【正文】 的價值感。 可采用 ?向心式弱圍合 ?布局形式，將獨棟的住宅約諾干戶內(nèi)繞成 U型， 形成相對獨立的鄰里組團。 6. 停車 作為別墅區(qū)，面向汽車化社會的本項目將充分考慮車輛停放。 7 廚衛(wèi) 所有套型的廚房必須為明廚，適應(yīng)客戶需求，可以考慮分別設(shè)置中、西餐廚房。 A、 社區(qū)入口及市政綠地 為了方便識別小區(qū)入口及拔高社區(qū)形象，可以考慮兩地塊大門在兩地塊之間的市政公共綠地旁，考慮將來在入口通道種植高大挺拔的亞熱帶樹種（如海棗、椰樹等）。尤其是本項目，定位于異地銷售，在推廣上，也將以異地推廣為主。也就是說，如果光靠社保體系的退休金，退休前后的生活將發(fā)生巨大的變化。 收入 理財 投資房產(chǎn)，買第二套房子。海邊的房子受到越來越多諸如此類人群的青睞。其中，海泰物業(yè)屬于爛尾工程，至今權(quán)屬難以理清，只有極少數(shù)可以供應(yīng)市場，即使買家現(xiàn)在購買了，也無法入住。就是北海本地的一些外來投資企業(yè)高層管理人員，也基本買不到合意的別墅住宅，出現(xiàn)遍地別墅，卻沒有適合市場要求的產(chǎn)品的尷尬局面。這些游資極可能進入升值空間巨大的中小城市，北海市場值得這些資本的關(guān)注。1992年被列為國家旅游度假區(qū)并被選為中國 “王牌景點 ”。而之前的 9月份，根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)對 1330個已售樓盤的統(tǒng)計，實際平均成交單價為每平方米 8201元，比 8月上漲了 8． 28％； 9月住宅累計成交價格為每平方米 7526元，比 8月 上漲了 4． 08％。 那么， 300萬元到底夠不夠呢？有專業(yè)理財師計算說， 如果不作任何投資的話 ，即便是 300萬元， 15年也會 “坐吃山空 ”?？墒请S著年齡漸長，也就越來越有危機感。 G、 園林雕塑作品以社區(qū)特有的中堅文化為引導(dǎo)， H、 通過作品來表達藝術(shù)氣息， I、 提高小區(qū)檔次。其結(jié)果是建筑和周圍的環(huán)境渾然一體，相得益彰。 3 景觀優(yōu)化設(shè)計 合理地控制進深與開間的尺寸比例，大膽采用客廳中空設(shè)計、穹頂?shù)跖_，入戶花園、透空玄關(guān)、大陽臺、多陽臺、大露臺、退臺、大面積采光通風(fēng)，大面積落地窗等景觀層層延伸的開放型設(shè)計，不但適應(yīng)北海地區(qū)隔濕、隔熱、遮陽和對流的要求，并可將該項目靈透藝術(shù)韻尾的園藝景觀引入室內(nèi)，無形中擴大了居住者的空間層面和活動層面，另外增加成本相對較低的陽臺、露臺空間，亦會使消費者產(chǎn)生物超所值的感覺。 A、 居住小區(qū)內(nèi)的通道設(shè) 6米寬的半環(huán)形雙車道。 3. 社區(qū)景觀與建筑群 在本項目的設(shè)計中，由于項目附近缺少天然的自然景觀，在針對北?，F(xiàn)有別墅盤園林景觀設(shè)計簡單 ，戶與戶之間，戶與整個園林、園藝處于一種分割不整合狀態(tài)，我們?yōu)闋I造一個高品質(zhì)別墅盤，必須把建筑和園林的設(shè)計整合起來，建筑不再是社區(qū)唯一的主角，園林景觀也不再是適應(yīng)、將就建筑的配角。別墅不僅僅是賣給暴發(fā)戶的，特別是本項目是以向發(fā)達一線城市外銷為主。更多的時候， “功夫已在產(chǎn)品外 ”，除了對產(chǎn)品本身的高要求之外，針對項目特有的形態(tài)和客戶特征，建立社區(qū)的 “軟文化 ”，把 “提高社區(qū)品質(zhì)，營造高尚社區(qū) ”的理念融入產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計當中。 （四 ）產(chǎn)品、戶型規(guī)劃設(shè)計定位 本項目無論是作為小獨棟，或是一般的獨棟別墅，還是其他，客戶基本上是一致的，大部分作為外銷房，客戶來自于一線發(fā)達城市，作為海濱度假休閑的一個場所和投資的物業(yè)。同時 “度假海濱城市的別墅 ”也能滿足小小的虛榮心。根據(jù)目前北海酒店式度假公寓的市場良好的需求狀況和市場實現(xiàn)程度，度假別墅作為面向擁有共同客戶的度假公寓，實際上是對該客戶群體的進一步細分，是對高端客戶的細分。 作為別墅家族一個新的物業(yè)形態(tài)，定位于小獨棟，可以最大限度滿足開發(fā)商對利潤的要求，同時避免了定位成為聯(lián)排別墅這么一個尷尬的產(chǎn)品。北海的 1棟北海經(jīng)濟型別墅＝上海 1套普通兩房公寓＝市中心 1套單身公寓。 從市場的反映來看，聯(lián)排別墅的銷售情況不盡如人意，和獨棟相比，有相當大的差距，這也說明了市場的取向。 值得關(guān)注的是，華杰的開發(fā)商是有上海背景的一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，面對北海這個以外銷性質(zhì)為主的的市場，仍然選擇獨棟別墅作為該項目的定位，值得我們研究和關(guān)注。 獨棟別墅成為市場主流。在今年 3～ 4月間的江浙購房團和 10月的上海購房團，托起了整個北海樓市， 北海樓市已經(jīng)成為比較純粹的外銷性質(zhì)一個畸形市場。 海景房未來潛力巨大，還有待挖掘 北海的優(yōu)美自然環(huán)境、良好的空氣質(zhì)量和美麗的海洋景 觀，是其他城市所沒有的，正是這種無法比擬的資源，讓全國各地的人群來此度假，因此出現(xiàn)了一群 “侯鳥 ”型的居住者。潿州島的熱度在逐漸升溫，已有不少人把目光轉(zhuǎn)向那里。由于原有城區(qū)在道路規(guī)劃、社區(qū)配套、業(yè)態(tài)組合等方面的嚴重缺陷，舊城區(qū)已經(jīng)難以承載高速、優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)代城市運作，并將直接限制城市經(jīng) 濟文化的發(fā)展。以上例舉的幾個樓盤出現(xiàn)銷售受阻的問題，歸根到底主要是與開發(fā)商的實力及策略有關(guān)。 擁有如此眾多得天獨厚優(yōu)勢的四川板塊成為市場寵兒也就不足為奇了。由于實體經(jīng)濟的發(fā)展，將吸納一批的當?shù)貏趧恿?，并且隨著經(jīng)濟的逐步發(fā)展，會吸引越來越多的當?shù)厝四贻p人回流或是留在當?shù)毓ぷ?。自?20xx年政府啟動房地產(chǎn)市場 ,20xx年正式復(fù)蘇以來 ,異地客戶成了支撐北海樓市的主導(dǎo)力量。 10年前的大開發(fā)，成片農(nóng)用地征用成為城市建設(shè)用地，作為一個度假城市，別墅規(guī)劃用 地不在少數(shù)。 實際上 ,市場已經(jīng)證實了一個問題。 土地稀缺因素。 一方面， 隨著生產(chǎn)力的提高，國民收入的增長，一部分人（尤其是在收入水平較高的上海、江浙、福建等地）先富起來的原則，他們要追求一種頂尖的生活，所以希望有別墅這樣一種居住方式。其密度較高，通常在 ～ ，但由于單體面積較小，通常在 180～ 240平米之間，也有一個小的庭院，因而也能滿足一般的舒適度要求。 2=(萬戶 )，上?？粘布彝ゼs有 100247。 對于社會 的中產(chǎn)階級。能買得起 100萬左右的別墅，已經(jīng)將 “客戶一 ”2和 3大部分都去掉了。諾干個別墅組團和諧相對，各居住組團相對緊湊，向心圍合，形成大面積共享花園中庭。戶型 對于高檔別墅產(chǎn)品的設(shè)計，需要在功能的細化、空間尺度的準確把握及空間氣氛的營造上多做文章。作為區(qū)域內(nèi)品質(zhì)、形象較高的項目，產(chǎn)品系列應(yīng)避免出現(xiàn)開發(fā)商為獲取更高利潤而將純別墅社區(qū)規(guī)劃成為聯(lián)排、疊拼、甚至低 層樓中樓等大雜燴，而降低整個樓盤形象。中庭花園作為整個社區(qū)園藝景觀的集中表現(xiàn)，但與各組團之間整合作一個整體。采用此種停車方式，是充分考慮到地面使用面積和建造成本而設(shè)計的。以現(xiàn)代嶺南風(fēng)格為主，須考慮當?shù)氐淖匀粭l件和氣候情況。當人們從外駛向社區(qū)內(nèi)時，進入社區(qū)入口處，在市政公共綠地街上的標識石墻將以其溫馨、厚重的質(zhì)感向人們致以親切的問候。 北海項目異地銷售市場研判 1 生活上海 上海一個收入很高的白領(lǐng)，過著衣食無憂的生活，但他們當一生中的黃金歲月過去，步入夕陽般的老年時，是否還能保持原來的生活水平，安享幸福生活？恐怕沒人算過，將來退休后，自己能領(lǐng)多少退休金，這些退休金夠不夠花。退休金只夠基本生活。但即便如此，女性白領(lǐng)的收入仍普遍比同職位的男性低 30%左右。通過計算第二套房子基本上可以以租還貸，即便考慮空置率和租金變動，這部分資產(chǎn)的收益率起碼也能達到 6％。 從 1999年起，北海市的外來購房者中，一直以西北、東北等北方離退休人員為主；但去年 6月份開始，來自上海、浙江及廣西南寧等地的購房者明顯增多，他們 特別看重一些高檔樓盤。有人算過： “到 20xx年，北京空巢家庭約有 %(1+%22=(萬戶 )，上?？粘布彝ゼs有 1002=50(萬戶 )，如果這些空巢家庭有十分之一遷居北海，那么僅房地產(chǎn)一項就會有（ +50）萬戶10%15萬元 =(億元 )的巨大市場。 ” 事實上，鄰近的馬來西亞和泰國等國家，正在通過旅游，加強對日本、韓國等國家進行宣傳，鼓勵老年空巢遷徙到氣候溫暖的熱帶海濱地區(qū)來生活。 10月 16日，一個由 45人組成的上海購房團抵達北海停留的幾天時間里，續(xù)江浙購房團又掃了一次北海的房產(chǎn)。 歸結(jié)言之，退休養(yǎng)老期間，上海等大城市消費水平過高，不適宜居住！ 2 置業(yè)北海 異地置業(yè)，尋找最佳居所 北海，位于中國南方，北部灣畔，地處南亞熱帶，面臨北部灣，陽光充足，雨量充沛，氣候溫和，植被豐茂，風(fēng)光旖旎。 年薪 5萬，只及前文舉例月薪 1萬的一半不到；年薪 10萬以上，屬高收入的白領(lǐng)，養(yǎng)老仍無保障，那么一般普通的白領(lǐng)，就更要為養(yǎng)老發(fā)愁了。設(shè)定其離退休 還有 20年時間，估算下來，到退休時大約可以存下 100多萬元，退休后每個月還有退休金 1000元，加上買的養(yǎng)老保險。在日常生活中， “格調(diào) ”和 “品味 ”，生活的形象，始終被擺放放在一個重要的位置。綠蔭小道，庭臺摟榭，市政綠地與社區(qū)內(nèi)園藝溶為一體。陽臺欄板主要應(yīng) 用鋼化玻璃，現(xiàn)代氣息與原石材質(zhì)底層面磚的質(zhì)樸對話。 7. 住宅規(guī)劃要點 ?? 住宅設(shè)計應(yīng)具備 ?? 合理性 為迎合業(yè)主的個性化需求，應(yīng)將不同功能房進行合理搭配，盡可能讓每個窗戶都有較好的朝向和觀景效果，又能體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價原則。 4. 規(guī)劃分區(qū) 建筑組團 小區(qū)規(guī)劃按地塊地分割可分為 兩個區(qū)，每個區(qū)都可單獨形成一個區(qū)，每個區(qū)由若干個組團組成，每個組團又諾干棟小獨棟 弱圍合而成。 有相對明確的客戶群定位，產(chǎn)品單一化就不會導(dǎo)致在客戶群定位上的模糊。會客空間、家庭生活空間也要考慮其合理的尺度，并與家具的形式、尺寸和擺放相結(jié)合。地上 2層～ 3層結(jié)構(gòu)，四面通透。 客戶已經(jīng)集中在了我們常說的 “金字塔 ”塔尖的階層，和暴發(fā)戶階層。該群體不具備千萬級的消費能力，但對別墅的熱愛卻超出了一般的想象。這還僅僅是京滬兩地的空巢家庭，如果放眼全國，甚至世界，這個市場不可限量。 小獨棟不是別墅，除了別墅之風(fēng)已經(jīng)泛濫外，小獨棟本身也不具備別墅本義的奢華。對于低密度住宅，甚至是多層住宅，就成了大城市人一種奢侈的夢想和向往。土地不屬于稀缺資源，大片的土地在等待發(fā)開，而且許多是別墅用地。豪杰占地 200余畝，全部規(guī)劃設(shè)計為獨棟別墅，其主要的特點就是 戶型大，建筑面積從 280平方米～ 460平方米； 花園面積開闊，最大的達到 800平方米。隨著市場的復(fù)蘇，當開發(fā)商發(fā)現(xiàn) “解套 ”的成本與市場受益達到 “零界點 ”，就會時刻關(guān)注市場動向，一旦時機成熟，就會迅速重入市，搶奪市場份額。占天占地 ,仍然是第一選擇。 (2)、消費觀念的成熟。相對而言，茶亭路的發(fā)展縱深稍差，整個茶亭路區(qū)域可供開發(fā)的土地不多，而且能真正享受海景的也不多，沒有多少發(fā)展?jié)摿?。隨著云南南路市場的建成并投入使用，周邊生活配套設(shè)施的日益完善，相信在今后的 5年時間內(nèi)，云南南路還能風(fēng)韻猶存。主要是政府方面推出的政務(wù)區(qū)帶動了整個地塊的升溫。未來 10年銀灘板塊將是一個新的地產(chǎn)亮點。 (3)、受到投資者的偏愛。 異地客戶成了北海樓市的主體。在建不少別墅盤，實質(zhì)為低密度住宅社區(qū)，別墅、多層、小高層各種建筑體混合。充分體現(xiàn)了豪宅的風(fēng)范。況且