【導讀】項目位于江蘇昆山淀山湖鎮(zhèn)西南角，淀山湖的東北側，距離淀山湖鎮(zhèn)5-8公里，距離昆山市中心25公里；距離青浦12公里，距離上海市中心40-50分鐘車程。本項目共分三個地塊，A塊較為完整約510畝，已確定，B塊位于A塊的東面，約80畝，目前還在協(xié)商中，C地塊還未定。容積率左右，總建筑面積約10萬平方米，初步規(guī)劃休閑公寓約5萬方，高端別墅約5萬方，另外B塊土地確定后將規(guī)劃為高級。會所，目前初步意向與美洲俱樂部合作。目前規(guī)劃審批中。有兩條天然的河道，目前由于平地的原因暫時將水抽干。地塊南側有兩片3-4年的樹林，淀山湖沿岸有3-4米高的防風林，且。項目已有初步的規(guī)劃方案，已有施工許可證，第二論的規(guī)劃方案報批中，目前項目迫于政策的壓力開始平整土地，初步判定地塊有打造豪宅的潛力。場，特別是獨立別墅可謂利空消息盡出，剩下的只有利好。圣地，也是淀山湖板塊的主要競爭板塊。經(jīng)成熟的佘山版塊，淀山湖版塊內的別墅可謂?

　　

【正文】 湖南北兩岸的別墅市場格局及發(fā)展方向看長期缺乏豪宅項目 ? 上海地區(qū)土地和自然資源的缺乏給項目打造豪宅帶來機會點 ? 雖然北岸現(xiàn)有的市場環(huán)境下走經(jīng)濟行別墅的路線可能會迅速回籠資金，但這樣一方面無法發(fā)揮土地的最大價值，另一方面后起步的項目與先前已經(jīng)啟動且有實景的項目競爭有相當?shù)碾y度。 項目概念 項目概念：海上天府 上海雖然是海邊城市，卻因為現(xiàn)代工業(yè)和航運的需要而沒有一片干凈的海灘，擁有黃浦江和蘇州河的上海并沒有天然壯闊的水景，擁有的卻只是現(xiàn)代文明所殘留下來對自然破壞的痕跡，深陷 內陸的淀山湖成為了上海這座城市對海的遺憾的一種補償與寄托。 這里擁有最清新的空氣，擁有最明亮的天空，擁有最蒼翠的大地，擁有最生態(tài)的環(huán)境，是遠離現(xiàn)代文明的天府之國； 定位為高端產(chǎn)品必須利用南岸豪宅的市場空隙點，發(fā)展異于淀山湖北岸現(xiàn)有物業(yè)的頂端產(chǎn)品，超越傳統(tǒng)度假概念的新型休閑度假型別墅。 府是對土地的直接擁有，是中國古老文明對貴族的尊敬， 通過地點與生活方式的嫁接，是對新生活方式的創(chuàng)造。開發(fā)長三角流域的新富豪生活方式，喚醒傳統(tǒng)中國人對?土地?獨占的情結，激發(fā)他們對資源稀缺的?饑渴?性，在現(xiàn)有土地價值的基礎上，通過項目開發(fā)實現(xiàn)改變項目的地理價值。 產(chǎn)品策略： 海上生活從出行開始 —— 在分析地塊交通環(huán)境時，我們發(fā)現(xiàn)項目的大交通 環(huán)境不錯，但小環(huán)境比較錯雜，不能滿足別墅交通的先決條件：通達性。鑒于項目的發(fā)展理念定位于?海上天府?，因此建議在淀山湖南岸設立一出行碼頭，將項目的主出入口放在這里，一來能解決交通的通達性，二來可以突出項目海上生活這一概念。 鑒于區(qū)域內唯一的競爭對手大自然別墅也將設立碼頭且其位臵處于淀山湖?凹口?處，地理位臵十分優(yōu)越。建議項目在打造碼頭時突出碼頭的出行性而淡化游艇娛樂性避開競爭上的劣勢。 考慮到項目地塊的特點，建議在延湖東西兩側分別設立兩個碼頭，并可以考慮在兩碼頭處設立不同類型的會所，滿足東西兩側業(yè)主的生活 、娛樂需求。 為滿足項目的陸路出行，可在項目最北側也就是公寓所在位臵開設陸路出行口。 碼頭及會所借鑒圖 引土墊高生活從海上開始 —— 項目的景觀優(yōu)勢在南和西北兩側，防風林的出現(xiàn)極大的影響了別墅直接觀湖的效果?？紤]到地塊的特殊性，建議將地塊整體有層次的墊高，使得項目東北高西南低，成階梯狀。東北面最高的地方因高于防風林的高度，如此以來可以利用地勢的高低使得高處的別墅都可以享受到南側的湖景和西北側的高爾夫球場，而低處雖然景觀的可看性較差但由于距景點較近其獨占性強。 在分析地塊時我們指出項目的 東側的景觀和環(huán)境都是最差的，但按照這樣的規(guī)劃則能將原本最差的轉化為最有利的位臵，同時原本好的位臵價值沒有變化，使得整個土地的價值實在最大化。 借鑒圖 高墻圈地近滬遠昆 —— 作為項目的開發(fā)理念之一的?府?講究的是圍合的、獨立的生活方式。因此建議在項目的東側砌高約 3 米左右的圍墻，一是可以將項目地塊中目前景觀最差的農民房和老別墅擋去，二是可以對整個地塊形成圍合之勢暗含?府?之意，同時也能將項目與昆山隔開而劃入上海，這對項目的營銷有很大的好處。 背山面湖養(yǎng)生府邸 —— 通過調研發(fā)現(xiàn)湖南岸的別墅多為中式而北岸則 是中式和西班牙風格，競爭對手大自然從現(xiàn)在建成的別墅來看走的是歐式風格，因此我們必須在風格和別墅建造方面與上述樓盤有差異性。 地塊周邊沒有明顯的山或丘陵，因此我們可以利用堆高的土地為?山?來分布別墅，這樣一來可充分利用背山面湖這一特點，打出風水牌吸引消費者。 上海及周邊的度假別墅多為讓居住者觀賞附近的景點，但本項目定位較高，消費人群除渴望觀賞風景外還對放松精神和身體恢復有一定追求，因此建議項目提出養(yǎng)生的概念，保證業(yè)主在觀賞風景的同時能保養(yǎng)身體、放松精神。養(yǎng)生只是一個概念，可以通過不同的樹木、花草和其他植物 的搭配形成這個概念，具體的手法可以參見生茂養(yǎng)園的做法。 項目在單體別墅的建造上因緊扣?府?字，整體成圍合狀，一方面能突出別墅的整體私密性，另一方面可以顯示別墅的尊貴性！ 安逸的文化莊園生活 —— ?府?在古代是典藏書籍和財富的地方，而天府之國的生活是一種安逸的生活。因此項目在打造的過程中圍繞生活安逸和文化這兩方面做文章，讓富豪們在這里能感受的安逸的生活，同時也能有文化方面的享受。 在上海很少有如此大的土地讓富豪們擁有如此大的私家領地，因此建議項目在單體別墅建造時建筑面積不要超過 1000 平方米，在奢侈的同時 要注意強調功能的齊全性，例如酒窖、中西廚房等，外題上要有大面積的露臺以便業(yè)主能很好的欣賞外部景觀。按照規(guī)劃看每撞別墅的占地在 10 畝左右，除去建筑外還有 8 畝左右的花園，這樣的花園在上海十分罕見，可以充分的喚起富豪對土地獨占的情節(jié)，也可以給他們一種莊園式生活的感覺。 幽靜天然的生活 —— 在淀山湖天是藍的，湖是藍的整個生活安靜而清新，因此不能讓有較強的污染的汽車進入社區(qū)，結合項目出行走水路的特色建議項目社區(qū)內采用無污染、低噪音的電車，這樣一來可以給富豪們一個真正的幽靜而天然的生活。 涇渭分明的社區(qū) —— 由于項目規(guī) 劃中有小高層物業(yè)，而別墅的私密性就決定這兩種物業(yè)必須完全分開。在建造時可以在公寓和別墅的結合處規(guī)劃大型的水景和高綠色植被的景觀，一是可以緩解項目西北側少水的狀況，另一個是可以利用植被的高度分割兩種物業(yè)。 突顯價值的度假公寓 —— 利用別墅的高端性提升公寓的價值是公寓打造的主核心。公寓同樣走度假型的路線，在房型設計上走小和實用的路線突出功能性和性價比。由于度假型別墅不是很講究朝向，公寓可以朝西南面，能充分的利用兩側的自然資源提升價值。 開發(fā)策略 根據(jù)項目的理念，在開發(fā)時建議先修建南側臨湖的一面，出行碼頭和會所 先行，而后開發(fā)別墅，這樣一來可以突出別墅的概念為后續(xù)開發(fā)打下基礎。 在湖邊的前幾排開發(fā)完畢后可開發(fā)靠近高爾夫一側的前排別墅，同時建造大型水景為公寓開盤打下基礎。 開發(fā)公寓項目。此時開發(fā)公寓項目可以借助別墅的定位以及景觀來提升公寓的價值，雖然公寓處于整個項目景觀最不好的地方，但此時開發(fā)可以最大限度的提神公寓的價值。 打造東側最高處的別墅。充分發(fā)揮其地位上的優(yōu)勢，在所有景觀都基本完成的情況下開發(fā)景觀最好的別墅無疑能叫別墅的價值最大化。 營銷策略 在項目將高墻和碼頭建造完畢后開始第一撥的宣傳，可以打出滬上首個游艇 進出的別墅的概念，一下拉近別墅與上海的距離，并且將項目的理念托出。 打造樣板區(qū)，并做宣傳邀請長三角地區(qū)的富豪前來體驗，重點要讓他們感受到海上和府的特點。 公寓房的銷售可以采用售后包租，并建議做全裝修?？梢耘c旭寶高爾夫合作，將公寓作為其客房長期出租。