【導(dǎo)讀】北海房地產(chǎn)新格局初顯。海居的代理銷(xiāo)售商合富輝煌退出該樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)工作；碧桂華庭銷(xiāo)售停滯不前……云南路樓市進(jìn)入到第二季度以來(lái)，失去了以往火爆的風(fēng)光，像是。以上例舉的幾個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)銷(xiāo)售受阻的問(wèn)題，歸根到底主要是與開(kāi)發(fā)商。的實(shí)力及策略有關(guān)。有一點(diǎn)值得關(guān)注：云南路板塊已經(jīng)初聚了生活居住板塊的雛形。市場(chǎng)的建成并投入使用，周邊生活配套設(shè)施的日益完善，相信在今后的5年時(shí)間內(nèi)，房成為開(kāi)發(fā)商進(jìn)入的最大障礙。四川路這一樓盤(pán)新貴依然興彩奪目，并且呈現(xiàn)持續(xù)升溫的跡象。面推出的政務(wù)區(qū)帶動(dòng)了整個(gè)地塊的升溫。北海的舊城中心可以說(shuō)還集中在北部灣路。由于原有城區(qū)在道路規(guī)劃、社區(qū)配。并將直接限制城市經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展。從地理位置上看，北海城市中心的遷移總是按照時(shí)間順序向。貿(mào)中心，而四川路這條貫穿商業(yè)中心的交通要道，記錄的不僅僅是北海商業(yè)的騰飛，年正式復(fù)蘇以來(lái),異地客戶(hù)成了支撐北海樓市的主導(dǎo)力量。占天占地,仍然是第一選擇。

　　

【正文】 入 1萬(wàn)多，我們按照一般的開(kāi)銷(xiāo)除去后每個(gè)月大約可以節(jié)余5000元。設(shè)定其離退休 還有 20年時(shí)間，估算下來(lái)，到退休時(shí)大約可以存下 100多萬(wàn)元，退休后每個(gè)月還有退休金 1000元，加上買(mǎi)的養(yǎng)老保險(xiǎn)。這樣的收入按照一般上海白領(lǐng)的思維，都還要為退休后的生活擔(dān)心，那么，一個(gè)白領(lǐng) “安度晚年 ”，究竟需要多少錢(qián)？ 如果按照 60歲退休、活到 80歲計(jì)算的話(huà)，一個(gè)人退休后的生活有 20年。 20年的時(shí)間太漫長(zhǎng)了，誰(shuí)都不知道會(huì)發(fā)生些什么樣的事情，所以要準(zhǔn)備多少錢(qián)養(yǎng)老，真的是一個(gè)很難說(shuō)清楚的問(wèn)題。 多少錢(qián)才能安度晚年？ 某好事者計(jì)算過(guò)，具體怎么計(jì)算出來(lái)的不得而知，結(jié)論是起碼需要 200萬(wàn)元。該好事者還說(shuō)，國(guó)外有一 個(gè)機(jī)構(gòu)好像專(zhuān)門(mén)為這個(gè)問(wèn)題做過(guò)調(diào)查研究，得出的結(jié)論是，一個(gè)中國(guó)白領(lǐng)（大城市，如上海），要維持一定的生活水準(zhǔn) “安度晚年 ”的話(huà)，需要 300萬(wàn)元呢。 那么， 300萬(wàn)元到底夠不夠呢？有專(zhuān)業(yè)理財(cái)師計(jì)算說(shuō)， 如果不作任何投資的話(huà) ，即便是 300萬(wàn)元， 15年也會(huì) “坐吃山空 ”。理財(cái)師指出，目前中國(guó)物價(jià)平穩(wěn)，通脹率 1％，但根據(jù) “十五和 20xx~20xx年經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告 ”預(yù)測(cè)， 20xx~20xx年中國(guó)每年將至少保持3％ ~4％的通脹率。按此水平，到 20xx年， 300萬(wàn)元只相當(dāng)于目前約 170萬(wàn)元的購(gòu)買(mǎi)水平，如果說(shuō)一個(gè)家庭每個(gè)月需要支出 1萬(wàn) 元才能維持現(xiàn)在的生活水準(zhǔn)的話(huà)， 300萬(wàn)元也只能支撐 17年，這還不包括隨時(shí)可能發(fā)生的需要應(yīng)急的支出。也就是說(shuō)，僅考慮通貨膨脹這一個(gè)因素養(yǎng)老所需要的錢(qián)就是筆大數(shù)目。 收入消費(fèi)生活 根據(jù)中華英才網(wǎng)近日發(fā)布的最新薪酬調(diào)查報(bào)告顯示，上海白領(lǐng)平均年收入已達(dá)到 47634元，位列全國(guó)第一。上海從 1992年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)平均增長(zhǎng)速度為 %，而居民平均收入的增長(zhǎng)速度則不到 10% 根據(jù)前程無(wú)憂(yōu)近日發(fā)布的《 20xx年中國(guó)主要城市白領(lǐng)薪酬報(bào)告》顯示，明年收入增長(zhǎng)將步入平淡期，上海白領(lǐng)平均月薪增長(zhǎng)只有 251元左右。 同職 位的男女收入差異最小。但即便如此，女性白領(lǐng)的收入仍普遍比同職位的男性低 30%左右。根據(jù)上述資料計(jì)算，預(yù)計(jì)上海白領(lǐng) 20xx年平均年薪 50646元，女性白領(lǐng)的平均年薪低于男性120xx元，相當(dāng)于男性白領(lǐng)年薪的 %。 年薪 5萬(wàn)，只及前文舉例月薪 1萬(wàn)的一半不到；年薪 10萬(wàn)以上，屬高收入的白領(lǐng)，養(yǎng)老仍無(wú)保障，那么一般普通的白領(lǐng)，就更要為養(yǎng)老發(fā)愁了。 收入不多，但星巴克、真鍋、圓緣園，卻是固定時(shí)間的節(jié)目，開(kāi)銷(xiāo)自然不少。薪水雖不多，但 “TMSK透明思考 ”，卻不可不在吧臺(tái)上喝一杯酒、喝一杯咖啡，隨意地看看琉璃進(jìn)入生活 空間的另一種姿態(tài)；薪水雖然不多，但和平飯店里，因?yàn)闅q月而泛黃了的白色大理石，英式房間里生著壁爐，美式房間里有銀燭臺(tái)，西班牙式房間里放著老式的高柱子木床……卻又怎能讓人忘懷？薪水雖然不多，但夏奈兒、路易威登、康納利、 ESADA等眾多定級(jí)品牌的時(shí)裝、絲巾、領(lǐng)帶、真皮手袋和手套以及皮制配飾…至少有一件能緊跟全球時(shí)尚潮流…收入雖然不高，但卻不可不對(duì)自己不好，格調(diào)不可不高雅，品味不可不高！ 上海居住成本 20xx年 11月 16日，上海房地產(chǎn)交易的官方網(wǎng)站上海房地資源網(wǎng)即時(shí)滾動(dòng)信息顯示： 15日上海市房地產(chǎn)網(wǎng)上成交均 價(jià)首次突破萬(wàn)元關(guān)口。其中，上海內(nèi)環(huán)線以?xún)?nèi)（中心城區(qū)）一手房成交均價(jià)為 12986． 8元／平方米，內(nèi)環(huán)線和中環(huán)線之間的一手房成交均價(jià)在 9272． 7元／平方米，中環(huán)線和外環(huán)線之間區(qū)域一手房均價(jià)也達(dá)到 7163． 1元／平方米，外環(huán)線以外的房?jī)r(jià)為 5399． 3元／平方米。近段時(shí)間，網(wǎng)上房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)顯示，每天的成交均價(jià)格都能穩(wěn)定在 8500－ 9000元之間。而之前的 9月份，根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)對(duì) 1330個(gè)已售樓盤(pán)的統(tǒng)計(jì)，實(shí)際平均成交單價(jià)為每平方米 8201元，比 8月上漲了 8． 28％； 9月住宅累計(jì)成交價(jià)格為每平方米 7526元，比 8月 上漲了 4． 08％。 顯然，在越來(lái)越多的炒樓者感受到壓力的同時(shí)，上海樓市絲毫沒(méi)有停止上漲的意思。 以目前的房?jī)r(jià)而計(jì)，一套兩房 75平方米的住宅，在上海，需要 60多萬(wàn)元；如果在市中心置業(yè)，那就更高達(dá)近 100萬(wàn)元，如此高的房?jī)r(jià)，即使是收入頗豐的白領(lǐng)小資一族，不吃不喝，也要至少 15年才能買(mǎi)一套房，還不能是市中心的，而且還只是最普通的兩房；如果在郊區(qū)買(mǎi)一套像樣的房，那不下 20年的收入，是不太可能的。 即使是土生土長(zhǎng)的上海人，買(mǎi)了廉價(jià)的房改房安家后，隨著兒女的成長(zhǎng)，對(duì)新增房產(chǎn)的需求也越來(lái)越迫切，以現(xiàn)在的房?jī)r(jià)來(lái)看，是無(wú)論無(wú) 何都買(mǎi)不起一套新的商品房。 理財(cái) 投資房產(chǎn)，買(mǎi)第二套房子。第二套房子就是為了 “養(yǎng)老 ”的。如果單靠?jī)?chǔ)蓄，再高的收入到退休時(shí)頂多存下 200萬(wàn)元，考慮到人老了后不太敢動(dòng)積蓄，估計(jì)到時(shí)候很難保證現(xiàn)有的生活水準(zhǔn)，所以現(xiàn)在就必須要提高現(xiàn)有的投資回報(bào)率。房產(chǎn)是實(shí)物資產(chǎn)，可以規(guī)避通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)雖然在幾年內(nèi)價(jià)格會(huì)有波動(dòng)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，土地資源總是越來(lái)越稀缺的，房產(chǎn)價(jià)值總趨勢(shì)只可能是上升的。通過(guò)計(jì)算第二套房子基本上可以以租還貸，即便考慮空置率和租金變動(dòng)，這部分資產(chǎn)的收益率起碼也能達(dá)到 6％。 但是以上海目前的房?jī)r(jià)而言， 小資白領(lǐng)買(mǎi)一套像樣的住房都尚顯困難，何來(lái)第二套 “養(yǎng)老 ”？按照退休收入的收入水平，只及工作時(shí)的 1/3，要維持小資一貫的高品味生活，按一個(gè)普通的通貨膨脹系數(shù)，在開(kāi)銷(xiāo)上也顯得捉襟見(jiàn)肘。 歸結(jié)言之，退休養(yǎng)老期間，上海等大城市消費(fèi)水平過(guò)高，不適宜居住！ 2 置業(yè)北海 異地置業(yè)，尋找最佳居所 北海，位于中國(guó)南方，北部灣畔，地處南亞熱帶，面臨北部灣，陽(yáng)光充足，雨量充沛，氣候溫和，植被豐茂，風(fēng)光旖旎。北海三面環(huán)海，每立方厘米空氣里負(fù)氧離子含量 2500至 5000個(gè)，比一般城市高出 50至 100倍，是人類(lèi)理想的居 住地。北海的空氣特別清新，北海是個(gè)極具情調(diào)的濱海城市，海 、灘 、島 、湖 、山 、林自然風(fēng)光和眾多的歷史人文景觀，構(gòu)成一幅幅迷人、醉人的畫(huà)面，北海近海盛產(chǎn)珍珠，是著名的 “南珠 ”之鄉(xiāng)。 而且北海作為北部灣三大漁場(chǎng)之一，人們隨時(shí)可品嘗到許多價(jià)廉物美的海鮮。 北海銀灘東西綿延 24公里，灘長(zhǎng)、沙白、水凈、浪軟，是個(gè)優(yōu)良的天然海濱浴場(chǎng)。1992年被列為國(guó)家旅游度假區(qū)并被選為中國(guó) “王牌景點(diǎn) ”。每年都吸引著上百萬(wàn)游客，已成為我國(guó)南方新興的海濱旅游度假勝地。 北海，南國(guó)一顆璀璨的明珠，以其特有的南國(guó)海濱風(fēng)情，秀麗的海洋風(fēng) 光，沒(méi)有任何污染的藍(lán)天，浩瀚的大海，四季驕人的陽(yáng)關(guān) —“最適合養(yǎng)生的場(chǎng)所 ”“人類(lèi)理想得居住地 ”，當(dāng)之無(wú)愧！ 北海的優(yōu)美自然環(huán)境、良好的空氣質(zhì)量和美麗的海洋景觀，是其他城市所沒(méi)有的，正是這種無(wú)法比擬的資源，讓全國(guó)各地的人群來(lái)此度假，因此出現(xiàn)了一群 “侯鳥(niǎo) ”型的居住者。這些購(gòu)房者對(duì)大海有著無(wú)比的向往，渴望能在海邊有一處屬于自己的空間，因此在海邊的商品房成為其首選的度假 “基地 ”。海邊的房子受到越來(lái)越多諸如此類(lèi)人群的青睞。目前，北海市此類(lèi)產(chǎn)品還很稀缺，因而留給開(kāi)發(fā)商極大的空間充分發(fā)揮。 房?jī)r(jià)低廉，投資、養(yǎng)老物超 所值 北海市房?jī)r(jià)一直在低價(jià)位徘徊， 20xx年均價(jià)為 1400元／平方米， 20xx年均價(jià)在****元，漲幅不大。有人戲稱(chēng) “北京市一個(gè)衛(wèi)生間的價(jià)格在北海能買(mǎi)一套住房 ”。這種低價(jià)位有兩個(gè)主要原因，一是由于 1992年 “房地產(chǎn)熱 ”遺留眾多的空置房和 “爛尾樓 ”， “存量 ”的處置 “拖累 ”了作為新樓盤(pán)的 “增量 ”的價(jià)格；二是當(dāng)年過(guò)量批租的地普遍掌握在開(kāi)發(fā)商手里，重新開(kāi)發(fā)成本不高。 從 1999年起，北海市的外來(lái)購(gòu)房者中，一直以西北、東北等北方離退休人員為主；但去年 6月份開(kāi)始，來(lái)自上海、浙江及廣西南寧等地的購(gòu)房者明顯增多，他們 特別看重一些高檔樓盤(pán)。今年 3～ 4月間， 8位專(zhuān)程從杭州乘飛機(jī)而來(lái)的購(gòu)房者，日前在北海市新開(kāi)張的一個(gè)樓盤(pán)一口氣買(mǎi)下 17套房子，都是價(jià)位在 20xx元／平方米以上的高檔海景房。 10月 16日，一個(gè)由 45人組成的上海購(gòu)房團(tuán)抵達(dá)北海停留的幾天時(shí)間里，續(xù)江浙購(gòu)房團(tuán)又掃了一次北海的房產(chǎn)。這些購(gòu)房者都聲稱(chēng)房子是自己居住，北?？諝馇逍?，氣候宜人，適宜休閑和養(yǎng)老，在當(dāng) 地購(gòu)房是一種 “健康投資 ”。但幾乎所有業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，北海市目前超低價(jià)位住房升值潛力大，是驅(qū)動(dòng)江浙、上海購(gòu)房者入市的主要因素。 現(xiàn)在許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著國(guó)際資本等對(duì) 人民幣放開(kāi)匯率的關(guān)注，普遍準(zhǔn)備豪賭人民幣升值，大量熱錢(qián)涌入內(nèi)地一線如上海等大城市，購(gòu)置房產(chǎn)，在升值后獲利。國(guó)內(nèi)游資炒家陸續(xù)傳聞要從大城市撤出。這些游資極可能進(jìn)入升值空間巨大的中小城市，北海市場(chǎng)值得這些資本的關(guān)注。 北海別墅粗探 就本地市場(chǎng)而言，北海房地產(chǎn)市場(chǎng)總量已經(jīng)嚴(yán)重供大于求。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，主要集中在廣東路、北京路、貴州路、云南路、北部灣路及外沙等路段，并且勢(shì)頭強(qiáng)勁。 但從市場(chǎng)細(xì)分來(lái)看，別墅市場(chǎng)應(yīng)該有很大的潛力可挖，在異地購(gòu)買(mǎi)中，別墅需求量很大，而北海近幾年僅有海泰物業(yè)、碧雅苑、東方花園、北?；▓@和 華杰溫馨園等幾個(gè)別墅樓盤(pán)推出。其中，海泰物業(yè)屬于爛尾工程，至今權(quán)屬難以理清，只有極少數(shù)可以供應(yīng)市場(chǎng)，即使買(mǎi)家現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)了，也無(wú)法入住。其他幾個(gè)樓盤(pán)，都遠(yuǎn)離海邊，戶(hù)型、配套設(shè)施、規(guī)劃、安全防范、物業(yè)管理等方面都帶有較嚴(yán)重的缺陷，不能滿(mǎn)足外地高端客戶(hù)的要求。就是北海本地的一些外來(lái)投資企業(yè)高層管理人員，也基本買(mǎi)不到合意的別墅住宅，出現(xiàn)遍地別墅，卻沒(méi)有適合市場(chǎng)要求的產(chǎn)品的尷尬局面。 本案明年進(jìn)入市場(chǎng)，除了沿襲今年房地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭，更是要找準(zhǔn)突破口，為北海房地產(chǎn)持續(xù)強(qiáng)烈發(fā)展注入了活力。 異地購(gòu)房市場(chǎng) 由于生態(tài) 環(huán)境保護(hù)良好，投資環(huán)境不斷改善，加之北海市政府為盤(pán)活空置商品房采取了一系列優(yōu)惠政策，近兩年，到北海購(gòu)房的外地人不斷增加，占同期房地產(chǎn)交易量的 30%以上，其中大多是到北海度假、養(yǎng)老的。有人算過(guò)： “到 20xx年，北京空巢家庭約有 %(1+%22=(萬(wàn)戶(hù) )，上?？粘布彝ゼs有 1002=50(萬(wàn)戶(hù) )，如果這些空巢家庭有十分之一遷居北海，那么僅房地產(chǎn)一項(xiàng)就會(huì)有（ +50）萬(wàn)戶(hù)10%15萬(wàn)元 =(億元 )的巨大市場(chǎng)。這還僅僅是京滬兩地的空巢家庭，如果放眼全國(guó)，甚至世界，這個(gè)市場(chǎng)不可 限量。 ” 事實(shí)上，鄰近的馬來(lái)西亞和泰國(guó)等國(guó)家，正在通過(guò)旅游，加強(qiáng)對(duì)日本、韓國(guó)等國(guó)家進(jìn)行宣傳，鼓勵(lì)老年空巢遷徙到氣候溫暖的熱帶海濱地區(qū)來(lái)生活。外地和國(guó)際養(yǎng)老房地產(chǎn)市場(chǎng)將是北海長(zhǎng)期的市場(chǎng)增長(zhǎng)源泉。 另外，在異地購(gòu)買(mǎi)中，別墅需求量很大，而北海近幾年僅有海泰物業(yè)、碧雅苑、東方花園、北?；▓@和華杰溫馨園幾個(gè)別墅樓盤(pán)推出。其中，海泰物業(yè)屬于爛尾工程，至今權(quán)屬難以理清，只有極少數(shù)可以供應(yīng)市場(chǎng)，即使買(mǎi)家現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)了，也無(wú)法入住。其他幾個(gè)樓盤(pán)，都遠(yuǎn)離海邊，戶(hù)型、配套設(shè)施、規(guī)劃、安全防范、物業(yè)管理等方面都帶有較嚴(yán)重的缺陷，不能滿(mǎn) 足外地高端客戶(hù)的要求。就是北海本地的一些外來(lái)投資企業(yè)高層管理人員，也基本買(mǎi)不到合意的別墅住宅，出現(xiàn)遍地別墅，卻沒(méi)有適合市場(chǎng)要求的產(chǎn)品的尷尬局面。