【正文】 義。左右傳遞、東西連結， 重慶直轄市成為三大開發(fā)戰(zhàn)略協(xié)調融合的交匯點和支撐點。 未來發(fā)展 戰(zhàn)略 定位 重慶 未來發(fā)展 的戰(zhàn)略定位是， 要 發(fā)揮 “ 三大功能 ” ， 建設 “ 三個新高地 ” 。 而 三峽庫區(qū)百萬移民是三峽工程建設成敗的關鍵，也是 中 國西部豐富水資源能否合理開發(fā)利用的首要問題，重慶肩負著艱巨的任務，其經(jīng)驗有示范意義。在目前階段，需要首先 集中力量加快 主城 區(qū)的建設， 從 重點 建設各項基礎設施都較為完備與成熟的主城 中心區(qū) 開始 ， 然后逐步 加快城市化進程，統(tǒng)籌規(guī)劃 全市 城鎮(zhèn)體系 ，最后逐層推進到全市范圍，這 是加快重慶市發(fā)展的必然選擇。尤其是在直轄后，主城區(qū)憑借特殊的區(qū)位優(yōu)勢與深厚的經(jīng)濟基礎，取得了 異常迅速的發(fā)展，城市化水平不斷提高。 以主城區(qū)生態(tài)綠地系統(tǒng)規(guī)劃、山體水體保護、景觀保護與發(fā)展、文化遺產(chǎn)、環(huán)境保護 為重點，將重慶 市主城區(qū) 建成山水園林城市。規(guī)劃中將新增一批文體設施，如重慶圖書館、電影城、自然博物館、科技館、美術館、會展中心等。就房地產(chǎn)市場而言，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資從 1997 年直轄以來連續(xù) 6 年保持雙位數(shù)字增長。有輕軌第一盤之稱的合景聚融廣場目前均價為 7000 元 /平方米，緊鄰輕軌的美力 . 均價 6000 元 /平方米，推出 27—60 平方米的小戶型，保證了低首付和低總價，吸引了眾多的年輕時尚白領加盟其中。而且隨著渝北區(qū)樓市被進一步看好，上市房源被迅速消化。 江北區(qū)在售樓盤主要集中在觀音橋轉盤、五黃路、南橋寺一帶，在售樓盤達40 個以上，房價與其它區(qū)域相比一般。工業(yè)依托科技優(yōu)勢快速發(fā)展，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)具有相當規(guī)模，形成汽車摩托車配件及整車、電子通信、生物化工三大支柱產(chǎn)業(yè)和十大經(jīng)濟園區(qū)的經(jīng)濟布局。包括：明清商業(yè)街、華夏銀座、金沙國際、欣陽好又多、立洋百貨、鉆庫等旺鋪。九龍坡區(qū)的商業(yè)房源主要來自楊家坪商圈，目前在售有斌鑫世紀城 。南岸區(qū)現(xiàn)在的房價比較平均，一般都在 3000 元 /平方米左右。 20xx 年都市發(fā)達經(jīng)濟圈商品住宅的竣工面積和銷售面積在 20xx 年基礎上仍有分別 19%和 30%的增長。 從房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結構情況來看， 20xx 年 111月，國內貸款 億元，占房地產(chǎn)開發(fā)資金的 %；自籌資金 億元，占 %,其中開發(fā)商自由資金為 億元。 住宅市場交易活躍，商業(yè)用房交易縮量 從分類市場來看，截止 20xx 年 11 月，都市發(fā)達經(jīng)濟圈商品房住宅成交面積 萬平方米，成交金額 億元，分別同比大幅增長 %、 %，占商品房市場的 %。全國平均售價為 2708 元 /平方米（建筑面積），商品房平均售價最高區(qū)域為上海、北京和廣東地區(qū)，每平方米（建筑面積）平均售價分別達到 5381 元、 5156 元和 3877 元，而重慶市 20xx 年 111 月的商品房平均售價僅為 2262 元 /平方米（建筑面積），低于全國水平 446 元 /平方米，更是遠遠低于上海、北京等城市。 20xx 年 111 月，累計完成投資 億元，同比增長 %。隨著 重 慶 經(jīng)濟 日趨繁榮及政府對 重 慶的城市化 率規(guī)劃的長遠目標，到 20xx 年 重 慶城市化將由目前的 37%提高到 45%， 20xx 將達 50%。 14 估計 20xx 至 20xx 年新增居民 49 萬戶， 7 年平均每年增加 70,000 戶。 19 由于重慶目前按套內面積售房，本節(jié)所提及的購房面積及承受能力為套內面積及套內面積單價；另外，本價格未考慮未來通貨膨脹率， 實際價格會更高；以下 20xx 年相同。長江橫貫區(qū)境，李家沱和馬桑溪兩座長江大橋溝通南北，渝黔高速公路、上界高速公路和即將動工的重慶二環(huán)高速公路縱橫交錯，光纖通信、移動通信和有線電視網(wǎng)覆蓋全區(qū)，電力、自來水、天然氣等基礎設施充足完備。 從投資主體看：國有、非國有投資進一步擴大，非國有投資成為全區(qū)投資的主體。箭灘河復線橋和魚洞珞璜大橋復線橋、青少年活動中心投入使用，巴南 區(qū) 新干道完成 90%綜合工程量，龍洲灣新區(qū)開發(fā)、魚洞公寓片區(qū)舊城改選工作順利推進。城市景觀改造及綜合治理進一步加強，垃圾清運率及無害化處理率達到 99%，居民的生活環(huán)境得到極大改善，城市形象明顯提升。本地固定電話用戶達到 萬戶，凈增 萬戶，比上年增長 %，移動電話用戶達到 14 萬部。 同時， 住房消費不斷升溫。境內港口 2 個 84萬平方米和碼頭 1個。 20xx 年 1月 17 日，渝南大道B 段改造拓寬工程動工，今年 8 月建成后，從巴南區(qū)漁洞到主城區(qū)的時間將由現(xiàn)在的半小時縮短為 10 分鐘。區(qū)內，汽車制造、機械加工、建筑建材、輕紡工業(yè)、食品工業(yè)都具有雄厚的基礎，是重慶新興的汽車和農(nóng)副產(chǎn)品加工基地。長江流經(jīng)境內 60 余公里，建有客運貨碼頭，圍家計劃投資修建的 200 萬噸級綜合滾裝碼頭卒落區(qū)中心，航運發(fā)達。境內渡口 23 處，長江之魚洞、木洞、麻柳嘴均為輪渡。 巴南區(qū)投資 環(huán)境分析 巴南區(qū)自從拆縣設區(qū)以來，積極利用各級政府提供的優(yōu)惠政策，大力強化區(qū)內的基礎設施建設工作，理順管理秩序，優(yōu)化投資環(huán)境，充分發(fā)揮重慶南大門的門戶優(yōu)勢，吸引了眾多國內外的大型企業(yè)前來投資辦廠，區(qū)域經(jīng)濟得到顯著提升。 商業(yè) 巴南 區(qū)消 費品市場十分活躍。全年完成貨物運輸量 1048 萬噸、比上年增長 35%，旅客運輸量 2489 萬人，比上年增長 %。城區(qū)園林綠化工作得到了 進一步的拓展。非國有投資增速比同期國有投資快 個百分點，非國有投資 占全區(qū)投資額的 %。 境內大中型企業(yè)眾多，是重慶市汽車、摩托車生產(chǎn)基地。 26 價格 (元 /平方米 ) 住宅面積（平方米） 70 80 100 120 150 每月還款 承擔能力 每月還款 承擔能力 每月還款 承擔能力 每月還款 承擔能力 每月還款 承擔能力 1500 487 556 695 834 1043 20xx 649 742 927 1112 1391 2500 811 927 1159 1391 1738 3000 973 1112 1391 1669 2086 3500 1136 1298 1622 1947 2433 4000 1298 1483 1854 2225 2781 4500 1460 1669 2086 2503 3129 5000 1622 1854 2318 2781 3476 注：上述方法中做如下假設： 1） 假設銀行利率不變，按照目前銀行置業(yè)信貸月利率 ?進行計算； 2） 向銀行借貸的額度為樓價的 70%； 3） 20 年還款期。 萬人 主城 五 區(qū)人口變化 362 365 368 373 38053159444701002003004005006007001998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 23 計算基于以下方面的假設： ? 根據(jù)政府預測， 20xx 年全市人口將達到 3,200 萬人，并假設 20xx20xx 年人口按平均幅度增長； ? 20xx 年，重慶都市發(fā)達經(jīng)濟圈人口 447 萬人 16，到 20xx 年，全市城鎮(zhèn)化水平提高到 50%，根據(jù)計算， 20xx 年都市發(fā)達經(jīng)濟圈人口將達到 594 萬人，并假設 20xx20xx 年都市發(fā)達經(jīng)濟圈人口按平均幅度增長； ? 全市 GDP 假設 20xx 年前按照“十五計劃”年增長率 9%計算， 20xx20xx 年假設增長速度略為減緩，按增長率 8%計算； ? 都市發(fā)達經(jīng)濟圈 GDP 占全市 GDP 的比例 20xx 年為 %，相比 199820xx年，每年所占比例略有上漲，假設都市發(fā)達經(jīng)濟圈 GDP 占全市 GDP 的比例每年增長 %； ? 都市發(fā)達經(jīng)濟圈人均收入按照人均 GDP 與人均收入的線性相關公式Y=，其中 Y 代表人均收入， X代表人均國內生產(chǎn)總值。假如都市發(fā)達經(jīng)濟圈接納 1/3 新增城鎮(zhèn)人口，到 20xx 年都市發(fā)達經(jīng)濟圈人口接近 59413萬人，以每戶平均 3 人，即 198 萬戶居民，比 20xx 年增加 49 萬戶，以此推算 都市發(fā)達經(jīng)濟圈每年平均新增居民對住宅需求約增加 70,00014戶，平均20xx 年至 20xx 年間，每年都市發(fā)達經(jīng)濟圈商品住宅需求面積約 700 萬平方米 15。為免房地產(chǎn)市場的過度擴張及盲目開發(fā)，中央政府更高調地提出宏觀調控， 嚴格控制土地出讓，提高項目開發(fā)自有資金比例，限制個人投資性購房貸款 、清理目前在建項目等等，期望壓抑及防止可能發(fā)生的房地產(chǎn)投資過熱。截止20xx 年底重慶市城市居民人均可支配收入為 8429 元，同比實際增長 %，而20xx 年 111 月都市發(fā)達經(jīng)濟圈商品房均價漲幅為 %，低于重慶市城市居民人均可支配收入增長水平。 隨著重慶市近幾年來城市化進程的不斷加快，人民生活水平提高后對住宅需求的進一步增長，為商品房市場，特別是住宅市場的蓬勃發(fā)展打下堅實的基礎。這說明，重慶開發(fā)商自有資金的比例相對較高， 20xx 年 111 月開始的宏觀調控對重慶房產(chǎn)市場的影響較全國其他 城市 低。建筑面積價格與套內面積價格采用的換算系數(shù)為得房率 85%，即，建筑面積價格 =套內面積價格 X 85%。 房地產(chǎn)開發(fā)投資 自 1997 重慶成為直轄市以來，房地產(chǎn)的開發(fā)投資額一直保持著快速增長的趨勢，年均增長率在 30%左右， 20xx 年房地產(chǎn)投資額達到了 億元 , 比 20xx重慶市歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況6 7 .5 9 7 .3 1 1 2 .5 1 3 9 .6 1 9 6 .7 2 4 5 .9 3 2 7 .9 3 6 6 .1 5 3 2 .8 6 3 9 .42 1 .4 %4 4 .2 %2 0 .0 %2 4 .1 %4 0 .9 %2 5 .0 %3 3 .3 %3 0 .0 %2 5 .0 %2 0 .0 %1 8 .2 % 1 9 .5 %1 5 .6 %2 1 .3 %2 4 .5 % 2 4 .7 % 2 5 .8 %2 6 .7 %0601201802403003604204805406006607201997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 2 0 0 4 1 11 月20xxF 20xxF億元0%10%20%30%40%50%房地產(chǎn)開發(fā)投資 同比增長率 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例 17 年增長 %， 20xx 年 111 月，房地產(chǎn)行業(yè)累計完成投資 億元，同比增長 %。全區(qū)面積達 265 平方公里，其中以南坪為核心的城區(qū)部分 44 平方公里，轄 6街 9鎮(zhèn)，總人口 60 萬。 九龍坡區(qū) 九龍坡區(qū)地處重慶的腹心地帶，總面積 443 平方公里，東連渝中區(qū)，北壤沙坪壩區(qū)，南接大渡口區(qū)，西臨成渝高速公路，與南岸區(qū)和巴南區(qū)對江相望。優(yōu)越的地理位置、發(fā)達的交通、便捷的資訊，使得該區(qū)成為重慶人流、物流、信息流的要道。 值得注意的是，伴隨著重慶市政府的即將北移，江北區(qū)的改造和建設得到政府的大力扶持。其中新牌坊板塊的一般樓盤均價在 3300 元 /平方米，而以龍湖水晶酈城、金科 天籟城、財富中心、旭日鳳凰城等為主的高端樓盤售價均在 3800 元 /平方米以上。近幾年來，渝北區(qū)作為重慶都市發(fā)達經(jīng)濟圈少有的開闊丘陵地帶，其房產(chǎn)開發(fā)的火爆有目共睹。 主城六區(qū)概況 渝中區(qū) 渝中區(qū)是重慶市的傳統(tǒng)中心城區(qū)，也是重慶市的經(jīng)濟強區(qū)，面積 22 平方公里，轄 13 個街道。自直轄以來取得了重大成績，社會經(jīng)濟發(fā)展水平顯著提高。 ? 加快產(chǎn)業(yè)結構調整。 因此， 20xx 年 7月，重慶市政府審議并通過了《主城區(qū)近期建設規(guī)劃》，計劃未來五年，主城區(qū)將陸續(xù)啟動 542 個重點建設項目，其中包括綜合交通、市政設施、公共設施、災害防治、居住、綠化、歷史文化遺產(chǎn)保護以及 城市形象等方面。這是根據(jù)重慶多層次、組團式結構的城市特點而制定的。 城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略 自重慶直轄以來，城鎮(zhèn)建設規(guī)模和基礎設施迅速擴張，城鎮(zhèn)經(jīng)濟增勢良好，輻射力和帶動力增強。關鍵是著力構建都市發(fā)達經(jīng)濟圈，帶動全市經(jīng)濟增長；構建渝西經(jīng)濟走廊，形成全市經(jīng)濟新的增長極； 構建三峽庫區(qū)生態(tài)經(jīng)濟區(qū)，形成全市可持續(xù)發(fā)展新的支柱力量。近幾年， 9 重慶緊緊圍繞基礎設施、生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結構調整和社會事業(yè)等方面，搭建起多個參與西部大開發(fā)的戰(zhàn)略平臺。近幾年，國家 不斷出臺 重點支持西部大開發(fā)的政策措施， 并逐年 增 加建設資金的投入 ， 加快西部地區(qū)改革和對外開放步伐。 主要國民經(jīng)濟指標對比 1997 20xx 111 月 幾何平均 增長率 20xx 年 預期 國內生產(chǎn)總值（億元） 1,350 % ↑ % 總 人口（萬人） 3,043 3,130 ? ↑ 4? 城鎮(zhèn)化率 27% 39% 2 個百分點 達到 41% 全社會固定資產(chǎn)投資（億元） 371 % ↑ 18% 進出口總額（億美元） 31 % ↑ 10% 外商直接投資 8（億美元）