【正文】 。其他幾個樓盤，都遠(yuǎn)離海邊，戶型、配套設(shè)施、規(guī)劃、安全防范、物業(yè)管理等方面都帶有較嚴(yán)重的缺陷，不能滿 足外地高端客戶的要求。 另外，在異地購買中，別墅需求量很大，而北海近幾年僅有海泰物業(yè)、碧雅苑、東方花園、北?；▓@和華杰溫馨園幾個別墅樓盤推出。 ” 事實上，鄰近的馬來西亞和泰國等國家，正在通過旅游，加強對日本、韓國等國家進行宣傳，鼓勵老年空巢遷徙到氣候溫暖的熱帶海濱地區(qū)來生活。有人算過： “到 20xx年，北京空巢家庭約有 %(1+%22=(萬戶 )，上?？粘布彝ゼs有 1002=50(萬戶 )，如果這些空巢家庭有十分之一遷居北海，那么僅房地產(chǎn)一項就會有（ +50）萬戶10%15萬元 =(億元 )的巨大市場。 本案明年進入市場，除了沿襲今年房地產(chǎn)的發(fā)展勢頭，更是要找準(zhǔn)突破口，為北海房地產(chǎn)持續(xù)強烈發(fā)展注入了活力。其他幾個樓盤，都遠(yuǎn)離海邊，戶型、配套設(shè)施、規(guī)劃、安全防范、物業(yè)管理等方面都帶有較嚴(yán)重的缺陷，不能滿足外地高端客戶的要求。 但從市場細(xì)分來看，別墅市場應(yīng)該有很大的潛力可挖，在異地購買中，別墅需求量很大，而北海近幾年僅有海泰物業(yè)、碧雅苑、東方花園、北?；▓@和 華杰溫馨園等幾個別墅樓盤推出。 北海別墅粗探 就本地市場而言，北海房地產(chǎn)市場總量已經(jīng)嚴(yán)重供大于求。國內(nèi)游資炒家陸續(xù)傳聞要從大城市撤出。但幾乎所有業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，北海市目前超低價位住房升值潛力大，是驅(qū)動江浙、上海購房者入市的主要因素。 10月 16日，一個由 45人組成的上海購房團抵達北海停留的幾天時間里，續(xù)江浙購房團又掃了一次北海的房產(chǎn)。 從 1999年起，北海市的外來購房者中，一直以西北、東北等北方離退休人員為主；但去年 6月份開始，來自上海、浙江及廣西南寧等地的購房者明顯增多，他們 特別看重一些高檔樓盤。有人戲稱 “北京市一個衛(wèi)生間的價格在北海能買一套住房 ”。目前，北海市此類產(chǎn)品還很稀缺，因而留給開發(fā)商極大的空間充分發(fā)揮。這些購房者對大海有著無比的向往，渴望能在海邊有一處屬于自己的空間，因此在海邊的商品房成為其首選的度假 “基地 ”。每年都吸引著上百萬游客，已成為我國南方新興的海濱旅游度假勝地。 北海銀灘東西綿延 24公里，灘長、沙白、水凈、浪軟，是個優(yōu)良的天然海濱浴場。北海的空氣特別清新，北海是個極具情調(diào)的濱海城市，海 、灘 、島 、湖 、山 、林自然風(fēng)光和眾多的歷史人文景觀，構(gòu)成一幅幅迷人、醉人的畫面，北海近海盛產(chǎn)珍珠，是著名的 “南珠 ”之鄉(xiāng)。 歸結(jié)言之，退休養(yǎng)老期間，上海等大城市消費水平過高，不適宜居??！ 2 置業(yè)北海 異地置業(yè)，尋找最佳居所 北海，位于中國南方，北部灣畔，地處南亞熱帶，面臨北部灣，陽光充足，雨量充沛，氣候溫和，植被豐茂，風(fēng)光旖旎。通過計算第二套房子基本上可以以租還貸，即便考慮空置率和租金變動，這部分資產(chǎn)的收益率起碼也能達到 6％。房產(chǎn)是實物資產(chǎn)，可以規(guī)避通貨膨脹的風(fēng)險。第二套房子就是為了 “養(yǎng)老 ”的。 即使是土生土長的上海人，買了廉價的房改房安家后，隨著兒女的成長，對新增房產(chǎn)的需求也越來越迫切，以現(xiàn)在的房價來看，是無論無 何都買不起一套新的商品房。 顯然，在越來越多的炒樓者感受到壓力的同時，上海樓市絲毫沒有停止上漲的意思。近段時間，網(wǎng)上房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)顯示，每天的成交均價格都能穩(wěn)定在 8500－ 9000元之間。薪水雖不多，但 “TMSK透明思考 ”，卻不可不在吧臺上喝一杯酒、喝一杯咖啡，隨意地看看琉璃進入生活 空間的另一種姿態(tài)；薪水雖然不多，但和平飯店里，因為歲月而泛黃了的白色大理石，英式房間里生著壁爐，美式房間里有銀燭臺，西班牙式房間里放著老式的高柱子木床……卻又怎能讓人忘懷？薪水雖然不多，但夏奈兒、路易威登、康納利、 ESADA等眾多定級品牌的時裝、絲巾、領(lǐng)帶、真皮手袋和手套以及皮制配飾…至少有一件能緊跟全球時尚潮流…收入雖然不高，但卻不可不對自己不好，格調(diào)不可不高雅，品味不可不高！ 上海居住成本 20xx年 11月 16日，上海房地產(chǎn)交易的官方網(wǎng)站上海房地資源網(wǎng)即時滾動信息顯示： 15日上海市房地產(chǎn)網(wǎng)上成交均 價首次突破萬元關(guān)口。 年薪 5萬，只及前文舉例月薪 1萬的一半不到；年薪 10萬以上，屬高收入的白領(lǐng)，養(yǎng)老仍無保障，那么一般普通的白領(lǐng)，就更要為養(yǎng)老發(fā)愁了。但即便如此，女性白領(lǐng)的收入仍普遍比同職位的男性低 30%左右。上海從 1992年以來，經(jīng)濟平均增長速度為 %，而居民平均收入的增長速度則不到 10% 根據(jù)前程無憂近日發(fā)布的《 20xx年中國主要城市白領(lǐng)薪酬報告》顯示，明年收入增長將步入平淡期，上海白領(lǐng)平均月薪增長只有 251元左右。消費也就是說，僅考慮通貨膨脹這一個因素養(yǎng)老所需要的錢就是筆大數(shù)目。理財師指出，目前中國物價平穩(wěn)，通脹率 1％，但根據(jù) “十五和 20xx~20xx年經(jīng)濟發(fā)展報告 ”預(yù)測， 20xx~20xx年中國每年將至少保持3％ ~4％的通脹率。該好事者還說，國外有一 個機構(gòu)好像專門為這個問題做過調(diào)查研究，得出的結(jié)論是，一個中國白領(lǐng)（大城市，如上海），要維持一定的生活水準(zhǔn) “安度晚年 ”的話，需要 300萬元呢。 20年的時間太漫長了，誰都不知道會發(fā)生些什么樣的事情，所以要準(zhǔn)備多少錢養(yǎng)老，真的是一個很難說清楚的問題。設(shè)定其離退休 還有 20年時間，估算下來，到退休時大約可以存下 100多萬元，退休后每個月還有退休金 1000元，加上買的養(yǎng)老保險。退休金只夠基本生活。由于社會價值系統(tǒng)的變化，加上中國人口政策的因素，未來的一對夫婦可能要照顧四位老人，子女也將不再能夠成為未來養(yǎng)老的依托?？梢哉f，在未來幾十年中， 退休人員僅僅依靠社會保障系統(tǒng)來實現(xiàn)豐足的晚年生活是不現(xiàn)實的。一般而言，社會保障體系只能提供最基本的生活保障， 提供的退休金基本上只能達到退休前總收入的三分之一左右，特別是對高收入人群該比例會更少 。 30歲是一道檻，一過了這個檻，養(yǎng)老的問題恐怕就 會不由自主地漸漸在眼前凸顯出來。更甚， “一來現(xiàn)在掙的錢還太少，根本顧不上存錢養(yǎng)老的問題…… ” 年輕的時候，很多人不會意識到養(yǎng)老問題，花的錢甚至比掙的錢還要多?，F(xiàn)在普遍的事實是，一個的白領(lǐng)現(xiàn)在一個月大約可以掙七八千元左右，每個月幾乎都花得分文不剩。在日常生活中， “格調(diào) ”和 “品味 ”，生活的形象，始終被擺放放在一個重要的位置。 北海項目異地銷售市場研判 1 生活上海 上海一個收入很高的白領(lǐng)，過著衣食無憂的生活，但他們當(dāng)一生中的黃金歲月過去，步入夕陽般的老年時，是否還能保持原來的生活水平，安享幸福生活？恐怕沒人算過，將來退休后，自己能領(lǐng)多少退休金，這些退休金夠不夠花。 與異地推廣城市主流房地產(chǎn)媒體聯(lián)合造勢，以專刊形式介紹本項目，介紹北海。 針對目標(biāo)客戶群，有選擇的挑選出符合客戶群需要的媒體，投放廣告。 小區(qū)會所可考慮安排在位于 49畝地塊入口處，方便兩地塊的 業(yè)主使用 項目規(guī)劃指標(biāo) 依據(jù)本項目當(dāng)?shù)卣?guī)劃條件，結(jié)合本項目的發(fā)展構(gòu)思，提出本項目的規(guī)劃指標(biāo)如下（按 ，戶均 220平方米）： 小區(qū)規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)一覽表 項 目 計量單位 數(shù) 值 小區(qū)規(guī)劃總用地 畝 80 居住戶（套）數(shù) 戶（套） 120 居住人口 套 /4人 480 總建筑面積 M2 54000 ①住宅建筑 M2 53333 ③公建面積 M2 約 600～ 700 車位 個（臨時） 約 50 容積率 約 綠地率 % 50％ 第六 章 營銷推廣策略 別墅樓盤作為一種高檔物業(yè)，有其特定的消費群體；常規(guī)的營銷策略，很可能耗費巨資，卻收效不大。 J、 植 K、 物的選擇也應(yīng)配合小區(qū)文化主題， L、 可選擇文化特征較強的植 M、 物品種。 B、 利用用地溝壑構(gòu)建景觀水系， C、 仿爍石溪流設(shè)計， D、 溪水潺潺， E、 緩緩向下流去， F、 并可利用地塊間社區(qū)入口的人工湖作為各地塊自然匯水區(qū)。同時安置四散的折疊椅和咖啡桌可用于休息或玩棋牌游戲。綠蔭小道，庭臺摟榭，市政綠地與社區(qū)內(nèi)園藝溶為一體。當(dāng)人們從外駛向社區(qū)內(nèi)時，進入社區(qū)入口處，在市政公共綠地街上的標(biāo)識石墻將以其溫馨、厚重的質(zhì)感向人們致以親切的問候。 采用水池、質(zhì)感飽滿的爍石 、木板等材質(zhì)提供實用又富有藝術(shù)效果的園景。地塊間綠化地與小區(qū)主出入口銜接。在自然環(huán)境的映照之下使得本項目形成了一個自然村落，一種貼近于自然的生活氛圍由然而升，回歸別墅本質(zhì)。 充分利用好地塊間公共綠化用地，地塊之間的市政公共綠地，與地塊自身的園藝共同構(gòu)建起整個園藝景觀體系；但又各成體系。 別墅 ?? 建筑與園林相應(yīng)成彰 景觀與建筑的設(shè)計并重，甚至更強調(diào)對景觀的充分利用。 9. 園林景觀規(guī)劃 由于本項目為別墅盤，定位于中高檔，其客戶群體屬于收入較高，對居家生活的環(huán)境要求較高。陽臺欄板主要應(yīng) 用鋼化玻璃，現(xiàn)代氣息與原石材質(zhì)底層面磚的質(zhì)樸對話。以現(xiàn)代嶺南風(fēng)格為主，須考慮當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件和氣候情況。 8. 建筑立面風(fēng)格 本項目建筑風(fēng)格建議摒棄過于繁雜的裝飾構(gòu)件，代之以抽象、簡潔、現(xiàn)代主義手法處理的細(xì)部。 所有戶型的公衛(wèi)布置既要考慮方便，又不至于太明顯招搖；主臥衛(wèi)生間盡量追求大而舒適，衛(wèi)生間和浴室、洗漱間可 以考慮適當(dāng)分設(shè)。 5 儲藏類專屬空間 包括儲物間、公共衣帽間，主臥的衣帽間，主臥書房 6 空調(diào)機位 考慮到每一房間的空調(diào)機室外機隱蔽式安放，保證建筑外墻整潔。 4 窗 對于臥室，配合外立面，應(yīng)全部考慮低臺短飄窗設(shè)計；客廳與陽臺及二 層的露臺花園之間，采用通透落地門窗；別墅外墻，多角度采用大面積落地窗，最大限度擴大室內(nèi)采光系統(tǒng)，窗格分法獨特，形式變化豐富。利于自由組合，在成本可接受的情況下可考慮應(yīng)用隱形梁技術(shù)，可減少天花裝修量，增加室內(nèi)使用空間； 2 錯層平面 對于本項目的各類戶型，都在合適的情況下考慮小錯層（不高于 45厘米）的設(shè)計， 增加室內(nèi)空間的變化與趣味，同樣便于實現(xiàn)功能的分區(qū)。戶型可拆分和合并， 兩功能房之間有門相連，可打掉隔墻變成一套住宅，大房也可以拆分成小房；對于外墻，在需要的地方可以開作通透的落地玻璃窗等，保證業(yè)主能夠盡自己需要對戶型進行 DIY設(shè)計。 7. 住宅規(guī)劃要點 ?? 住宅設(shè)計應(yīng)具備 ?? 合理性 為迎合業(yè)主的個性化需求，應(yīng)將不同功能房進行合理搭配，盡可能讓每個窗戶都有較好的朝向和觀景效果，又能體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價原則。采用此種停車方式，是充分考慮到地面使用面積和建造成本而設(shè)計的。 利用道路兩旁人行綠化帶作為 臨時停車場。每戶均配置一個車位外，還應(yīng)該充分考慮臨時停車位。路網(wǎng)設(shè)計一般至居住組團距離不超過 30米，交通方便、滿足消防、疏散、地下管網(wǎng)埋設(shè)、道路綠化及居住小區(qū)的排水等綜合考慮，方便生活、方便管理，符合以人為本的設(shè)計指導(dǎo)思想。 B、 居住小區(qū)組團內(nèi)的宅前小路設(shè) 2． 5米寬的單行道（在組團內(nèi)不 C、 穿行， D、 僅