【正文】 青旅游世界為本案提供了發(fā)展 生態(tài)屬性的可能。 周邊配套 amp。項(xiàng)目基地西臨通波塘、嘉松公路，北依花辰公路（松江新城 的北環(huán)，尚未建成），東靠滬松公路，西南眺望占地 310 公頃的松江大學(xué)城(5 分鐘車程 )和占地 114 公頃的十字中央綠地，南向松江新城。給我們的重要啟示是上海并不缺水、上海別墅亦不缺水。 二、水景別墅 上海地處平原，缺少山體，除了佘山等少數(shù)地塊之外，大多區(qū)域的別墅無(wú) “山 ”戲可唱。其價(jià)格范圍有較大跨度，從 250010000 元 /平方米不等。如， “上海紫園 ”分為西區(qū)、東區(qū)兩個(gè)區(qū)域，西區(qū)為西佘山南面約 1300 畝土地；東區(qū)包括月湖邊的 2500 畝土地。這反映了九亭別墅市場(chǎng)的影響日益擴(kuò)大以及上海房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)別 墅物業(yè)的需求量逐漸上漲。 20xx 年的九亭別墅市場(chǎng)的確令上海房地產(chǎn)業(yè)刮目相看。 松江關(guān)鍵詞：松江新城 /國(guó)家級(jí)出口加工區(qū) /市級(jí)工業(yè)區(qū) /佘山旅游度假區(qū) /松江大學(xué)城 /現(xiàn)代農(nóng)業(yè)智慧接觸，網(wǎng)聚精彩－智網(wǎng) 園 /區(qū)魚米之鄉(xiāng) /歷史文化名城 / 松江九亭 松江九亭，位處上海西南，與莘莊鎮(zhèn)、七寶鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)相鄰。面積 604 平方公里，滬籍人口 49 萬(wàn)，于 1998 年撤縣設(shè)區(qū)。 價(jià)值傳播風(fēng)險(xiǎn) 如：過(guò)分依賴產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和外部市場(chǎng)環(huán)境，而輕視營(yíng)銷作用； 營(yíng)銷模式簡(jiǎn)陋單一或者不恰當(dāng)，例如不重視營(yíng)銷策略，僅依靠大量粗放式的廣告投放或者夸大宣傳等 對(duì)策 在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，別墅開發(fā)商 應(yīng)高度重視開發(fā)中存在價(jià)值選擇風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)值創(chuàng)造風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)值傳播風(fēng)險(xiǎn)。因此，長(zhǎng)期看好的別墅市場(chǎng)在短期內(nèi)將是供過(guò)于求，短期供應(yīng)量的增長(zhǎng)速度超過(guò)需求量的增長(zhǎng)速度，必將使一些沒(méi)有特色的別墅被棄之出局。 一般單價(jià) 目前聯(lián)體別墅單價(jià)多在 30004000 元，面積 200 平方米左右，總價(jià) 60 萬(wàn) 80 萬(wàn)，相當(dāng) 市中心一套中高檔公寓。 amp。此類別墅物業(yè)管理、景觀和空氣質(zhì)量提出很高要求，單棟價(jià)格基本在 200 萬(wàn)元以上。 amp。從價(jià)格來(lái)看，目前聯(lián)排每平方米 2200 元以上，獨(dú)立別墅售價(jià)超過(guò) 3000 元。目前真正屬風(fēng)景區(qū)內(nèi)的別墅并不多見(jiàn)，天馬別墅、銀湖別墅僅僅借用佘山概念而已。這一帶別墅以高檔外銷為主，區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)別墅住宅可謂姿態(tài)萬(wàn)千、各具特色。別墅多以租賃為主，租賃對(duì)象則主要是港澳臺(tái)人士以及國(guó)外 來(lái)華人士。 投資別墅項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn) 雖然別墅市場(chǎng)前景看好，但若出現(xiàn)供求比例失恒的局面或宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的波動(dòng)，別墅市場(chǎng)最先遭殃，據(jù)了解去年上市的別墅項(xiàng)目已有一些出現(xiàn)銷售阻力，別墅市場(chǎng)若沒(méi)有特色、沒(méi)有創(chuàng)新、沒(méi)有文化、靠簡(jiǎn)單的復(fù)制，則市場(chǎng)前景不容樂(lè)觀。除了一些開發(fā)商開好別墅項(xiàng)目之外，更有一些其他行業(yè)公司欲投資別墅市場(chǎng)。湖南路上湯臣怡園也以每平方米 27000 元的高價(jià)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，也取得了 80%以上的銷售業(yè)績(jī)，再次印證了豪宅理論。 amp?？傮w上， 20xx 上海別墅市場(chǎng)出現(xiàn)了如下新特征： amp。 關(guān)鍵詞：滬郊置業(yè)、排屋、聯(lián)體 第三階段：別墅投資放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著 “別墅年 ”的到來(lái)； 20xx—至今 一方面，別墅投資放出巨量。按時(shí)間和別墅的發(fā)展周期可將其分為三個(gè)階段： 第一階 段：外銷別墅掀起第一次別墅浪潮； 1992—1998 進(jìn)入九十年代后，外商投資速度和深度皆有強(qiáng)勁的增長(zhǎng)，適用商業(yè)發(fā)展的家居別墅群應(yīng)運(yùn)而生，上海出現(xiàn)了大批的外銷花園別墅群，形成上海別墅市場(chǎng)的第一次浪潮。在 90 年代中期二三年的回調(diào)整理后，在 90 年代末期伴隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的加速，房地產(chǎn)市場(chǎng)急速回升，放出巨量， 20xx年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)下歷史最好業(yè)績(jī)，商品房預(yù)售面積 萬(wàn)平方米，存量房銷售面積 萬(wàn)平方米，二、三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體產(chǎn)生 萬(wàn)平方米的銷量， 表現(xiàn)出新的市場(chǎng)行情特征。 隨著 “十五 ”計(jì)劃開局新一輪投資計(jì)劃啟動(dòng)和投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，上海市固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)了快速回升的良好態(tài)勢(shì)。 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃：房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)、營(yíng)銷定位、營(yíng)銷方式、營(yíng)銷時(shí)機(jī)、營(yíng)銷組合和促銷組合策 劃。 第六，策劃人不僅要勤于思還要敏于行。對(duì)企業(yè)和項(xiàng)目的準(zhǔn)確診斷出也是策劃人的基本功之一，只有這樣策劃人在面對(duì)各行各業(yè)復(fù)雜紛繁的各種矛盾和問(wèn)題，才能夠透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，迅速找到問(wèn)題的癥結(jié)。 二、房產(chǎn)銷售、廣告創(chuàng)意和監(jiān)控中存在的誤區(qū)有： 銷售執(zhí)行觀念落后，不重視銷售工作，照抄別人經(jīng)驗(yàn)，不主動(dòng)找市場(chǎng)； 銷售節(jié)奏太慢，廣告宣傳滯后； 只重點(diǎn)子，不重操作和執(zhí)行； 廣告做的過(guò)于藝術(shù)化，卻達(dá)不到宣傳目的； 只管前期創(chuàng)意，不管執(zhí)行、監(jiān)控與信息反饋，更不關(guān)心是否進(jìn)行調(diào)整和矯正； 存在直拳廣告觀念，即認(rèn)為廣告 與其他營(yíng)銷策略、促銷手段不相關(guān)，廣告往往無(wú)內(nèi)容、無(wú)變通、無(wú)體系、無(wú)味道； 策劃部門、廣告部門只注重營(yíng)造人氣，似乎人氣就是財(cái)氣等。 虛實(shí)相關(guān)原則：留出物業(yè)想象空間?，F(xiàn)代信息工具可以幫助人們收集、分析大量信息，通過(guò)綜合歸納并運(yùn)用各種技術(shù)手段可模擬策劃結(jié)果和實(shí)戰(zhàn)狀況，為智慧接觸，網(wǎng)聚精彩－智網(wǎng) 策劃達(dá)到的預(yù)期效果提供參考。隨著消費(fèi)者消費(fèi)出發(fā)點(diǎn)的改變，消費(fèi)者買房不只是買 概念房 ，還要買 精品房 。實(shí)現(xiàn)這一理念，不是策劃人的刻意做作，而是人們對(duì)住區(qū)觀念要求變化、創(chuàng)新的必然結(jié)果。策劃人就是遵循科學(xué)的策劃程序，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，從尋求房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的問(wèn)題入手，探索解決管理問(wèn)題的有效途徑。這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)策劃方案不是一成不變的，應(yīng)在保持一定穩(wěn)定性的同時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化，不斷對(duì)策劃方案進(jìn)行調(diào)整和變動(dòng)，以保證策劃方案 對(duì)現(xiàn)實(shí)的最佳適應(yīng)狀態(tài)。 創(chuàng)新性。 系統(tǒng)性。智慧接觸，網(wǎng)聚精彩－智網(wǎng) 房地產(chǎn)策劃總論 房地產(chǎn)策劃 房地產(chǎn)策劃是在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)運(yùn)用科學(xué)規(guī)范的策劃行為。房地產(chǎn)策劃是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，各個(gè)策劃子系統(tǒng)組成一個(gè)大系統(tǒng)，缺一不可，密切聯(lián)系，有機(jī)統(tǒng)一。房地產(chǎn)策劃創(chuàng)新，首先表現(xiàn)為概念新、主題新。 房地產(chǎn)策劃的地位和作用 一、地位 房地產(chǎn)策劃在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代屬于智力產(chǎn)業(yè)，能為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中自始至終貫穿一起，為項(xiàng)目開發(fā)成功保駕護(hù)航。 能 有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，使之形成優(yōu)勢(shì)。 趨勢(shì)之二：房地產(chǎn)的策劃組織從 自由策劃人 走向群體組織；從群體組織走向?qū)I(yè)分工、相互協(xié)作的軌道。因而，樓盤的細(xì)節(jié)、細(xì)部的完美和舒適將進(jìn)一步引起購(gòu)買者的重視。目前，房地產(chǎn)策劃的信息分析大都只處于定性分析面上，使得策劃過(guò)程中的科學(xué)性不夠，往往出現(xiàn)一些無(wú)法講清楚的問(wèn)題。 個(gè)性競(jìng)爭(zhēng)原則：競(jìng)爭(zhēng)無(wú)法逃避，必須全力迎接挑戰(zhàn)，競(jìng)爭(zhēng)就是個(gè)案的競(jìng)爭(zhēng)。 三、房產(chǎn)品牌策劃和運(yùn)作（組織執(zhí)行）中的誤區(qū)有： 炒作觀念：只知道炒很重要，原因不重要，怎么炒也不重要，結(jié)果常自食其果； 沒(méi)有正確利用媒介公關(guān)，導(dǎo)致企業(yè)、樓盤露臉頻率不高，本可潛滋暗長(zhǎng)、潛移默化的品牌效應(yīng)化為泡影； 創(chuàng)新革命觀念：一味地追求新奇特，不斷地進(jìn)行創(chuàng)新，不斷地進(jìn)行革命，忘了營(yíng)銷是一種戰(zhàn)略，策劃是一個(gè)系統(tǒng)。 第三是思維能力和文字表達(dá)能力。策劃人的實(shí)際操作能力也非常重要。 房地產(chǎn)營(yíng)銷實(shí)務(wù)：房地產(chǎn)銷售、租賃、招商和推廣等。 20xx 年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %，增幅比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)，投資總量超過(guò)歷史最高水平。 市場(chǎng)供求兩旺，交易再創(chuàng)新高 20xx 年，上海商品房供應(yīng)，在上半年登記數(shù)大幅減少的基礎(chǔ)上恢復(fù)高速增長(zhǎng)，與此同時(shí)，上海商品房成交繼續(xù)保持旺盛勢(shì)頭，在連續(xù)五年的高速增長(zhǎng)后繼續(xù)大比例攀升。 外銷別墅基本集中在兩個(gè)區(qū)域：長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路沿線；市中心徐家匯華山路、建國(guó)路一帶 其中長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內(nèi)、外環(huán)線之間就分布有二十多個(gè)外銷別墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開發(fā)區(qū)的伴生產(chǎn)物，隨著虹橋開發(fā)區(qū)的成熟，外銷別墅作為高檔的房地產(chǎn)商品之一，目標(biāo)市場(chǎng)有局限性。截止 20xx 年低，上海別墅類物業(yè)銷售面積 已經(jīng)占全部住宅開發(fā)面積近 1/3。 別墅項(xiàng)目供應(yīng)量猛增 全年上市別墅項(xiàng)目 42 個(gè)，約是 20xx 年的兩倍，在第四季度則達(dá)到了上海歷史最高峰，上市別墅項(xiàng)目 21 個(gè)幾乎與 20xx 年全年的量接近。 現(xiàn)代風(fēng)格大行其道 20xx 年上海別墅風(fēng)格一反原有的歐陸風(fēng)格、北美風(fēng)格一統(tǒng)天下的局面，現(xiàn)代風(fēng)格成為別墅的流行趨勢(shì)。 amp。 amp。 二、綜觀當(dāng)今上海別墅市場(chǎng)，大致按需求表現(xiàn)為六大類型： 居住型別墅 ——針對(duì)那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而 言； 度假型別墅 ——上海以后會(huì)出現(xiàn)一家人擁有兩套房子的現(xiàn)實(shí)，郊區(qū)的別墅用于周末或節(jié)假日用，他們對(duì)獨(dú)棟或聯(lián)體需求較大； 短期居住型 ——他們分布在高科技園區(qū)、進(jìn)出口貿(mào)易區(qū)、外企聚集等地；如金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高， 投資回報(bào)率高，大多租給老總居?。? 旅游型別墅 ——適合這類需求的別墅位于風(fēng)景名勝旁邊，被經(jīng)營(yíng)者用來(lái)當(dāng)賓館使用； 辦公型別墅 ——上海這是為滿足香港、臺(tái)灣以及國(guó)外公司解決辦公場(chǎng)地需求的； 投資型別墅 ——如上海的老別墅。區(qū)域內(nèi)別墅主要是早期開發(fā)的高級(jí)外銷別墅，如富宏花園別墅、嘉年別墅、龍柏花園、羅丹花園別墅、滿庭花花園、皇朝別墅、盛綠苑等等；近年來(lái)，該區(qū)域發(fā)展商秉承了開發(fā)精品的路線風(fēng)格，相繼開發(fā)了定位于高級(jí)白領(lǐng)的別墅住宅。如大千美墅、萬(wàn)科三期聯(lián)排、銀濤高爾夫別墅、海天花園、康虹苑、安盛山莊、石濤園、西郊莊園、西郊別墅等；再往下延伸，由依傍于淀山湖河畔的威尼斯花園、國(guó)際華城等景觀稀有別墅，顯示其休閑性度假的物業(yè)特性。但是萬(wàn)科、明園、利寶等十余家房地產(chǎn)企業(yè)已在佘山度假區(qū)悄悄地購(gòu)置了土地，嘉兆實(shí)業(yè)更是要在此建造 億天價(jià)別墅 ——上海紫園，一場(chǎng)翻天覆地的佘山頂級(jí)別墅大戰(zhàn)即將拉開帷幕。 amp。 閔行顧戴路板塊區(qū)域 ——板塊行情集結(jié)樓盤開發(fā)，形成區(qū)域熱點(diǎn)。個(gè)別精品別墅如靜安的南草智慧接觸，網(wǎng)聚精彩－智網(wǎng) 坪花園，以其地處中心城區(qū)的天然優(yōu)勢(shì)及毗鄰蘇州河黃金水岸將單價(jià)一再提升。 嘉定南翔地區(qū) ——依托南翔古鎮(zhèn)。獨(dú)立式別墅單價(jià)多在 5000 元以上，面積 300 平方米左右，總價(jià)在 150 萬(wàn)元以上。 本地客源僅占三成 據(jù)調(diào)查表明，在目前在上海別墅的購(gòu)買人群中，上海籍僅占 %，國(guó)內(nèi)其他地區(qū)的購(gòu) 買者占了 25%，港澳、臺(tái)同胞則占了近 30%，余下的為其他國(guó)家外籍人士購(gòu)買。這要求在別墅的開發(fā)有一個(gè)正確的策劃方法和過(guò)程。松江古稱華亭，別稱云間，唐天寶十年（公元 751 年）置華亭縣，后改稱松江縣，今年是松江建縣 1250 周年。九亭緊鄰市區(qū)，同時(shí)又具備市郊的地理?xiàng)l件。 amp。但也應(yīng)當(dāng)看到，在九亭也有像北美經(jīng)典等去化較慢的項(xiàng)目，可見(jiàn)別墅自身的產(chǎn)品力仍是銷售率得到保證的主要因素之一。首期開發(fā)西佘山別墅建筑面積為 18400 平方米、容積率 0． 17綠化率 71． 57％，共建 2－ 3層別墅 160 棟左右，每棟別墅平均擁有土地面積 5 畝以上。智慧接觸，網(wǎng)聚精彩－智網(wǎng) 到目前為止，共有 16 家房地產(chǎn)公司進(jìn)駐開發(fā)。而 “山水 ”歷來(lái)又是別墅的重頭戲。一方面，上海別墅應(yīng)充分利用水資源，將水景賣活，賣出新意，另一方面，要謹(jǐn)防水景的泛濫，切不可將全部的寶都?jí)汉翢o(wú)新意的。 本地塊距離松江傳統(tǒng)別墅區(qū)九亭、新橋較遠(yuǎn)，距離市中心的距離也較相對(duì)較遠(yuǎn)，但由于松江新城和松江大學(xué)城的興建將為本案帶來(lái)極其重大的地利影響，隨著松江新城內(nèi)路政建設(shè)的推進(jìn)，本地塊將具備極大的升值潛力。 上海青青旅游世界（偉盟生態(tài)林） 青青旅游世界與基地隔街（花辰公路）相望，是本基地周邊最大的配套，也是基地外部最大的資源。 amp。獨(dú)棟 平方米 /套 物管費(fèi) 3 元 /平方米 .月 總套數(shù) 一期聯(lián)排 26 棟 (104 套 ),獨(dú)棟 84 套 ,另有少許雙拼 。 高檔物業(yè)中，獨(dú)棟產(chǎn)品有更好的銷售前景； 檔次基準(zhǔn)分析 amp。購(gòu)買高級(jí)或頂級(jí)別墅的消費(fèi)者一般不很關(guān)心價(jià)格，但很關(guān)心產(chǎn)品品質(zhì)及功能。 附庸風(fēng) 雅。 開發(fā)團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)： amp。 針對(duì)同總價(jià)的別墅物業(yè) ——高檔別墅區(qū)定位，單價(jià)在 6000 元 /平方米以上，面積在 280 平方米以上。要將水的概念做到極至，我們必須從多個(gè)角度進(jìn)行思考、落實(shí)。 在提高 “水化率 ”的基礎(chǔ)之上，我們將水做出組團(tuán)（中式水系、日式水系、西式水系）、做出系智慧接觸，網(wǎng)聚精彩－智網(wǎng) 列（水灣、水道、水池、石上清泉；水之橋、水中廊、水邊堤、水廣場(chǎng)、水公園）、做出主題（垂釣、水幕電影、噴泉冒泉、小瀑布、綠波廊橋）。在小區(qū)島與島之間、水與水之間設(shè)計(jì)主題橋，以 “水印廊橋 ”為中心將古今中外的文化名橋引入社區(qū)，締造獨(dú)特的橋居生活和橋文化。每座橋用簡(jiǎn)單的設(shè)計(jì)最清晰地表述其材料、結(jié)構(gòu)和使用方式，每座橋力求從地方的自然特征中獲得個(gè)性。 以水造景，以橋串景 水概念在環(huán)境中的落 實(shí)： 水是本案可以塑造的一大特色。