【正文】 本項目測算暫未考慮商業(yè)配套物業(yè)。 根據(jù)調(diào)研，XX現(xiàn)有市場價格：中檔物業(yè)均價2000元/平方米，中高檔物業(yè)3000元/平方米左右。如將其攤薄到可進(jìn)行土地運(yùn)營的2700畝上，則為保證收回投資，每畝土地的基礎(chǔ)成本價格將為（）=30萬/畝。本案可用于地產(chǎn)開發(fā)的土地面積約為2700畝，判斷投資的可行性的標(biāo)準(zhǔn)，即是判斷能否通過這2700畝的土地運(yùn)營，回收4200畝的土地投資成本。本案土地運(yùn)營的大體關(guān)鍵節(jié)點如下：（1） 企業(yè)獲取2800畝土地證，并對剩余1400畝土地進(jìn)行土地整理。解決之道——量身訂做，引入專業(yè)經(jīng)營商借鑒“湯臣高爾夫”等案例，我方認(rèn)為最具可行性的高球經(jīng)營方式是實現(xiàn)專業(yè)整合，引入一家專業(yè)的經(jīng)營商，借用他們的品牌與成熟管理經(jīng)驗，實現(xiàn)風(fēng)險公擔(dān)，成果共享。價值回報階段252。本階段的主要目的是為未來休閑物業(yè)的建設(shè)創(chuàng)造前提條件。因此，本案開發(fā)時序的指導(dǎo)思想可表述為“兩線合一（由二生一）”兩線 ——高球產(chǎn)業(yè)的發(fā)展曲線、區(qū)域休閑物業(yè)的市場發(fā)展曲線合一 ——將“兩線”進(jìn)行耦合、扭結(jié)，形成本案物業(yè)開發(fā)的整體升值曲線。 開發(fā)初期的資金風(fēng)險根據(jù)由高爾夫產(chǎn)業(yè)帶動物業(yè)發(fā)展的大思路，與一般房地產(chǎn)項目不同，本案在高球經(jīng)營正式啟動前，在現(xiàn)金回流上存在一定的壓力（前期投入高達(dá)近10億），會給資金帶來較大風(fēng)險，故建議通過引進(jìn)其他開發(fā)商，分散資金風(fēng)險。因此，本案應(yīng)以企業(yè)為主體，進(jìn)行項目運(yùn)營。第五章 運(yùn)營可行性分析一、項目運(yùn)營的總體構(gòu)想（一）項目運(yùn)營必須遵循的原則在運(yùn)營中，項目的發(fā)展必須符合以下原則：符合項目發(fā)展總體思路項目的運(yùn)營必須符合以高爾夫產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動房產(chǎn)物業(yè)發(fā)展的總體思路，因此，物業(yè)開發(fā)的時序設(shè)計，必須參比高爾夫產(chǎn)業(yè)的成熟速度，根據(jù)休閑物業(yè)的升級規(guī)律而定。（三）中高端物業(yè)市場機(jī)會判斷252。因此，對于區(qū)域內(nèi)部的競爭，本案具有很好的抗性。（二）潛在競爭分析在**區(qū)域內(nèi)，在未來的一段時間能，與本案具有同等區(qū)位條件、同等配套條件，而發(fā)展休閑物業(yè)的資源綜合性、優(yōu)質(zhì)性不亞于本區(qū)域的地域，還包括溫江、大邑、新津、崇州等。本案的高端休閑物業(yè)市場競爭將面臨**第一圈層與第二圈層的包夾，同時中高端物業(yè)市場發(fā)展將面臨**第一圈層?xùn)|北向區(qū)域市場的阻隔。252。 物業(yè)銷售方式由于經(jīng)營狀況的差異，一般高球休閑物業(yè)在銷售中，有將高球俱樂部與休閑物業(yè)獨立營銷的，也有將物業(yè)與高爾夫共同營銷的。（二）共性研究我們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)今成功開發(fā)的高爾夫地產(chǎn)項目，具有以下共性：252。252。 “球場、房產(chǎn)平衡模式”，球場收益與支出差不多平衡，公司主要靠高爾夫別墅房地產(chǎn)盈利；252。 商務(wù)休閑、體育休閑比較稀缺現(xiàn)在**周邊區(qū)域，在休閑類型上，匯集了幾乎所有的休閑大類，但是從比重上分析，以養(yǎng)生休閑、康體休閑、民俗風(fēng)情休閑為主，而商務(wù)休閑、體育休閑、娛樂休閑比較稀缺，發(fā)展同比中國發(fā)達(dá)地區(qū)也顯得滯后。第二章 項目休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向一、特色吸引物的選擇特色吸引物的選擇方式有兩種，第一種是依托于先天資源基礎(chǔ)而成，如溫泉、沙灘等，另一種是通過資源整合，后天打造而成，如各色主題公園、高爾夫等等。 具有規(guī)模開發(fā)條件252。252。因此必須將項目目標(biāo)市場放大整個**、四川、中國西南進(jìn)行考量，作為一個中國西部中心城市的郊區(qū)綜合性大盤來進(jìn)行研究。另外沉淀高爾夫、酒店等物業(yè)，（按未來100萬元/畝計），項目具備良好的風(fēng)險抗性。（二）項目自身條件項目地塊項目地塊總面積4200畝，位于原**野生動物園區(qū)域。四、本項目發(fā)展的前提條件分析252。 華陽組團(tuán)：小康居住新城252。下面本案將進(jìn)一步比較XX與其它典型區(qū)域發(fā)展條件，初步判斷其競爭地位。 后天稀缺性資源——人造休閑設(shè)施本案發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的資源基礎(chǔ)評價整體來看，依托于**這個西南中心城市，橫向比較**各個區(qū)縣，在1小時交通圈內(nèi)，適宜發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的區(qū)域主要包括了“青城山都江堰”、龍泉、大邑、崇州、溫江、牧馬山等區(qū)域，其資源基礎(chǔ)分析如下：區(qū)域擁有資源評價青城山—都江堰 極其稀缺的自然生態(tài)資源 濃厚的人文歷史積淀自然生態(tài)資源、歷史人文資源稀缺性突出，為**最具發(fā)展?jié)摿Φ赜驕亟?生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)，水土質(zhì)量**最佳 “國色天鄉(xiāng)”主題公園先天資源一般，但近年通過人造休閑設(shè)施成功打開了**休閑市場。特色吸引物類別主要類型案例代表娛樂休閑設(shè)施大型主題公園等華僑城體育休閑設(shè)施體育場館集群、高爾夫等“新亞洲?體育城”“觀瀾湖”以主題公園為代表的娛樂休閑設(shè)施，對開發(fā)主體要求高，對區(qū)位條件要求高，由于項目自身條件限制，不適宜發(fā)展以主題公園為代表的大型娛樂休閑。l 市場狀況經(jīng)過近年來的市場培育，高爾夫球場生意比較火熱。（三）本案高球球場發(fā)展建議結(jié)合場地條件，根據(jù)差異化原則，建議本案高球發(fā)展方向為：l 形象：西南首席高爾夫俱樂部l 規(guī)模、檔次：27洞球場的**頂級球場，球場場地面積1500畝左右l 風(fēng)情定位：具有完整生態(tài)鏈條的親水高爾夫球場l 基本功能組合：“商務(wù)休閑+體育休閑”，配套包括俱樂部會所、獨立會議中心、運(yùn)動中心、商務(wù)中心l 目標(biāo)客群：中國高爾夫愛家，西南頂尖商務(wù)人士，**本地高端消費(fèi)人群，青白江、新都等本案地域周邊企業(yè)主。 休閑物業(yè)基本搭配——俱樂部會所+別墅+高爾夫公寓用于房產(chǎn)開發(fā)的土地，開發(fā)價值以球場為中心向外遞減，開發(fā)價值最高的為球場內(nèi)的土地與球場邊緣土地。（二）項目開發(fā)應(yīng)注意的幾個要點借鑒案例中的差異性，結(jié)合本案的細(xì)部特征，本案在發(fā)展中應(yīng)注意以下幾點：252。
中檔物業(yè)將獨立分區(qū)于高爾夫主題社區(qū)，建在稍微遠(yuǎn)離球場的區(qū)域。因此，應(yīng)對競爭區(qū)域的供需特征做出判斷，從而明確市場機(jī)會點。三、中高檔物業(yè)的市場競爭分析（一）本地市場的中高檔物業(yè)競爭分析本地市場的供應(yīng)特征價格：房地產(chǎn)市場從2003年開始發(fā)展，當(dāng)時房價在500600元/平方米，到2006年，房價意見飆升至15001600元/平方米，像金海岸這樣的臨河高檔盤，均價在2000元/平方米以上，最高價已經(jīng)達(dá)到3000元/平方米；供應(yīng)量：過去兩年，供應(yīng)量相應(yīng)控制在20~30萬平方米之間，避免了供大于求帶來的市場風(fēng)險；戶型：XX各個樓盤的戶型以80——200㎡的中大戶型為主。居住區(qū)域認(rèn)可度區(qū)域認(rèn)可度很高由于大量的污染工業(yè)存在，居住認(rèn)可度較低居住認(rèn)可度一般城市魅力較好，在該區(qū)域居住認(rèn)可度較好人口情況幅員面積1154平方公里,，屬于人口大縣，現(xiàn)有人口40余萬人，幅員面積482平方公里，人口62萬人。四、大**城市化進(jìn)程帶給XX的區(qū)域發(fā)展機(jī)會作為一個開發(fā)周期可能長達(dá)十年的項目，除開考慮在市場競爭環(huán)境下的可行性外，不能不從城市發(fā)展的全局入手，考量未來**市場的變化，以及對本案所帶來的相應(yīng)影響。多點啟動的開發(fā)：根據(jù)高球產(chǎn)業(yè)成熟度與休閑物業(yè)市場的變化，充分運(yùn)用各種運(yùn)營方式而形成現(xiàn)金回流、市場激化等互補(bǔ)效應(yīng)，進(jìn)行多頭并進(jìn)的開發(fā)態(tài)勢。 合力進(jìn)行土地運(yùn)營政府進(jìn)行土地整理面臨巨大資金壓力，而企業(yè)進(jìn)行土地整理不僅可以謀求一級土地運(yùn)營的利潤，同時創(chuàng)造了低價收購?fù)恋氐钠鯔C(jī)。252。必須特別提出的是，雖然高端物業(yè)的開發(fā)價值與高球球場緊密相聯(lián)，但假如未來高爾夫球場的經(jīng)營狀況不理想，會對高端物業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生較大負(fù)面影響。詳細(xì)介紹如下：啟動階段252。 運(yùn)營時間2010年——2016年說明：（1），按平均每年消化10萬平方左右計，總共開發(fā)用地1610畝。（二）土地運(yùn)營方式土地運(yùn)營的目的進(jìn)行土地運(yùn)營的主要目的主要有三點，如下：252。根據(jù)開發(fā)時序，聯(lián)合開發(fā)最好在起步階段與開發(fā)后期進(jìn)行。 預(yù)測未來土地的上漲趨勢252。 對于本項目2008年以后開發(fā)周期內(nèi)土地平均價格，我們可以參考溫江、華陽等成熟郊區(qū)納入**市總體規(guī)劃、道路規(guī)劃建設(shè)啟動后的土地價格發(fā)展過程，樂觀預(yù)測：100萬/畝以上（四）土地運(yùn)營的投資可行性分析土地運(yùn)營的可行性分析我們預(yù)測的可進(jìn)行開發(fā)的土地投資成本為30萬元/畝。保守預(yù)測根據(jù)保守原則，本項目中高檔休閑物業(yè)在10年開發(fā)周期內(nèi)，平均價格預(yù)測為3500平方米。 酒店物業(yè)投資大，由于屬于長線經(jīng)營項目，根據(jù)我們的運(yùn)營方式設(shè)計，將在前期進(jìn)行帶規(guī)劃招商，因此本測算僅僅計算其建設(shè)成本，不涉及經(jīng)營回報。 ，項目其它開發(fā)資金全為自有資金。 如果土地在2008年后進(jìn)入交易市場，在不出現(xiàn)重大負(fù)面宏觀調(diào)控的情況下，土地運(yùn)營完全可行，具有豐厚贏利空間。（二）高爾夫俱樂部投資運(yùn)營對土地投資成本的影響高爾夫俱樂部建設(shè)成本參考同類球場的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，高規(guī)格的27洞球場的建設(shè)成本約在5000萬人民幣左右。一、土地運(yùn)營的投資可行性分析（一）研究方法進(jìn)行土地投資的目的，是利用土地價值的穩(wěn)定性，保證資金的安全性?！巴恋刈C切塊轉(zhuǎn)讓”是指主體企業(yè)在向政府拿地過程中，將整塊土地切割化零，然后以多個子公司同時分塊拿地。四、運(yùn)營方式設(shè)計（一）高爾夫球場運(yùn)營方式現(xiàn)**高爾夫市場正處于起步階段，未來的市場前景可觀，但是不排除未來經(jīng)營上可能存在風(fēng)險性。 階段性目標(biāo)通過全面啟動高檔物業(yè)開發(fā)，形成區(qū)域主流產(chǎn)品形象定位，提升項目區(qū)域開發(fā)價值。而目前區(qū)域市場處于不太飽和狀態(tài)，故可先行局部開發(fā)。同時由于本案開發(fā)周期長，一旦在運(yùn)營中后期出現(xiàn)不可預(yù)見的市場風(fēng)險，也可通過土地的出售保證資金的安全性。 本項目的政企合作不應(yīng)只停留在縣一級政府，應(yīng)積極展開與市政府與其他行業(yè)主管部門高層的互動。 通過運(yùn)營方式的設(shè)計，將各開發(fā)節(jié)點的實施措施落地，實現(xiàn)運(yùn)營的市場可行性。因此，在上述市場競爭壓力的分析結(jié)論下，我們認(rèn)為，如果綜合考慮城市化進(jìn)程所帶來的區(qū)域市場屬性變化，那么本案的市場機(jī)遇不言而喻。 從人口情況來看，XX屬于人口大縣，同時每年有18~19萬的外出打工人口，這部分人儲備一定積蓄后，成為XX目前住宅購買人群中不可忽視的力量；216。發(fā)展趨勢 從內(nèi)部特征看，隨XX城市環(huán)境不斷成熟，新城區(qū)物業(yè)價格、品質(zhì)正在逐步接近**地產(chǎn)開發(fā)較成熟的郊區(qū)。 從競爭力分析，各個區(qū)域差異化明顯，未來形成同質(zhì)化競爭可能性不強(qiáng)252。 工作緣客戶：在**周邊有公司；注重社區(qū)的社交功能；注重社區(qū)環(huán)境，齊全的區(qū)內(nèi)配套，社區(qū)成分的高尚性；關(guān)注其行業(yè)內(nèi)的信息與活動；252。本案休閑物業(yè)主要劃分為兩類，具體設(shè)想如下：核心物業(yè)——高爾夫主題社區(qū)根據(jù)高爾夫帶動物業(yè)發(fā)展的思路，本案核心物業(yè)為：——以“高爾夫別墅”為物業(yè)主體，配以“酒店式公寓”、“俱樂部會所”、“高星級別酒店”等休閑、生活、商務(wù)配套。 特殊配套設(shè)施——酒店、會議中心、康體設(shè)施某些項目在開發(fā)初期（如龍熙順景、觀瀾湖等），由于區(qū)域休閑配套還不夠成熟，專門建有特色高星級酒店與會議中心，同時也建設(shè)了游泳池、健康中心、網(wǎng)球場、溫泉中心、SPA會館等與高爾夫運(yùn)動契合度較高的康體設(shè)施。252。對比上海、廣州、北京等地的高爾夫俱樂部，**高爾夫本地化明顯，作為西南中心城市，高端高爾夫球市場還有很大拓展空間。近年來，我國高爾夫球場建設(shè)有三大趨勢： 規(guī)?；覈呀?jīng)建成注冊的204個球場中，超過標(biāo)準(zhǔn)18洞球場有179個，%。 對比其他區(qū)域，本案如利用先天性的自然資源、人文歷史資源作為特色吸引物，則在發(fā)展前景上存在一定的風(fēng)險性。生活配套正處于逐步完善中，借花博會的東風(fēng)建設(shè)大量的基礎(chǔ)配套牧馬山成雅高速、**——雙流——新津大件路，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，但交通狀況一般；平均房價集中在4000元/㎡以上區(qū)域內(nèi)高爾夫球場為目前**市內(nèi)最好的高爾夫球場，吸引大量的商務(wù)客戶；區(qū)域內(nèi)起伏的山地地形，適合修建私密性較強(qiáng)；景觀位置較好的高端物業(yè)；森林公園的建設(shè)將將區(qū)域打造成旅游勝地；生活配套不完善，幾乎無其他方面的配套XX成綿高速，2007年底成金路通車后，進(jìn)**時間不到半小時目前中端均價2000元/㎡被譽(yù)為“千里沱江第一城”，沱江及其支流毗河、中河和北河在縣城內(nèi)相匯環(huán)繞，構(gòu)成XX縣“一江三河八岸”的水系環(huán)境，有中國獨具的水城特色。三、XX規(guī)劃與定位導(dǎo)致其在大**中競爭地位改變XX政府力圖把XX打造為“西部花園水城，**游樂中心”，目前已初具規(guī)模，居家、生態(tài)環(huán)境都得到了極大改善，力在創(chuàng)造“天府水城，人居XX”的優(yōu)美休閑人居環(huán)境；區(qū)域定位以“居住、會務(wù)、休閑、旅游”為主，區(qū)域性質(zhì)將發(fā)生了質(zhì)的改變。 通過特色吸引物，運(yùn)用“城市運(yùn)營”手段，提升區(qū)域競爭力。 土地證將分期獲得2800畝土地?fù)碛型恋刈C，可一次性直接獲取；1400畝土地為預(yù)留發(fā)展用地，將通過其他手段獲取。.郊區(qū)大盤房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告項目可行性研究報告**XX地產(chǎn)顧問有限公司2006年8月7日報告總述本案以項目自身特殊性為出發(fā)點，站在城市運(yùn)營角度，分析了XX發(fā)展綜合性郊區(qū)大盤的優(yōu)劣勢條件，提出將房地產(chǎn)與休閑產(chǎn)業(yè)相復(fù)合，引入特色吸引物，以休閑產(chǎn)業(yè)拉動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、塑造物業(yè)獨特價值賣點的可行性建議。d) 地貌資源——區(qū)域內(nèi)地勢變化富有動態(tài)，為淺丘地形，以毗鄰中和的現(xiàn)“河畔餐廳”為制高點，莫里森湖為低洼區(qū)。五、本項目發(fā)展的目標(biāo)體系252。 郫縣（郫筒）組團(tuán)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心在大**總體規(guī)劃影響下，溫江、華陽、龍泉等區(qū)域房地產(chǎn)市場得以較快發(fā)展，特別是人南延線和光華大道的建設(shè)，促使溫江、華陽市場發(fā)生了革命性突破；而青白江等地房地產(chǎn)市場發(fā)展顯得較為滯后，這對本項目來說即是一個市場機(jī)遇，又是一個開拓全新市場的挑戰(zhàn)?；ú谰眯哉桂^的建設(shè)與展示，將對區(qū)域環(huán)境有較大程度的提升。結(jié)論252。但是，在2004年1月10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了關(guān)于暫停新建高爾夫球場的通知，在此之后，現(xiàn)存的高爾夫球場則不得不向著合理、規(guī)范的發(fā)展過程進(jìn)行過渡。l 消費(fèi)客群組成**業(yè)余高爾夫球手中有90%是富商或者企業(yè)的高層人士，小有成就的文化人、大學(xué)教授以及追求時尚的富家子弟是另外10%的主要人員構(gòu)成；在目前**千余