【正文】 青旅游世界為本案提供了發(fā)展 生態(tài)屬性的可能。 周邊配套 amp。項目基地西臨通波塘、嘉松公路，北依花辰公路（松江新城 的北環(huán)，尚未建成），東靠滬松公路，西南眺望占地 310 公頃的松江大學(xué)城(5 分鐘車程 )和占地 114 公頃的十字中央綠地，南向松江新城。給我們的重要啟示是上海并不缺水、上海別墅亦不缺水。 二、水景別墅 上海地處平原，缺少山體，除了佘山等少數(shù)地塊之外，大多區(qū)域的別墅無 “山 ”戲可唱。其價格范圍有較大跨度，從 250010000 元 /平方米不等。如， “上海紫園 ”分為西區(qū)、東區(qū)兩個區(qū)域，西區(qū)為西佘山南面約 1300 畝土地；東區(qū)包括月湖邊的 2500 畝土地。這反映了九亭別墅市場的影響日益擴大以及上海房地產(chǎn)市場對別 墅物業(yè)的需求量逐漸上漲。 20xx 年的九亭別墅市場的確令上海房地產(chǎn)業(yè)刮目相看。 松江關(guān)鍵詞：松江新城 /國家級出口加工區(qū) /市級工業(yè)區(qū) /佘山旅游度假區(qū) /松江大學(xué)城 /現(xiàn)代農(nóng)業(yè)智慧接觸，網(wǎng)聚精彩－智網(wǎng) 園 /區(qū)魚米之鄉(xiāng) /歷史文化名城 / 松江九亭 松江九亭，位處上海西南，與莘莊鎮(zhèn)、七寶鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)相鄰。面積 604 平方公里，滬籍人口 49 萬，于 1998 年撤縣設(shè)區(qū)。 價值傳播風(fēng)險 如：過分依賴產(chǎn)品優(yōu)勢和外部市場環(huán)境，而輕視營銷作用； 營銷模式簡陋單一或者不恰當(dāng)，例如不重視營銷策略，僅依靠大量粗放式的廣告投放或者夸大宣傳等 對策 在競爭激烈的市場環(huán)境下，別墅開發(fā)商 應(yīng)高度重視開發(fā)中存在價值選擇風(fēng)險、價值創(chuàng)造風(fēng)險、價值傳播風(fēng)險。因此，長期看好的別墅市場在短期內(nèi)將是供過于求，短期供應(yīng)量的增長速度超過需求量的增長速度，必將使一些沒有特色的別墅被棄之出局。 一般單價 目前聯(lián)體別墅單價多在 30004000 元，面積 200 平方米左右，總價 60 萬 80 萬，相當(dāng) 市中心一套中高檔公寓。 amp。此類別墅物業(yè)管理、景觀和空氣質(zhì)量提出很高要求，單棟價格基本在 200 萬元以上。 amp。從價格來看，目前聯(lián)排每平方米 2200 元以上，獨立別墅售價超過 3000 元。目前真正屬風(fēng)景區(qū)內(nèi)的別墅并不多見，天馬別墅、銀湖別墅僅僅借用佘山概念而已。這一帶別墅以高檔外銷為主，區(qū)域市場內(nèi)別墅住宅可謂姿態(tài)萬千、各具特色。別墅多以租賃為主，租賃對象則主要是港澳臺人士以及國外 來華人士。 投資別墅項目風(fēng)險凸現(xiàn) 雖然別墅市場前景看好，但若出現(xiàn)供求比例失恒的局面或宏觀經(jīng)濟形勢的波動，別墅市場最先遭殃，據(jù)了解去年上市的別墅項目已有一些出現(xiàn)銷售阻力，別墅市場若沒有特色、沒有創(chuàng)新、沒有文化、靠簡單的復(fù)制，則市場前景不容樂觀。除了一些開發(fā)商開好別墅項目之外，更有一些其他行業(yè)公司欲投資別墅市場。湖南路上湯臣怡園也以每平方米 27000 元的高價獨領(lǐng)風(fēng)騷，也取得了 80%以上的銷售業(yè)績，再次印證了豪宅理論。 amp?？傮w上， 20xx 上海別墅市場出現(xiàn)了如下新特征： amp。 關(guān)鍵詞：滬郊置業(yè)、排屋、聯(lián)體 第三階段：別墅投資放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著 “別墅年 ”的到來； 20xx—至今 一方面，別墅投資放出巨量。按時間和別墅的發(fā)展周期可將其分為三個階段： 第一階 段：外銷別墅掀起第一次別墅浪潮； 1992—1998 進入九十年代后，外商投資速度和深度皆有強勁的增長，適用商業(yè)發(fā)展的家居別墅群應(yīng)運而生，上海出現(xiàn)了大批的外銷花園別墅群，形成上海別墅市場的第一次浪潮。在 90 年代中期二三年的回調(diào)整理后，在 90 年代末期伴隨經(jīng)濟增長的加速，房地產(chǎn)市場急速回升，放出巨量， 20xx年的上海房地產(chǎn)市場創(chuàng)下歷史最好業(yè)績，商品房預(yù)售面積 萬平方米，存量房銷售面積 萬平方米，二、三級房地產(chǎn)市場總體產(chǎn)生 萬平方米的銷量， 表現(xiàn)出新的市場行情特征。 隨著 “十五 ”計劃開局新一輪投資計劃啟動和投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，上海市固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)了快速回升的良好態(tài)勢。 房地產(chǎn)營銷策劃：房地產(chǎn)目標(biāo)市場、營銷定位、營銷方式、營銷時機、營銷組合和促銷組合策 劃。 第六，策劃人不僅要勤于思還要敏于行。對企業(yè)和項目的準(zhǔn)確診斷出也是策劃人的基本功之一，只有這樣策劃人在面對各行各業(yè)復(fù)雜紛繁的各種矛盾和問題，才能夠透過現(xiàn)象看本質(zhì)，迅速找到問題的癥結(jié)。 二、房產(chǎn)銷售、廣告創(chuàng)意和監(jiān)控中存在的誤區(qū)有： 銷售執(zhí)行觀念落后，不重視銷售工作，照抄別人經(jīng)驗，不主動找市場； 銷售節(jié)奏太慢，廣告宣傳滯后； 只重點子，不重操作和執(zhí)行； 廣告做的過于藝術(shù)化，卻達(dá)不到宣傳目的； 只管前期創(chuàng)意，不管執(zhí)行、監(jiān)控與信息反饋，更不關(guān)心是否進行調(diào)整和矯正； 存在直拳廣告觀念，即認(rèn)為廣告 與其他營銷策略、促銷手段不相關(guān)，廣告往往無內(nèi)容、無變通、無體系、無味道； 策劃部門、廣告部門只注重營造人氣，似乎人氣就是財氣等。 虛實相關(guān)原則：留出物業(yè)想象空間?，F(xiàn)代信息工具可以幫助人們收集、分析大量信息，通過綜合歸納并運用各種技術(shù)手段可模擬策劃結(jié)果和實戰(zhàn)狀況，為智慧接觸，網(wǎng)聚精彩－智網(wǎng) 策劃達(dá)到的預(yù)期效果提供參考。隨著消費者消費出發(fā)點的改變，消費者買房不只是買 概念房 ，還要買 精品房 。實現(xiàn)這一理念，不是策劃人的刻意做作，而是人們對住區(qū)觀念要求變化、創(chuàng)新的必然結(jié)果。策劃人就是遵循科學(xué)的策劃程序，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，從尋求房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)策劃方案不是一成不變的，應(yīng)在保持一定穩(wěn)定性的同時，根據(jù)房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化，不斷對策劃方案進行調(diào)整和變動，以保證策劃方案 對現(xiàn)實的最佳適應(yīng)狀態(tài)。 創(chuàng)新性。 系統(tǒng)性。智慧接觸，網(wǎng)聚精彩－智網(wǎng) 房地產(chǎn)策劃總論 房地產(chǎn)策劃 房地產(chǎn)策劃是在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)運用科學(xué)規(guī)范的策劃行為。房地產(chǎn)策劃是一個龐大的系統(tǒng)工程，各個策劃子系統(tǒng)組成一個大系統(tǒng)，缺一不可，密切聯(lián)系，有機統(tǒng)一。房地產(chǎn)策劃創(chuàng)新，首先表現(xiàn)為概念新、主題新。 房地產(chǎn)策劃的地位和作用 一、地位 房地產(chǎn)策劃在知識經(jīng)濟時代屬于智力產(chǎn)業(yè)，能為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造社會價值和經(jīng)濟價值。 房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中自始至終貫穿一起，為項目開發(fā)成功保駕護航。 能 有效地整合房地產(chǎn)項目資源，使之形成優(yōu)勢。 趨勢之二：房地產(chǎn)的策劃組織從 自由策劃人 走向群體組織；從群體組織走向?qū)I(yè)分工、相互協(xié)作的軌道。因而，樓盤的細(xì)節(jié)、細(xì)部的完美和舒適將進一步引起購買者的重視。目前，房地產(chǎn)策劃的信息分析大都只處于定性分析面上，使得策劃過程中的科學(xué)性不夠，往往出現(xiàn)一些無法講清楚的問題。 個性競爭原則：競爭無法逃避，必須全力迎接挑戰(zhàn)，競爭就是個案的競爭。 三、房產(chǎn)品牌策劃和運作（組織執(zhí)行）中的誤區(qū)有： 炒作觀念：只知道炒很重要，原因不重要，怎么炒也不重要，結(jié)果常自食其果； 沒有正確利用媒介公關(guān)，導(dǎo)致企業(yè)、樓盤露臉頻率不高，本可潛滋暗長、潛移默化的品牌效應(yīng)化為泡影； 創(chuàng)新革命觀念：一味地追求新奇特，不斷地進行創(chuàng)新，不斷地進行革命，忘了營銷是一種戰(zhàn)略，策劃是一個系統(tǒng)。 第三是思維能力和文字表達(dá)能力。策劃人的實際操作能力也非常重要。 房地產(chǎn)營銷實務(wù)：房地產(chǎn)銷售、租賃、招商和推廣等。 20xx 年完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %，增幅比上年提高 個百分點，投資總量超過歷史最高水平。 市場供求兩旺，交易再創(chuàng)新高 20xx 年，上海商品房供應(yīng)，在上半年登記數(shù)大幅減少的基礎(chǔ)上恢復(fù)高速增長，與此同時，上海商品房成交繼續(xù)保持旺盛勢頭，在連續(xù)五年的高速增長后繼續(xù)大比例攀升。 外銷別墅基本集中在兩個區(qū)域：長寧區(qū)虹橋路沿線；市中心徐家匯華山路、建國路一帶 其中長寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內(nèi)、外環(huán)線之間就分布有二十多個外銷別墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開發(fā)區(qū)的伴生產(chǎn)物，隨著虹橋開發(fā)區(qū)的成熟，外銷別墅作為高檔的房地產(chǎn)商品之一，目標(biāo)市場有局限性。截止 20xx 年低，上海別墅類物業(yè)銷售面積 已經(jīng)占全部住宅開發(fā)面積近 1/3。 別墅項目供應(yīng)量猛增 全年上市別墅項目 42 個，約是 20xx 年的兩倍，在第四季度則達(dá)到了上海歷史最高峰，上市別墅項目 21 個幾乎與 20xx 年全年的量接近。 現(xiàn)代風(fēng)格大行其道 20xx 年上海別墅風(fēng)格一反原有的歐陸風(fēng)格、北美風(fēng)格一統(tǒng)天下的局面，現(xiàn)代風(fēng)格成為別墅的流行趨勢。 amp。 amp。 二、綜觀當(dāng)今上海別墅市場，大致按需求表現(xiàn)為六大類型： 居住型別墅 ——針對那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而 言； 度假型別墅 ——上海以后會出現(xiàn)一家人擁有兩套房子的現(xiàn)實，郊區(qū)的別墅用于周末或節(jié)假日用，他們對獨棟或聯(lián)體需求較大； 短期居住型 ——他們分布在高科技園區(qū)、進出口貿(mào)易區(qū)、外企聚集等地；如金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高， 投資回報率高，大多租給老總居住； 旅游型別墅 ——適合這類需求的別墅位于風(fēng)景名勝旁邊，被經(jīng)營者用來當(dāng)賓館使用； 辦公型別墅 ——上海這是為滿足香港、臺灣以及國外公司解決辦公場地需求的； 投資型別墅 ——如上海的老別墅。區(qū)域內(nèi)別墅主要是早期開發(fā)的高級外銷別墅，如富宏花園別墅、嘉年別墅、龍柏花園、羅丹花園別墅、滿庭花花園、皇朝別墅、盛綠苑等等；近年來，該區(qū)域發(fā)展商秉承了開發(fā)精品的路線風(fēng)格，相繼開發(fā)了定位于高級白領(lǐng)的別墅住宅。如大千美墅、萬科三期聯(lián)排、銀濤高爾夫別墅、海天花園、康虹苑、安盛山莊、石濤園、西郊莊園、西郊別墅等；再往下延伸，由依傍于淀山湖河畔的威尼斯花園、國際華城等景觀稀有別墅，顯示其休閑性度假的物業(yè)特性。但是萬科、明園、利寶等十余家房地產(chǎn)企業(yè)已在佘山度假區(qū)悄悄地購置了土地，嘉兆實業(yè)更是要在此建造 億天價別墅 ——上海紫園，一場翻天覆地的佘山頂級別墅大戰(zhàn)即將拉開帷幕。 amp。 閔行顧戴路板塊區(qū)域 ——板塊行情集結(jié)樓盤開發(fā)，形成區(qū)域熱點。個別精品別墅如靜安的南草智慧接觸，網(wǎng)聚精彩－智網(wǎng) 坪花園，以其地處中心城區(qū)的天然優(yōu)勢及毗鄰蘇州河黃金水岸將單價一再提升。 嘉定南翔地區(qū) ——依托南翔古鎮(zhèn)。獨立式別墅單價多在 5000 元以上，面積 300 平方米左右，總價在 150 萬元以上。 本地客源僅占三成 據(jù)調(diào)查表明，在目前在上海別墅的購買人群中，上海籍僅占 %，國內(nèi)其他地區(qū)的購 買者占了 25%，港澳、臺同胞則占了近 30%，余下的為其他國家外籍人士購買。這要求在別墅的開發(fā)有一個正確的策劃方法和過程。松江古稱華亭，別稱云間，唐天寶十年（公元 751 年）置華亭縣，后改稱松江縣，今年是松江建縣 1250 周年。九亭緊鄰市區(qū)，同時又具備市郊的地理條件。 amp。但也應(yīng)當(dāng)看到，在九亭也有像北美經(jīng)典等去化較慢的項目，可見別墅自身的產(chǎn)品力仍是銷售率得到保證的主要因素之一。首期開發(fā)西佘山別墅建筑面積為 18400 平方米、容積率 0． 17綠化率 71． 57％，共建 2－ 3層別墅 160 棟左右，每棟別墅平均擁有土地面積 5 畝以上。智慧接觸，網(wǎng)聚精彩－智網(wǎng) 到目前為止，共有 16 家房地產(chǎn)公司進駐開發(fā)。而 “山水 ”歷來又是別墅的重頭戲。一方面，上海別墅應(yīng)充分利用水資源，將水景賣活，賣出新意，另一方面，要謹(jǐn)防水景的泛濫，切不可將全部的寶都壓毫無新意的。 本地塊距離松江傳統(tǒng)別墅區(qū)九亭、新橋較遠(yuǎn)，距離市中心的距離也較相對較遠(yuǎn)，但由于松江新城和松江大學(xué)城的興建將為本案帶來極其重大的地利影響，隨著松江新城內(nèi)路政建設(shè)的推進，本地塊將具備極大的升值潛力。 上海青青旅游世界（偉盟生態(tài)林） 青青旅游世界與基地隔街（花辰公路）相望，是本基地周邊最大的配套，也是基地外部最大的資源。 amp。獨棟 平方米 /套 物管費 3 元 /平方米 .月 總套數(shù) 一期聯(lián)排 26 棟 (104 套 ),獨棟 84 套 ,另有少許雙拼 。 高檔物業(yè)中，獨棟產(chǎn)品有更好的銷售前景； 檔次基準(zhǔn)分析 amp。購買高級或頂級別墅的消費者一般不很關(guān)心價格，但很關(guān)心產(chǎn)品品質(zhì)及功能。 附庸風(fēng) 雅。 開發(fā)團隊優(yōu)勢： amp。 針對同總價的別墅物業(yè) ——高檔別墅區(qū)定位，單價在 6000 元 /平方米以上，面積在 280 平方米以上。要將水的概念做到極至，我們必須從多個角度進行思考、落實。 在提高 “水化率 ”的基礎(chǔ)之上，我們將水做出組團（中式水系、日式水系、西式水系）、做出系智慧接觸，網(wǎng)聚精彩－智網(wǎng) 列（水灣、水道、水池、石上清泉；水之橋、水中廊、水邊堤、水廣場、水公園）、做出主題（垂釣、水幕電影、噴泉冒泉、小瀑布、綠波廊橋）。在小區(qū)島與島之間、水與水之間設(shè)計主題橋，以 “水印廊橋 ”為中心將古今中外的文化名橋引入社區(qū)，締造獨特的橋居生活和橋文化。每座橋用簡單的設(shè)計最清晰地表述其材料、結(jié)構(gòu)和使用方式，每座橋力求從地方的自然特征中獲得個性。 以水造景，以橋串景 水概念在環(huán)境中的落 實： 水是本案可以塑造的一大特色。