【正文】 目 錄 市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 ? ?????????? ??? ?? ????? 1 重慶市經(jīng)濟(jì)概況 .? ??? ??????????????? ????? 1 重慶市未來(lái)發(fā)展及近期規(guī)劃 .?? ??? ????????????? ? 8 重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 ??? ???? ?????????????? ? 13 .?? ??? ???????????????? ???? 26 巴南區(qū)概況 ??? ?? ? ? ?????????????? ????? 26 巴南區(qū)投資 環(huán)境分析 ? ? ? ?? ???????? ???????? ? 29 巴南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及規(guī)劃分析 ?? ??? ????????????? 32 3．區(qū)域及可比項(xiàng)目調(diào)研分析 ? ???? ??????????????? ? 33 區(qū)域項(xiàng)目及產(chǎn)品分析 ???? ??? ?????????????? ? 33 同類(lèi)及可比項(xiàng)目及產(chǎn)品分析 ? ??? ??????????????? 35 商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)實(shí)態(tài)分 析 ?? ??? ????? ? 70 重慶市消費(fèi)群體結(jié)構(gòu)分析 ? ???????? ?? ????????? 70 巴南區(qū) 商品住宅客戶 消費(fèi)行為及習(xí)慣 分析 ? ????? ?? ????? 83 1 市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 重慶，位于中國(guó) 較為發(fā)達(dá)的東部地區(qū)和資源豐富的西部地區(qū)的結(jié)合部 ，長(zhǎng)江、嘉陵江交匯處，是中國(guó)行政區(qū)域最大、人口最多的城市，也是中國(guó)西部唯一的中央直轄市。全市幅員面積 萬(wàn)平方公里，為北京、天津、上海三市總面積的 倍， 20xx 年末全市總?cè)丝谝堰_(dá)到 萬(wàn) 人 1。重慶作為中國(guó) 長(zhǎng)江上游最大的經(jīng)濟(jì)中心、西南工商業(yè)重鎮(zhèn)和水陸交通樞紐 ，具有大工業(yè)、大農(nóng)業(yè)、大流通、大交通的特點(diǎn)，擁有一批帶動(dòng)能力較強(qiáng)的支柱產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢(shì)行業(yè)。在過(guò)去 的幾年間，重慶已初步形成“都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈”、“渝西經(jīng)濟(jì)走廊”、“三峽庫(kù)區(qū)生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)”三大經(jīng)濟(jì)發(fā)展板塊，形成由大都市帶動(dòng)大農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局。隨著國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需、三峽庫(kù)區(qū)移民以及西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略等各項(xiàng)政策措施的實(shí)施，重慶將進(jìn)一步發(fā)揮其長(zhǎng)江上游及東西結(jié)合部的樞紐功能，推動(dòng)中國(guó)西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。 重慶市經(jīng)濟(jì)概況 重慶市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 自直轄以來(lái)，重慶經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著加強(qiáng)。從 1997 年至 20xx 年，重慶市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) %，增幅高于全國(guó)同期水平 個(gè)百分點(diǎn)。而且隨著 國(guó)家繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策， 以及西部大 1 除特別注明外，本報(bào)告中所有數(shù)據(jù)均來(lái)自《重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒》。 2 開(kāi)發(fā)步伐的加快，都帶動(dòng)重慶經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速穩(wěn)健攀升。 20xx 年，全市共實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 2,，同比增長(zhǎng) %，是直轄以來(lái)的最高增速。其中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 、 和 億元，同比增長(zhǎng) %、 %和 %。 20xx 年 111 月全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，增長(zhǎng)勢(shì)頭迅猛，同比增長(zhǎng) %，全年可望達(dá)到 12%的增長(zhǎng)率。重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于高速發(fā)展階段中，預(yù)計(jì)未來(lái) 10 年重慶經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保 持年均 910%左右 2的增長(zhǎng)速度。 重慶市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值從 1997 年的 4,452 元上升到 20xx 年的 9220元，同比增長(zhǎng) %。 ，保持平均每年 %的增長(zhǎng)速度。按 20xx 年 12月末匯率 3計(jì)算，20xx 年重慶人均 GDP 折合 1000 美元。 2 《重慶經(jīng)濟(jì)》重慶市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì) 3 20xx 年 12 月末，美元兌換人民幣的匯率為： 重慶市歷年生產(chǎn)總值（ G D P ）1350 1429 14801589 17501971225025001 1 .0 0 %8 .4 0 %7 .6 0 %8 .5 0 %9 .0 0 %1 0 .3 0 %1 1 .4 0 %1 2 .0 0 %0100020xx30001997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xxF億元0%4%8%12%16%國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ G D P ） 增長(zhǎng)率重慶市歷年人均生產(chǎn)總值4452 4684 4826 51575654703480751 0 . 3 0 %7 . 8 0 %7 . 1 0 %7 . 9 0 %8 . 6 0 %1 0 . 9 0 %1 2 . 1 0 %020xx400060008000100001997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx億元0%4%8%12%16%人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 增長(zhǎng)率 3 重慶市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將決定其未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間和潛力 。從重慶三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)的歷史來(lái)看，不斷進(jìn)行的 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 調(diào)整使得第一產(chǎn)業(yè)的比重逐年下降，而第二、三產(chǎn)業(yè)的比重不斷上升，從最初的“一二三”型、“二一三”型，逐步轉(zhuǎn) 變?yōu)榻甑摹岸弧毙秃汀叭弧毙?。重慶的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了深刻變化，長(zhǎng)期以來(lái)不合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有了明顯改善 。 、 重慶市的第一產(chǎn)業(yè)由 1997 年占的 %下降到 20xx 年的 %，取而代之是第二和第三產(chǎn)業(yè)的上升。根據(jù)重慶市政府“十五”計(jì)劃中對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的規(guī)劃，到 20xx 年，全市三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例將調(diào)整為 13:43:44。 重慶市固定資產(chǎn)投資 重慶市自直轄以來(lái)，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資從 1997 年的 億元大幅上升3倍到 20xx 年的 1,269 億元，年均增幅 %居全國(guó) 四個(gè)直轄市之前列 4，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平 5。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額的增長(zhǎng)速度最快， 20xx 年同比增長(zhǎng)超過(guò) %，成為重慶市投資建設(shè)領(lǐng)域的最大亮點(diǎn)。到 20xx 年 11 月截止，全市完成固定資產(chǎn)投資 億 元，比上年同期增長(zhǎng) %；預(yù)計(jì) 20xx 年全年 4 199720xx 年，其 它直轄市固定資產(chǎn)年均增長(zhǎng)率為：北京 %、上海 %、天津 %。 5 199720xx 年，全國(guó)固定資產(chǎn)年均增長(zhǎng)率為 %。 重慶市歷年產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例2 2 . 6 2 0 . 9 1 9 . 2 1 7 . 8 1 6 . 71 6 . 0 1 5 . 24 1 . 7 4 1 . 04 0 . 9 4 1 . 4 4 1 . 6 4 2 . 0 4 3 . 43 5 . 7 3 8 . 1 3 9 . 9 4 0 . 8 4 1 . 74 2 . 0 4 1 . 40%20%40%60%80%100%1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 4 固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)將達(dá) 18%6。 隨著西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的進(jìn)一步推進(jìn)，重慶將獲得更多國(guó)家政策、政府財(cái)政及重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目投資等方面的支持，未來(lái)全市固定資產(chǎn)投資還將會(huì)繼續(xù)保持這種高速增長(zhǎng)水平。重慶市政府更制定了重慶市到 20xx 年投資達(dá) 1 萬(wàn)億元的400 個(gè)重 大項(xiàng)目規(guī)劃，重點(diǎn)包括交通、市政、能源、郵電通訊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資。 重慶市人口狀況 重慶是中國(guó)人口最多的城市，具有“大城市”兼“大農(nóng)村”的特殊結(jié)構(gòu)。目前，全市總?cè)丝谟腥Ф嗳f(wàn)，其中農(nóng)業(yè)人口占總的 %。據(jù)戶籍統(tǒng)計(jì)，自 1997年以來(lái)全市人口自然增長(zhǎng)率由 1997 年的 ?續(xù)年下降到 20xx 年的 ?。 6 根據(jù)重慶市 20xx 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展調(diào)控目標(biāo)與主要任務(wù)。 重慶市歷年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資3 7 0 . 94 9 8 . 1 5 6 2 . 96 5 5 . 88 0 1 . 89 9 5 . 712691 5 . 7 0 %3 4 . 3 0 %1 3 . 0 0 %1 6 . 5 0 %2 2 . 3 0 %2 4 . 2 0 %2 7 . 5 0 %0400800120016001997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx億元0%10%20%30%40%固定資產(chǎn)投資 增長(zhǎng)率重慶市歷年總?cè)丝诩白匀辉鲩L(zhǎng)率3 0 4 2 . 9 3 0 5 9 . 7 3 0 7 2 . 3 3 0 9 1 . 1 3 0 9 7 . 9 3 1 1 3 . 8 3 1 3 0 . 10 . 5 3 %0 . 4 6 %0 . 3 3 % 0 . 3 5 %0 . 2 4 %0 . 3 4 %0 . 2 7 %295030003050310031501997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx0 . 0 0 %0 . 1 0 %0 . 2 0 %0 . 3 0 %0 . 4 0 %0 . 5 0 %0 . 6 0 %總?cè)丝?自然增長(zhǎng)率 5 另外，隨著近幾年城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快， 重慶市城鎮(zhèn)化率 7在過(guò)去 6 年中， 平均年增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。至 20xx 年底 ， 全市城鎮(zhèn) 常住 人口為 1164 萬(wàn)人， 比直轄前增 加約 350 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率 也從直轄前的 27%上升到 20xx 年的 39%。預(yù)計(jì) 重慶市城鎮(zhèn)化率 到 20xx 年將至 41%；到 20xx 年更可望達(dá) 50%，逐步實(shí)現(xiàn)以“大城市”帶動(dòng)“大農(nóng)村”的長(zhǎng)遠(yuǎn)城市發(fā)展目標(biāo)。 重慶市城市居民生活水平 在社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)下，重慶市人民生活水平也得到改善，居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)。自直轄以來(lái)，重慶市城市居民家庭人均可支配收入由 1997年的 5,元，上升到 20xx 年的 9220 元，反映重慶市城市居民的消費(fèi)能力和生活水平正在不斷提升。 7 地區(qū)城鎮(zhèn)化率 =地區(qū)城鎮(zhèn)人口 /地區(qū)總?cè)丝冢ㄗⅲ旱貐^(qū)城鎮(zhèn)人口按“五普”口徑統(tǒng)計(jì)） 重慶市歷年總?cè)丝诩白匀辉鲩L(zhǎng)率3 0 4 2 .9 3 0 5 9 .7 3 0 7 2 .3 3 0 9 1 .1 3 0 9 7 .9 3 1 1 3 .8 3 1 3 0 .10 .5 3 %0 .4 6 %0 .3 3 %0 .3 5 %0 .2 4 %0 .3 4 %0 .2 7 %295030003050310031501997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx0 .0 0 %0 .1 0 %0 .2 0 %0 .3 0 %0 .4 0 %0 .5 0 %0 .6 0 %總?cè)丝?自然增長(zhǎng)率重慶城市居民人均可支配收入920080947 2 3 8 . 16 5 7 2 . 36 1 6 7 . 35 8 2 8 . 45 4 4 2 . 85 3 0 2 . 17 . 1 %6 . 0 % 6 . 4 %1 0 . 1 %1 1 . 6 %1 3 . 7 0 %5 . 6 %2 . 7 %0400080001997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx元 ( RM B)0%10%20%人均可支配收入 增長(zhǎng)率 6 與這種發(fā)展趨勢(shì)相適 應(yīng)，重慶城市居民家庭恩格爾系數(shù)也呈現(xiàn)持續(xù)下降的態(tài)勢(shì)，從 1997 年的 %逐年降低到 20xx 年的 38%，城市居民生活水平已基本實(shí)現(xiàn)小康， 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 明顯改善， 居民吃、穿、用、住消費(fèi) 逐漸 向優(yōu)質(zhì)高檔化邁進(jìn) 。 重慶市社會(huì)消費(fèi)品零售總額 自 1997 年以來(lái)，重慶市社會(huì)消費(fèi)品零售總額保持年均 %的增長(zhǎng)速度， 20xx 年全市 111 月實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長(zhǎng) %。可以看出，近幾年重慶市居民消費(fèi)出現(xiàn)明顯升溫，消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)主要集中在 ：假日旅游消費(fèi) ； 住房消費(fèi)及帶動(dòng)的住 房裝飾、裝修、家具、家電等消費(fèi)的增長(zhǎng)；通信及電子產(chǎn)品的消費(fèi)； 以及在教育、醫(yī)療保健等方面的消費(fèi)。 結(jié)論： ? 重慶作為中國(guó)東部與西部聯(lián)系的紐帶以及西部唯一的中央直轄市，在國(guó)重慶城市居民恩格爾系數(shù)變化4 6 . 74 5 . 64 2 . 84 2 . 24 0 . 83 8 . 03 8 . 030 35 40 45 501