【正文】 充分地發(fā)揮景觀資源的作用)。超高層房屋樓面地價最低，但建筑安裝成本高。但高層房屋也有明顯的缺點：結構工藝比較復雜，材料性能要求高，自重大，對基礎要求高，施工難度較大，建筑造價相應提高；高層房屋電梯、樓道、機房、技術層等公用部位占用面積大，得房率低；如果電梯質量不可靠，物業(yè)管理不正常，就很令人擔心。因為建筑結構和建筑形態(tài)(點狀居多)的局限，房型設計難度大，要做到每套室內全明、采光通風良好是有很大難度的。同時，小高層對土地的利用率提高，土地成本相對下降，很受房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結構，帶電梯。8層以上(可含8層)的建筑體，一般可分為小高層、高層和超高層。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應提高。多層房屋一般48層，一般采用磚混結構，少數(shù)采用鋼筋混凝土結構。低層房屋一般建筑結構簡單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。根據(jù)國家有關政策對民用建筑高度與層數(shù)的設計規(guī)定：46層為多層住宅；710層為小高層住宅（也稱中高層住宅）；10層以上則為高層住宅，有高層塔樓、高層板樓。作用在縱墻上的水平荷載（如風荷）一部分直接由縱墻傳給橫墻，另一部分則通過屋蓋和樓蓋傳給橫墻，再由橫墻傳至基礎，最后傳給地基，承重墻的厚度及長度是根據(jù)強度和穩(wěn)定性的要求，通過計算來確定的。但這種結構工藝比較復雜，建筑造價也較高。這種結構的住宅具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕能力強、經(jīng)久耐用等優(yōu)點，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。 框架結構由梁柱構成，構件截面較小，因此框架結構的承載力和剛度都較低，它的受力特點類似于豎向懸臂剪切梁，樓層越高，水平位移越慢，高層框架在縱橫兩個方向都承受很大的水平力，這時，現(xiàn)澆樓面也作為梁共同工作的，裝配整體式樓面的作用則不考慮，框架結構的墻體是填充墻，起圍護和分隔作用，框架結構的特點是能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。3框架結構住宅 是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質板材隔墻分戶裝配成而的住宅。MALL 直譯為“步行街購物廣場”，是目前國際上最流行、經(jīng)營效果最佳的零售百貨模式，它具有四大特征：開放性的公共休閑廣場、強烈吸引人氣；開放性的對外交通設計，廣納周邊人氣，相對閉合的內部通道回路，充分利用有效人流，購物與休閑良性互動，形成驚人的商業(yè)效應。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華并富有變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。公寓式住宅大多是高層，標準較高，每一層內有若干單獨使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，還有一部分附設于旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。另外，復式的一、二層樓面往往垂直投影，上下面積大小一致；而錯層式兩個（或三個）樓面并非垂直相疊，而是互相以不等高形式錯開。 錯層和復式房屋的區(qū)別在于盡管兩種房屋均處于不同層面，但復式層高往往超過一人高度，相當于兩層樓，而錯層式高度低于一人，人站立在第一層面平視可看到第二層面。 錯層式和復式房屋有一個共同的特征區(qū)別于平面式的房屋。 ，木材成本較高，且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。 復式住宅在設計施工和使用上有一些不足： ，進深小，如采用內廓式平面組合必然導致一部分戶型朝向不佳，自然采光較差。 ，通風采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。 復式住宅的經(jīng)濟性體現(xiàn)在：，通過夾層復合，可使住宅的使用面積提高50%70%。復式住宅是受躍層式住宅的設計構思啟發(fā)，在建造上仍每戶占有上下兩層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（，），復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶內設多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。實際層高要大大低于躍層式住宅。 躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有較大的采光面，通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。目前是指建于城郊，高綠化率，住宅功能齊全的景觀型聯(lián)排別墅。其中三戶或三戶以上連體的別墅為連棟別墅，二戶連體的別墅為雙拼別墅，單樓獨棟的則為獨棟別墅。商住住宅是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網(wǎng)絡功能的發(fā)達，使居住者在居住同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。 1建筑線建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。 1公共綠地 公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。 1公共服務設施用地 公共服務設施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。 半地下室 半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者 1居住區(qū)用地 居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。標準層 標準層是指平面布置相同的住宅樓層。實用率 實用率是套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。 綠地率 綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）。 綠化率 綠化率是指項目規(guī)劃建設用地范圍內的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。 開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個4050平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。違約金 　　違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。收受預付款一方違約，只須返還所收款項，而無須雙倍返還。 預付款是一種支付手段，其目的是解決合同一方周轉資金短缺的問題。預付款雙方在簽訂商品房預售合同或出售合同后，訂金應即時返還或抵充房價。 訂金不具有定金的性質，交付訂金的一方主張定金權利的，人民法院不予支持。 訂金定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。 定金 定金是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現(xiàn)。 一次性買斷價 　　一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。 起價 　　起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。 基價 　　基價也叫基礎價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。 第二節(jié) 價格類均價 均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。 套（單元）建筑面積= 套內建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積。 1得房率 得房率是指套內建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。 公用建筑面積 公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。 公用建筑面積分攤系數(shù) 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。 輔助面積 輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內凈面積。 動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構投資住房租賃市場。 套內面積 俗稱地磚面積。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。 　 實用面積 是指建筑面積扣除公共分攤面積后的余額。 公用面積 住宅的公用面積是指住宅樓內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。 計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內墻面裝修厚度計入使用面積。 使用面積 住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。附錄： 房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)術語第一節(jié) 面積類建筑面積 住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。物業(yè)管理委員會的設立。物業(yè)管理服務基本要求；制定、提供質量保證書和使用說明書；安排簽訂管理公約；物業(yè)使用、管理、維修公約的核準；第七章 物業(yè)管理第八步 物業(yè)管理階段的法律程序 物業(yè)管理單位經(jīng)營資質審批；簽署物業(yè)管理委托合同；居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收；房地產(chǎn)價格評估費；房屋公證估價手續(xù)費；2房屋估價手續(xù)費；1房屋租賃登記費；11房屋租賃審核備案手續(xù)費；1房屋買賣手續(xù)費；1房屋買賣登記費；1房屋他項權利執(zhí)照費；1房產(chǎn)共有權執(zhí)照費；1房屋產(chǎn)權登記費；1房屋所有權證工本費；城市房地產(chǎn)稅；房產(chǎn)稅；個人所得稅；企業(yè)所得稅； 土地增值稅；契稅；教育費附加；印花稅； 第七項 銷售經(jīng)營階段的相關稅費 營業(yè)稅； 城市維護建設稅；1質量保證書和使用說明書；1辦理產(chǎn)權立契過戶手續(xù)。1樓宇交付入?。晦k理預售登記；辦理轉讓登記；辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)； 按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（4）交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）第六項 項目開工、建設、竣工階段的相關稅費三通一平費；自來水廠建設費；污水處理廠建設費；供熱廠建設費； 煤氣廠建設費； 地下水資源養(yǎng)蓄基金； 地下熱水資源費； 市政、公用設施建設費（大市政費）； 開發(fā)管理費； 城建綜合開發(fā)項目管理費； 1建筑行業(yè)管理費； 1綠化建設費； 1公園建設費； 1綠化補償費； 1路燈維護費； 1環(huán)衛(wèi)設施費； 1生活服務設施配套建設費（小區(qū)配套費）； 1電源建設集資費（用電權費）； 1外部供電工程貼費（電貼費）； 建安工程費；2建設工程招投標管理費； 2合同預算審查工本費； 2質量管理監(jiān)督費； 2竣工圖費； 2建材發(fā)展補充基金； 2實心黏土磚限制使用費； 2工程監(jiān)理費； 2工程標底編制管理費；2機電設備委托招標服務費； 超計劃用水加價； 3夜間施工噪聲擾民補償費； 3占道費； 3固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅。 四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工程序： 施工場地的“三通一平”； 施工單位進場和施工暫設； 工程的基礎、結構施工與設備安裝； 施工過程中的工程質量監(jiān)督。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設招投標流程： 辦理招標登記、招標申請；招標準備；招標通告；編制招標文件并核準；編制招標工程標底；標底送審合同預算審查處確認；標底送市招標辦核準，正式申請招標；投標單位資格審批；編制投標書并送達；召開招標會，勘察現(xiàn)場；1召開開標會議，進行開標；1評標、決標；1發(fā)中標通知書；1簽訂工程承包合同；1工程承包合同的審查。 第五項 規(guī)劃設計和市政配套的相關稅費工程勘察（測量）費； 工程設計費； 建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費；竣工檔案保證金； 臨時