【正文】 銷為主的房地產(chǎn)業(yè)，關(guān)注異地客戶的需求，開發(fā)能滿足異地客戶需要產(chǎn)品，已經(jīng)逐漸成為業(yè)內(nèi)的共識。 第二個原因 ，就是大城市的土地資源日益稀缺，高層、超高層建筑正成為城市的主體建筑。是休閑、度假、養(yǎng)老的最優(yōu)選擇。 所以用這樣四個原因，以及我們之前對市場、項目地塊的分析，就決定本項目定位為低密度住宅的一個可行性 。 定位一： 根據(jù)前文的分析，由于本項目別墅用地的自然環(huán)境資源并不理想，以及項目用地本身地局限性，并 不足以支撐其開發(fā)成為真正意義的高檔別墅樓盤 ，轉(zhuǎn)而成為經(jīng)濟型別墅 則可以解決這一問題。 根據(jù)市場分析得知，作為主流的經(jīng)濟別墅的代表作，聯(lián)排別墅不適應(yīng)在北海市場的要求，市場容量有限，從市場的實現(xiàn)情況和受益情況，我們將開發(fā)一種新經(jīng)濟型別墅 ——小獨棟 ， 面積在 180～ 240平方米之間 ，來滿足市場要求。 小獨棟位置上不在城區(qū)也不在郊區(qū)，面積上不是大屋也拒絕小戶型，品質(zhì)上不求奢華但絕不低檔，房價上不取暴利也不做低價，包括其宣傳中不做概念也不標(biāo)新立異等各個方面，正是 小獨棟這種從物質(zhì)層面到精神層面的轉(zhuǎn)換，使我們發(fā)現(xiàn)了其作為原創(chuàng)性物業(yè)成為主流市場的價值所在。 明確小獨棟的目標(biāo)客戶群體，鎖定其特征，在推廣有針對性地作訴求，打動客戶 “心 ”，是該定位的關(guān)鍵。 （二）、客戶定位 由現(xiàn)在北海市場反映來看， 異地購買占有較大比重 ，但由市場分析可以看出，北海目前別墅定位在第一居所，真正面向異地客戶的高端產(chǎn)品缺口嚴(yán)重。 2=50(萬戶 )，如果這些空巢家庭有十分之一遷居北海，那么僅房地產(chǎn)一項就會有（ +50）萬戶 10% 15萬元 =(億元 )的巨大市場。 外地和國際養(yǎng)老房地產(chǎn)市場將是北海長期 的市場增長源泉。 根據(jù)目前北海房地產(chǎn)市場作為一個以外地客戶為主的這一個狀況，我們判言，本項目客戶將以異地客戶為主，主要來自發(fā)達(dá)地區(qū)收入水平較高城市。對于該階層而言，可以作為一種長期度假場所，無論平時有無，或是多、少時間進(jìn)行享受，即使長期空置或是閑置，因為總價低廉，也不至于心疼。該群體是社會的一個中流砥柱，社會的中堅群體。同時由于該階層的工作壓力巨大，不時的需要一段時間的輕松和休閑。在大城市養(yǎng)老成本過高， 選擇一個環(huán)境優(yōu)美，適于養(yǎng)老的小城市，也是一個不錯的選擇。 根據(jù)前文的分析，北?？商峁﹦e別墅物業(yè)的量是非常大的，如何 在 眾多別墅盤中脫穎而出，就要比樓盤的整體素質(zhì)了 。此時，公司集團(tuán)購買作為辦公場所、以及作為高層領(lǐng)導(dǎo)下榻之地的分量有所增加，本地客戶也會增多。與聯(lián)排相近，稍高于聯(lián)排。 甚至我們可以根據(jù)客戶需求，在符合整體設(shè)計、規(guī)劃大綱的前提下，按照客戶的需要設(shè)計，就是所謂的 “訂單地產(chǎn) ” （一）小獨棟 小獨棟別墅特點鮮明：其一是面積較??；其二都是獨棟住宅；其三是總價 較低。 我們在整個社區(qū)得規(guī)劃和設(shè)計中，應(yīng)該注重項目的內(nèi)在品質(zhì)，它的的靈魂和生命，也只有這樣，它的存在才富有合理性、表現(xiàn)力與親和力。各種精致戶型各盡其趣， 180～ 240平方米超級享受。 標(biāo)準(zhǔn)之四：交通方便，位置較好，從市中心的正常車程在 20～ 40分鐘 ——離紅塵不遠(yuǎn)，離自然很近； 標(biāo)準(zhǔn)之五：講究整個社區(qū)的功能配套，以滿足人們的精神需求，即使現(xiàn)實的條件目前還不是十分完善，但未來的預(yù)期十分看好； 標(biāo)準(zhǔn)之六：單價與總價處在一個相對合理的位置，而且在消費者的經(jīng)濟承受范圍之內(nèi)，相對的性價比較高；標(biāo)準(zhǔn)之七：注重物業(yè)管 理，講究社區(qū)文化，注重鄰里關(guān)系的和諧，但又強調(diào)各自相對的獨立； 標(biāo)準(zhǔn)之八：業(yè)主大多具有較高的文化素質(zhì)和修養(yǎng)以及獨特的生活品位，理性低調(diào)，多數(shù)正處在人生與事業(yè)的上升階段，屬于社會的中堅一族。 品質(zhì) 正是由于有了較大面積的室外庭院，居住者才能充分享受與大自然的親密接觸，養(yǎng)花弄草，遛狗散步，甚至來一次室外燒烤或舉行家庭排隊。 隨著現(xiàn)代人們生活方式的變化，更多的休閑、娛樂、健身功能的引入成為必然。 品質(zhì)別墅居然成為在住宅中價位最高，品位最低的產(chǎn)品類型。容積率按 ，總建筑面積將近 26700平方米，作為本公司開發(fā)地市首個別墅項目，以小獨棟別墅產(chǎn)品為主，以適度超前的設(shè)計理念，營造和突出項目度假休閑、投資養(yǎng)老，價值較高的基 點，使項目建成后成為，超越北海現(xiàn)有別墅開發(fā)水準(zhǔn)，實現(xiàn)項目建筑從物質(zhì)層面到精神層面的轉(zhuǎn)換，擁有海濱度假、投資特色，并具有現(xiàn)代特色，符合中堅客戶群品味和個性精神的復(fù)合型社區(qū)。準(zhǔn)確定位為 小獨棟別墅 ，堅持獨棟，獨門獨院，回歸別墅原生態(tài)本質(zhì)，針對所定位消費群體之間的共性及差異，在規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計思路與開發(fā)理念等方面要求與消費群體實現(xiàn)完美對接，根據(jù)客戶需求，在統(tǒng)一規(guī)劃下，滿足客戶個性化要求，提供出多種產(chǎn)品組合。 本項目應(yīng)打造一個屬于社會中堅階層，充分注重保護(hù)鄰里業(yè)主間私隱性，住戶層次相近、社區(qū)文化含蓄內(nèi)斂、注重生活情趣、關(guān)注生活細(xì)節(jié)的中產(chǎn)單一型社區(qū)，拒絕居住人群復(fù)雜，層次良秀不齊，強調(diào)自我個性的表現(xiàn)和張揚，注重自我價值的實現(xiàn)。前提是建筑設(shè)計必須在整個社區(qū)的規(guī)劃眾與園林景觀互為補充，相應(yīng)成趣。使每一個組團(tuán)都有自己的特點，都有入戶的風(fēng)景，但戶與戶之間又充分考慮到作為別墅應(yīng)有的隱私性。使得整個空間層次富于變化，建筑與園藝融為一體，避免兵營式布局，整個視覺變化豐富。 根據(jù)居住區(qū)的規(guī)模、小 區(qū)功能結(jié)構(gòu)，結(jié)合地形特點，居住區(qū)道路系統(tǒng)設(shè)置原則是盡量做到短、捷、順，且與各小區(qū)交通聯(lián)系方便，考慮項目較小，其基本做法按二級道路管理。 通過以上道路分級規(guī)范化，可滿足居住區(qū)內(nèi)部交通聯(lián)系。車位數(shù)設(shè)置指標(biāo)應(yīng)有一定超前性，考慮未來發(fā)展的需要，但同時亦必須考慮居住的相對安靜性，盡可能避免機動交通對居住的干擾，在這兩者之間達(dá)到良好的價值平衡。停車位的設(shè)計要考慮到對行人的影響，和室外活動綠化景觀的布置。 1 建筑結(jié)構(gòu) 為達(dá)到 DIY設(shè)計，建筑建議采用框架結(jié)構(gòu)。落地窗、凸窗、轉(zhuǎn)角凸窗、斜屋面采光窗（老虎窗）等，不一而足。 8 管線 在建筑物理環(huán)境方面，特別注意管線的隱蔽安排和西曬面的遮陽。 本項目建議采用坡屋頂，多彩玻纖瓦屋面（或彩色水泥瓦屋面），底層外墻面貼文化石、斬假石等表現(xiàn)自然形態(tài)的原石材質(zhì)；外墻面以曖色系涂料為主，從色系上與周圍環(huán)境融合，整體立面風(fēng)格以回歸自然的沉穩(wěn)、古樸色調(diào)。建議環(huán)境配套的功能要有特點。建筑 ，分布于園區(qū)內(nèi)的垂茵綠柳之間，精心構(gòu)造植被把園區(qū)裝點成了一幅自然畫卷。出入口設(shè)置水瀑布流瀉，為社區(qū)業(yè)主和來訪者提供了戲劇性的通達(dá)經(jīng)歷，同時通過服務(wù)性道路連接各地塊公共花園至各組團(tuán)。充分利用好地塊間的公共市政綠地，使它成為社區(qū)組成的一部分。開放的草坪、游戲區(qū)、下沉水景花園和綠色熱帶雨林，讓人感覺不是在非社區(qū)用地上，而是社區(qū)的 組成部分，居民將不由自主地生出沉浸在自然中的感覺。 10. 配套及會所 小區(qū)物管用房考慮安排在小區(qū)主入口附近會所。 定位于中高端客戶，定期不定期借舉辦 PARTTY，酒會，沙龍等機會進(jìn)行項目理念的宣傳，爭取能夠組團(tuán)飛往北海進(jìn)行實地參觀，現(xiàn)場逼單。尤其是現(xiàn)在的白領(lǐng)普遍關(guān)注生活的質(zhì)量，對于日常的一些細(xì)節(jié)尤為在意，不會因為高質(zhì)量細(xì)節(jié)的繁瑣而委曲求全，降低對自己的要求。對于 “養(yǎng)老 ”， 普通的心態(tài)是， “明天甚至下一小時會發(fā)生什么，我們都不知道，又哪兒管得上幾十年后的事情呢？ ”。 老來靠什么？ 有人做過計算，在我國社保體系比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，按目前的養(yǎng)老金提取比例，在未來社會平均工資穩(wěn)定提升的前提下，收入越高，到退休時，養(yǎng)老金達(dá)到退休前收入的比例越低。 而且隨著中國獨 生子女政策和國民人均預(yù)期壽命的延長，未來的幾十年就業(yè)人口占總?cè)丝诘谋壤龑⒉粩鄿p少，結(jié)果將導(dǎo)致社會能夠提供的養(yǎng)老財務(wù)支撐能力下降，但支取退休金的人員比例上升。 假設(shè)某主管稅后月收入 1萬多，我們按照一般的開銷除去后每個月大約可以節(jié)余5000元。 多少錢才能安度晚年？ 某好事者計算過，具體怎么計算出來的不得而知，結(jié)論是起碼需要 200萬元。按此水平，到 20xx年， 300萬元只相當(dāng)于目前約 170萬元的購買水平，如果說一個家庭每個月需要支出 1萬 元才能維持現(xiàn)在的生活水準(zhǔn)的話， 300萬元也只能支撐 17年，這還不包括隨時可能發(fā)生的需要應(yīng)急的支出。生活 根據(jù)中華英才網(wǎng)近日發(fā)布的最新薪酬調(diào)查報告顯示，上海白領(lǐng)平均年收入已達(dá)到 47634元，位列全國第一。根據(jù)上述資料計算，預(yù)計上海白領(lǐng) 20xx年平均年薪 50646元，女性白領(lǐng)的平均年薪低于男性120xx元，相當(dāng)于男性白領(lǐng)年薪的 %。其中，上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)（中心城區(qū)）一手房成交均價為 12986． 8元／平方米，內(nèi)環(huán)線和中環(huán)線之間的一手房成交均價在 9272． 7元／平方米，中環(huán)線和外環(huán)線之間區(qū)域一手房均價也達(dá)到 7163． 1元／平方米，外環(huán)線以外的房價為 5399． 3元／平方米。 以目前的房價而計，一套兩房 75平方米的住宅，在上海，需要 60多萬元；如果在市中心置業(yè)，那就更高達(dá)近 100萬元，如此高的房價，即使是收入頗豐的白領(lǐng)小資一族，不吃不喝，也要至少 15年才能買一套房，還不能是市中心的，而且還只是最普通的兩房；如果在郊區(qū)買一套像樣的房，那不下 20年的收入，是不太可能的。如果單靠儲蓄，再高的收入到退休時頂多存下 200萬元，考慮到人老了后不太敢動積蓄，估計到時候很難保證現(xiàn)有的生活水準(zhǔn)，所以現(xiàn)在就必須要提高現(xiàn)有的投資回報率。 但是以上海目前的房價而言， 小資白領(lǐng)買一套像樣的住房都尚顯困難，何來第二套 “養(yǎng)老 ”？按照退休收入的收入水平，只及工作時的 1/3，要維持小資一貫的高品味生活，按一個普通的通貨膨脹系數(shù)，在開銷上也顯得捉襟見肘。 而且北海作為北部灣三大漁場之一，人們隨時可品嘗到許多價廉物美的海鮮。 北海，南國一顆璀璨的明珠，以其特有的南國海濱風(fēng)情，秀麗的海洋風(fēng) 光，沒有任何污染的藍(lán)天，浩瀚的大海，四季驕人的陽關(guān) —“最適合養(yǎng)生的場所 ”“人類理想得居住地 ”，當(dāng)之無愧！ 北海的優(yōu)美自然環(huán)境、良好的空氣質(zhì)量和美麗的海洋景觀，是其他城市所沒有的，正是這種無法比擬的資源，讓全國各地的人群來此度假，因此出現(xiàn)了一群 “侯鳥 ”型的居住者。 房價低廉，投資、養(yǎng)老物超 所值 北海市房價一直在低價位徘徊， 20xx年均價為 1400元／平方米， 20xx年均價在****元，漲幅不大。今年 3～ 4月間， 8位專程從杭州乘飛機而來的購房者，日前在北海市新開張的一個樓盤一口氣買下 17套房子，都是價位在 20xx元／平方米以上的高檔海景房。 現(xiàn)在許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著國際資本等對 人民幣放開匯率的關(guān)注，普遍準(zhǔn)備豪賭人民幣升值，大量熱錢涌入內(nèi)地一線如上海等大城市，購置房產(chǎn)，在升值后獲利。據(jù)不完全統(tǒng)計，主要集中在廣東路、北京路、貴州路、云南路、北部灣路及外沙等路段，并且勢頭強勁。就是北海本地的一些外來投資企業(yè)高層管理人員，也基本買不到合意的別墅住宅，出現(xiàn)遍地別墅，卻沒有適合市場要求的產(chǎn)品的尷尬局面。這還僅僅是京滬兩地的空巢家庭，如果放眼全國，甚至世界，這個市場不可 限量。其中，海泰物業(yè)屬于爛尾工程，至今權(quán)屬難以理清，只有極少數(shù)可以供應(yīng)市場，即使買家現(xiàn)在購買了，也無法