【正文】 局部有小場地）， E、 區(qū)別于環(huán)行車道的盡端車行道， F、 既保證車輛能通到每戶或每棟門口， G、 又最大限度地減少對住戶的干擾； H、 作為小區(qū)主要景觀帶的步行道與車行道完全分離， I、 既可作人行步道， J、 也可作為供住戶運動的慢跑徑道 。做到人車分流。 5. 路網(wǎng)交通 小區(qū)主入口可考慮項目兩塊用之間的市政公共綠化用地；兩塊用地分別設置整個居住區(qū)的消防、安全、輔助出口。 4. 規(guī)劃分區(qū) 建筑組團 小區(qū)規(guī)劃按地塊地分割可分為 兩個區(qū)，每個區(qū)都可單獨形成一個區(qū)，每個區(qū)由若干個組團組成，每個組團又諾干棟小獨棟 弱圍合而成。中庭花園作為整個社區(qū)園藝景觀的集中表現(xiàn)，但與各組團之間整合作一個整體。組團之間與中庭花園和社區(qū)公共用地在銜接上充分利用道路、綠化、景觀小品作充分的過渡。戶與戶獨立，院落與院落相連，成為 ?聯(lián)院住宅 ?。處理好建筑群輪戶與戶花園之間，單戶的小花園的怎樣融入整個社區(qū)大花園關系，要做到建筑與園藝互為風景，使整體建筑的每一個細節(jié)都實現(xiàn)著風景的功能，盡量實現(xiàn)戶戶通風透亮、戶戶擁有景觀。而應相互呼應互成風景。 2. 產(chǎn)品體系及面積配比 本項目定位于小獨棟，建筑面積在 180～ 240平方米之間。產(chǎn)品單一化可使客戶的背景更為同質化，生活背景，社會身 份、居住方式、思想意識等相似群體共處同一社區(qū)，共同營造屬于自己階層的社區(qū)文化，強化了歸屬感。 有相對明確的客戶群定位，產(chǎn)品單一化就不會導致在客戶群定位上的模糊。作為區(qū)域內品質、形象較高的項目，產(chǎn)品系列應避免出現(xiàn)開發(fā)商為獲取更高利潤而將純別墅社區(qū)規(guī)劃成為聯(lián)排、疊拼、甚至低 層樓中樓等大雜燴，而降低整個樓盤形象。 3 規(guī)劃構思及要點 1. 單一高尚型別墅社區(qū) ?別墅，始終是少數(shù)人的奢侈 ?。 第五章 項目產(chǎn)品策劃與環(huán)藝創(chuàng)意 1 項目 基本情況 1． 項目背景 （略） 2． 地塊資源 （略） 3． 區(qū)域狀況 ?? 交通 （略） ?? 開發(fā) （略） ?? 配套 （略） 2 發(fā)展定位 經(jīng)過對本地塊資源條件評價及北海房地產(chǎn)市場綜合分析，結合項目區(qū)域優(yōu)勢和物業(yè)特點，我們初步將項目發(fā)展概念描繪為： 本 項目占地分為兩塊，被市政規(guī)劃綠化帶相隔，一塊約 31畝，一塊約 49畝，合計 80余畝。 市面上別墅形象以歐美風格為多，開發(fā)商和設計者并非對歐美的建筑進行過深入細致的研究，大多顯得不倫不類，在各種古典符號的堆砌中，形式、比例、尺度、韻律完全脫離了真正歐美風格的真意。因此，在目前一些別墅產(chǎn)品甚至和農(nóng)民住宅并無二致。建筑風格 目前北海別墅產(chǎn) 品往往以暴富式的張揚，而缺乏有品位的優(yōu)雅。如廚房考慮到中、西烹飪間的分隔、衛(wèi)生間大小要滿足追求舒適享受的需要，更衣室也不能太促狹等，室內空間的趣味性和流動性和平面布局的結合都是戶型設計中需要考慮的重點內容。會客空間、家庭生活空間也要考慮其合理的尺度，并與家具的形式、尺寸和擺放相結合。戶型 對于高檔別墅產(chǎn)品的設計，需要在功能的細化、空間尺度的準確把握及空間氣氛的營造上多做文章。將生活空間從室內擴展大室外，這也是別墅住宅品質的主要體現(xiàn)。 別墅的本質是奢侈 ，別墅的概念不僅包括建筑本身，更重要的是自家的庭院。庭院 別墅是整個住宅市場上的金字塔產(chǎn)品。 迎合客戶需要，挖掘客戶潛在需求 ，使之成為一個為客戶量身定造的高品質社區(qū)。 （二） 高檔獨棟 別墅本身就是少數(shù)人的產(chǎn)品，純獨棟更是代表了眾多流派別墅中的的定級標準，體現(xiàn)了一種身份和地位的尊容。 小獨棟 “八大標準 ” 標準之一：獨立住宅，獨門獨戶、有天有地，有家庭的私密空間；獨立私家花園； 標準之二：適合作 “第一居所 ”；能達到邊享受邊增值的完美置業(yè)目的； 標準之三：舒適實用，不求奢華 ，面積為 180 ~250平方米，布局合理，滿足三口至五口之家高品質居住； 更甚者，在建筑上用框架結構，戶型的設計上就可以 進行模塊式組合 ，業(yè)主可以根據(jù)自身需要，在框架允許的范圍內，自行組合。地上 2層～ 3層結構，四面通透。諾干個別墅組團和諧相對，各居住組團相對緊湊，向心圍合，形成大面積共享花園中庭。拒絕速成建筑，追尋創(chuàng)新和獨有，關注建筑本質，我們規(guī)劃的小獨棟別墅在居 住模式上是 純粹的獨棟別墅 。 獨立住宅 應該最大限度地滿足別墅的生活需求，如擁有兩個方臥、大空間挑空等，應該通過精確的尺度分析、優(yōu)秀的套房設計在空間上進行發(fā)揮。對比部分電梯公寓或花園洋房，購房者既享受了獨棟別墅的品質，又有一個可以承受的房屋總價。 在項目的產(chǎn)品、戶型規(guī)劃設計上，充分考慮目標客戶個性、文化的因素，目標客戶所在地的社會背景和文化背景，以目標客戶的需求為導向，進行規(guī)劃設計。 獨棟豪華價格在 100萬以上，價格體系可參照華杰馨園而定。 小獨棟均價控制在 50萬左右，大概在 45～ 60萬之間。 客戶已經(jīng)集中在了我們常說的 “金字塔 ”塔尖的階層，和暴發(fā)戶階層。能買得起 100萬左右的別墅，已經(jīng)將 “客戶一 ”2和 3大部分都去掉了。包括樓盤的整個規(guī)劃，園藝設計、戶型架構、還有看不見，卻客觀存在的 社區(qū)文化 。 在客戶層面上，我們大膽地預測，除了區(qū)外一線城市外，還應該充分挖掘北海本地、南寧等區(qū)內市場的客戶。 由以上三個消費群體，我們不難進行進一步的推斷，由于房價的低廉，在一線發(fā)達城市具備一定技能，有 5～ 10年工作經(jīng)歷的都有有在北海置業(yè)購房的能力。 甚至對于小資、白領一層的人士。度假場所的一個總價不高的別墅，既能滿足對別墅生活的渴望，又能時常進行輕松愉悅的度假生活。同樣的一個理由，在大城市的別墅對于他們而言仍然是一種奢侈，對于聯(lián)排之類的 “偽別墅 ”卻也看不上眼。該群體不具備千萬級的消費能力，但對別墅的熱愛卻超出了一般的想象。 對于社會 的中產(chǎn)階級。正是因為該階級房產(chǎn)物業(yè)眾多，在一線和發(fā)達城市置業(yè)成本過高，會適當?shù)脑谝恍┞糜巍⒂^光、風景的二、甚是三線城市置業(yè)，即是作為投資，又可作為不動產(chǎn)。 對于社會頂層階級而言，小獨棟作為在海濱城市一個休閑度假場所，是該階層人士眾多房產(chǎn)物業(yè)之一。 客戶構成一： 當項目定位為小獨棟時，我們的目標客戶群體來源廣泛。 度假休閑別墅將是北海別墅一個重要組成部分。 此外，度假、休閑別墅的市場尚未充分挖掘。鄰近的馬來西亞和泰國，新加坡等國家，正在通過旅游，加強對日本、韓國等國家進行宣傳，鼓勵老年空巢遷徙到氣候溫暖的熱帶海濱地區(qū)來生活。這還僅僅是京滬兩地的空巢家庭，如果放眼全國，甚至世界，這個市場不可限量。 2=(萬戶 )，上?？粘布彝ゼs有 100247。 由于生態(tài)環(huán)境保護良好，投資環(huán)境不斷改善，加之北海市政府為盤活空置商品房采取了一系列優(yōu)惠政策，近兩年，到北海購房的外地人不斷增加，占同期房地產(chǎn)交易量的 30%以上，其中大多是到北海度假、養(yǎng)老的。 可以預 見的是，定位作為純獨棟別墅，是本項目風險最小的方案，但同時，也是利潤最小的一個方案。 定位二： 從市場分析中，我們不難得處結論，獨棟別墅代表了北海別墅市場的發(fā)展方向，我們將本項目定位成為一個純獨棟高品質別墅區(qū) 。但是，又與北海市場對大面積別墅需求更受市場歡迎，逐漸成為主流這個事實相悖。 隨著小資超越新新人類而真正成為生活格調而非生活階層的定義，特別是中堅人群越來越有品位化和個性化，那么，小獨棟的客群不僅會越來越多，而且必 將成為一個主流市場。別墅之后有 TOWNHOUSE，那么，今天TOWNHOUSE之后有小獨棟，本身就是一種升級，這種升級還表現(xiàn)在有差異性的拒絕上， 不僅是產(chǎn)品和房價的問題，更主要是精神文化取向問題 。 小獨棟不是別墅，除了別墅之風已經(jīng)泛濫外，小獨棟本身也不具備別墅本義的奢華。其密度較高，通常在 ～ ，但由于單體面積較小，通常在 180～ 240平米之間，也有一個小的庭院，因而也能滿足一般的舒適度要求。經(jīng)濟別墅是別墅家族中的新面孔，是別墅類產(chǎn)品放在高貴的身份以迎合更大的消費層面而作出的積極變化。所以對別墅這樣一種居住方式的認識上，應該有低、中、高、豪宅這樣的概念。 從低密度住宅宏觀這個概念來看，不應該看作別墅就是豪宅，應該看到，別墅是一種低密 度的居住方式，那么它可以有低標準，可以有中標準，也可以有高標準，有豪宅。 據(jù)此分析，不僅能充分實現(xiàn)本項目得價值，更是擴大了本項目的的客戶群體。 第四個原因 ，也是最重要的一個原因，就是北海的房地產(chǎn)價格比起東部發(fā)達地區(qū)城市要低廉很多，只及它們的 10％～ 20％。 北海的優(yōu)美自然環(huán)境、 良好的空氣質量和美麗的海洋景觀，是其他城市所沒有的。對于低密度住宅，甚至是多層住宅，就成了大城市人一種奢侈的夢想和向往。 一方面， 隨著生產(chǎn)力的提高，國民收入的增長，一部分人（尤其是在收入水平較高的上海、江浙、福建等地）先富起來的原則，他們要追求一種頂尖的生活，所以希望有別墅這樣一種居住方式。 其中有包括了別墅低密度、低層的這樣一種居住方式。 第四章 項目定位 （一）、市場定位 北海從 20xx年以后，房地產(chǎn)近兩年來發(fā)展非?？欤笥兄匦聫吞K，再次起飛之勢。 北海缺乏高品質別墅盤，市場的空白點，本項目準確把握市場需求，迅速入市可以填補空缺 地塊之間公共用地可充分利用，做成為項目配套的園林綠化、休閑、娛樂等公共場所 別墅地根收縮，市場凸現(xiàn)別墅珍稀，地塊位于高速路口處， 搶占外地客源贏得先機 威脅（ T） 大部分于十年前批賣的別墅用地至今尚未開發(fā)完成，市場潛在開發(fā)量大，未來的競爭激烈 現(xiàn)存歷史遺留別墅群存量大，位置、環(huán)境尚佳的不在少數(shù)，不少樓盤等待時機，一旦市場復蘇，可迅速重新入市。 第三章 項目地塊分析、產(chǎn)品定位 （一）、項目所在區(qū)域分析（略） （二）、項目 SWOT分析 優(yōu)勢（ S） 項目地塊臨海，在推廣上利于造勢 項目位于高速路口，交通便利，路網(wǎng)發(fā)達 土地平整方正，利于規(guī)劃開發(fā) 土地獲取價格低，開發(fā)成本低 劣勢（ W） 項目用地被市政規(guī)劃路（綠化帶）隔成兩塊，不利于項目的整體規(guī)劃 位于北海大道與北部灣東路兩條主干道交 匯處，噪音、塵灰等污染較大 項目所處高德鎮(zhèn)，地塊非北海房地產(chǎn)主流熱點地帶，周邊缺乏高檔明星樓盤，地域競爭力不強。作為高端住宅產(chǎn)品的別墅，在這些客戶眼中，已經(jīng)是一種平民化 的產(chǎn)品了。北海樓價較低，均價大概在 1500元左右，與一線城市如上海相比，是其的 1/6左右， 60～ 80萬一棟的獨棟別墅，同樣的價錢，在北海只能買一套兩房的公寓。土地不屬于稀缺資源，大片的土地在等待發(fā)開，而且許多是別墅用地。 土地稀缺因素。在更大的層度上， 聯(lián)排別墅更接近于低層住宅。該階級在大城市中有一定的經(jīng)濟實力，但還沒有足夠的能力去郊外購