【導(dǎo)讀】百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多張資料光盤(pán)、三十多張地。產(chǎn)精英講學(xué)VCD，全套風(fēng)暴特價(jià)680元，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂(yōu)！求平衡與否還受到宏觀經(jīng)濟(jì)的很大影響。我們所做此報(bào)告，明房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體認(rèn)識(shí)和理性結(jié)論。以對(duì)本案做出更為準(zhǔn)確、有效的定位。20xx年上半年昆明市房地產(chǎn)的發(fā)展穩(wěn)中有升，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更為激烈。就目前商品房存量來(lái)看，市場(chǎng)的供求趨于平衡。房產(chǎn)市場(chǎng)主要依賴(lài)于地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平以及目標(biāo)消費(fèi)群體的購(gòu)買(mǎi)力。另外新興小區(qū)的配套設(shè)施逐步齊全，這使住宅郊區(qū)化已成為房產(chǎn)的趨勢(shì)，整個(gè)住宅的建設(shè)重心已向城郊結(jié)合部轉(zhuǎn)移。就要鎖定活躍于城市中的年輕人群，以避開(kāi)住宅郊區(qū)化的矛盾。消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的要求越來(lái)越高，樣式要求實(shí)用新穎，設(shè)計(jì)要求“人性化”，越性、規(guī)劃的完善性、設(shè)計(jì)的“人性化”、小區(qū)配套齊全性。因此，以目標(biāo)消費(fèi)群體的需求為準(zhǔn)，引起開(kāi)發(fā)商和投資商的重視，避免重蹈覆轍。

　　

【正文】 庫(kù)，五十多 張資料光盤(pán) 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂(yōu)！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機(jī)構(gòu) 39 永平苑 萬(wàn)元 86 街 U2 萬(wàn)元 幸福家園 萬(wàn)元 注： 從以上圖表可看出：小面積低總價(jià)的房子在昆明還是占有極大市場(chǎng)份額， 自由港最為典型，面積小，總價(jià)只有 萬(wàn)元，許多年輕消費(fèi)者都樂(lè) 意接受。 各項(xiàng)目主力房型比較： 陽(yáng)光 A 版 春天映象 自由港 永平苑 86 街 U2 幸福家園 小躍層 小躍層 一室一廳 三室兩廳 小躍層 三室兩廳 注： 各項(xiàng)目房型不一，但昆明房產(chǎn)市場(chǎng)接受新事物的能力較強(qiáng)，新穎的小戶(hù)型 避免了 總價(jià)過(guò)高的銷(xiāo)售抗性，更受消費(fèi)者歡迎。 二 . 昆明市主要樓盤(pán)專(zhuān)項(xiàng)分析 各項(xiàng)目主力總價(jià)對(duì)比（單位：萬(wàn)元）01020304050陽(yáng)光A版春天映象自由港 永平苑 86街U 2幸福家園百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤(pán) 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂(yōu)！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機(jī)構(gòu) 40 注： 昆明市整體房型最小面積平均值 73 平方米，最大面積平均值 149 平方米， 主力面積平均值 94 平方米，與前幾年相比較，昆明市的房型在 70 平方米 以下的也已出現(xiàn)，而且市場(chǎng)反映良好?？梢?jiàn)小戶(hù)型在昆明市還有很大的市 場(chǎng)潛力。 注： 通過(guò)對(duì)昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查可以看出整體價(jià)格控制在 2500 元 /㎡ 上下， 遠(yuǎn)離市區(qū)的樓盤(pán)價(jià)位甚至低于 20xx 元 /㎡，但因地段、樓層等因素，也不 乏有高價(jià)位的戶(hù)型。以本案定價(jià)原則來(lái)看，建議均價(jià)不宜高出 2850 元。 三 、 消費(fèi)者心理綜合分析 51825141785641604480104856913895125156125 1251561365020012550131966027090110260130050100150200250300艾詩(shī)林根江東小康時(shí)代年華實(shí)力五星幸福家園永平苑8 6 街U 2春天印象自由港春曉花園陽(yáng)光A 版昆明市主要樓盤(pán)面積圖（單位：平方米）最小面積最大面積主力面積265025001680270031002700 2850 25502300 2330 230005001000150020xx250030003500艾詩(shī)林根 江東小康 時(shí)代年華 實(shí)力五星 幸福家園永平苑 8 6街U2春天印象自由港春曉花園 陽(yáng)光A版昆明市主要樓盤(pán)均價(jià)圖（元/平方米）百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤(pán) 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂(yōu)！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機(jī)構(gòu) 41 目的： 我們通過(guò)對(duì)所調(diào)查樓盤(pán)的信息匯總和分析，再以中高檔住宅小區(qū)的市場(chǎng)定位為標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)結(jié)合本案項(xiàng)目的實(shí)際情況以及周邊環(huán)境等綜合因素進(jìn)行目標(biāo)消費(fèi)群體的市場(chǎng)定位和消費(fèi)動(dòng)機(jī)分析。 （一）目標(biāo)客源的區(qū)域定位 從本案所屬區(qū)域及本案的小戶(hù)型特點(diǎn)來(lái)看，整個(gè)昆明市都應(yīng)該是本案項(xiàng)目的主要客源區(qū)域，原因在于地理位置位于市區(qū)，周?chē)煌ū憷?，這很適合整個(gè)昆明市區(qū)的年輕白領(lǐng)上班族的需要。一環(huán)路以?xún)?nèi)只拆不建的政策也形成本案的消費(fèi)優(yōu)勢(shì)，基于這些綜合因素的考慮，都將非常有利于本案項(xiàng)目在今后的推廣及實(shí)際銷(xiāo)售中的吸引力提升。 （二）目標(biāo)客源的年齡定位 據(jù)統(tǒng)計(jì) 25— 35 歲的單身白領(lǐng)階層和剛結(jié)婚年輕夫婦將是主要的購(gòu)房群體。預(yù)計(jì)占本案總量的 70％。其次，作為二次投資的商業(yè)動(dòng)機(jī)，也能吸引相當(dāng)一部分有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客戶(hù)群體。 （三）目標(biāo)客戶(hù)的層次定位 根據(jù)本案區(qū)域的綜合情況分析，決定了本案項(xiàng)目以事業(yè)剛剛起步并有較好前景的年輕工薪階層和有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中老年投資者為主。 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤(pán) 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂(yōu)！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機(jī)構(gòu) 42 （四）目標(biāo)客源購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)分析 從市場(chǎng)調(diào)查分析中，多數(shù)都是以自己居家為主，由于本案小戶(hù)型的特性，使它在市場(chǎng)上定位于經(jīng)濟(jì)實(shí)用型產(chǎn)品，這對(duì)于事業(yè)剛剛 起步并有較好前景的單身年輕人具有很強(qiáng)的吸引力，其次，對(duì)于即將新婚的首次置業(yè)者，也具有一定吸引力。另外，由于戶(hù)型特點(diǎn)及增值因素，也將吸引一部分以投資為目的的消費(fèi)者。 （五）針對(duì)市場(chǎng)特性的客源分析 依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)分析，目前昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求平衡不僅是在總量上，而且也在結(jié)構(gòu)上，因此在房型和面積的選配上傾向于經(jīng)濟(jì)實(shí)用型。 （六）客源購(gòu)房抗性分析 1． 區(qū)位抗性 從以上調(diào)查數(shù)據(jù)反映出，東市區(qū)在客戶(hù)心目當(dāng)中是最不 適宜居住區(qū)域，區(qū)位抗性最 大，其次是環(huán)城南路一帶， 雖然地段較好，但由于靠近火車(chē)站，加之云紡、螺絲灣 等與之比鄰，外來(lái)人口多，人流量大，所以環(huán)境較差， 區(qū)位抗性較大。建議在本案樓盤(pán)內(nèi)部完善配套設(shè)施增強(qiáng) 自身優(yōu)勢(shì)，以便有效弱化周邊環(huán)境繁雜，配套較不齊全 等帶來(lái)的不利影響。 居住地區(qū)位抗性比例5%38%16%14%27%北市區(qū) 東市區(qū)西市區(qū) 南市區(qū)滇池路沿線環(huán)城南路一帶百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤(pán) 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂(yōu)！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機(jī)構(gòu) 43 2． 客戶(hù)收入分析 本案調(diào)查的客戶(hù)群為單身白領(lǐng)、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、投資客戶(hù)、年輕教師等。從 以上圖表可 以看出， 40％的客戶(hù)的月收入水平在 1501―― 20xx 元之間，屬 中上水平。而在本案中，每月只需 600 多元的按揭購(gòu)房還款，（僅占其收入 的 ％左右 ）客戶(hù)就可以輕松擁有屬于自己的產(chǎn)業(yè)。 3．住宅類(lèi)型分析 從圖表分析可明顯地看出，昆明客戶(hù)對(duì)普通的多層住宅類(lèi)型的選擇 占最大部分，而對(duì)高層的需求量相對(duì)較少，由于高層以上增設(shè)電梯， 公攤面積增大，迫使發(fā)展商增加建造成本，因此售價(jià)及物業(yè)管理費(fèi) 就會(huì)相應(yīng)的提高，所以在銷(xiāo)售上有一定的抗性。不過(guò)通過(guò)宣傳高層 住宅的享受性，身份地位的象征性，視野開(kāi)闊的優(yōu)越性，以 及產(chǎn)品 客戶(hù)收入分析31%40%10%5% 2%1%11%0%10%20%30%40%50%1 00 0 15 00 元1 50 1 20 00 元2 00 1 25 00 元2 50 1 30 00 元3 00 1 35 00 元3 50 0元以上拒答住宅類(lèi)型分析10%86%4%多層住宅（18層 ）小高層住宅（9－ 17層 ）高層住宅（18－ 30層 ）百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤(pán) 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂(yōu)！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機(jī)構(gòu) 44 的調(diào)整及創(chuàng)新同樣也會(huì)占有一定的市場(chǎng)。 4．物管費(fèi)接受程度分析 對(duì)于物管費(fèi)，認(rèn)為多層在 元／平米／月以下的居多，小高層的接受程度 在 － 1 元／平米／月之間，對(duì)于高層 1 元以上的物管費(fèi)接受程度很低，但 是與小區(qū)服務(wù)質(zhì)量有直接聯(lián)系。 5．現(xiàn)有房屋面積分析 針對(duì)整體消費(fèi)市場(chǎng)而言，住房面積 60－ 80 平米的需求量最大，占 %；其次現(xiàn)有房屋面積 0510152025303560平方米以下60－80平方米80－100平方米100－120平方米120－150平方米150－180平方米180－220平方米220－250平方米250－300平方米300平方米以上物 管 費(fèi) 承 受 度 分 析 （ / 月 / 平 米 ）1 0 %5 %4 6 %3 9 %0 % 1 0 % 2 0 % 3 0 % 4 0 % 5 0 %0 . 5 元 以 下0 . 5 － 1 元1 － 1 . 5 元1 . 5 2 元百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤(pán) 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂(yōu)！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機(jī)構(gòu) 45 為 80－ 100 平米，占 %； 100－ 120 平米占 14 .96%； 60 平米以下占 %，120 平米以上的需求量相對(duì)較少，證明正常購(gòu)房多會(huì)選擇 60－ 100 平米， 而年輕人多會(huì)選擇 70 平米以下的住房面積。 6．購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) 從購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)來(lái)看，以自己居住為目的占大多數(shù)，以投資為目的 的也占相當(dāng)?shù)谋戎亍? 從購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型主要年齡層次分析圖可看出， 25－ 30 歲的年齡 層次占最大比例，為 61％；其次是 30－ 35 歲的年齡層，占 到 30％，他們多數(shù)為單身人士，首次置業(yè)大多青睞小戶(hù)型。 購(gòu) 買(mǎi) 小 戶(hù) 型 主 要 年 齡 層 次 分 析3 0 3 5 歲3 0 %3 5 歲 以 上9 %2 5 3 0 歲6 1 %2 5 3 0 歲3 0 3 5 歲3 5 歲 以 上新穎小戶(hù)型購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)投資23%自己居住75%其它2%百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤(pán) 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂(yōu)！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機(jī)構(gòu) 46 7．客戶(hù)購(gòu)房側(cè)重點(diǎn)分析 購(gòu)買(mǎi)住宅的考慮因素 比例 價(jià)格 17％ 所處地段與交通 15％ 戶(hù)型合理 11％ 周邊環(huán)境與綠化 11％ 發(fā)展商勢(shì)力與信譽(yù) 9％ 治安良好，放心的保安系統(tǒng) 9％ 小區(qū)規(guī)劃與完善 8％ 子女教育因素 7％ 物業(yè)管理 6％ 有升值空間 4％ 車(chē)位充足 3％ 購(gòu)買(mǎi)住房的考慮因素35%27%24%14% 0%購(gòu)買(mǎi)住房的考慮因素17%15%9%11%8%3%11%4%6%9% 7%價(jià) 格所處地段與交通發(fā)展商勢(shì)力與信譽(yù)周邊環(huán)境與綠化小區(qū)規(guī)劃與完善車(chē)位充足戶(hù)型合理有升值空間物業(yè)管理治安良好，放心的保安系統(tǒng)子女教育因素百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤(pán) 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無(wú)憂(yōu)！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機(jī)構(gòu) 47 8．項(xiàng)目區(qū)域價(jià)格抗性（調(diào)查人數(shù) 100 人，此分析為項(xiàng)目概念模糊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)） 被調(diào)查人承受價(jià)格（單位：元） 選擇人數(shù) 被抽查人職業(yè) 20xx－ 2200 30 單身職員： 35 人 年輕教師： 10 人 個(gè)體經(jīng)營(yíng)者： 28 人 投資 商： 17 人 其他： 10 人 2201－ 2500 43 2501－ 2700 19 2701－ 2900 6 2901 以上 2 從價(jià)格抗性來(lái)分析，此區(qū)域接受心理價(jià)格主要集中在 2201－ 2500 元左右， 2701 元為分水嶺，超過(guò)這個(gè)價(jià)格就有較大抗性，因此總價(jià)控制就尤為重要。 項(xiàng) 目 區(qū) 域 價(jià) 格 承 受 力 分 析3 04 31 9620