【正文】 建有汽車客運(yùn)站，客車、中巴、出租小車線路眾多，二十四小時(shí)內(nèi)均可到達(dá)重慶市中心。 巴南區(qū)境內(nèi)交通便捷，形成了水陸空交通網(wǎng)絡(luò)。公路密度 公里/百平方公里，公路總里程中水泥硬化路面公路 176 公里，瀝青路面 公里。批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)和餐飲業(yè)繼續(xù)平穩(wěn)增長。國、省、縣道公路 良好 率達(dá)到 74%，公路安全通行能力明顯提高。 加強(qiáng)了城區(qū)市政建設(shè)和管理。 重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目取得新進(jìn)展 ： 宗申 300 萬臺發(fā)動(dòng)機(jī)技改工程，重慶蕓峰制藥廠等 5 個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目全部完工；花溪工業(yè)園區(qū)、龍洲灣新區(qū)開發(fā)、重慶其龍服裝加工基地、重慶家具市場二期工程、魚洞污水廠等 17個(gè)項(xiàng)目建設(shè)取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展；巴南新干道、重慶工學(xué)院巴南校區(qū)等 8 個(gè)項(xiàng)目建設(shè)取得階段性成果。 20xx 年全區(qū)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元（現(xiàn)價(jià)），按可比價(jià)格計(jì)算比 1997 年的 億元（現(xiàn)價(jià)）增長 60%；工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比 1997 年的 億元增加 億元，增長 %；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總產(chǎn)值 億元，比 1997 增長 倍；社會消費(fèi)品零售總額完成 億元，比 1997 年的 52%； 1998— 20xx年全社會固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成 ，是此前五年累計(jì)的 倍，年均增長 %；地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入完成 億元， 5 年增長 84%。區(qū)人民政府駐地魚洞，距重慶市人民政府駐地21 公里。 價(jià)格 (元 /平方米 ) 住宅面積（平方米） 70 80 100 120 150 每月還款 承擔(dān)能力 每月還款 承擔(dān)能力 每月還款 承擔(dān) 能力 每月還款 承擔(dān)能力 每月還款 承擔(dān)能力 1500 487 556 695 834 1043 20xx 649 742 927 1112 1391 2500 811 927 1159 1391 1738 3000 973 1112 1391 1669 2086 3500 1136 1298 1622 1947 2433 4000 1298 1483 1854 2225 2781 4500 1460 1669 2086 2503 3129 5000 1622 1854 2318 2781 3476 到 20xx 年，都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈年人均收入達(dá)到 20,864 元，假設(shè)平均每戶人數(shù)仍為 3人，居民家庭人 均每月收入 1,739 元，即每戶平均月收入 5,216 元。 居民購房承擔(dān)能力分析 居民購房能力通常與收入成正比關(guān)系，因此研究居民的未來收入水平，將反映居民的購房能力， 而 收入水平又往往與城市人均 GDP 成正相關(guān)關(guān)系。 未來商品住房 需 求 分析 影響 重 慶 市 主城區(qū) 住房 需 求 的 主要有以下 幾 點(diǎn)： 人口 城鎮(zhèn)化 20xx 年 重 慶市 總?cè)丝?達(dá) 3,130 萬，城鎮(zhèn)人口 1,164 萬。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計(jì)快報(bào)， 20xx 年在全國 40 個(gè)重點(diǎn)城市中，商業(yè)營業(yè)用房的空置面積達(dá) 萬平方米，居全國第一。 都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈商品房住宅成交均價(jià)為 2184 元 /平方米（建筑面積），同比增長 %。其中住宅竣工面積為 萬平方米，同比增長 %。 重慶市歷年房地產(chǎn)供求狀況8166861391460 62060010201677849261 417 430 580746101713172184120115961556144313511377133103006009001200150018001997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 2 0 0 4 1 11 月萬平方米05001000150020xx元 / 平方米商品房竣工面積 商品房銷售面積 商品房銷售價(jià)格 18 同比增長 %。 房地產(chǎn)供求狀況 重慶市房地產(chǎn)竣工和銷售多年保持穩(wěn)定增長的狀況，截止 20xx 年 11 月，竣工房屋面積為 萬平方米，其中住宅部分竣工面積為 萬平方米，同比增長 %。 20xx 年 10 月，首次在亞洲舉行的“第五屆亞太城市市長峰會”將落地重慶，而會址就選定在“重慶國際會展中心”，這無疑將大大提高南岸區(qū)在重慶的影響與地位。 九龍坡區(qū)的住宅房源供應(yīng)目前約有 20xx 套左右，房型面積在 100 平方米的戶型在市場中所占比例較大。主要在售住宅樓盤包括連芳華源、升偉新天地、時(shí)代菁英、衛(wèi)星半島花園、陽光水城、林泉雅舍等，總量在 900 套左右?？梢灶A(yù)計(jì)，北濱路的樓盤將對江北樓市的品質(zhì)和價(jià)格產(chǎn)生重大影響。 江北區(qū) 江北區(qū)位于嘉陵江北岸，與渝中區(qū)和沙坪壩區(qū)隔江相對，是重慶市新城市規(guī)劃的行政中心、信息中心、金融中心、文化藝術(shù)中心、中央商務(wù)區(qū)和交通樞紐。新牌坊區(qū)域房價(jià)的上漲，與“龍湖地產(chǎn)”九年高速發(fā)展的榮耀密切相關(guān)。 隨著解放碑 CBD 的逐漸形成，區(qū)域新建樓盤也體現(xiàn)出高端特色。因此，主城區(qū)在重慶未來的發(fā)展中具有重要的核心地位。 完善各類生產(chǎn)要素市場和商品市場，健全社會保障體系 ， 建設(shè)一流的投資環(huán)境 。推進(jìn)交通信息、市政設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施，建成發(fā)達(dá)的立體綜合交通體系、便捷的信息通信中心。從中可以看出，主城區(qū)作為重慶市今后社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展體系中的核心組成部分，對全市其他地區(qū)的發(fā)展起到重要的推動(dòng)作用。并計(jì)劃 到 20xx 年，重慶市城鎮(zhèn)化率達(dá)到 41%，趕上全國平均水平 ； 到 20xx 年，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 50%，接近全國先進(jìn)地區(qū)水平 ； 到 2020 年，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 65%左右 ，主城區(qū) 和部分大中城市率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。 三大戰(zhàn)略任務(wù) 一 、 充分發(fā)揮重慶中心城市的作用，帶動(dòng)長江上游和西南地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展； 二 、 探索大城市帶動(dòng)大農(nóng)村，城鄉(xiāng)共發(fā)展、共繁榮的 新道路 ； 10 三 、 組織三峽庫區(qū)開發(fā)性移民，發(fā)展庫區(qū)經(jīng)濟(jì)，保證三峽工程順利進(jìn)行。而重慶的這些發(fā)展都將帶動(dòng)整個(gè)西部地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)水平的全面提高，從而積極推進(jìn)國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的順利實(shí)施。獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢和現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，使重慶成為啟動(dòng)西部大開發(fā)的首選之地。因此，重慶 在 中 國經(jīng)濟(jì)發(fā)展總格局和西部大開發(fā)中，具有重要的戰(zhàn)略地位和作用。 ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到明顯改善，第三產(chǎn)業(yè)比例逐年上升，整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)開始呈現(xiàn)“三二一”格局。 重慶市城市居民生活水平 在社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢下，重慶市人民生活水平也得到改善，居民收入穩(wěn)定增長。重慶市政府更制定了重慶市到 20xx 年投資達(dá) 1 萬億元的400 個(gè)重 大項(xiàng)目規(guī)劃，重點(diǎn)包括交通、市政、能源、郵電通訊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資。 、 重慶市的第一產(chǎn)業(yè)由 1997 年占的 %下降到 20xx 年的 %，取而代之是第二和第三產(chǎn)業(yè)的上升。 20xx 年 111 月全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，增長勢頭迅猛，同比增長 %，全年可望達(dá)到 12%的增長率。在過去 的幾年間，重慶已初步形成“都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈”、“渝西經(jīng)濟(jì)走廊”、“三峽庫區(qū)生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)”三大經(jīng)濟(jì)發(fā)展板塊，形成由大都市帶動(dòng)大農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局。隨著國家擴(kuò)大內(nèi)需、三峽庫區(qū)移民以及西部大開發(fā)戰(zhàn)略等各項(xiàng)政策措施的實(shí)施，重慶將進(jìn)一步發(fā)揮其長江上游及東西結(jié)合部的樞紐功能，推動(dòng)中國西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于高速發(fā)展階段中，預(yù)計(jì)未來 10 年重慶經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保 持年均 910%左右 2的增長速度。根據(jù)重慶市政府“十五”計(jì)劃中對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的規(guī)劃，到 20xx 年，全市三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例將調(diào)整為 13:43:44。 重慶市人口狀況 重慶是中國人口最多的城市，具有“大城市”兼“大農(nóng)村”的特殊結(jié)構(gòu)。自直轄以來，重慶市城市居民家庭人均可支配收入由 1997年的 5,元，上升到 20xx 年的 9220 元，反映重慶市城市居民的消費(fèi)能力和生活水平正在不斷提升。 ? 隨著國家加大對西部地區(qū)的投入，全市固定資產(chǎn)投資高速增長，其中基本建設(shè)投資比重最大，而房地產(chǎn) 投資也已成為全市投資建設(shè)領(lǐng)域的最大亮點(diǎn)。 （見下頁插圖） 重慶市在中國的未來發(fā)展定位 90 年代以來，重慶以三峽工程建設(shè)、長江經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)開放和成立直轄市為三大 契機(jī) ，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐加快，取得了重大成績。 重慶直轄 3 年后， 國家的 西部大開發(fā) 戰(zhàn)略 全面啟動(dòng)。 按照國家西部大開發(fā)的戰(zhàn)略目標(biāo)及未來發(fā)展規(guī)劃，重慶市根據(jù)自身功能定位，并結(jié)合西部其他省市的發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢，制定出全市未來的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。 其中， “ 經(jīng)濟(jì)中心 ” ， 是 對 重慶 未來發(fā)展 的功能定位，為重慶的發(fā)展明確了方向。 而對于主城區(qū)，規(guī)劃中還重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)其作為中心城區(qū)對周邊地區(qū)的帶動(dòng)與輻射作用。因此，主城區(qū)在重慶未來的發(fā)展中具有重要的核心地位。 如將新增渝鄰、遂渝高速公路，以及遂渝、渝懷鐵路；主城兩江上還將改建、續(xù)建、新建 6座大橋；另外還將新增一批城市快速路、主干道與環(huán)城高速立交等。 ? 提高城市文 明程度 。 ? 城市重心“北移東下”，一方面緩解了老城區(qū)發(fā)展空間的日益不足，有利于老城區(qū)的舊城改造及基礎(chǔ)設(shè)施完善，力爭建設(shè)山水園林城區(qū)，并在提高自身 13 實(shí)力的同時(shí)對周邊地區(qū)起到更好的帶動(dòng)作用；另一方面開辟了新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，形成“多中心，齊發(fā)展”的新局面，在提高這些地區(qū)自身發(fā)展水平的同時(shí)，也有利于全市社會經(jīng)濟(jì)的整體協(xié)調(diào)發(fā)展。從早期的華庭錦園、南國麗景到 20xx 年開盤的海客灜洲、半島麗園，再到正在開發(fā)的東和灣、君悅長濱、江風(fēng)雅筑，無不 凸 現(xiàn)了樓盤的高端化品質(zhì)。而在回興區(qū)域，伴隨著眾多開發(fā)商密集布點(diǎn)開發(fā)和樓盤品質(zhì)的不斷提高，房價(jià)還有很大的上漲空間。總面積 213 平 方公里，人口 45萬，轄 9 街 3鎮(zhèn)。 沙坪壩區(qū) 沙坪壩區(qū)地處重慶市區(qū)西部，總面積 383 平方公里，東瀕嘉陵江。均價(jià)在 3000 元 /平方米左右。主要樓盤包括：都市桃源、上江城、珠江花園（匯 16 景閣） 、廣廈城等。 目前，南濱路、學(xué)府和南山板塊已經(jīng)成為南岸乃至全市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，在售樓盤多達(dá) 40 余個(gè)。 從 1997 到 20xx 年，重慶房地產(chǎn)的銷售價(jià)格 9穩(wěn)步增長， 20xx 年超過 1,500元 /平方米的水平， 20xx 年商品房總體銷售價(jià)格達(dá)到 1,596 元 /平方 米。 重慶市房地產(chǎn)市場開發(fā)態(tài)勢 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，資金來源結(jié)構(gòu)相對良好 重慶市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示， 20xx 年 111 月，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為 億元，與 20xx 年同期相比，增長 %。 商品房銷售狀況 商品房市場情況 截止 20xx 年 11 月，重慶市可供銷售面積為： 萬平方米，其中，住主城五區(qū)住宅供求狀況780327 274220558 634320232 190 2182947198786861218218419401751161315191304020040060080010001998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 2 0 0 4 1 1 1 月萬平方米05001000150020xx元 / 平方米住宅竣工面積 住宅銷售面積 住宅平均售價(jià) 19 宅部分為 萬平方米，同比下降 %；商業(yè)用房為 萬平方米，同比增長 %；住宅空置一年以上為 萬平方米，同比增長 %，商業(yè)用房空置一年以上為 萬平方米，同比增長 %。 都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈商業(yè)用 房成交均價(jià) 4685 元 /平方米（建筑面積），同比增長%。 商業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)商日漸增多，資金投放量明顯放大，商業(yè)的空置率較大，市場風(fēng)險(xiǎn)也增大。 其中 主城 五 區(qū) 447 11 政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尚未公布，此數(shù)據(jù)為戴德梁行根據(jù)已有數(shù)據(jù)估算 12 由于商品住宅未來供應(yīng)量受很多因素分析，如目前已有存量土地的開發(fā)入市，故不能較準(zhǔn)確進(jìn)行預(yù)測，本節(jié)主要通過歷史數(shù)據(jù)對未來供應(yīng)的趨勢進(jìn)行分析 ，該分析已考慮宏觀調(diào)控的影響。因此，以下將通過政府對未來經(jīng)濟(jì)的預(yù)測，計(jì)算未來人均 GDP 水平，然后通過人均 GDP與人均收入的相關(guān)性分析，計(jì)算未來 都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈居民的收入水平。假設(shè)每月供款不超過收入的 30%，即 1,739 元，以每戶購房面積 100 平方米為參照，則 20xx 年都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈居民平均購房承受能力約為 3,750 元 /平方米（套內(nèi)面積）左右，折建筑面積每平方米 3,188 元。全區(qū)轄 2個(gè)街道辦事處、 19個(gè)鎮(zhèn)，總?cè)丝?86 萬。 固定資產(chǎn)投資 20xx 年完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %，比上年增幅高 個(gè)百分點(diǎn)。地方電力二期農(nóng)網(wǎng)改造爭取國 家投資 3200 萬元，完成 66個(gè)村 萬戶的改造任務(wù)，新建和改造 10 千伏線路 70余公里。完成渝南大道 A 段 219 盞路燈建設(shè)，新建城區(qū)公廁 14 座，臨時(shí)公廁 4 痤。 郵政、電信業(yè)保持快速發(fā)展勢頭。全年批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 ，比上年增長 %，餐飲業(yè) 億元，比上年增長 %，其它 億元，增長 %。