【正文】 內(nèi)部主景觀水帶可 “變細 ”、 “變長 ”、 “變曲 ”，實現(xiàn) “戶戶有水流 ”“處處是水景 ”。因此本案對于 “水 ”概念的創(chuàng)新必須跳出已經(jīng)被太多沿用的舊概念而尋求新的突破和創(chuàng)新。橫跨通波塘的一座長橋，在上海別墅區(qū)內(nèi)并未多見，使本案增添了巨大的發(fā)想空間。 從目標客戶的層面及前述經(jīng)濟特征分析，作為新生代中產(chǎn)階級的主力，除了擁有豐厚的家庭經(jīng)濟背景的人群。在推廣過程中曾邀約一批上海藝術界知名人士就文化和藝術話題展開討論。為本案發(fā)展水景特色提供了先決條件。運氣好的依湖傍河，運氣差的也要引河、挖湖、造灣。新橋的別墅區(qū)集中在新橋北部、滬杭高速以東，靠近閔行區(qū)一 側，也即新閔園區(qū)。新上海里弄人家一、二期聯(lián)體別墅，已基本售罄，目前推出的三期別墅，在房型、面積等方面有所調(diào)整，雖然總價適當放大，但銷售依舊紅火。建設中的松江新城以滬杭高速公路為軸，北部重點展現(xiàn)歐陸城市風貌，南部體現(xiàn)明清建筑風格，一城 兩貌 相得益彰。 價值選擇風險 如：受靜態(tài)市場局面誘惑，高價位拿地，而開發(fā)與銷售動作遲 緩； 以后來進入高度競爭的板塊區(qū)域，但產(chǎn)品又無明顯差異和優(yōu)勢； 遠離市場熱點區(qū)域、或過早進入 “尚無人氣 ”的潛力板塊， “單打獨斗 ”； amp。 四、上海別墅市場的價格區(qū)間 總價結構 通過對在售別墅的總價進行分析發(fā)現(xiàn)，目前上海別墅供應量集中在 100 萬至 200 萬價格段，占到了供應量的 46%；其次是總價在 200 至 300 萬的中高檔別墅，占總供應量的 17%；而總價在 100 萬以下的經(jīng)濟型別墅和總價在 300 萬以上的豪華型別墅分別為 15%和 12%。 地處桂平路的牡丹園均在銷售中獲得不凡的佳績。繼松江新城之后，松江九亭近 30 家開發(fā)商匯聚，形成申城新的別墅開發(fā)居住區(qū)域。 滬青平公路沿線 ——依托 318 國道的便捷優(yōu)勢，使規(guī)模性別墅住宅更添魅力。豪宅滿足了部分需求者的心理，而目前可選擇的豪宅并不多， 20xx豪宅市場將繼續(xù)走好。 豪宅市場的形成 電影 “大腕 ”中的豪宅理論 ——不求最好、只求最貴，似乎解釋了豪宅市場的成 因。從幾十萬的排屋，到幾百萬甚至幾千萬的豪宅，滬上別墅智慧接觸，網(wǎng)聚精彩－智網(wǎng) 逐步形成了高中低檔滿足不同市場、不同需求的物業(yè)品類體系。這個數(shù)據(jù)將直接影響到今年的市場供應，可以預見， 20xx 年市場氛圍良好，但競爭將極其激烈。全年房地產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，增幅比上年提高 個百分點，其對經(jīng)濟增長的貢獻率達到 %，比上年提高 個百分點。 第五，策劃人還應具備較強的溝通和整合能力。 二、策劃的十大忌諱： 個人崇拜原則、地段唯一論 、廣告決定論 、花色搶市場 、營銷萬能論 、低價定局論 、承諾堆積論 、經(jīng)驗決定論 、風格銷售論 、炒作制造論。 趨勢之五：房地產(chǎn)的策劃信息從人腦搜集轉移到人機結合；在信息的分析上，從定性分析轉移到定性定量相結合。 目前，一些房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃已初步表現(xiàn)出以上觀念的轉變，如廣州 中海名都 項目的策劃已在觀念轉變 中大做文章。在房地產(chǎn)策劃的每個成功 案例中，都有不少精彩絕妙的概念、理念、創(chuàng)意和手段。房地產(chǎn)策劃要適應市場的需求，吻合市場的需要。它包括房地產(chǎn)概念設計（主題策劃）、房地產(chǎn)項目策劃（前期策劃）和房地產(chǎn)營銷策劃（后期策劃）。 操作性。 二、作用 房地產(chǎn)策劃能使企業(yè)決策準確，避免項目運作出現(xiàn)偏差。隨著房地產(chǎn)策劃業(yè)的深入發(fā)展，策劃人必然走向規(guī)范的組織化道路。如果這樣，房地產(chǎn)策劃水平就會產(chǎn)生新的提高，新的飛躍。 房地產(chǎn)策劃需要人才 近年來，中國社會步入了由計劃到市場、由短缺到過剩的轉型期。必要時要指揮或監(jiān)理甚至具體操作執(zhí)行。全年完成基本建設投資 億元，比上年增長 %； 完成更新改造投資 億元，增長 %；完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 %。直到近來稍有好轉，去年的外銷別墅的空置率仍有 30%左右。 20xx 年四個季度純別墅上市量分別為 19，呈遞增走勢，平均每月上市 3 個別墅項目。這一點從 20xx 年第四季度個案廣告投放量排行榜上別墅項目的表現(xiàn)得到證實。從上海別墅市場分布區(qū)域來看，主要集中在浦東、青浦 318 國道兩側、閔行莘莊周邊地區(qū)、松江新橋九亭等區(qū)域。 滬松公路（泗涇）沿線 ——排屋、獨 棟為主的內(nèi)銷居住型別墅 得益于良好的交通條件（滬青平高速公路、滬松公路、擬建中的 R4 輕軌）和得天獨厚的自然條件，滬松公路沿線，尤其是七公里長的泗陳公路沿線，短短兩三年，已吸納了云頂別墅、銀湖別墅、麗茵別墅、九洲大唐、新上海里弄人家等十數(shù)個高級別墅樓盤，地價也從原先的10 萬 /畝升到 3555 萬 /畝。到 20xx 年為止，整座園區(qū)共有 7,135 畝土地，已開發(fā)土地 3,368 畝，共完成各類別墅建 造 2,673 棟，總共面積近 84 萬方。 浦東板塊區(qū)域 ——多塊別墅區(qū)塊并存 繼浦東西北沿江片形成高檔公寓住宅區(qū)后，浦東東南片的內(nèi)、外環(huán)線之間，又形成了以張江高科技園區(qū)、金橋出口加工區(qū)、康橋工業(yè)區(qū)和華夏文化旅 游區(qū)為核心的四大別墅住宅區(qū)。 板塊均價 五、上海別墅市場的供需狀況 長期供不應求、短期供過于求。 細致、充分、深入的市場研判； amp。已成為與莘莊、新閔園區(qū)并駕齊 驅的別墅勝地。東西佘山、鳳凰山、辰山和小山等稀有資源，加上穿過該區(qū)域的通波塘、辰山塘等河流構筑了松江乃至上海別墅的頂級地段，佘山國家旅游度假區(qū)更是形成了對佘山別墅的強大支持。 泗涇、洞泗 泗涇、洞涇位于松江區(qū)的中上部，因距離上海市區(qū)較九亭和新橋更遠，又與佘山風景無緣，所以并不是傳統(tǒng)意義上的別墅區(qū)。 產(chǎn)品基地研究 amp。中西式景點數(shù)十處。 淺水灣花園一期二期 位置 上海莘淞路 990 號 發(fā)展商 上海新世紀萬潤置業(yè)有限公司 建筑設計 華東建筑設計研究院 環(huán)境設計 美國 JY建筑規(guī)劃設計事務所 技術經(jīng)濟指標 基地面積 m2 建筑總面積 m2 容積率 綠化率 178000 100000 62% 建筑面積 272446 平方米 物管費 元 /平 方米 .月 總套數(shù) 一期獨棟 106 套 ,雙拼 7 棟 14 套 ,聯(lián)排 94 套 (22 棟 )。 需要絕對私密性。 優(yōu)秀的環(huán)境規(guī)劃單位和建筑設計單位支持 二、 劣勢分析： 本地塊處 新開發(fā)城區(qū)，區(qū)域尚不成熟，人氣不足。 獨創(chuàng) “橋居時代 ”引領別墅新潮流的全新概念 “橋居時代 ”的獨特創(chuàng)新 （橋 —橋居 —橋生活） 我們希望通過談 “橋 ”來說 “水 ” 以 “橋居時代 ”轉化 “島居 ”“親 水 ”等概念 倡導新水景別墅的新時尚、新概念，引領別墅生活新潮流 橋的存在使我們的水活了！樣式豐富、外型變幻的橋使我們的生活變得浪漫而穩(wěn)馨。每座橋用簡單的設計最清晰地表述其材料、結構和使用方式，每座橋力求從地方的自然特征中獲得個性。 在提高 “水化率 ”的基礎之上，我們將水做出組團（中式水系、日式水系、西式水系）、做出系智慧接觸，網(wǎng)聚精彩－智網(wǎng) 列（水灣、水道、水池、石上清泉；水之橋、水中廊、水邊堤、水廣場、水公園）、做出主題（垂釣、水幕電影、噴泉冒泉、小瀑布、綠波廊橋）。 針對同總價的別墅物業(yè) ——高檔別墅區(qū)定位，單價在 6000 元 /平方米以上，面積在 280 平方米以上。 附庸風 雅。 高檔物業(yè)中，獨棟產(chǎn)品有更好的銷售前景； 檔次基準分析 amp。 amp。 本地塊距離松江傳統(tǒng)別墅區(qū)九亭、新橋較遠，距離市中心的距離也較相對較遠，但由于松江新城和松江大學城的興建將為本案帶來極其重大的地利影響，隨著松江新城內(nèi)路政建設的推進，本地塊將具備極大的升值潛力。而 “山水 ”歷來又是別墅的重頭戲。首期開發(fā)西佘山別墅建筑面積為 18400 平方米、容積率 0． 17綠化率 71． 57％，共建 2－ 3層別墅 160 棟左右，每棟別墅平均擁有土地面積 5 畝以上。 amp。松江古稱華亭，別稱云間，唐天寶十年（公元 751 年）置華亭縣，后改稱松江縣，今年是松江建縣 1250 周年。 本地客源僅占三成 據(jù)調(diào)查表明，在目前在上海別墅的購買人群中，上海籍僅占 %，國內(nèi)其他地區(qū)的購 買者占了 25%，港澳、臺同胞則占了近 30%，余下的為其他國家外籍人士購買。 嘉定南翔地區(qū) ——依托南翔古鎮(zhèn)。 閔行顧戴路板塊區(qū)域 ——板塊行情集結樓盤開發(fā)，形成區(qū)域熱點。但是萬科、明園、利寶等十余家房地產(chǎn)企業(yè)已在佘山度假區(qū)悄悄地購置了土地，嘉兆實業(yè)更是要在此建造 億天價別墅 ——上海紫園，一場翻天覆地的佘山頂級別墅大戰(zhàn)即將拉開帷幕。區(qū)域內(nèi)別墅主要是早期開發(fā)的高級外銷別墅，如富宏花園別墅、嘉年別墅、龍柏花園、羅丹花園別墅、滿庭花花園、皇朝別墅、盛綠苑等等；近年來，該區(qū)域發(fā)展商秉承了開發(fā)精品的路線風格，相繼開發(fā)了定位于高級白領的別墅住宅。 amp。 現(xiàn)代風格大行其道 20xx 年上海別墅風格一反原有的歐陸風格、北美風格一統(tǒng)天下的局面，現(xiàn)代風格成為別墅的流行趨勢。截止 20xx 年低，上海別墅類物業(yè)銷售面積 已經(jīng)占全部住宅開發(fā)面積近 1/3。 市場供求兩旺，交易再創(chuàng)新高 20xx 年，上海商品房供應，在上半年登記數(shù)大幅減少的基礎上恢復高速增長，與此同時，上海商品房成交繼續(xù)保持旺盛勢頭，在連續(xù)五年的高速增長后繼續(xù)大比例攀升。 房地產(chǎn)營銷實務：房地產(chǎn)銷售、租賃、招商和推廣等。 第三是思維能力和文字表達能力。 個性競爭原則：競爭無法逃避，必須全力迎接挑戰(zhàn)，競爭就是個案的競爭。因而，樓盤的細節(jié)、細部的完美和舒適將進一步引起購買者的重視。 能 有效地整合房地產(chǎn)項目資源，使之形成優(yōu)勢。 房地產(chǎn)策劃的地位和作用 一、地位 房地產(chǎn)策劃在知識經(jīng)濟時代屬于智力產(chǎn)業(yè)，能為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造社會價值和經(jīng)濟價值。房地產(chǎn)策劃是一個龐大的系統(tǒng)工程，各個策劃子系統(tǒng)組成一個大系統(tǒng)，缺一不可，密切聯(lián)系，有機統(tǒng)一。 系統(tǒng)性。房地產(chǎn)策劃方案不是一成不變的，應在保持一定穩(wěn)定性的同時，根據(jù)房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化，不斷對策劃方案進行調(diào)整和變動，以保證策劃方案 對現(xiàn)實的最佳適應狀態(tài)。策劃人就是遵循科學的策劃程序，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，從尋求房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。隨著消費者消費出發(fā)點的改變，消費者買房不只是買 概念房 ，還要買 精品房 。 虛實相關原則：留出物業(yè)想象空間。對企業(yè)和項目的準確診斷出也是策劃人的基本功之一，只有這樣策劃人在面對各行各業(yè)復雜紛繁的各種矛盾和問題，才能夠透過現(xiàn)象看本質(zhì)，迅速找到問題的癥結。 房地產(chǎn)營銷策劃：房地產(chǎn)目標市場、營銷定位、營銷方式、營銷時機、營銷組合和促銷組合策 劃。在 90 年代中期二三年的回調(diào)整理后，在 90 年代末期伴隨經(jīng)濟增長的加速，房地產(chǎn)市場急速回升，放出巨量， 20xx年的上海房地產(chǎn)市場創(chuàng)下歷史最好業(yè)績，商品房預售面積 萬平方米，存量房銷售面積 萬平方米，二、三級房地產(chǎn)市場總體產(chǎn)生 萬平方米的銷量， 表現(xiàn)出新的市場行情特征。 關鍵詞：滬郊置業(yè)、排屋、聯(lián)體 第三階段：別墅投資放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著 “別墅年 ”的到來； 20xx—至今 一方面，別墅投資放出巨量。 amp。除了一些開發(fā)商開好別墅項目之外，更有一些其他行業(yè)公司欲投資別墅市場。別墅多以租賃為主，租賃對象則主要是港澳臺人士以及國外 來華人士。目前真正屬風景區(qū)內(nèi)的別墅并不多見，天馬別墅、銀湖別墅僅僅借用佘山概念而已。 amp。 amp。因此，長期看好的別墅市場在短期內(nèi)將是供過于求，短期供應量的增長速度超過需求量的增長速度，必將使一些沒有特色的別墅被棄之出局。面積 604 平方公里，滬籍人口 49 萬，于 1998 年撤縣設區(qū)。 20xx 年的九亭別墅市場的確令上海房地產(chǎn)業(yè)刮目相看。如， “上海紫園 ”分為西區(qū)、東區(qū)兩個區(qū)域，西區(qū)為西佘山南面約 1300 畝土地；東區(qū)包括月湖邊的 2500 畝土地。 二、水景別墅 上海地處平原，缺少山體，除了佘山等少數(shù)地塊之外，大多區(qū)域的別墅無 “山 ”戲可唱。項目基地西臨通波塘、嘉松公路，北依花辰公路（松江新城 的北環(huán)，尚未建成），東靠滬松公路，西南眺望占地 310 公頃的松江大學城(5 分鐘車程 )和占地 114 公頃的十字中央綠地，南向松江新城。 青青旅游世界為本案提供了發(fā)展 生態(tài)屬性的可能。 生態(tài)概念沒有得到很好的包裝，應該是個很好的支撐，應做足本支持點的利益體現(xiàn)； 容積率基準分析： amp。喜歡獨一無二、惟我獨尊的感覺 amp。 （ 3）板塊發(fā)展前景與別墅 特區(qū)概念。我們的產(chǎn)品要拔 高必然要求我們做足水文章，因此我們將 “通波塘 ”的活水引入小區(qū)，營造出 “戶戶有水 ”、 “處處是水景 ”。在橋的形態(tài)上建議以拱橋、連橋、雙橋、廊橋等交叉設計布置，以橋的變幻使水景活躍，更使整個小區(qū)靈動而富有生機和活力。 古今中外，橋文化帶給我們無限得遐想。 花辰公路未建成之前，交通尚不便利； 三、機會分析： 松江新城建設日益成熟將提升本地塊人氣和成熟度； 松江大學城的逐步建設將給本案帶來有利影響； 規(guī)劃中的花辰公路，輕軌 R4 線將極度改善本案的交通狀況，并將增加本地塊的開發(fā)價值； 智慧接觸，網(wǎng)聚精彩－智網(wǎng)