【正文】 其中，海泰物業(yè)屬于爛尾工程，至今權(quán)屬難以理清，只有極少數(shù)可以供應(yīng)市場(chǎng)，即使買(mǎi)家現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)了，也無(wú)法入住。就是北海本地的一些外來(lái)投資企業(yè)高層管理人員，也基本買(mǎi)不到合意的別墅住宅，出現(xiàn)遍地別墅，卻沒(méi)有適合市場(chǎng)要求的產(chǎn)品的尷尬局面。 現(xiàn)在許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著國(guó)際資本等對(duì) 人民幣放開(kāi)匯率的關(guān)注，普遍準(zhǔn)備豪賭人民幣升值，大量熱錢(qián)涌入內(nèi)地一線如上海等大城市，購(gòu)置房產(chǎn)，在升值后獲利。 房?jī)r(jià)低廉，投資、養(yǎng)老物超 所值 北海市房?jī)r(jià)一直在低價(jià)位徘徊， 20xx年均價(jià)為 1400元／平方米， 20xx年均價(jià)在****元，漲幅不大。 而且北海作為北部灣三大漁場(chǎng)之一，人們隨時(shí)可品嘗到許多價(jià)廉物美的海鮮。如果單靠?jī)?chǔ)蓄，再高的收入到退休時(shí)頂多存下 200萬(wàn)元，考慮到人老了后不太敢動(dòng)積蓄，估計(jì)到時(shí)候很難保證現(xiàn)有的生活水準(zhǔn)，所以現(xiàn)在就必須要提高現(xiàn)有的投資回報(bào)率。其中，上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)（中心城區(qū)）一手房成交均價(jià)為 12986． 8元／平方米，內(nèi)環(huán)線和中環(huán)線之間的一手房成交均價(jià)在 9272． 7元／平方米，中環(huán)線和外環(huán)線之間區(qū)域一手房均價(jià)也達(dá)到 7163． 1元／平方米，外環(huán)線以外的房?jī)r(jià)為 5399． 3元／平方米。生活 根據(jù)中華英才網(wǎng)近日發(fā)布的最新薪酬調(diào)查報(bào)告顯示，上海白領(lǐng)平均年收入已達(dá)到 47634元，位列全國(guó)第一。 多少錢(qián)才能安度晚年？ 某好事者計(jì)算過(guò)，具體怎么計(jì)算出來(lái)的不得而知，結(jié)論是起碼需要 200萬(wàn)元。 而且隨著中國(guó)獨(dú) 生子女政策和國(guó)民人均預(yù)期壽命的延長(zhǎng)，未來(lái)的幾十年就業(yè)人口占總?cè)丝诘谋壤龑⒉粩鄿p少，結(jié)果將導(dǎo)致社會(huì)能夠提供的養(yǎng)老財(cái)務(wù)支撐能力下降，但支取退休金的人員比例上升。對(duì)于 “養(yǎng)老 ”， 普通的心態(tài)是， “明天甚至下一小時(shí)會(huì)發(fā)生什么，我們都不知道，又哪兒管得上幾十年后的事情呢？ ”。 定位于中高端客戶，定期不定期借舉辦 PARTTY，酒會(huì)，沙龍等機(jī)會(huì)進(jìn)行項(xiàng)目理念的宣傳，爭(zhēng)取能夠組團(tuán)飛往北海進(jìn)行實(shí)地參觀，現(xiàn)場(chǎng)逼單。開(kāi)放的草坪、游戲區(qū)、下沉水景花園和綠色熱帶雨林，讓人感覺(jué)不是在非社區(qū)用地上，而是社區(qū)的 組成部分，居民將不由自主地生出沉浸在自然中的感覺(jué)。出入口設(shè)置水瀑布流瀉，為社區(qū)業(yè)主和來(lái)訪者提供了戲劇性的通達(dá)經(jīng)歷，同時(shí)通過(guò)服務(wù)性道路連接各地塊公共花園至各組團(tuán)。建議環(huán)境配套的功能要有特點(diǎn)。 8 管線 在建筑物理環(huán)境方面，特別注意管線的隱蔽安排和西曬面的遮陽(yáng)。 1 建筑結(jié)構(gòu) 為達(dá)到 DIY設(shè)計(jì)，建筑建議采用框架結(jié)構(gòu)。車位數(shù)設(shè)置指標(biāo)應(yīng)有一定超前性，考慮未來(lái)發(fā)展的需要，但同時(shí)亦必須考慮居住的相對(duì)安靜性，盡可能避免機(jī)動(dòng)交通對(duì)居住的干擾，在這兩者之間達(dá)到良好的價(jià)值平衡。 根據(jù)居住區(qū)的規(guī)模、小 區(qū)功能結(jié)構(gòu)，結(jié)合地形特點(diǎn)，居住區(qū)道路系統(tǒng)設(shè)置原則是盡量做到短、捷、順，且與各小區(qū)交通聯(lián)系方便，考慮項(xiàng)目較小，其基本做法按二級(jí)道路管理。使每一個(gè)組團(tuán)都有自己的特點(diǎn)，都有入戶的風(fēng)景，但戶與戶之間又充分考慮到作為別墅應(yīng)有的隱私性。 本項(xiàng)目應(yīng)打造一個(gè)屬于社會(huì)中堅(jiān)階層，充分注重保護(hù)鄰里業(yè)主間私隱性，住戶層次相近、社區(qū)文化含蓄內(nèi)斂、注重生活情趣、關(guān)注生活細(xì)節(jié)的中產(chǎn)單一型社區(qū)，拒絕居住人群復(fù)雜，層次良秀不齊，強(qiáng)調(diào)自我個(gè)性的表現(xiàn)和張揚(yáng)，注重自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。容積率按 ，總建筑面積將近 26700平方米，作為本公司開(kāi)發(fā)地市首個(gè)別墅項(xiàng)目，以小獨(dú)棟別墅產(chǎn)品為主，以適度超前的設(shè)計(jì)理念，營(yíng)造和突出項(xiàng)目度假休閑、投資養(yǎng)老，價(jià)值較高的基 點(diǎn)，使項(xiàng)目建成后成為，超越北?，F(xiàn)有別墅開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建筑從物質(zhì)層面到精神層面的轉(zhuǎn)換，擁有海濱度假、投資特色，并具有現(xiàn)代特色，符合中堅(jiān)客戶群品味和個(gè)性精神的復(fù)合型社區(qū)。 品質(zhì) 正是由于有了較大面積的室外庭院，居住者才能充分享受與大自然的親密接觸，養(yǎng)花弄草，遛狗散步，甚至來(lái)一次室外燒烤或舉行家庭排隊(duì)。 標(biāo)準(zhǔn)之四：交通方便，位置較好，從市中心的正常車程在 20～ 40分鐘 ——離紅塵不遠(yuǎn)，離自然很近； 標(biāo)準(zhǔn)之五：講究整個(gè)社區(qū)的功能配套，以滿足人們的精神需求，即使現(xiàn)實(shí)的條件目前還不是十分完善，但未來(lái)的預(yù)期十分看好； 標(biāo)準(zhǔn)之六：?jiǎn)蝺r(jià)與總價(jià)處在一個(gè)相對(duì)合理的位置，而且在消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)承受范圍之內(nèi)，相對(duì)的性價(jià)比較高；標(biāo)準(zhǔn)之七：注重物業(yè)管 理，講究社區(qū)文化，注重鄰里關(guān)系的和諧，但又強(qiáng)調(diào)各自相對(duì)的獨(dú)立； 標(biāo)準(zhǔn)之八：業(yè)主大多具有較高的文化素質(zhì)和修養(yǎng)以及獨(dú)特的生活品位，理性低調(diào)，多數(shù)正處在人生與事業(yè)的上升階段，屬于社會(huì)的中堅(jiān)一族。 我們?cè)谡麄€(gè)社區(qū)得規(guī)劃和設(shè)計(jì)中，應(yīng)該注重項(xiàng)目的內(nèi)在品質(zhì)，它的的靈魂和生命，也只有這樣，它的存在才富有合理性、表現(xiàn)力與親和力。與聯(lián)排相近，稍高于聯(lián)排。 根據(jù)前文的分析，北?？商峁﹦e別墅物業(yè)的量是非常大的，如何 在 眾多別墅盤(pán)中脫穎而出，就要比樓盤(pán)的整體素質(zhì)了 。同時(shí)由于該階層的工作壓力巨大，不時(shí)的需要一段時(shí)間的輕松和休閑。對(duì)于該階層而言，可以作為一種長(zhǎng)期度假場(chǎng)所，無(wú)論平時(shí)有無(wú)，或是多、少時(shí)間進(jìn)行享受，即使長(zhǎng)期空置或是閑置，因?yàn)榭們r(jià)低廉，也不至于心疼。 外地和國(guó)際養(yǎng)老房地產(chǎn)市場(chǎng)將是北海長(zhǎng)期 的市場(chǎng)增長(zhǎng)源泉。 （二）、客戶定位 由現(xiàn)在北海市場(chǎng)反映來(lái)看， 異地購(gòu)買(mǎi)占有較大比重 ，但由市場(chǎng)分析可以看出，北海目前別墅定位在第一居所，真正面向異地客戶的高端產(chǎn)品缺口嚴(yán)重。 小獨(dú)棟位置上不在城區(qū)也不在郊區(qū)，面積上不是大屋也拒絕小戶型，品質(zhì)上不求奢華但絕不低檔，房?jī)r(jià)上不取暴利也不做低價(jià)，包括其宣傳中不做概念也不標(biāo)新立異等各個(gè)方面，正是 小獨(dú)棟這種從物質(zhì)層面到精神層面的轉(zhuǎn)換，使我們發(fā)現(xiàn)了其作為原創(chuàng)性物業(yè)成為主流市場(chǎng)的價(jià)值所在。 定位一： 根據(jù)前文的分析，由于本項(xiàng)目別墅用地的自然環(huán)境資源并不理想，以及項(xiàng)目用地本身地局限性，并 不足以支撐其開(kāi)發(fā)成為真正意義的高檔別墅樓盤(pán) ，轉(zhuǎn)而成為經(jīng)濟(jì)型別墅 則可以解決這一問(wèn)題。是休閑、度假、養(yǎng)老的最優(yōu)選擇。以外銷為主的房地產(chǎn)業(yè)，關(guān)注異地客戶的需求，開(kāi)發(fā)能滿足異地客戶需要產(chǎn)品，已經(jīng)逐漸成為業(yè)內(nèi)的共識(shí)。況且，能夠在北海這種環(huán)境優(yōu)美的海濱城市購(gòu)置房產(chǎn)，休閑度假或者投資，本身就說(shuō)明了業(yè)主的身份和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。在大城市中，能住上低密度住宅，就已經(jīng)是一種身份和實(shí)力的體現(xiàn)了。充分體現(xiàn)了豪宅的風(fēng)范。他們追求的是一種頂尖的生活方式 ,獨(dú)門(mén)獨(dú)院 ,要的就是真正別墅的生活 ,能夠體現(xiàn)身份地位的別墅。在建不少別墅盤(pán)，實(shí)質(zhì)為低密度住宅社區(qū)，別墅、多層、小高層各種建筑體混合。就是北海本地的一些外來(lái)投資企業(yè)高層管理人員，也基本買(mǎi)不到合意的別墅住宅，出現(xiàn)遍地別墅，卻沒(méi)有適合市場(chǎng)要求的產(chǎn)品的尷尬局面。 異地客戶成了北海樓市的主體。隨著北海市豐富的旅游資源逐步得到開(kāi)發(fā)，這類項(xiàng)目可能出現(xiàn)井噴式的增加。 (3)、受到投資者的偏愛(ài)。 (二 )、冰山一角浮出水面 ——值得關(guān)注的市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 小戶型成為市場(chǎng)主角 E時(shí)代鑫城、 陽(yáng)光 SOHO、南方大廈、蔚藍(lán)海岸假日公寓、外沙青年公寓等相繼開(kāi)盤(pán)發(fā)售，并都取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，足以證明小戶型是市場(chǎng)的主角。未來(lái) 10年銀灘板塊將是一個(gè)新的地產(chǎn)亮點(diǎn)。城區(qū)配套相當(dāng)成熟，各種資源的相對(duì)集中使得四川路自身的價(jià)值更得以繼續(xù)提升。主要是政府方面推出的政務(wù)區(qū)帶動(dòng)了整個(gè)地塊的升溫。北海房地產(chǎn)新格局初顯。隨著云南南路市場(chǎng)的建成并投入使用，周邊生活配套設(shè)施的日益完善，相信在今后的 5年時(shí)間內(nèi)，云南南路還能風(fēng)韻猶存。作為一個(gè)城市 特色旅游先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，外沙海鮮島的繁榮不但提高了北海的知名度，也給四川路注入了更多的活力和色彩；外沙海鮮島繼續(xù)往南，就是北海的市中心廣場(chǎng) ——北部灣廣場(chǎng)。相對(duì)而言，茶亭路的發(fā)展縱深稍差，整個(gè)茶亭路區(qū)域可供開(kāi)發(fā)的土地不多，而且能真正享受海景的也不多，沒(méi)有多少發(fā)展?jié)摿?。與政府的冷淡相比，不少民間資本都已蠢蠢欲動(dòng)，都有意向該島投資，由于存在政策方面的障礙，現(xiàn)在態(tài)勢(shì)并不明朗。 (2)、消費(fèi)觀念的成熟。目前，北海市此類產(chǎn)品還很稀缺，因而留給開(kāi)發(fā)商極大的空間充分發(fā)揮。占天占地 ,仍然是第一選擇。 第二章 別墅市場(chǎng)初探 從市場(chǎng)細(xì)分來(lái)看，別墅市場(chǎng)應(yīng)該有很大的潛力可挖，在異地購(gòu)買(mǎi)中，別墅需求量很大，而北海近幾年僅有海泰物業(yè)、碧雅苑、東方花園、北?；▓@和華杰溫馨園等幾個(gè)別墅樓盤(pán)推出。隨著市場(chǎng)的復(fù)蘇，當(dāng)開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn) “解套 ”的成本與市場(chǎng)受益達(dá)到 “零界點(diǎn) ”，就會(huì)時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向，一旦時(shí)機(jī)成熟，就會(huì)迅速重入市，搶奪市場(chǎng)份額。但幾乎所有業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，北海市目前超低價(jià)位住房升值潛力大，是驅(qū)動(dòng)江浙、上海購(gòu)房者入市的主要因素。豪杰占地 200余畝，全部規(guī)劃設(shè)計(jì)為獨(dú)棟別墅，其主要的特點(diǎn)就是 戶型大，建筑面積從 280平方米～ 460平方米； 花園面積開(kāi)闊，最大的達(dá)到 800平方米。聯(lián)排別墅是介于低層住宅和別墅之間的一種產(chǎn)品，是一種 “舶來(lái)品 ”。土地不屬于稀缺資源，大片的土地在等待發(fā)開(kāi)，而且許多是別墅用地。 北海缺乏高品質(zhì)別墅盤(pán)，市場(chǎng)的空白點(diǎn)，本項(xiàng)目準(zhǔn)確把握市場(chǎng)需求，迅速入市可以填補(bǔ)空缺 地塊之間公共用地可充分利用，做成為項(xiàng)目配套的園林綠化、休閑、娛樂(lè)等公共場(chǎng)所 別墅地根收縮，市場(chǎng)凸現(xiàn)別墅珍稀，地塊位于高速路口處， 搶占外地客源贏得先機(jī) 威脅（ T） 大部分于十年前批賣的別墅用地至今尚未開(kāi)發(fā)完成，市場(chǎng)潛在開(kāi)發(fā)量大，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)激烈 現(xiàn)存歷史遺留別墅群存量大，位置、環(huán)境尚佳的不在少數(shù)，不少樓盤(pán)等待時(shí)機(jī)，一旦市場(chǎng)復(fù)蘇，可迅速重新入市。對(duì)于低密度住宅，甚至是多層住宅，就成了大城市人一種奢侈的夢(mèng)想和向往。 從低密度住宅宏觀這個(gè)概念來(lái)看，不應(yīng)該看作別墅就是豪宅，應(yīng)該看到，別墅是一種低密 度的居住方式，那么它可以有低標(biāo)準(zhǔn)，可以有中標(biāo)準(zhǔn)，也可以有高標(biāo)準(zhǔn)，有豪宅。 小獨(dú)棟不是別墅，除了別墅之風(fēng)已經(jīng)泛濫外，小獨(dú)棟本身也不具備別墅本義的奢華。 定位二： 從市場(chǎng)分析中，我們不難得處結(jié)論，獨(dú)棟別墅代表了北海別墅市場(chǎng)的發(fā)展方向，我們將本項(xiàng)目定位成為一個(gè)純獨(dú)棟高品質(zhì)別墅區(qū) 。這還僅僅是京滬兩地的空巢家庭，如果放眼全國(guó)，甚至世界，這個(gè)市場(chǎng)不可限量。 客戶構(gòu)成一： 當(dāng)項(xiàng)目定位為小獨(dú)棟時(shí)，我們的目標(biāo)客戶群體來(lái)源廣泛。該群體不具備千萬(wàn)級(jí)的消費(fèi)能力，但對(duì)別墅的熱愛(ài)卻超出了一般的想象。 由以上三個(gè)消費(fèi)群體，我們不難進(jìn)行進(jìn)一步的推斷，由于房?jī)r(jià)的低廉，在一線發(fā)達(dá)城市具備一定技能，有 5～ 10年工作經(jīng)歷的都有有在北海置業(yè)購(gòu)房的能力。 客戶已經(jīng)集中在了我們常說(shuō)的 “金字塔 ”塔尖的階層，和暴發(fā)戶階層。對(duì)比部分電梯公寓或花園洋房，購(gòu)房者既享受了獨(dú)棟別墅的品質(zhì)，又有一個(gè)可以承受的房屋總價(jià)。地上 2層～ 3層結(jié)構(gòu)，四面通透。庭院 別墅是整個(gè)住宅市場(chǎng)上的金字塔產(chǎn)品。會(huì)客空間、家庭生活空間也要考慮其合理的尺度，并與家具的形式、尺寸和擺放相結(jié)合。 市面上別墅形象以歐美風(fēng)格為多，開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)者并非對(duì)歐美的建筑進(jìn)行過(guò)深入細(xì)致的研究，大多顯得不倫不類，在各種古典符號(hào)的堆砌中，形式、比例、尺度、韻律完全脫離了真正歐美風(fēng)格的真意。