【正文】 ，也無(wú)法入住。 外地人才、勞動(dòng)力就業(yè)北海 , “準(zhǔn)北海人 ”這類客戶普遍持觀望態(tài)度，由于把握不 了房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，不知何去何從。 茶亭路蔚藍(lán)海岸和碧海云天作為公寓海景房的一個(gè)典型的代表 ,其良好的銷售業(yè)績(jī) ,表明了海景房的廣闊的潛力。 據(jù)了解， E時(shí)代鑫城 5月 29日開(kāi)盤(pán)的 E時(shí)代，最初引來(lái)一批外地投資者， 可近期成交客戶中比例最大的還是本地買(mǎi)房者。相信一切會(huì)在近年內(nèi)得到完滿的解決，屆時(shí)出現(xiàn)一個(gè)多贏的局面。 銀灘板塊 近 20個(gè)城建重點(diǎn)項(xiàng)目，爭(zhēng)取在年內(nèi)開(kāi)工，這些重點(diǎn)項(xiàng)目近半數(shù)與銀灘有關(guān)。廣場(chǎng)周邊有新力、粵海、萬(wàn)家興、寶誼等眾多大型商場(chǎng)，構(gòu)成北海重要的商貿(mào)中心，而四川路這條貫穿商業(yè)中心的交通要道，記錄的不僅僅是北海商業(yè)的騰飛，更是北海城市發(fā)展的繁榮。這么比喻是因?yàn)?，云南路有一個(gè)十足的硬傷，散亂的農(nóng)民房成為開(kāi)發(fā)商進(jìn)入的最大障礙。 第一章 市場(chǎng)狀況 北海市場(chǎng)在經(jīng)歷了 10年前的 “大躍進(jìn) ”，而跌入深谷的慘痛后，于 20xx年開(kāi)始逐漸復(fù)蘇。 四川路板塊 四川路這一樓盤(pán)新貴依然興彩奪目，并且呈現(xiàn)持續(xù)升溫的跡象。繼續(xù)往南，就進(jìn)入了以外貿(mào)、工商以及寫(xiě)字樓和許多娛樂(lè)休閑場(chǎng)所構(gòu)成的商務(wù)中心。包括投資達(dá) 5億的 “楊帆 ”酒店、北海碧海銀沙國(guó)際旅游項(xiàng)目、銀灘中區(qū)改造二期工程、海泰別墅改造、銀灘樂(lè)園改造、國(guó)際游艇俱樂(lè)部改造、銀灘中區(qū) A地塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銀灘音樂(lè)噴泉改造工程、北海大學(xué)園區(qū)周邊市政配套設(shè)施、北部灣大道改造工程、西藏南路、云南路等道路的完善工程、小街小巷道路排水及路燈工程、僑港鎮(zhèn)改造工程等。 這里大膽預(yù)測(cè)，由于存在旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及該島獨(dú)特的地理位置、氣候環(huán)境等因素的影響，今后的潿州島將會(huì)成為另一個(gè)海南島，一個(gè)旅游度假的真正的天堂。他們之中有本地父母為兒女買(mǎi)，也有成年人為父母買(mǎi)于養(yǎng)老 (外省人 )，還有年輕的本地女孩買(mǎi)做自己閨房的……由于總價(jià)低，年輕人有能力消費(fèi)；并且擁有一個(gè)自己的家的觀念，早已是深入年輕人的心中，年輕人希望擁有一個(gè)屬于自己的空間，小戶型無(wú)疑是最好的選擇。 旅游地產(chǎn)風(fēng)生水起 多個(gè)在建或是立項(xiàng)的度假村、產(chǎn)權(quán)式酒店等與旅游相關(guān)的項(xiàng)目的出現(xiàn) ，標(biāo)志著旅游地產(chǎn)會(huì)是今后的重頭戲。如果出手將會(huì)選擇一些投資型的產(chǎn)品，且希望能統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)房，其次再看開(kāi)發(fā)商實(shí)力如何，才會(huì)做出購(gòu)買(mǎi)。其他幾個(gè)樓盤(pán)，都遠(yuǎn)離海邊，戶型、配套設(shè)施、規(guī)劃、安全防范、物業(yè)管理等方面都帶有較嚴(yán)重的缺陷，不能滿足外地高端客戶的要求。 北海別墅樓盤(pán)素質(zhì)參差不齊，整體水平較低 在調(diào)查中，北海最著名的明星別墅盤(pán) “華杰馨園 ”，兵營(yíng)式布局，整體規(guī)劃設(shè)計(jì)略顯呆板，空間變化少，沒(méi)有動(dòng)感和曲折；園林設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單，整體規(guī)劃設(shè)計(jì)給人以暴發(fā)戶農(nóng)民房感覺(jué) 。價(jià)格已經(jīng)不是此類客戶考慮的問(wèn)題。在最初的規(guī) 劃中，總戶數(shù)是 190棟；在一、二期推向市場(chǎng)，大戶型受到強(qiáng)烈追捧后，在三、四期中把原先定位為中小戶型的全部改為大戶型，總戶數(shù)減少到 170戶。該階級(jí)在大城市中有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但還沒(méi)有足夠的能力去郊外購(gòu)置真正的別墅，退而求其次。北海樓價(jià)較低，均價(jià)大概在 1500元左右，與一線城市如上海相比，是其的 1/6左右， 60～ 80萬(wàn)一棟的獨(dú)棟別墅，同樣的價(jià)錢(qián)，在北海只能買(mǎi)一套兩房的公寓。 第四章 項(xiàng)目定位 （一）、市場(chǎng)定位 北海從 20xx年以后，房地產(chǎn)近兩年來(lái)發(fā)展非?？?，大有重新復(fù)蘇，再次起飛之勢(shì)。 北海的優(yōu)美自然環(huán)境、 良好的空氣質(zhì)量和美麗的海洋景觀，是其他城市所沒(méi)有的。所以對(duì)別墅這樣一種居住方式的認(rèn)識(shí)上，應(yīng)該有低、中、高、豪宅這樣的概念。別墅之后有 TOWNHOUSE，那么，今天TOWNHOUSE之后有小獨(dú)棟，本身就是一種升級(jí)，這種升級(jí)還表現(xiàn)在有差異性的拒絕上， 不僅是產(chǎn)品和房?jī)r(jià)的問(wèn)題，更主要是精神文化取向問(wèn)題 。 可以預(yù) 見(jiàn)的是，定位作為純獨(dú)棟別墅，是本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)最小的方案，但同時(shí)，也是利潤(rùn)最小的一個(gè)方案。鄰近的馬來(lái)西亞和泰國(guó)，新加坡等國(guó)家，正在通過(guò)旅游，加強(qiáng)對(duì)日本、韓國(guó)等國(guó)家進(jìn)行宣傳，鼓勵(lì)老年空巢遷徙到氣候溫暖的熱帶海濱地區(qū)來(lái)生活。 對(duì)于社會(huì)頂層階級(jí)而言，小獨(dú)棟作為在海濱城市一個(gè)休閑度假場(chǎng)所，是該階層人士眾多房產(chǎn)物業(yè)之一。同樣的一個(gè)理由，在大城市的別墅對(duì)于他們而言仍然是一種奢侈，對(duì)于聯(lián)排之類的 “偽別墅 ”卻也看不上眼。 在客戶層面上，我們大膽地預(yù)測(cè)，除了區(qū)外一線城市外，還應(yīng)該充分挖掘北海本地、南寧等區(qū)內(nèi)市場(chǎng)的客戶。 小獨(dú)棟均價(jià)控制在 50萬(wàn)左右，大概在 45～ 60萬(wàn)之間。 獨(dú)立住宅 應(yīng)該最大限度地滿足別墅的生活需求，如擁有兩個(gè)方臥、大空間挑空等，應(yīng)該通過(guò)精確的尺度分析、優(yōu)秀的套房設(shè)計(jì)在空間上進(jìn)行發(fā)揮。 小獨(dú)棟 “八大標(biāo)準(zhǔn) ” 標(biāo)準(zhǔn)之一：獨(dú)立住宅，獨(dú)門(mén)獨(dú)戶、有天有地，有家庭的私密空間；獨(dú)立私家花園； 標(biāo)準(zhǔn)之二：適合作 “第一居所 ”；能達(dá)到邊享受邊增值的完美置業(yè)目的； 標(biāo)準(zhǔn)之三：舒適實(shí)用，不求奢華 ，面積為 180 ~250平方米，布局合理，滿足三口至五口之家高品質(zhì)居??； 更甚者，在建筑上用框架結(jié)構(gòu)，戶型的設(shè)計(jì)上就可以 進(jìn)行模塊式組合 ，業(yè)主可以根據(jù)自身需要，在框架允許的范圍內(nèi)，自行組合。 別墅的本質(zhì)是奢侈 ，別墅的概念不僅包括建筑本身，更重要的是自家的庭院。如廚房考慮到中、西烹飪間的分隔、衛(wèi)生間大小要滿足追求舒適享受的需要，更衣室也不能太促狹等，室內(nèi)空間的趣味性和流動(dòng)性和平面布局的結(jié)合都是戶型設(shè)計(jì)中需要考慮的重點(diǎn)內(nèi)容。 第五章 項(xiàng)目產(chǎn)品策劃與環(huán)藝創(chuàng)意 1 項(xiàng)目 基本情況 1． 項(xiàng)目背景 （略） 2． 地塊資源 （略） 3． 區(qū)域狀況 ?? 交通 （略） ?? 開(kāi)發(fā) （略） ?? 配套 （略） 2 發(fā)展定位 經(jīng)過(guò)對(duì)本地塊資源條件評(píng)價(jià)及北海房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)和物業(yè)特點(diǎn)，我們初步將項(xiàng)目發(fā)展概念描繪為： 本 項(xiàng)目占地分為兩塊，被市政規(guī)劃綠化帶相隔，一塊約 31畝，一塊約 49畝，合計(jì) 80余畝。產(chǎn)品單一化可使客戶的背景更為同質(zhì)化，生活背景，社會(huì)身 份、居住方式、思想意識(shí)等相似群體共處同一社區(qū)，共同營(yíng)造屬于自己階層的社區(qū)文化，強(qiáng)化了歸屬感。戶與戶獨(dú)立，院落與院落相連，成為 ?聯(lián)院住宅 ?。 5. 路網(wǎng)交通 小區(qū)主入口可考慮項(xiàng)目?jī)蓧K用之間的市政公共綠化用地；兩塊用地分別設(shè)置整個(gè)居住區(qū)的消防、安全、輔助出口。每戶均配置一個(gè)車位外，還應(yīng)該充分考慮臨時(shí)停車位。戶型可拆分和合并， 兩功能房之間有門(mén)相連，可打掉隔墻變成一套住宅，大房也可以拆分成小房；對(duì)于外墻，在需要的地方可以開(kāi)作通透的落地玻璃窗等，保證業(yè)主能夠盡自己需要對(duì)戶型進(jìn)行 DIY設(shè)計(jì)。 所有戶型的公衛(wèi)布置既要考慮方便，又不至于太明顯招搖；主臥衛(wèi)生間盡量追求大而舒適，衛(wèi)生間和浴室、洗漱間可 以考慮適當(dāng)分設(shè)。 9. 園林景觀規(guī)劃 由于本項(xiàng)目為別墅盤(pán)，定位于中高檔，其客戶群體屬于收入較高，對(duì)居家生活的環(huán)境要求較高。地塊間綠化地與小區(qū)主出入口銜接。同時(shí)安置四散的折疊椅和咖啡桌可用于休息或玩棋牌游戲。 針對(duì)目標(biāo)客戶群，有選擇的挑選出符合客戶群需要的媒體，投放廣告?，F(xiàn)在普遍的事實(shí)是，一個(gè)的白領(lǐng)現(xiàn)在一個(gè)月大約可以掙七八千元左右，每個(gè)月幾乎都花得分文不剩。可以說(shuō)，在未來(lái)幾十年中， 退休人員僅僅依靠社會(huì)保障系統(tǒng)來(lái)實(shí)現(xiàn)豐足的晚年生活是不現(xiàn)實(shí)的。 20年的時(shí)間太漫長(zhǎng)了，誰(shuí)都不知道會(huì)發(fā)生些什么樣的事情，所以要準(zhǔn)備多少錢(qián)養(yǎng)老，真的是一個(gè)很難說(shuō)清楚的問(wèn)題。消費(fèi)薪水雖不多，但 “TMSK透明思考 ”，卻不可不在吧臺(tái)上喝一杯酒、喝一杯咖啡，隨意地看看琉璃進(jìn)入生活 空間的另一種姿態(tài)；薪水雖然不多，但和平飯店里，因?yàn)闅q月而泛黃了的白色大理石，英式房間里生著壁爐，美式房間里有銀燭臺(tái)，西班牙式房間里放著老式的高柱子木床……卻又怎能讓人忘懷？薪水雖然不多，但夏奈兒、路易威登、康納利、 ESADA等眾多定級(jí)品牌的時(shí)裝、絲巾、領(lǐng)帶、真皮手袋和手套以及皮制配飾…至少有一件能緊跟全球時(shí)尚潮流…收入雖然不高，但卻不可不對(duì)自己不好，格調(diào)不可不高雅，品味不可不高！ 上海居住成本 20xx年 11月 16日，上海房地產(chǎn)交易的官方網(wǎng)站上海房地資源網(wǎng)即時(shí)滾動(dòng)信息顯示： 15日上海市房地產(chǎn)網(wǎng)上成交均 價(jià)首次突破萬(wàn)元關(guān)口。第二套房子就是為了 “養(yǎng)老 ”的。北海的空氣特別清新，北海是個(gè)極具情調(diào)的濱海城市，海 、灘 、島 、湖 、山 、林自然風(fēng)光和眾多的歷史人文景觀，構(gòu)成一幅幅迷人、醉人的畫(huà)面，北海近海盛產(chǎn)珍珠，是著名的 “南珠 ”之鄉(xiāng)。目前，北海市此類產(chǎn)品還很稀缺，因而留給開(kāi)發(fā)商極大的空間充分發(fā)揮。但幾乎所有業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，北海市目前超低價(jià)位住房升值潛力大，是驅(qū)動(dòng)江浙、上海購(gòu)房者入市的主要因素。其他幾個(gè)樓盤(pán)，都遠(yuǎn)離海邊，戶型、配套設(shè)施、規(guī)劃、安全防范、物業(yè)管理等方面都帶有較嚴(yán)重的缺陷，不能滿足外地高端客戶的要求。 另外，在異地購(gòu)買(mǎi)中，別墅需求量很大，而北海近幾年僅有海泰物業(yè)、碧雅苑、東方花園、北海花園和華杰溫馨園幾個(gè)別墅樓盤(pán)推出。其他幾個(gè)樓盤(pán)，都遠(yuǎn)離海邊，戶型、配套設(shè)施、規(guī)劃、安全防范、物業(yè)管理等方面都帶有較嚴(yán)重的缺陷，不能滿 足外地高端客戶的要求。 本案明年進(jìn)入市場(chǎng)，除了沿襲今年房地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭，更是要找準(zhǔn)突破口，為北海房地產(chǎn)持續(xù)強(qiáng)烈發(fā)展注入了活力。國(guó)內(nèi)游資炒家陸續(xù)傳聞要從大城市撤出。有人戲稱 “北京市一個(gè)衛(wèi)生間的價(jià)格在北海能買(mǎi)一套住房 ”。 北海銀灘東西綿延 24公里，灘長(zhǎng)、沙白、水凈、浪軟，是個(gè)優(yōu)良的天然海濱浴場(chǎng)。房產(chǎn)是實(shí)物資產(chǎn)，可以規(guī)避通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。近段時(shí)間，網(wǎng)上房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)顯示，每天的成交均價(jià)格都能穩(wěn)定在 8500－ 9000元之間。上海從 1992年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)平均增長(zhǎng)速度為 %，而居民平均收入的增長(zhǎng)速度則不到 10% 根據(jù)前程無(wú)憂近日發(fā)布的《 20xx年中國(guó)主要城市白領(lǐng)薪酬報(bào)告》顯示，明年收入增長(zhǎng)將步入平淡期，上海白領(lǐng)平均月薪增長(zhǎng)只有 251元左右。該好事者還說(shuō)，國(guó)外有一 個(gè)機(jī)構(gòu)好像專門(mén)為這個(gè)問(wèn)題做過(guò)調(diào)查研究，得出的結(jié)論是，一個(gè)中國(guó)白領(lǐng)（大城市，如上海），要維持一定的生活水準(zhǔn) “安度晚年 ”的話，需要 300萬(wàn)元呢。由于社會(huì)價(jià)值系統(tǒng)的變化，加上中國(guó)人口政策的因素，未來(lái)的一對(duì)夫婦可能要照顧四位老人，子女也將不再能夠成為未來(lái)養(yǎng)老的依托。更甚， “一來(lái)現(xiàn)在掙的錢(qián)還太少，根本顧不上存錢(qián)養(yǎng)老的問(wèn)題…… ” 年輕的時(shí)候，很多人不會(huì)意識(shí)到養(yǎng)老問(wèn)題，花的錢(qián)甚至比掙的錢(qián)還要多。 與異地推廣城市主流房地產(chǎn)媒體聯(lián)合造勢(shì)，以?？问浇榻B本項(xiàng)目，介紹北海。 B、 利用用地溝壑構(gòu)建景觀水系， C、 仿?tīng)q石溪流設(shè)計(jì)， D、 溪水潺潺， E、 緩緩向下流去， F、 并可利用地塊間社區(qū)入口的人工湖作為各地塊自然匯水區(qū)。 采用水池、質(zhì)感飽滿的爍石 、木板等材質(zhì)提供實(shí)用又富有藝術(shù)效果的園景。 別墅 ?? 建筑與園林相應(yīng)成彰 景觀與建筑的設(shè)計(jì)并重，甚至更強(qiáng)調(diào)對(duì)景觀的充分利用。 8. 建筑立面風(fēng)格 本項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議摒棄過(guò)于繁雜的裝飾構(gòu)件，代之以抽象、簡(jiǎn)