著居民收入的提高，※ 增加了對住房的需求，※ 導(dǎo)致商品房價格的提高； ※ 居民住房消費觀念改變 更新增大了市場需求量； ※ 外來人口的大量涌入，※ 外地企業(yè)的進(jìn)駐又進(jìn)一步加劇了購房需求 4 德州發(fā)展規(guī)劃對房地產(chǎn)業(yè)的影響 德州市總體發(fā)展構(gòu)想圖 20xx年 5月，德州市市委、市政府作出 “一城三區(qū)、兩個東近 ”的戰(zhàn)略決策，吹響了啟動建設(shè)河?xùn)|新區(qū)的號角。 根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，再建成河?xùn)|新城后，將繼續(xù)向東開發(fā)，相繼建成經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)兩個功能區(qū)。 另一方面，由于開發(fā)區(qū)的環(huán)境優(yōu)美和配套的逐步齊全，購房者的意向區(qū)域也發(fā)生了改變，由老市區(qū)向新城區(qū)發(fā)展。區(qū)域內(nèi)市政、服務(wù)配套成熟，商業(yè)氣氛濃厚，出行購物方便， 生活配套情況 區(qū)域主要商區(qū)介紹 區(qū)域的商業(yè)街主要集中新湖風(fēng)景區(qū)周圍半徑不到兩公里的區(qū)域，市府街、柴市街、交通主干道東方紅路城隍廟一帶的大中型沿街商鋪與十字路口的中型商場相互輝映，大量物業(yè)均建有沿街商鋪，小區(qū)商業(yè)步行街。 此區(qū)域樓市發(fā)展屬于德城區(qū)最成熟的區(qū)域。 城北版塊 區(qū)域概況： 范圍：南到天衢中路、天衢東路，北到長莊中路，天衢工業(yè)園，東到岔河，西到陵西路 此區(qū)域主要為天衢工業(yè)園區(qū)域，大型集團(tuán)像皇明太陽能、亞太集團(tuán)所在廠房地基本集中于此。兒童樂園。 此區(qū)域主要為規(guī)劃中的河?xùn)|新城、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)域，未來市政府遷移地，未來的新市中心。 此區(qū)域樓市屬于德城區(qū)正在逐步走向成熟。 此區(qū)域樓市屬于德城區(qū)離市中心最近的、較為成熟的區(qū)域。 2個案價格 說明： 2 價格基本在 16002400元 /M2，市中心區(qū)域的價格要比城南版塊的價格要高大約 300400元 /M2。 整體客源中不同從業(yè)者對于面積的需求差別較大，像中層管理者、高層管理者、私企老板的需求都集中在面積較大的 3房，而高科技從業(yè)者的需求則集中在 130平方米以下，多數(shù)在 80－ 120平方米的 2房、 3房，所以德州市的戶型需求也是多樣化的， 發(fā)展商只要進(jìn)行有針對性的定位，不僅能夠避免惡性競爭，同時也能找到自己的發(fā)展機(jī)會。 結(jié)論： 通過理性的分析我們可以看 到，德州地產(chǎn)有著良好的升值潛力、人文資源，同時還有穩(wěn)定和發(fā)展的客戶資源，這些客戶對德州樓市的成熟發(fā)展有著很強(qiáng)的信心，同時他們自己有著良好的前景和收入預(yù)期，各個發(fā)展商都有著較大的發(fā)展空間。東部為運動場，以及破舊平房，土地平整；中部為教學(xué)樓，西部為綜合試驗樓，西部南側(cè)為空地。本地塊通過公開拍賣方式取得，價格 /畝。東面通過聯(lián)興嘉和居是交通主干道湖濱南路，德州晶華集團(tuán)振華玻璃公司、德州向陽起重安裝有限公司等知名企業(yè)均坐落在湖濱南路上。主要 公交線路有8路等。 12. 發(fā)展商 **公司為公路局下屬實體， 13. 政府信譽， 14. 誠信保證。此舉可使本項目具有較強(qiáng)的市場競爭力。 37. 小區(qū)要考慮部分拆遷戶回遷， 38. 安置居民素質(zhì)不 39. 高， 40. 將來 業(yè)主會對此比較挑剔。 49. 據(jù)德州本地情況， 50. 主力宣傳媒介較少， 媒介的關(guān)注度不 52. 高， 53. 使項目在宣傳過程中， 54. 受一定影響。 67. 市政府對城南區(qū)域的新城市規(guī)劃， 68. 使此區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)前景明朗化。 對自身潛質(zhì)的分析 對住宅區(qū)評 價的一個重要指標(biāo)是：什么區(qū)域？什么環(huán)境？出行交通時間？ 區(qū)域方面： 本區(qū)域處于城南版塊區(qū)域，屬于緊挨市中心最北區(qū)域，西出口瀕臨新湖南路，拓寬后將直達(dá)德城區(qū)市中心心臟區(qū)域，盡享市中心的繁華，車程距離不足 5公里，；東面穿過聯(lián)興小區(qū)為交通主干道 ——湖濱南路，避開主干道的噪音喧囂，鬧中取靜。