【正文】 為上海、北京和廣東地區(qū)，每平方米（建筑面積）平均售價(jià)分別達(dá)到 5381 元、 5156 元和 3877 元，而重慶市 20xx 年 111 月的商品房平均售價(jià)僅為 2262 元 /平方米（建筑面積），低于全國水平 446 元 /平方米，更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上海、北京等城市。 重慶市商業(yè)用房空置狀況 至 20xx 年年底，重慶市商業(yè)用房空置居 全國第一。 20xx 年 111 月，累計(jì)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %。 21 另外，從近五年都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈商品住宅施工面積和竣工面積發(fā)展趨勢(shì)來看， 20xx 年主城五區(qū)商品住宅供應(yīng)將達(dá)到 萬平方米 11，根據(jù)施工面積和竣工面積關(guān)系，可以預(yù)測(cè) 20xx 年主城五區(qū)商品住宅每年可供供應(yīng)量在 1000 萬平方米以上 12。隨著 重 慶 經(jīng)濟(jì) 日趨繁榮及政府對(duì) 重 慶的城市化 率規(guī)劃的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，到 20xx 年 重 慶城市化將由目前的 37%提高到 45%， 20xx 將達(dá) 50%。日 后 當(dāng)該批居民 從 現(xiàn)居的 單位 公房 和 經(jīng)濟(jì)適用房 中搬出 或 將其 在市場(chǎng)上交易及置換， 提升居住環(huán)境， 這將會(huì)是一股相當(dāng)強(qiáng)大的住房購買力， 但 他們所需求的 住宅 將 主要 集中在中低價(jià) 位 商品住宅 。 14 估計(jì) 20xx 至 20xx 年新增居民 49 萬戶， 7 年平均每年增加 70,000 戶。假設(shè)每月供款不超過收入的 30%，即 1,305 元，以每戶購房面積 100平方米為參照，則 20xx 年都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈居民平均購房承受能力為 2,900 元 /平方米（套內(nèi)面積） 19左右，折建筑面積每平方米 2,465 元 20。 19 由于重慶目前按套內(nèi)面積售房，本節(jié)所提及的購房面積及承受能力為套內(nèi)面積及套內(nèi)面積單價(jià)；另外，本價(jià)格未考慮未來通貨膨脹率， 實(shí)際價(jià)格會(huì)更高；以下 20xx 年相同。區(qū)境東西寬約 46 公里，南北長(zhǎng) 70公里，幅員面積 1827 平方公里。長(zhǎng)江橫貫區(qū)境，李家沱和馬桑溪兩座長(zhǎng)江大橋溝通南北，渝黔高速公路、上界高速公路和即將動(dòng)工的重慶二環(huán)高速公路縱橫交錯(cuò)，光纖通信、移動(dòng)通信和有線電視網(wǎng)覆蓋全區(qū)，電力、自來水、天然氣等基礎(chǔ)設(shè)施充足完備。 目前，巴南區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施正在進(jìn)一步完善，工業(yè)化和城鎮(zhèn)化水平不斷提高，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生顯著變化，人民生活水平不斷提高，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力迅速增強(qiáng)，總體上實(shí)現(xiàn)了基本小康。 從投資主體看：國有、非國有投資進(jìn)一步擴(kuò)大，非國有投資成為全區(qū)投資的主體。第一產(chǎn)業(yè)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %，第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %，第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %。箭灘河復(fù)線橋和魚洞珞璜大橋復(fù)線橋、青少年活動(dòng)中心投入使用，巴南 區(qū) 新干道完成 90%綜合工程量，龍洲灣新區(qū)開發(fā)、魚洞公寓片區(qū)舊城改選工作順利推進(jìn)。李土路改造工程竣工并投入使用。城市景觀改造及綜合治理進(jìn)一步加強(qiáng)，垃圾清運(yùn)率及無害化處理率達(dá)到 99%，居民的生活環(huán)境得到極大改善，城市形象明顯提升。境內(nèi)建設(shè)公路里程達(dá)到 876 公里，其中等級(jí)公路里程 802 公里。本地固定電話用戶達(dá)到 萬戶，凈增 萬戶，比上年增長(zhǎng) %，移動(dòng)電話用戶達(dá)到 14 萬部。城市市場(chǎng)和農(nóng)村市場(chǎng)齊頭并進(jìn)，城市市場(chǎng)全年完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，比上年增長(zhǎng) %，農(nóng)村市場(chǎng)完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) %。 同時(shí)， 住房消費(fèi)不斷升溫。其中：高速公路 公里，國省道公路 公里， 30 縣道 公里，鄉(xiāng)道 公里，鄉(xiāng)村公路 1100 公里。境內(nèi)港口 2 個(gè) 84萬平方米和碼頭 1個(gè)。交通從業(yè)人員約 萬人，主要公路運(yùn)輸企業(yè)有 “ 重慶市巴南區(qū)汽車運(yùn)輸有限公司 ” 、“ 重慶渝強(qiáng)實(shí)業(yè)有限公司 ” 、 “ 重慶市渝江出租汽車有限公 司 ” 等 25 戶，主要水運(yùn)企業(yè)有 “ 重慶華航輪船公司 ” 、 “ 重慶巴南運(yùn)輸有限公司 ” 等 4戶。 20xx 年 1月 17 日，渝南大道B 段改造拓寬工程動(dòng)工，今年 8 月建成后，從巴南區(qū)漁洞到主城區(qū)的時(shí)間將由現(xiàn)在的半小時(shí)縮短為 10 分鐘。 基礎(chǔ)配套設(shè)施基礎(chǔ) 巴南區(qū)西北部是重慶南部主城區(qū)，城區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善，建有 11 萬伏變電站 2 座；自來水廠 7 個(gè)，日供自來水 約 12 萬噸；建有天然氣配站 5個(gè)，日共天然氣 約 10 萬立方米。區(qū)內(nèi)，汽車制造、機(jī)械加工、建筑建材、輕紡工業(yè)、食品工業(yè)都具有雄厚的基礎(chǔ)，是重慶新興的汽車和農(nóng)副產(chǎn)品加工基地。組建有公用事業(yè)公司、城管辦、 環(huán)衛(wèi)所等公用事業(yè)機(jī)構(gòu)。長(zhǎng)江流經(jīng)境內(nèi) 60 余公里，建有客運(yùn)貨碼頭，圍家計(jì)劃投資修建的 200 萬噸級(jí)綜合滾裝碼頭卒落區(qū)中心，航運(yùn)發(fā)達(dá)。距 重慶 江北機(jī)場(chǎng)僅 35 公里，距菜園壩火車站 8公里，距朝天門碼頭 12 公里 ，距市中心僅 9 公里。境內(nèi)渡口 23 處，長(zhǎng)江之魚洞、木洞、麻柳嘴均為輪渡。 水路： 總有里程 84 公里。 巴南區(qū)投資 環(huán)境分析 巴南區(qū)自從拆縣設(shè)區(qū)以來，積極利用各級(jí)政府提供的優(yōu)惠政策，大力強(qiáng)化區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，理順管理秩序，優(yōu)化投資環(huán)境，充分發(fā)揮重慶南大門的門戶優(yōu)勢(shì)，吸引了眾多國內(nèi)外的大型企業(yè)前來投資辦廠，區(qū)域經(jīng)濟(jì)得到顯著提升。全年批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，比上年增長(zhǎng) %，餐飲業(yè) 億元，比上年增長(zhǎng) %，其它 億元，增長(zhǎng) %。 商業(yè) 巴南 區(qū)消 費(fèi)品市場(chǎng)十分活躍。 郵政、電信業(yè)保持快速發(fā)展勢(shì)頭。全年完成貨物運(yùn)輸量 1048 萬噸、比上年增長(zhǎng) 35%，旅客運(yùn)輸量 2489 萬人，比上年增長(zhǎng) %。完成渝南大道 A 段 219 盞路燈建設(shè)，新建城區(qū)公廁 14 座，臨時(shí)公廁 4 痤。城區(qū)園林綠化工作得到了 進(jìn)一步的拓展。地方電力二期農(nóng)網(wǎng)改造爭(zhēng)取國 家投資 3200 萬元，完成 66個(gè)村 萬戶的改造任務(wù)，新建和改造 10 千伏線路 70余公里。非國有投資增速比同期國有投資快 個(gè)百分點(diǎn)，非國有投資 占全區(qū)投資額的 %。 固定資產(chǎn)投資 20xx 年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %，比上年增幅高 個(gè)百分點(diǎn)。 境內(nèi)大中型企業(yè)眾多，是重慶市汽車、摩托車生產(chǎn)基地。全區(qū)轄 2個(gè)街道辦事處、 19個(gè)鎮(zhèn)，總?cè)丝?86 萬。 26 價(jià)格 (元 /平方米 ) 住宅面積（平方米） 70 80 100 120 150 每月還款 承擔(dān)能力 每月還款 承擔(dān)能力 每月還款 承擔(dān)能力 每月還款 承擔(dān)能力 每月還款 承擔(dān)能力 1500 487 556 695 834 1043 20xx 649 742 927 1112 1391 2500 811 927 1159 1391 1738 3000 973 1112 1391 1669 2086 3500 1136 1298 1622 1947 2433 4000 1298 1483 1854 2225 2781 4500 1460 1669 2086 2503 3129 5000 1622 1854 2318 2781 3476 注：上述方法中做如下假設(shè)： 1） 假設(shè)銀行利率不變，按照目前銀行置業(yè)信貸月利率 ?進(jìn)行計(jì)算； 2） 向銀行借貸的額度為樓價(jià)的 70%； 3） 20 年還款期。假設(shè)每月供款不超過收入的 30%，即 1,739 元，以每戶購房面積 100 平方米為參照，則 20xx 年都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈居民平均購房承受能力約為 3,750 元 /平方米（套內(nèi)面積）左右，折建筑面積每平方米 3,188 元。 萬人 主城 五 區(qū)人口變化 362 365 368 373 38053159444701002003004005006007001998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 23 計(jì)算基于以下方面的假設(shè)： ? 根據(jù)政府預(yù)測(cè)， 20xx 年全市人口將達(dá)到 3,200 萬人，并假設(shè) 20xx20xx 年人口按平均幅度增長(zhǎng)； ? 20xx 年，重慶都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈人口 447 萬人 16，到 20xx 年，全市城鎮(zhèn)化水平提高到 50%，根據(jù)計(jì)算， 20xx 年都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈人口將達(dá)到 594 萬人，并假設(shè) 20xx20xx 年都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈人口按平均幅度增長(zhǎng)； ? 全市 GDP 假設(shè) 20xx 年前按照“十五計(jì)劃”年增長(zhǎng)率 9%計(jì)算， 20xx20xx 年假設(shè)增長(zhǎng)速度略為減緩，按增長(zhǎng)率 8%計(jì)算； ? 都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈 GDP 占全市 GDP 的比例 20xx 年為 %，相比 199820xx年，每年所占比例略有上漲，假設(shè)都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈 GDP 占全市 GDP 的比例每年增長(zhǎng) %； ? 都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈人均收入按照人均 GDP 與人均收入的線性相關(guān)公式Y(jié)=，其中 Y 代表人均收入， X代表人均國內(nèi)生產(chǎn)總值。因此，以下將通過政府對(duì)未來經(jīng)濟(jì)的預(yù)測(cè)，計(jì)算未來人均 GDP 水平，然后通過人均 GDP與人均收入的相關(guān)性分析，計(jì)算未來 都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈居民的收入水平。假如都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈接納 1/3 新增城鎮(zhèn)人口，到 20xx 年都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈人口接近 59413萬人，以每戶平均 3 人，即 198 萬戶居民，比 20xx 年增加 49 萬戶，以此推算 都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈每年平均新增居民對(duì)住宅需求約增加 70,00014戶，平均20xx 年至 20xx 年間，每年都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈商品住宅需求面積約 700 萬平方米 15。 其中 主城 五 區(qū) 447 11 政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尚未公布，此數(shù)據(jù)為戴德梁行根據(jù)已有數(shù)據(jù)估算 12 由于商品住宅未來供應(yīng)量受很多因素分析，如目前已有存量土地的開發(fā)入市，故不能較準(zhǔn)確進(jìn)行預(yù)測(cè)，本節(jié)主要通過歷史數(shù)據(jù)對(duì)未來供應(yīng)的趨勢(shì)進(jìn)行分析 ，該分析已考慮宏觀調(diào)控的影響。為免房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度擴(kuò)張及盲目開發(fā)，中央政府更高調(diào)地提出宏觀調(diào)控， 嚴(yán)格控制土地出讓，提高項(xiàng)目開發(fā)自有資金比例，限制個(gè)人投資性購房貸款 、清理目前在建項(xiàng)目等等，期望壓抑及防止可能發(fā)生的房地產(chǎn)投資過熱。 商業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)商日漸增多，資金投放量明顯放大，商業(yè)的空置率較大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也增大。截止20xx 年底重慶市城市居民人均可支配收入為 8429 元，同比實(shí)際增長(zhǎng) %，而20xx 年 111 月都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈商品房均價(jià)漲幅為 %，低于重慶市城市居民人均可支配收入增長(zhǎng)水平。 都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈商業(yè)用 房成交均價(jià) 4685 元 /平方米（建筑面積），同比增長(zhǎng)%。 隨著重慶市近幾年來城市化進(jìn)程的不斷加快，人民生活水平提高后對(duì)住宅需求的進(jìn)一步增長(zhǎng)，為商品房市場(chǎng)，特別是住宅市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 商品房銷售狀況 商品房市場(chǎng)情況 截止 20xx 年 11 月，重慶市可供銷售面積為： 萬平方米，其中，住主城五區(qū)住宅供求狀況780327 274220558 634320232 190 2182947198786861218218419401751161315191304020040060080010001998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 2 0 0 4 1 1 1 月萬平方米05001000150020xx元 / 平方米住宅竣工面積 住宅銷售面積 住宅平均售價(jià) 19 宅部分為 萬平方米，同比下降 %；商業(yè)用房為 萬平方米，同比增長(zhǎng) %；住宅空置一年以上為 萬平方米，同比增長(zhǎng) %，商業(yè)用房空置一年以上為 萬平方米，同比增長(zhǎng) %。這說明，重慶開發(fā)商自有資金的比例相對(duì)較高， 20xx 年 111 月開始的宏觀調(diào)控對(duì)重慶房產(chǎn)市場(chǎng)的影響較全國其他 城市 低。 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)態(tài)勢(shì) 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，資金來源結(jié)構(gòu)相對(duì)良好 重慶市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示， 20xx 年 111 月，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為 億元，與 20xx 年同期相比，增長(zhǎng) %。建筑面積價(jià)格與套內(nèi)面積價(jià)格采用的換算系數(shù)為得房率 85%，即，建筑面積價(jià)格 =套內(nèi)面積價(jià)格 X 85%。 從 1997 到 20xx 年，重慶房地產(chǎn)的銷售價(jià)格 9穩(wěn)步增長(zhǎng)， 20xx 年超過 1,500元 /平方米的水平， 20xx 年商品房總體銷售價(jià)格達(dá)到 1,596 元 /平方 米。 房地產(chǎn)開發(fā)投資 自 1997 重慶成為直轄市以來，房地產(chǎn)的開發(fā)投資額一直保持著快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，年均增長(zhǎng)率在 30%左右， 20xx 年房地產(chǎn)投資額達(dá)到了 億元 , 比 20xx重慶市歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況6 7 .5 9 7 .3 1 1 2 .5 1 3 9 .6 1 9 6 .7 2 4 5 .9 3 2 7 .9 3 6 6 .1 5 3 2 .8 6 3 9 .42 1 .4 %4 4 .2 %2 0 .0 %2 4 .1 %4 0 .9 %2 5 .0 %3 3 .3 %3 0 .0 %2 5 .0 %2 0 .0 %1 8 .2 % 1 9 .5 %1 5 .6 %2 1 .3 %2 4 .5 %