【導(dǎo)讀】北海房地產(chǎn)新格局初顯。海居的代理銷售商合富輝煌退出該樓盤營銷工作；碧桂華庭銷售停滯不前……云南路樓市進入到第二季度以來，失去了以往火爆的風光，像是。以上例舉的幾個樓盤出現(xiàn)銷售受阻的問題，歸根到底主要是與開發(fā)商。的實力及策略有關(guān)。有一點值得關(guān)注：云南路板塊已經(jīng)初聚了生活居住板塊的雛形。市場的建成并投入使用，周邊生活配套設(shè)施的日益完善，相信在今后的5年時間內(nèi)，房成為開發(fā)商進入的最大障礙。四川路這一樓盤新貴依然興彩奪目，并且呈現(xiàn)持續(xù)升溫的跡象。面推出的政務(wù)區(qū)帶動了整個地塊的升溫。北海的舊城中心可以說還集中在北部灣路。由于原有城區(qū)在道路規(guī)劃、社區(qū)配。并將直接限制城市經(jīng)濟文化的發(fā)展。從地理位置上看，北海城市中心的遷移總是按照時間順序向。貿(mào)中心，而四川路這條貫穿商業(yè)中心的交通要道，記錄的不僅僅是北海商業(yè)的騰飛，年正式復(fù)蘇以來,異地客戶成了支撐北海樓市的主導(dǎo)力量。占天占地,仍然是第一選擇。

　　

【正文】 入 1萬多，我們按照一般的開銷除去后每個月大約可以節(jié)余5000元。設(shè)定其離退休 還有 20年時間，估算下來，到退休時大約可以存下 100多萬元，退休后每個月還有退休金 1000元，加上買的養(yǎng)老保險。這樣的收入按照一般上海白領(lǐng)的思維，都還要為退休后的生活擔心，那么，一個白領(lǐng) “安度晚年 ”，究竟需要多少錢？ 如果按照 60歲退休、活到 80歲計算的話，一個人退休后的生活有 20年。 20年的時間太漫長了，誰都不知道會發(fā)生些什么樣的事情，所以要準備多少錢養(yǎng)老，真的是一個很難說清楚的問題。 多少錢才能安度晚年？ 某好事者計算過，具體怎么計算出來的不得而知，結(jié)論是起碼需要 200萬元。該好事者還說，國外有一 個機構(gòu)好像專門為這個問題做過調(diào)查研究，得出的結(jié)論是，一個中國白領(lǐng)（大城市，如上海），要維持一定的生活水準 “安度晚年 ”的話，需要 300萬元呢。 那么， 300萬元到底夠不夠呢？有專業(yè)理財師計算說， 如果不作任何投資的話 ，即便是 300萬元， 15年也會 “坐吃山空 ”。理財師指出，目前中國物價平穩(wěn)，通脹率 1％，但根據(jù) “十五和 20xx~20xx年經(jīng)濟發(fā)展報告 ”預(yù)測， 20xx~20xx年中國每年將至少保持3％ ~4％的通脹率。按此水平，到 20xx年， 300萬元只相當于目前約 170萬元的購買水平，如果說一個家庭每個月需要支出 1萬 元才能維持現(xiàn)在的生活水準的話， 300萬元也只能支撐 17年，這還不包括隨時可能發(fā)生的需要應(yīng)急的支出。也就是說，僅考慮通貨膨脹這一個因素養(yǎng)老所需要的錢就是筆大數(shù)目。 收入消費生活 根據(jù)中華英才網(wǎng)近日發(fā)布的最新薪酬調(diào)查報告顯示，上海白領(lǐng)平均年收入已達到 47634元，位列全國第一。上海從 1992年以來，經(jīng)濟平均增長速度為 %，而居民平均收入的增長速度則不到 10% 根據(jù)前程無憂近日發(fā)布的《 20xx年中國主要城市白領(lǐng)薪酬報告》顯示，明年收入增長將步入平淡期，上海白領(lǐng)平均月薪增長只有 251元左右。 同職 位的男女收入差異最小。但即便如此，女性白領(lǐng)的收入仍普遍比同職位的男性低 30%左右。根據(jù)上述資料計算，預(yù)計上海白領(lǐng) 20xx年平均年薪 50646元，女性白領(lǐng)的平均年薪低于男性120xx元，相當于男性白領(lǐng)年薪的 %。 年薪 5萬，只及前文舉例月薪 1萬的一半不到；年薪 10萬以上，屬高收入的白領(lǐng)，養(yǎng)老仍無保障，那么一般普通的白領(lǐng)，就更要為養(yǎng)老發(fā)愁了。 收入不多，但星巴克、真鍋、圓緣園，卻是固定時間的節(jié)目，開銷自然不少。薪水雖不多，但 “TMSK透明思考 ”，卻不可不在吧臺上喝一杯酒、喝一杯咖啡，隨意地看看琉璃進入生活 空間的另一種姿態(tài)；薪水雖然不多，但和平飯店里，因為歲月而泛黃了的白色大理石，英式房間里生著壁爐，美式房間里有銀燭臺，西班牙式房間里放著老式的高柱子木床……卻又怎能讓人忘懷？薪水雖然不多，但夏奈兒、路易威登、康納利、 ESADA等眾多定級品牌的時裝、絲巾、領(lǐng)帶、真皮手袋和手套以及皮制配飾…至少有一件能緊跟全球時尚潮流…收入雖然不高，但卻不可不對自己不好，格調(diào)不可不高雅，品味不可不高！ 上海居住成本 20xx年 11月 16日，上海房地產(chǎn)交易的官方網(wǎng)站上海房地資源網(wǎng)即時滾動信息顯示： 15日上海市房地產(chǎn)網(wǎng)上成交均 價首次突破萬元關(guān)口。其中，上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)（中心城區(qū)）一手房成交均價為 12986． 8元／平方米，內(nèi)環(huán)線和中環(huán)線之間的一手房成交均價在 9272． 7元／平方米，中環(huán)線和外環(huán)線之間區(qū)域一手房均價也達到 7163． 1元／平方米，外環(huán)線以外的房價為 5399． 3元／平方米。近段時間，網(wǎng)上房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)顯示，每天的成交均價格都能穩(wěn)定在 8500－ 9000元之間。而之前的 9月份，根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)對 1330個已售樓盤的統(tǒng)計，實際平均成交單價為每平方米 8201元，比 8月上漲了 8． 28％； 9月住宅累計成交價格為每平方米 7526元，比 8月 上漲了 4． 08％。 顯然，在越來越多的炒樓者感受到壓力的同時，上海樓市絲毫沒有停止上漲的意思。 以目前的房價而計，一套兩房 75平方米的住宅，在上海，需要 60多萬元；如果在市中心置業(yè)，那就更高達近 100萬元，如此高的房價，即使是收入頗豐的白領(lǐng)小資一族，不吃不喝，也要至少 15年才能買一套房，還不能是市中心的，而且還只是最普通的兩房；如果在郊區(qū)買一套像樣的房，那不下 20年的收入，是不太可能的。 即使是土生土長的上海人，買了廉價的房改房安家后，隨著兒女的成長，對新增房產(chǎn)的需求也越來越迫切，以現(xiàn)在的房價來看，是無論無 何都買不起一套新的商品房。 理財 投資房產(chǎn)，買第二套房子。第二套房子就是為了 “養(yǎng)老 ”的。如果單靠儲蓄，再高的收入到退休時頂多存下 200萬元，考慮到人老了后不太敢動積蓄，估計到時候很難保證現(xiàn)有的生活水準，所以現(xiàn)在就必須要提高現(xiàn)有的投資回報率。房產(chǎn)是實物資產(chǎn)，可以規(guī)避通貨膨脹的風險。房產(chǎn)雖然在幾年內(nèi)價格會有波動，但從長遠看，土地資源總是越來越稀缺的，房產(chǎn)價值總趨勢只可能是上升的。通過計算第二套房子基本上可以以租還貸，即便考慮空置率和租金變動，這部分資產(chǎn)的收益率起碼也能達到 6％。 但是以上海目前的房價而言， 小資白領(lǐng)買一套像樣的住房都尚顯困難，何來第二套 “養(yǎng)老 ”？按照退休收入的收入水平，只及工作時的 1/3，要維持小資一貫的高品味生活，按一個普通的通貨膨脹系數(shù)，在開銷上也顯得捉襟見肘。 歸結(jié)言之，退休養(yǎng)老期間，上海等大城市消費水平過高，不適宜居?。? 2 置業(yè)北海 異地置業(yè)，尋找最佳居所 北海，位于中國南方，北部灣畔，地處南亞熱帶，面臨北部灣，陽光充足，雨量充沛，氣候溫和，植被豐茂，風光旖旎。北海三面環(huán)海，每立方厘米空氣里負氧離子含量 2500至 5000個，比一般城市高出 50至 100倍，是人類理想的居 住地。北海的空氣特別清新，北海是個極具情調(diào)的濱海城市，海 、灘 、島 、湖 、山 、林自然風光和眾多的歷史人文景觀，構(gòu)成一幅幅迷人、醉人的畫面，北海近海盛產(chǎn)珍珠，是著名的 “南珠 ”之鄉(xiāng)。 而且北海作為北部灣三大漁場之一，人們隨時可品嘗到許多價廉物美的海鮮。 北海銀灘東西綿延 24公里，灘長、沙白、水凈、浪軟，是個優(yōu)良的天然海濱浴場。1992年被列為國家旅游度假區(qū)并被選為中國 “王牌景點 ”。每年都吸引著上百萬游客，已成為我國南方新興的海濱旅游度假勝地。 北海，南國一顆璀璨的明珠，以其特有的南國海濱風情，秀麗的海洋風 光，沒有任何污染的藍天，浩瀚的大海，四季驕人的陽關(guān) —“最適合養(yǎng)生的場所 ”“人類理想得居住地 ”，當之無愧！ 北海的優(yōu)美自然環(huán)境、良好的空氣質(zhì)量和美麗的海洋景觀，是其他城市所沒有的，正是這種無法比擬的資源，讓全國各地的人群來此度假，因此出現(xiàn)了一群 “侯鳥 ”型的居住者。這些購房者對大海有著無比的向往，渴望能在海邊有一處屬于自己的空間，因此在海邊的商品房成為其首選的度假 “基地 ”。海邊的房子受到越來越多諸如此類人群的青睞。目前，北海市此類產(chǎn)品還很稀缺，因而留給開發(fā)商極大的空間充分發(fā)揮。 房價低廉，投資、養(yǎng)老物超 所值 北海市房價一直在低價位徘徊， 20xx年均價為 1400元／平方米， 20xx年均價在****元，漲幅不大。有人戲稱 “北京市一個衛(wèi)生間的價格在北海能買一套住房 ”。這種低價位有兩個主要原因，一是由于 1992年 “房地產(chǎn)熱 ”遺留眾多的空置房和 “爛尾樓 ”， “存量 ”的處置 “拖累 ”了作為新樓盤的 “增量 ”的價格；二是當年過量批租的地普遍掌握在開發(fā)商手里，重新開發(fā)成本不高。 從 1999年起，北海市的外來購房者中，一直以西北、東北等北方離退休人員為主；但去年 6月份開始，來自上海、浙江及廣西南寧等地的購房者明顯增多，他們 特別看重一些高檔樓盤。今年 3～ 4月間， 8位專程從杭州乘飛機而來的購房者，日前在北海市新開張的一個樓盤一口氣買下 17套房子，都是價位在 20xx元／平方米以上的高檔海景房。 10月 16日，一個由 45人組成的上海購房團抵達北海停留的幾天時間里，續(xù)江浙購房團又掃了一次北海的房產(chǎn)。這些購房者都聲稱房子是自己居住，北?？諝馇逍?，氣候宜人，適宜休閑和養(yǎng)老，在當 地購房是一種 “健康投資 ”。但幾乎所有業(yè)內(nèi)人士都認為，北海市目前超低價位住房升值潛力大，是驅(qū)動江浙、上海購房者入市的主要因素。 現(xiàn)在許多業(yè)內(nèi)人士認為，隨著國際資本等對 人民幣放開匯率的關(guān)注，普遍準備豪賭人民幣升值，大量熱錢涌入內(nèi)地一線如上海等大城市，購置房產(chǎn)，在升值后獲利。國內(nèi)游資炒家陸續(xù)傳聞要從大城市撤出。這些游資極可能進入升值空間巨大的中小城市，北海市場值得這些資本的關(guān)注。 北海別墅粗探 就本地市場而言，北海房地產(chǎn)市場總量已經(jīng)嚴重供大于求。據(jù)不完全統(tǒng)計，主要集中在廣東路、北京路、貴州路、云南路、北部灣路及外沙等路段，并且勢頭強勁。 但從市場細分來看，別墅市場應(yīng)該有很大的潛力可挖，在異地購買中，別墅需求量很大，而北海近幾年僅有海泰物業(yè)、碧雅苑、東方花園、北?；▓@和 華杰溫馨園等幾個別墅樓盤推出。其中，海泰物業(yè)屬于爛尾工程，至今權(quán)屬難以理清，只有極少數(shù)可以供應(yīng)市場，即使買家現(xiàn)在購買了，也無法入住。其他幾個樓盤，都遠離海邊，戶型、配套設(shè)施、規(guī)劃、安全防范、物業(yè)管理等方面都帶有較嚴重的缺陷，不能滿足外地高端客戶的要求。就是北海本地的一些外來投資企業(yè)高層管理人員，也基本買不到合意的別墅住宅，出現(xiàn)遍地別墅，卻沒有適合市場要求的產(chǎn)品的尷尬局面。 本案明年進入市場，除了沿襲今年房地產(chǎn)的發(fā)展勢頭，更是要找準突破口，為北海房地產(chǎn)持續(xù)強烈發(fā)展注入了活力。 異地購房市場 由于生態(tài) 環(huán)境保護良好，投資環(huán)境不斷改善，加之北海市政府為盤活空置商品房采取了一系列優(yōu)惠政策，近兩年，到北海購房的外地人不斷增加，占同期房地產(chǎn)交易量的 30%以上，其中大多是到北海度假、養(yǎng)老的。有人算過： “到 20xx年，北京空巢家庭約有 %(1+%22=(萬戶 )，上?？粘布彝ゼs有 1002=50(萬戶 )，如果這些空巢家庭有十分之一遷居北海，那么僅房地產(chǎn)一項就會有（ +50）萬戶10%15萬元 =(億元 )的巨大市場。這還僅僅是京滬兩地的空巢家庭，如果放眼全國，甚至世界，這個市場不可 限量。 ” 事實上，鄰近的馬來西亞和泰國等國家，正在通過旅游，加強對日本、韓國等國家進行宣傳，鼓勵老年空巢遷徙到氣候溫暖的熱帶海濱地區(qū)來生活。外地和國際養(yǎng)老房地產(chǎn)市場將是北海長期的市場增長源泉。 另外，在異地購買中，別墅需求量很大，而北海近幾年僅有海泰物業(yè)、碧雅苑、東方花園、北?；▓@和華杰溫馨園幾個別墅樓盤推出。其中，海泰物業(yè)屬于爛尾工程，至今權(quán)屬難以理清，只有極少數(shù)可以供應(yīng)市場，即使買家現(xiàn)在購買了，也無法入住。其他幾個樓盤，都遠離海邊，戶型、配套設(shè)施、規(guī)劃、安全防范、物業(yè)管理等方面都帶有較嚴重的缺陷，不能滿 足外地高端客戶的要求。就是北海本地的一些外來投資企業(yè)高層管理人員，也基本買不到合意的別墅住宅，出現(xiàn)遍地別墅，卻沒有適合市場要求的產(chǎn)品的尷尬局面。