【導(dǎo)讀】項(xiàng)目位于江蘇昆山淀山湖鎮(zhèn)西南角，淀山湖的東北側(cè)，距離淀山湖鎮(zhèn)5-8公里，距離昆山市中心25公里；距離青浦12公里，距離上海市中心40-50分鐘車程。本項(xiàng)目共分三個(gè)地塊，A塊較為完整約510畝，已確定，B塊位于A塊的東面，約80畝，目前還在協(xié)商中，C地塊還未定。容積率左右，總建筑面積約10萬(wàn)平方米，初步規(guī)劃休閑公寓約5萬(wàn)方，高端別墅約5萬(wàn)方，另外B塊土地確定后將規(guī)劃為高級(jí)。會(huì)所，目前初步意向與美洲俱樂部合作。目前規(guī)劃審批中。有兩條天然的河道，目前由于平地的原因暫時(shí)將水抽干。地塊南側(cè)有兩片3-4年的樹林，淀山湖沿岸有3-4米高的防風(fēng)林，且。項(xiàng)目已有初步的規(guī)劃方案，已有施工許可證，第二論的規(guī)劃方案報(bào)批中，目前項(xiàng)目迫于政策的壓力開始平整土地，初步判定地塊有打造豪宅的潛力。場(chǎng)，特別是獨(dú)立別墅可謂利空消息盡出，剩下的只有利好。圣地，也是淀山湖板塊的主要競(jìng)爭(zhēng)板塊。經(jīng)成熟的佘山版塊，淀山湖版塊內(nèi)的別墅可謂?

　　

【正文】 湖南北兩岸的別墅市場(chǎng)格局及發(fā)展方向看長(zhǎng)期缺乏豪宅項(xiàng)目 ? 上海地區(qū)土地和自然資源的缺乏給項(xiàng)目打造豪宅帶來(lái)機(jī)會(huì)點(diǎn) ? 雖然北岸現(xiàn)有的市場(chǎng)環(huán)境下走經(jīng)濟(jì)行別墅的路線可能會(huì)迅速回籠資金，但這樣一方面無(wú)法發(fā)揮土地的最大價(jià)值，另一方面后起步的項(xiàng)目與先前已經(jīng)啟動(dòng)且有實(shí)景的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)有相當(dāng)?shù)碾y度。 項(xiàng)目概念 項(xiàng)目概念：海上天府 上海雖然是海邊城市，卻因?yàn)楝F(xiàn)代工業(yè)和航運(yùn)的需要而沒有一片干凈的海灘，擁有黃浦江和蘇州河的上海并沒有天然壯闊的水景，擁有的卻只是現(xiàn)代文明所殘留下來(lái)對(duì)自然破壞的痕跡，深陷 內(nèi)陸的淀山湖成為了上海這座城市對(duì)海的遺憾的一種補(bǔ)償與寄托。 這里擁有最清新的空氣，擁有最明亮的天空，擁有最蒼翠的大地，擁有最生態(tài)的環(huán)境，是遠(yuǎn)離現(xiàn)代文明的天府之國(guó)； 定位為高端產(chǎn)品必須利用南岸豪宅的市場(chǎng)空隙點(diǎn)，發(fā)展異于淀山湖北岸現(xiàn)有物業(yè)的頂端產(chǎn)品，超越傳統(tǒng)度假概念的新型休閑度假型別墅。 府是對(duì)土地的直接擁有，是中國(guó)古老文明對(duì)貴族的尊敬， 通過地點(diǎn)與生活方式的嫁接，是對(duì)新生活方式的創(chuàng)造。開發(fā)長(zhǎng)三角流域的新富豪生活方式，喚醒傳統(tǒng)中國(guó)人對(duì)?土地?獨(dú)占的情結(jié)，激發(fā)他們對(duì)資源稀缺的?饑渴?性，在現(xiàn)有土地價(jià)值的基礎(chǔ)上，通過項(xiàng)目開發(fā)實(shí)現(xiàn)改變項(xiàng)目的地理價(jià)值。 產(chǎn)品策略： 海上生活從出行開始 —— 在分析地塊交通環(huán)境時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的大交通 環(huán)境不錯(cuò)，但小環(huán)境比較錯(cuò)雜，不能滿足別墅交通的先決條件：通達(dá)性。鑒于項(xiàng)目的發(fā)展理念定位于?海上天府?，因此建議在淀山湖南岸設(shè)立一出行碼頭，將項(xiàng)目的主出入口放在這里，一來(lái)能解決交通的通達(dá)性，二來(lái)可以突出項(xiàng)目海上生活這一概念。 鑒于區(qū)域內(nèi)唯一的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大自然別墅也將設(shè)立碼頭且其位臵處于淀山湖?凹口?處，地理位臵十分優(yōu)越。建議項(xiàng)目在打造碼頭時(shí)突出碼頭的出行性而淡化游艇娛樂性避開競(jìng)爭(zhēng)上的劣勢(shì)。 考慮到項(xiàng)目地塊的特點(diǎn)，建議在延湖東西兩側(cè)分別設(shè)立兩個(gè)碼頭，并可以考慮在兩碼頭處設(shè)立不同類型的會(huì)所，滿足東西兩側(cè)業(yè)主的生活 、娛樂需求。 為滿足項(xiàng)目的陸路出行，可在項(xiàng)目最北側(cè)也就是公寓所在位臵開設(shè)陸路出行口。 碼頭及會(huì)所借鑒圖 引土墊高生活從海上開始 —— 項(xiàng)目的景觀優(yōu)勢(shì)在南和西北兩側(cè)，防風(fēng)林的出現(xiàn)極大的影響了別墅直接觀湖的效果?？紤]到地塊的特殊性，建議將地塊整體有層次的墊高，使得項(xiàng)目東北高西南低，成階梯狀。東北面最高的地方因高于防風(fēng)林的高度，如此以來(lái)可以利用地勢(shì)的高低使得高處的別墅都可以享受到南側(cè)的湖景和西北側(cè)的高爾夫球場(chǎng)，而低處雖然景觀的可看性較差但由于距景點(diǎn)較近其獨(dú)占性強(qiáng)。 在分析地塊時(shí)我們指出項(xiàng)目的 東側(cè)的景觀和環(huán)境都是最差的，但按照這樣的規(guī)劃則能將原本最差的轉(zhuǎn)化為最有利的位臵，同時(shí)原本好的位臵價(jià)值沒有變化，使得整個(gè)土地的價(jià)值實(shí)在最大化。 借鑒圖 高墻圈地近滬遠(yuǎn)昆 —— 作為項(xiàng)目的開發(fā)理念之一的?府?講究的是圍合的、獨(dú)立的生活方式。因此建議在項(xiàng)目的東側(cè)砌高約 3 米左右的圍墻，一是可以將項(xiàng)目地塊中目前景觀最差的農(nóng)民房和老別墅擋去，二是可以對(duì)整個(gè)地塊形成圍合之勢(shì)暗含?府?之意，同時(shí)也能將項(xiàng)目與昆山隔開而劃入上海，這對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷有很大的好處。 背山面湖養(yǎng)生府邸 —— 通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)湖南岸的別墅多為中式而北岸則 是中式和西班牙風(fēng)格，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大自然從現(xiàn)在建成的別墅來(lái)看走的是歐式風(fēng)格，因此我們必須在風(fēng)格和別墅建造方面與上述樓盤有差異性。 地塊周邊沒有明顯的山或丘陵，因此我們可以利用堆高的土地為?山?來(lái)分布別墅，這樣一來(lái)可充分利用背山面湖這一特點(diǎn)，打出風(fēng)水牌吸引消費(fèi)者。 上海及周邊的度假別墅多為讓居住者觀賞附近的景點(diǎn)，但本項(xiàng)目定位較高，消費(fèi)人群除渴望觀賞風(fēng)景外還對(duì)放松精神和身體恢復(fù)有一定追求，因此建議項(xiàng)目提出養(yǎng)生的概念，保證業(yè)主在觀賞風(fēng)景的同時(shí)能保養(yǎng)身體、放松精神。養(yǎng)生只是一個(gè)概念，可以通過不同的樹木、花草和其他植物 的搭配形成這個(gè)概念，具體的手法可以參見生茂養(yǎng)園的做法。 項(xiàng)目在單體別墅的建造上因緊扣?府?字，整體成圍合狀，一方面能突出別墅的整體私密性，另一方面可以顯示別墅的尊貴性！ 安逸的文化莊園生活 —— ?府?在古代是典藏書籍和財(cái)富的地方，而天府之國(guó)的生活是一種安逸的生活。因此項(xiàng)目在打造的過程中圍繞生活安逸和文化這兩方面做文章，讓富豪們?cè)谶@里能感受的安逸的生活，同時(shí)也能有文化方面的享受。 在上海很少有如此大的土地讓富豪們擁有如此大的私家領(lǐng)地，因此建議項(xiàng)目在單體別墅建造時(shí)建筑面積不要超過 1000 平方米，在奢侈的同時(shí) 要注意強(qiáng)調(diào)功能的齊全性，例如酒窖、中西廚房等，外題上要有大面積的露臺(tái)以便業(yè)主能很好的欣賞外部景觀。按照規(guī)劃看每撞別墅的占地在 10 畝左右，除去建筑外還有 8 畝左右的花園，這樣的花園在上海十分罕見，可以充分的喚起富豪對(duì)土地獨(dú)占的情節(jié)，也可以給他們一種莊園式生活的感覺。 幽靜天然的生活 —— 在淀山湖天是藍(lán)的，湖是藍(lán)的整個(gè)生活安靜而清新，因此不能讓有較強(qiáng)的污染的汽車進(jìn)入社區(qū)，結(jié)合項(xiàng)目出行走水路的特色建議項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)采用無(wú)污染、低噪音的電車，這樣一來(lái)可以給富豪們一個(gè)真正的幽靜而天然的生活。 涇渭分明的社區(qū) —— 由于項(xiàng)目規(guī) 劃中有小高層物業(yè)，而別墅的私密性就決定這兩種物業(yè)必須完全分開。在建造時(shí)可以在公寓和別墅的結(jié)合處規(guī)劃大型的水景和高綠色植被的景觀，一是可以緩解項(xiàng)目西北側(cè)少水的狀況，另一個(gè)是可以利用植被的高度分割兩種物業(yè)。 突顯價(jià)值的度假公寓 —— 利用別墅的高端性提升公寓的價(jià)值是公寓打造的主核心。公寓同樣走度假型的路線，在房型設(shè)計(jì)上走小和實(shí)用的路線突出功能性和性價(jià)比。由于度假型別墅不是很講究朝向，公寓可以朝西南面，能充分的利用兩側(cè)的自然資源提升價(jià)值。 開發(fā)策略 根據(jù)項(xiàng)目的理念，在開發(fā)時(shí)建議先修建南側(cè)臨湖的一面，出行碼頭和會(huì)所 先行，而后開發(fā)別墅，這樣一來(lái)可以突出別墅的概念為后續(xù)開發(fā)打下基礎(chǔ)。 在湖邊的前幾排開發(fā)完畢后可開發(fā)靠近高爾夫一側(cè)的前排別墅，同時(shí)建造大型水景為公寓開盤打下基礎(chǔ)。 開發(fā)公寓項(xiàng)目。此時(shí)開發(fā)公寓項(xiàng)目可以借助別墅的定位以及景觀來(lái)提升公寓的價(jià)值，雖然公寓處于整個(gè)項(xiàng)目景觀最不好的地方，但此時(shí)開發(fā)可以最大限度的提神公寓的價(jià)值。 打造東側(cè)最高處的別墅。充分發(fā)揮其地位上的優(yōu)勢(shì)，在所有景觀都基本完成的情況下開發(fā)景觀最好的別墅無(wú)疑能叫別墅的價(jià)值最大化。 營(yíng)銷策略 在項(xiàng)目將高墻和碼頭建造完畢后開始第一撥的宣傳，可以打出滬上首個(gè)游艇 進(jìn)出的別墅的概念，一下拉近別墅與上海的距離，并且將項(xiàng)目的理念托出。 打造樣板區(qū)，并做宣傳邀請(qǐng)長(zhǎng)三角地區(qū)的富豪前來(lái)體驗(yàn)，重點(diǎn)要讓他們感受到海上和府的特點(diǎn)。 公寓房的銷售可以采用售后包租，并建議做全裝修?？梢耘c旭寶高爾夫合作，將公寓作為其客房長(zhǎng)期出租。