【正文】 李家沱長江大橋和馬桑溪長江大橋位圩區(qū)境內(nèi)；渝黔高等級公路通過區(qū)境內(nèi) 40 余公里，直達去貴廣西北海；渝道公路空越境內(nèi) 80余公 里，連接貴州、涪陵、黔江；區(qū)內(nèi)鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)通公里，百分之八十的村通公路。全年商品房銷售面積 萬平方米，比上年增長 %，其中住宅 萬平方米，比上年增長 %。 29 交通運輸郵電業(yè) 交通運輸 業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。國有經(jīng)濟完成投資 億元，比上年增長 %；非國有經(jīng)濟完成投資 億元，比上年增長 %。 20 平層住宅按得房率 85%折算，以下 20xx 年相同。估計全市人口到 20xx年將達到 3,200萬人，城鎮(zhèn)人口比 20xx年增加 440萬左右。從住宅均價來看， 20xx 年 1— 5月全國商品住宅 平 20 均售價 2479 元 /平方米（建筑面積），而重慶市 20xx 年 111月住宅均價為 2122元 /平方米（建筑面積），比全國平均水平低 357 元 /平方米（建筑面積）。另外，重慶房地產(chǎn)的國內(nèi)貸款比重低于全國平均水平 個百分點，自籌資金高于全國平均水平 個百分點。但隨著區(qū)位優(yōu)勢的 普遍認(rèn)同和樓盤品質(zhì)的總體提升，房價的上升趨勢將會得到肯定。價格最高為金沙國際 31000 元 /平方米，最低為華夏銀座 4500 元 /平方米。觀音橋商圈內(nèi)的樓盤房價較高，最高的是“同聚遠景”保價 5500 元 /平方米，最低的是“渝澳港灣” 2460 元 /平方米，其他樓盤報價一般在 3000 元 — 4000 元 /平方米之間。 渝北區(qū) 渝北區(qū)位于重慶都市發(fā)達經(jīng)濟圈的北端，總面積 1452 平方公里，轄 21 鎮(zhèn) 14 14 鄉(xiāng)。 結(jié)論： ? 由于重慶具有重要的地理位置和承東啟西的樞紐作用，因此在中國經(jīng)濟發(fā)展總格局中及西部大開發(fā)戰(zhàn)略中，具有重要的戰(zhàn)略地位與作用。然而也可以看到，作為歷史悠久的老城區(qū)，重慶市主城區(qū)在近幾年快速發(fā)展的過程中也逐漸暴露出許多方面的問題，如舊城開發(fā)強度過大、新區(qū)建設(shè)力度不足，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)同城市居民的需求不相適應(yīng)，城市污染較重、綠地面積不足、山城風(fēng)貌特色減弱，文化、體育、衛(wèi)生等公益性設(shè)施的建設(shè)相對滯后等。 因此，為了實現(xiàn)把重慶建設(shè)成為長江上游經(jīng)濟中心和現(xiàn)代化城市的戰(zhàn)略目標(biāo)，重慶市將按照建設(shè)“ 三中心、兩樞紐、一基地 ”， 即商貿(mào)中心、金融中心、科教信息文化中心；交通樞紐、通信樞紐；以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地的戰(zhàn)略構(gòu)想，加快經(jīng)濟社會發(fā)展，發(fā)揮對外窗口和經(jīng)濟輻射作用，推動西南地區(qū)和長江上游地區(qū)的發(fā)展 ， 在西部開發(fā)中發(fā)揮更大的作用。 以重慶的發(fā)展帶動西部大開發(fā)，在西部大開發(fā)中實現(xiàn)重慶的發(fā)展。消費結(jié)構(gòu)得到明顯改善，居民日常消費逐漸朝發(fā)展型、享受型方向發(fā)展，主要集中在旅游、住房、教育、交通通訊及醫(yī)療保健等方面。 6 根據(jù)重慶市 20xx 年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展調(diào)控目標(biāo)與主要任務(wù)。按 20xx 年 12月末匯率 3計算，20xx 年重慶人均 GDP 折合 1000 美元。 目 錄 市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 ? ?????????? ??? ?? ????? 1 重慶市經(jīng)濟概況 .? ??? ??????????????? ????? 1 重慶市未來發(fā)展及近期規(guī)劃 .?? ??? ????????????? ? 8 重慶房地產(chǎn)市場狀況 ??? ???? ?????????????? ? 13 .?? ??? ???????????????? ???? 26 巴南區(qū)概況 ??? ?? ? ? ?????????????? ????? 26 巴南區(qū)投資 環(huán)境分析 ? ? ? ?? ???????? ???????? ? 29 巴南區(qū)房地產(chǎn)市場及規(guī)劃分析 ?? ??? ????????????? 32 3．區(qū)域及可比項目調(diào)研分析 ? ???? ??????????????? ? 33 區(qū)域項目及產(chǎn)品分析 ???? ??? ?????????????? ? 33 同類及可比項目及產(chǎn)品分析 ? ??? ??????????????? 35 商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分 析 ?? ??? ????? ? 70 重慶市消費群體結(jié)構(gòu)分析 ? ???????? ?? ????????? 70 巴南區(qū) 商品住宅客戶 消費行為及習(xí)慣 分析 ? ????? ?? ????? 83 1 市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 重慶，位于中國 較為發(fā)達的東部地區(qū)和資源豐富的西部地區(qū)的結(jié)合部 ，長江、嘉陵江交匯處，是中國行政區(qū)域最大、人口最多的城市，也是中國西部唯一的中央直轄市。 2 《重慶經(jīng)濟》重慶市發(fā)展計劃委員會 3 20xx 年 12 月末，美元兌換人民幣的匯率為： 重慶市歷年生產(chǎn)總值（ G D P ）1350 1429 14801589 17501971225025001 1 .0 0 %8 .4 0 %7 .6 0 %8 .5 0 %9 .0 0 %1 0 .3 0 %1 1 .4 0 %1 2 .0 0 %0100020xx30001997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xxF億元0%4%8%12%16%國內(nèi)生產(chǎn)總值（ G D P ） 增長率重慶市歷年人均生產(chǎn)總值4452 4684 4826 51575654703480751 0 . 3 0 %7 . 8 0 %7 . 1 0 %7 . 9 0 %8 . 6 0 %1 0 . 9 0 %1 2 . 1 0 %020xx400060008000100001997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx億元0%4%8%12%16%人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 增長率 3 重慶市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將決定其未來經(jīng)濟發(fā)展的空間和潛力 。 重慶市歷年全社會固定資產(chǎn)投資3 7 0 . 94 9 8 . 1 5 6 2 . 96 5 5 . 88 0 1 . 89 9 5 . 712691 5 . 7 0 %3 4 . 3 0 %1 3 . 0 0 %1 6 . 5 0 %2 2 . 3 0 %2 4 . 2 0 %2 7 . 5 0 %0400800120016001997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx億元0%10%20%30%40%固定資產(chǎn)投資 增長率重慶市歷年總?cè)丝诩白匀辉鲩L率3 0 4 2 . 9 3 0 5 9 . 7 3 0 7 2 . 3 3 0 9 1 . 1 3 0 9 7 . 9 3 1 1 3 . 8 3 1 3 0 . 10 . 5 3 %0 . 4 6 %0 . 3 3 % 0 . 3 5 %0 . 2 4 %0 . 3 4 %0 . 2 7 %295030003050310031501997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx0 . 0 0 %0 . 1 0 %0 . 2 0 %0 . 3 0 %0 . 4 0 %0 . 5 0 %0 . 6 0 %總?cè)丝?自然增長率 5 另外，隨著近幾年城鎮(zhèn)化進程的加快， 重慶市城鎮(zhèn)化率 7在過去 6 年中， 平均年增長 個百分點。 主要國民經(jīng)濟指標(biāo)對比 1997 20xx 111 月 幾何平均 增長率 20xx 年 預(yù)期 國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 1,350 % ↑ % 總 人口（萬人） 3,043 3,130 ? ↑ 4? 城鎮(zhèn)化率 27% 39% 2 個百分點 達到 41% 全社會固定資產(chǎn)投資（億元） 371 % ↑ 18% 進出口總額（億美元） 31 % ↑ 10% 外商直接投資 8（億美元） —— ↑ 20% 社會消費品零售總額（億元） 508 % ↑ 10% 8 20xx 年外商直接投資比 1997 年低，主要是直轄后的兩年外商直接投資巨大， 1999 年熱潮回落，但外商直接投資從 20xx20xx 年還是保持上升趨勢，但仍未達到 1997 年的水平。近幾年， 9 重慶緊緊圍繞基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和社會事業(yè)等方面，搭建起多個參與西部大開發(fā)的戰(zhàn)略平臺。 城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略 自重慶直轄以來，城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)模和基礎(chǔ)設(shè)施迅速擴張，城鎮(zhèn)經(jīng)濟增勢良好，輻射力和帶動力增強。 因此， 20xx 年 7月，重慶市政府審議并通過了《主城區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃》，計劃未來五年，主城區(qū)將陸續(xù)啟動 542 個重點建設(shè)項目，其中包括綜合交通、市政設(shè)施、公共設(shè)施、災(zāi)害防治、居住、綠化、歷史文化遺產(chǎn)保護以及 城市形象等方面。自直轄以來取得了重大成績，社會經(jīng)濟發(fā)展水平顯著提高。近幾年來，渝北區(qū)作為重慶都市發(fā)達經(jīng)濟圈少有的開闊丘陵地帶，其房產(chǎn)開發(fā)的火爆有目共睹。 值得注意的是，伴隨著重慶市政府的即將北移，江北區(qū)的改造和建設(shè)得到政府的大力扶持。 九龍坡區(qū) 九龍坡區(qū)地處重慶的腹心地帶，總面積 443 平方公里，東連渝中區(qū)，北壤沙坪壩區(qū)，南接大渡口區(qū)，西臨成渝高速公路，與南岸區(qū)和巴南區(qū)對江相望。 房地產(chǎn)開發(fā)投資 自 1997 重慶成為直轄市以來，房地產(chǎn)的開發(fā)投資額一直保持著快速增長的趨勢，年均增長率在 30%左右， 20xx 年房地產(chǎn)投資額達到了 億元 , 比 20xx重慶市歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況6 7 .5 9 7 .3 1 1 2 .5 1 3 9 .6 1 9 6 .7 2 4 5 .9 3 2 7 .9 3 6 6 .1 5 3 2 .8 6 3 9 .42 1 .4 %4 4 .2 %2 0 .0 %2 4 .1 %4 0 .9 %2 5 .0 %3 3 .3 %3 0 .0 %2 5 .0 %2 0 .0 %1 8 .2 % 1 9 .5 %1 5 .6 %2 1 .3 %2 4 .5 % 2 4 .7 % 2 5 .8 %2 6 .7 %0601201802403003604204805406006607201997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 2 0 0 4 1 11 月20xxF 20xxF億元0%10%20%30%40%50%房地產(chǎn)開發(fā)投資 同比增長率 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例 17 年增長 %， 20xx 年 111 月，房地產(chǎn)行業(yè)累計完成投資 億元，同比增長 %。這說明，重慶開發(fā)商自有資金的比例相對較高， 20xx 年 111 月開始的宏觀調(diào)控對重慶房產(chǎn)市場的影響較全國其他 城市 低。截止20xx 年底重慶市城市居民人均可支配收入為 8429 元，同比實際增長 %，而20xx 年 111 月都市發(fā)達經(jīng)濟圈商品房均價漲幅為 %，低于重慶市城市居民人均可支配收入增長水平。假如都市發(fā)達經(jīng)濟圈接納 1/3 新增城鎮(zhèn)人口，到 20xx 年都市發(fā)達經(jīng)濟圈人口接近 59413萬人，以每戶平均 3 人，即 198 萬戶居民，比 20xx 年增加 49 萬戶，以此推算 都市發(fā)達經(jīng)濟圈每年平均新增居民對住宅需求約增加 70,00014戶，平均20xx 年至 20xx 年間，每年都市發(fā)達經(jīng)濟圈商品住宅需求面積約 700 萬平方米 15。 26 價格 (元 /平方米 ) 住宅面積（平方米） 70 80 100 120 150 每月還款 承擔(dān)能力 每月還款 承擔(dān)能力 每月還款 承擔(dān)能力 每月還款 承擔(dān)能力 每月還款 承擔(dān)能力 1500 487 556 695 834 1043 20xx 649 742 927 1112 1391 2500 811 927 1159 1391 1738 3000 973 1112 1391 1669 2086 3500 1136 1298 1622 1947 2433 4000 1298 1483 1854 2225 2781 4500 1460 1669 2086 2503 3129 5000 1622 1854 2318 2781 3476 注：上述方法中做如下假設(shè)： 1） 假設(shè)銀行利率不變，按照目前銀行置業(yè)信貸月利率 ?進行計算； 2） 向銀行借貸的額度為樓價的 70%； 3） 20 年還款期。非國有投資增速比同期國有投資快 個百分點，非國有投資 占全區(qū)