【導(dǎo)讀】百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多張資料光盤、三十多張地。產(chǎn)精英講學(xué)VCD，全套風暴特價680元，貨到付款、誠信無憂！求平衡與否還受到宏觀經(jīng)濟的很大影響。我們所做此報告，明房地產(chǎn)市場的整體認識和理性結(jié)論。以對本案做出更為準確、有效的定位。20xx年上半年昆明市房地產(chǎn)的發(fā)展穩(wěn)中有升，機遇與挑戰(zhàn)并存。競爭將會更為激烈。就目前商品房存量來看，市場的供求趨于平衡。房產(chǎn)市場主要依賴于地區(qū)的經(jīng)濟水平以及目標消費群體的購買力。另外新興小區(qū)的配套設(shè)施逐步齊全，這使住宅郊區(qū)化已成為房產(chǎn)的趨勢，整個住宅的建設(shè)重心已向城郊結(jié)合部轉(zhuǎn)移。就要鎖定活躍于城市中的年輕人群，以避開住宅郊區(qū)化的矛盾。消費者對產(chǎn)品的要求越來越高，樣式要求實用新穎，設(shè)計要求“人性化”，越性、規(guī)劃的完善性、設(shè)計的“人性化”、小區(qū)配套齊全性。因此，以目標消費群體的需求為準，引起開發(fā)商和投資商的重視，避免重蹈覆轍。

　　

【正文】 庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構(gòu) 39 永平苑 萬元 86 街 U2 萬元 幸福家園 萬元 注： 從以上圖表可看出：小面積低總價的房子在昆明還是占有極大市場份額， 自由港最為典型，面積小，總價只有 萬元，許多年輕消費者都樂 意接受。 各項目主力房型比較： 陽光 A 版 春天映象 自由港 永平苑 86 街 U2 幸福家園 小躍層 小躍層 一室一廳 三室兩廳 小躍層 三室兩廳 注： 各項目房型不一，但昆明房產(chǎn)市場接受新事物的能力較強，新穎的小戶型 避免了 總價過高的銷售抗性，更受消費者歡迎。 二 . 昆明市主要樓盤專項分析 各項目主力總價對比（單位：萬元）01020304050陽光A版春天映象自由港 永平苑 86街U 2幸福家園百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構(gòu) 40 注： 昆明市整體房型最小面積平均值 73 平方米，最大面積平均值 149 平方米， 主力面積平均值 94 平方米，與前幾年相比較，昆明市的房型在 70 平方米 以下的也已出現(xiàn)，而且市場反映良好。可見小戶型在昆明市還有很大的市 場潛力。 注： 通過對昆明市房地產(chǎn)市場的調(diào)查可以看出整體價格控制在 2500 元 /㎡ 上下， 遠離市區(qū)的樓盤價位甚至低于 20xx 元 /㎡，但因地段、樓層等因素，也不 乏有高價位的戶型。以本案定價原則來看，建議均價不宜高出 2850 元。 三 、 消費者心理綜合分析 51825141785641604480104856913895125156125 1251561365020012550131966027090110260130050100150200250300艾詩林根江東小康時代年華實力五星幸福家園永平苑8 6 街U 2春天印象自由港春曉花園陽光A 版昆明市主要樓盤面積圖（單位：平方米）最小面積最大面積主力面積265025001680270031002700 2850 25502300 2330 230005001000150020xx250030003500艾詩林根 江東小康 時代年華 實力五星 幸福家園永平苑 8 6街U2春天印象自由港春曉花園 陽光A版昆明市主要樓盤均價圖（元/平方米）百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構(gòu) 41 目的： 我們通過對所調(diào)查樓盤的信息匯總和分析，再以中高檔住宅小區(qū)的市場定位為標準，來結(jié)合本案項目的實際情況以及周邊環(huán)境等綜合因素進行目標消費群體的市場定位和消費動機分析。 （一）目標客源的區(qū)域定位 從本案所屬區(qū)域及本案的小戶型特點來看，整個昆明市都應(yīng)該是本案項目的主要客源區(qū)域，原因在于地理位置位于市區(qū)，周圍交通便利，這很適合整個昆明市區(qū)的年輕白領(lǐng)上班族的需要。一環(huán)路以內(nèi)只拆不建的政策也形成本案的消費優(yōu)勢，基于這些綜合因素的考慮，都將非常有利于本案項目在今后的推廣及實際銷售中的吸引力提升。 （二）目標客源的年齡定位 據(jù)統(tǒng)計 25— 35 歲的單身白領(lǐng)階層和剛結(jié)婚年輕夫婦將是主要的購房群體。預(yù)計占本案總量的 70％。其次，作為二次投資的商業(yè)動機，也能吸引相當一部分有經(jīng)濟實力的客戶群體。 （三）目標客戶的層次定位 根據(jù)本案區(qū)域的綜合情況分析，決定了本案項目以事業(yè)剛剛起步并有較好前景的年輕工薪階層和有一定經(jīng)濟實力的中老年投資者為主。 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構(gòu) 42 （四）目標客源購買動機分析 從市場調(diào)查分析中，多數(shù)都是以自己居家為主，由于本案小戶型的特性，使它在市場上定位于經(jīng)濟實用型產(chǎn)品，這對于事業(yè)剛剛 起步并有較好前景的單身年輕人具有很強的吸引力，其次，對于即將新婚的首次置業(yè)者，也具有一定吸引力。另外，由于戶型特點及增值因素，也將吸引一部分以投資為目的的消費者。 （五）針對市場特性的客源分析 依據(jù)市場調(diào)查的數(shù)據(jù)統(tǒng)計來分析，目前昆明市房地產(chǎn)市場的供求平衡不僅是在總量上，而且也在結(jié)構(gòu)上，因此在房型和面積的選配上傾向于經(jīng)濟實用型。 （六）客源購房抗性分析 1． 區(qū)位抗性 從以上調(diào)查數(shù)據(jù)反映出，東市區(qū)在客戶心目當中是最不 適宜居住區(qū)域，區(qū)位抗性最 大，其次是環(huán)城南路一帶， 雖然地段較好，但由于靠近火車站，加之云紡、螺絲灣 等與之比鄰，外來人口多，人流量大，所以環(huán)境較差， 區(qū)位抗性較大。建議在本案樓盤內(nèi)部完善配套設(shè)施增強 自身優(yōu)勢，以便有效弱化周邊環(huán)境繁雜，配套較不齊全 等帶來的不利影響。 居住地區(qū)位抗性比例5%38%16%14%27%北市區(qū) 東市區(qū)西市區(qū) 南市區(qū)滇池路沿線環(huán)城南路一帶百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構(gòu) 43 2． 客戶收入分析 本案調(diào)查的客戶群為單身白領(lǐng)、個體經(jīng)營者、投資客戶、年輕教師等。從 以上圖表可 以看出， 40％的客戶的月收入水平在 1501―― 20xx 元之間，屬 中上水平。而在本案中，每月只需 600 多元的按揭購房還款，（僅占其收入 的 ％左右 ）客戶就可以輕松擁有屬于自己的產(chǎn)業(yè)。 3．住宅類型分析 從圖表分析可明顯地看出，昆明客戶對普通的多層住宅類型的選擇 占最大部分，而對高層的需求量相對較少，由于高層以上增設(shè)電梯， 公攤面積增大，迫使發(fā)展商增加建造成本，因此售價及物業(yè)管理費 就會相應(yīng)的提高，所以在銷售上有一定的抗性。不過通過宣傳高層 住宅的享受性，身份地位的象征性，視野開闊的優(yōu)越性，以 及產(chǎn)品 客戶收入分析31%40%10%5% 2%1%11%0%10%20%30%40%50%1 00 0 15 00 元1 50 1 20 00 元2 00 1 25 00 元2 50 1 30 00 元3 00 1 35 00 元3 50 0元以上拒答住宅類型分析10%86%4%多層住宅（18層 ）小高層住宅（9－ 17層 ）高層住宅（18－ 30層 ）百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構(gòu) 44 的調(diào)整及創(chuàng)新同樣也會占有一定的市場。 4．物管費接受程度分析 對于物管費，認為多層在 元／平米／月以下的居多，小高層的接受程度 在 － 1 元／平米／月之間，對于高層 1 元以上的物管費接受程度很低，但 是與小區(qū)服務(wù)質(zhì)量有直接聯(lián)系。 5．現(xiàn)有房屋面積分析 針對整體消費市場而言，住房面積 60－ 80 平米的需求量最大，占 %；其次現(xiàn)有房屋面積 0510152025303560平方米以下60－80平方米80－100平方米100－120平方米120－150平方米150－180平方米180－220平方米220－250平方米250－300平方米300平方米以上物 管 費 承 受 度 分 析 （ / 月 / 平 米 ）1 0 %5 %4 6 %3 9 %0 % 1 0 % 2 0 % 3 0 % 4 0 % 5 0 %0 . 5 元 以 下0 . 5 － 1 元1 － 1 . 5 元1 . 5 2 元百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構(gòu) 45 為 80－ 100 平米，占 %； 100－ 120 平米占 14 .96%； 60 平米以下占 %，120 平米以上的需求量相對較少，證明正常購房多會選擇 60－ 100 平米， 而年輕人多會選擇 70 平米以下的住房面積。 6．購買小戶型的購買動機 從購買動機來看，以自己居住為目的占大多數(shù)，以投資為目的 的也占相當?shù)谋戎亍? 從購買小戶型主要年齡層次分析圖可看出， 25－ 30 歲的年齡 層次占最大比例，為 61％；其次是 30－ 35 歲的年齡層，占 到 30％，他們多數(shù)為單身人士，首次置業(yè)大多青睞小戶型。 購 買 小 戶 型 主 要 年 齡 層 次 分 析3 0 3 5 歲3 0 %3 5 歲 以 上9 %2 5 3 0 歲6 1 %2 5 3 0 歲3 0 3 5 歲3 5 歲 以 上新穎小戶型購買動機投資23%自己居住75%其它2%百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構(gòu) 46 7．客戶購房側(cè)重點分析 購買住宅的考慮因素 比例 價格 17％ 所處地段與交通 15％ 戶型合理 11％ 周邊環(huán)境與綠化 11％ 發(fā)展商勢力與信譽 9％ 治安良好，放心的保安系統(tǒng) 9％ 小區(qū)規(guī)劃與完善 8％ 子女教育因素 7％ 物業(yè)管理 6％ 有升值空間 4％ 車位充足 3％ 購買住房的考慮因素35%27%24%14% 0%購買住房的考慮因素17%15%9%11%8%3%11%4%6%9% 7%價 格所處地段與交通發(fā)展商勢力與信譽周邊環(huán)境與綠化小區(qū)規(guī)劃與完善車位充足戶型合理有升值空間物業(yè)管理治安良好，放心的保安系統(tǒng)子女教育因素百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 昆明思維幾何策略機構(gòu) 47 8．項目區(qū)域價格抗性（調(diào)查人數(shù) 100 人，此分析為項目概念模糊統(tǒng)計數(shù)據(jù)） 被調(diào)查人承受價格（單位：元） 選擇人數(shù) 被抽查人職業(yè) 20xx－ 2200 30 單身職員： 35 人 年輕教師： 10 人 個體經(jīng)營者： 28 人 投資 商： 17 人 其他： 10 人 2201－ 2500 43 2501－ 2700 19 2701－ 2900 6 2901 以上 2 從價格抗性來分析，此區(qū)域接受心理價格主要集中在 2201－ 2500 元左右， 2701 元為分水嶺，超過這個價格就有較大抗性，因此總價控制就尤為重要。 項 目 區(qū) 域 價 格 承 受 力 分 析3 04 31 9620