【正文】 地區(qū) ——依托南翔古鎮(zhèn)。因此，浦東地區(qū)的別墅開發(fā)前景令人樂 觀，也將是未來上海別墅開發(fā)的重點區(qū)域。從內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的怡東花園、四季雅苑到外環(huán)以外的愛建三陵府邸、海濱高爾夫別墅等，別墅開發(fā)大有余地。 浦東板塊區(qū)域 ——多塊別墅區(qū)塊并存 繼浦東西北沿江片形成高檔公寓住宅區(qū)后，浦東東南片的內(nèi)、外環(huán)線之間，又形成了以張江高科技園區(qū)、金橋出口加工區(qū)、康橋工業(yè)區(qū)和華夏文化旅 游區(qū)為核心的四大別墅住宅區(qū)。個別精品別墅如靜安的南草智慧接觸，網(wǎng)聚精彩－智網(wǎng) 坪花園，以其地處中心城區(qū)的天然優(yōu)勢及毗鄰蘇州河黃金水岸將單價一再提升。通常物業(yè)有租有售。 中心城區(qū) ——土地的珍貴稀有性使城區(qū)別墅較為鮮見。風荷云墅、圣淘沙花園、當代藝墅等高檔 樓盤借助環(huán)線交通優(yōu)勢及本身品位，也有效形成了賣方市場。 閔行顧戴路板塊區(qū)域 ——板塊行情集結(jié)樓盤開發(fā)，形成區(qū)域熱點。 主要產(chǎn)品有：淺水灣花園、雅閣花園、櫻園、騰谷苑、劍橋景苑、君臨天下、君臨頤和、花語墅、現(xiàn)代緣墅、同潤別莊、云間水莊、彩虹美墅、喬愛別墅、綠洲比華利、雅仕軒、桃花源等。到目前為止，共有 16 家房地產(chǎn)公司進駐開發(fā)。到 20xx 年為止，整座園區(qū)共有 7,135 畝土地，已開發(fā)土地 3,368 畝，共完成各類別墅建 造 2,673 棟，總共面積近 84 萬方。 amp?，F(xiàn)有三盛頤景園、江南文化園、奧林匹克花園等。交通便捷優(yōu)勢再度引來購房者關(guān)注。 松江九亭地區(qū) ——西南樓市已燃起新一輪開發(fā)浪潮。但是萬科、明園、利寶等十余家房地產(chǎn)企業(yè)已在佘山度假區(qū)悄悄地購置了土地，嘉兆實業(yè)更是要在此建造 億天價別墅 ——上海紫園，一場翻天覆地的佘山頂級別墅大戰(zhàn)即將拉開帷幕。 松江佘山風景區(qū) ——獨棟為主的高檔度假型 別墅 上海獨一無二的山水資源，造就頂級概念。另外，松江新城 300 萬平方米大學(xué)城的建設(shè)，會有大批別墅樓盤涌現(xiàn)。 滬松公路（泗涇）沿線 ——排屋、獨 棟為主的內(nèi)銷居住型別墅 得益于良好的交通條件（滬青平高速公路、滬松公路、擬建中的 R4 輕軌）和得天獨厚的自然條件，滬松公路沿線，尤其是七公里長的泗陳公路沿線，短短兩三年，已吸納了云頂別墅、銀湖別墅、麗茵別墅、九洲大唐、新上海里弄人家等十數(shù)個高級別墅樓盤，地價也從原先的10 萬 /畝升到 3555 萬 /畝。如大千美墅、萬科三期聯(lián)排、銀濤高爾夫別墅、海天花園、康虹苑、安盛山莊、石濤園、西郊莊園、西郊別墅等；再往下延伸，由依傍于淀山湖河畔的威尼斯花園、國際華城等景觀稀有別墅，顯示其休閑性度假的物業(yè)特性。 主要位于虹橋機場西面，基本上可以看作是虹橋地區(qū)的延伸段。 amp。加之由相對營建以久的名都城、皇朝別墅等物業(yè)所襯，蔚然勾勒出一道建筑天際線，使 “入住虹橋 ”一度成為業(yè)主高貴身份的象征。區(qū)域內(nèi)別墅主要是早期開發(fā)的高級外銷別墅，如富宏花園別墅、嘉年別墅、龍柏花園、羅丹花園別墅、滿庭花花園、皇朝別墅、盛綠苑等等；近年來，該區(qū)域發(fā)展商秉承了開發(fā)精品的路線風格，相繼開發(fā)了定位于高級白領(lǐng)的別墅住宅。 這一區(qū)域是傳統(tǒng)的高檔住宅區(qū)，也是外銷別墅集中區(qū)。 眾多別墅產(chǎn)品呈板塊式分布于如下區(qū)域 amp。從上海別墅市場分布區(qū)域來看，主要集中在浦東、青浦 318 國道兩側(cè)、閔行莘莊周邊地區(qū)、松江新橋九亭等區(qū)域。 二、綜觀當今上海別墅市場，大致按需求表現(xiàn)為六大類型： 居住型別墅 ——針對那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而 言； 度假型別墅 ——上海以后會出現(xiàn)一家人擁有兩套房子的現(xiàn)實，郊區(qū)的別墅用于周末或節(jié)假日用，他們對獨棟或聯(lián)體需求較大； 短期居住型 ——他們分布在高科技園區(qū)、進出口貿(mào)易區(qū)、外企聚集等地；如金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高， 投資回報率高，大多租給老總居住； 旅游型別墅 ——適合這類需求的別墅位于風景名勝旁邊，被經(jīng)營者用來當賓館使用； 辦公型別墅 ——上海這是為滿足香港、臺灣以及國外公司解決辦公場地需求的； 投資型別墅 ——如上海的老別墅。 amp。佘山腳下的上海紫園最高定價將達到 億人民幣，屆時豪宅天價紀錄將再度刷新。 amp。 amp。 市場供應(yīng)量不減 從 20xx 年 1 月的別墅上市量來分析，今年的別墅市場供應(yīng)繼續(xù)呈上升勢頭， 1 月份已上市 4個別墅項目，而 20xx 年一季度才 1 個，前年 1 季度 4 個，超過了歷史紀錄。 20xx 年第四季度個案廣告投放量排行榜 排名 樓盤名稱 區(qū)域 投放量 /萬元 發(fā)展商 1 佘山銀湖別墅 松江 271． 8 廣東黃河集團上海公司 4 新上海花園洋房 松江 127． 37 茸欣房產(chǎn) 6 春天花園 長寧 88． 7 東方金馬 8 虹橋高爾府別墅 閔行 74 虹橋高爾夫俱樂部 9 康橋半島 南匯 72． 5 康橋半島 智慧接觸，網(wǎng)聚精彩－智網(wǎng) 10 云頂別墅 松江 56． 48 富淘房產(chǎn) 20xx 年上海別墅市場展望 20xx 年別墅市場較 20xx 年將更上一層樓，供需將持續(xù)上漲，同時也不可避免的帶來相當程度的高位風險。這一點從 20xx 年第四季度個案廣告投放量排行榜上別墅項目的表現(xiàn)得到證實。 amp。鼎邦儷池因其全國住宅最貴單價 28003500 美元聞名上海樓市，總共 49 套已售 80%以上。 amp。 amp。 現(xiàn)代風格大行其道 20xx 年上海別墅風格一反原有的歐陸風格、北美風格一統(tǒng)天下的局面，現(xiàn)代風格成為別墅的流行趨勢。在高檔別墅走俏的同時，郊縣邊遠地區(qū)的聯(lián)體別墅以及混合物業(yè)類型中總價在 70 萬元 /棟左右的經(jīng)濟型別墅，因走中低價位路線，迎合了部分消費者的需求而同樣俏銷。 高低兩端別墅份額逐步加大，并被市場看好。 20xx 年四個季度純別墅上市量分別為 19，呈遞增走勢，平均每月上市 3 個別墅項目。 別墅項目供應(yīng)量猛增 全年上市別墅項目 42 個，約是 20xx 年的兩倍，在第四季度則達到了上海歷史最高峰，上市別墅項目 21 個幾乎與 20xx 年全年的量接近。 關(guān)鍵詞： 1/高市場接受度 20xx 年 上海別墅市場 20xx 年上海別墅市場成為上海樓市的熱點，品質(zhì)優(yōu)異、價位適宜的別墅引爆了購房者的夠 “墅 ”熱情，紅紅火火、如日中天場面令業(yè)內(nèi)人士驚嘆。市場上確實出現(xiàn)了一大批區(qū)位適中、品質(zhì)優(yōu)越、價格適宜、升值較快的市場接受度高的別墅。這也反映出 20xx 年投放市場的別墅仍將一個較大的上升趨勢。截止 20xx 年低，上海別墅類物業(yè)銷售面積 已經(jīng)占全部住宅開發(fā)面積近 1/3。 在外銷別墅市場陷入低潮，還未走出迷谷的時候，內(nèi)銷別墅市場反而比較活躍， 1998 年下半年開始上海西南莘莊附近地區(qū)掀起第二輪滬郊別墅置業(yè)熱潮，從 20xx 年開始， 1999 年 20xx年，排屋、聯(lián)體別墅等 經(jīng)濟型 別墅涌入市場，并迅速被市場所認可，更預(yù)示著上海別墅市場春天的到來。由于經(jīng)濟的發(fā)展，帶動了居民收入的提高，發(fā)達的商業(yè)和金融氣氛以及日趨完善的市政、交通設(shè)施，吸引了眾多國內(nèi)外的投資者。直到近來稍有好轉(zhuǎn)，去年的外銷別墅的空置率仍有 30%左右。 外銷別墅基本集中在兩個區(qū)域：長寧區(qū)虹橋路沿線；市中心徐家匯華山路、建國路一帶 其中長寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內(nèi)、外環(huán)線之間就分布有二十多個外銷別墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開發(fā)區(qū)的伴生產(chǎn)物，隨著虹橋開發(fā)區(qū)的成熟，外銷別墅作為高檔的房地產(chǎn)商品之一，目標市場有局限性。 【第二章 上海別墅市場整體情況】 一、上海別墅市場回顧和展望 上海別墅市場發(fā)展的三個階段 從九十年代初上海的第一批別墅誕生開始，上海別墅伴隨著宏觀經(jīng)濟和上海樓市的起伏，走過了出生、成長、調(diào)整、放量的一個中長期過程。 智慧接觸，網(wǎng)聚精彩－智網(wǎng) 1999 年 20xx 年 20xx 年 總面積（萬 /平方米） 1075 1453 1832 總套數(shù)（萬套） 單套面積（平方米） 市場火熱讓人振奮，威脅存在不容忽視 我們應(yīng)當看到來 自市場的威脅： 20xx 年全年新增經(jīng)營性項目土地出讓面積為 1050 萬平方米，而 84%的量集中在 10—12 月，也就是說，全市去年第四季度新增出讓面積達 886 萬平方米。 成交套數(shù) 同步增長，單套面積擴張趨緩 20xx 年，與預(yù)售總面積急劇增長同步，上海商品房預(yù)售購買套數(shù)也急速增加，由 1999 年 萬套， 20xx 年 萬套增加到 20xx 年的 萬套。 市場供求兩旺，交易再創(chuàng)新高 20xx 年，上海商品房供應(yīng)，在上半年登記數(shù)大幅減少的基礎(chǔ)上恢復(fù)高速增長，與此同時，上海商品房成交繼續(xù)保持旺盛勢頭，在連續(xù)五年的高速增長后繼續(xù)大比例攀升。 二、 20xx 年上海房地產(chǎn)市場 20 世紀 90 年代的上海房地產(chǎn)市場，走過了以繁榮為主要特征的路程。 市區(qū) 2200萬平方米的舊區(qū)改造工程啟動，以及黃浦江兩岸綜合改造等一系列大市政規(guī)劃啟動，為上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供堅實后盾 政策積極引導(dǎo)、管理體制逐步完善，上海房地產(chǎn)市場更趨成熟，規(guī)范； 正是這樣相輔相成的發(fā)展模式堅定了政府對房地產(chǎn)行業(yè)的信心，上海 “十五 ”規(guī)劃已明確指出，房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)之一。全年完成基本建設(shè)投資 億元，比上年增長 %； 完成更新改造投資 億元，增長 %；完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 %。 20xx 年完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %，增幅比上年提高 個百分點，投資總量超過歷史最高水平。 城市建設(shè)的良性發(fā)展和大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施投資，為上海房地產(chǎn)不斷帶來新的增長點； 根據(jù)中央提出的上 海要建成 “國際經(jīng)濟、貿(mào)易、金融、航運 ”四個中心的指導(dǎo)意見， 20xx 年 3月上海市人民代表大會通過了《 “十五 ”社會經(jīng)濟發(fā)展計劃》，其中無論是產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，還是城市基礎(chǔ)設(shè)施計劃布局，都是體現(xiàn)了 “四個中心 ”的要求。 上海良好的經(jīng)濟環(huán)境，促使整個城市建設(shè)的高速發(fā)展；人均 gdp 達到 4500 美元，為城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展創(chuàng)造了俱佳條件；相應(yīng)地，房地產(chǎn)業(yè)也為城市經(jīng)濟增長貢獻一定力量，房地產(chǎn)業(yè)成為第三產(chǎn)業(yè)增長的領(lǐng)頭羊。 上海別墅策劃全案 [推薦 ] 智網(wǎng) 【第一章 上海房地產(chǎn)市場綜述】 智慧接觸，網(wǎng)聚精彩－智網(wǎng) 一、宏觀經(jīng)濟與上海房地產(chǎn)市場 上海宏觀經(jīng)濟的趨好，為上海房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展創(chuàng)造俱佳條件； 上海市統(tǒng)計局年度統(tǒng)計顯示： 20xx 年，上海市國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益不斷改善，實現(xiàn)了 “十五 ”計劃的良好開局。 房地產(chǎn)營銷實務(wù)：房地產(chǎn)銷售、租賃、招商和推廣等。房地產(chǎn)買賣項目委托代理、房地產(chǎn)租賃項目的委托代理。 房產(chǎn)策劃服務(wù) 在房地產(chǎn)策劃方面，問網(wǎng)的服務(wù)內(nèi)容包括： 房地產(chǎn)市場調(diào)研：房地產(chǎn)選址調(diào)研、供求調(diào)研和營銷調(diào)研。必要時要指揮或監(jiān)理甚至具體操作執(zhí)行。策劃人的實際操作能力也非常重要。一方面是與客戶，與企業(yè)家溝通；另一方面是與各行各業(yè)的專家溝通所以策劃人必須具有親和力、感召力和激勵能力，要能把各種資源要素整合在一爐，協(xié)調(diào)各方的力量形成合力，達到策劃目的。既要有廣博的知識又要能在較短的時間內(nèi)領(lǐng)會所涉及新領(lǐng)域、新學(xué)科的要點和實質(zhì)。 第四，還要有快速學(xué)習的能力。 第三是思維能力和文字表達能力。 其次是良好的觀察和分析判斷能力；要有對問題敏銳、深刻的綜合和透析能力。作為一名專業(yè)的房地產(chǎn)策劃人才應(yīng)該具有以下素質(zhì)： 首先是豐富而又專業(yè)的策劃知識。 房地產(chǎn)策劃需要人才 近年來，中國社會步入了由計劃到市場、由短缺到過剩的轉(zhuǎn)型期。 三、房產(chǎn)品牌策劃和運作（組織執(zhí)行）中的誤區(qū)有： 炒作觀念：只知道炒很重要，原因不重要，怎么炒也不重要，結(jié)果常自食其果； 沒有正確利用媒介公關(guān)，導(dǎo)致企業(yè)、樓盤露臉頻率不高，本可潛滋暗長、潛移默化的品牌效應(yīng)化為泡影； 創(chuàng)新革命觀念：一味地追求新奇特，不斷地進行創(chuàng)新，不斷地進行革命，忘了營銷是一種戰(zhàn)略，策劃是一個系統(tǒng)。 房地產(chǎn)策劃的誤區(qū) 一、房產(chǎn)策劃前期、中期運作中存在的誤區(qū)有： 盲目策劃，個人決策，增加了風險性； 策劃介入太遲，往往不能成功； 只注重設(shè)計開發(fā)，不管市場研究； 不注意成本控制和質(zhì)量管理； 只注重產(chǎn)品本身和樓宇包裝，忽視物業(yè)管理和服務(wù)品牌的塑； 企業(yè)家比較唯我，事必躬親，同策劃起沖突； 前期立項（定位）、產(chǎn)品設(shè)計和后期營銷整合不到位等。 市場強化原則：市場銷售是機會銷售，往往集中在某個時間段。 市場疊架原則：忽略已經(jīng)擁有的顧客， 將必然會失掉更多的客戶。 個性競爭原則：競爭無法逃避，必須全力迎接挑戰(zhàn)，競爭就是個案的競爭。 賣點保留原則：策劃必須保持新鮮感，最好的用詞不是最好的廣告。 前期介入原則：營銷的價值重在前期。如果這樣，房地產(chǎn)策劃水平就會產(chǎn)生新的提高，新的飛躍。目前，房地產(chǎn)策劃的信息分析大都只處于定性分析面上，使得策劃過程中的科學(xué)性不夠，往往出現(xiàn)一些無法講清楚的問題。 現(xiàn)代計算機業(yè)、互聯(lián) 網(wǎng)業(yè)的發(fā)展，使人們利用計算機和互聯(lián)網(wǎng)進行房地產(chǎn)信息的搜集、分析、加工、整理乃至運用成為可