【正文】 ，銷售良好，去化近一半。森活星墅 還剩 3000 畝未動 其它小幅地塊不明 合計 近 10000畝 容積率相近 ―― 近 8000畝 棟別墅的高端市場，另一方面開始面對中產(chǎn)階層開發(fā)別墅產(chǎn)品，聯(lián)體、雙拼、疊加等低總價產(chǎn)品，別墅多元化是發(fā)展主流方向。開發(fā)商更是打算較強目前能確定的有以下幾個。 ? 板塊之于上海 不同于花橋地區(qū)用經(jīng)濟關(guān)系與上海發(fā)生聯(lián)系，本項目所處的地區(qū)與上海通過共有的 —— 淀山湖景觀所聯(lián)系起 來的。 二、市 場判斷 宏觀發(fā)展背景分析 宏觀大勢――利空消息盡出，獨立別墅長線看好 05 年的宏觀調(diào)控市場剛剛回暖， 06 年又一輪的調(diào)控政策接踵而來， 雖然說所出政策都對房地產(chǎn)市場有打壓效應(yīng)，但對于別墅市場，特別是獨立別墅可謂利空消息盡出，剩下的只有利好。 立地環(huán)境分析 項目內(nèi)部 南北兩側(cè)環(huán)境較好，南臨淀山湖，西北倚上海旭寶高爾夫俱樂部（ 27 洞），東面環(huán)境相對較差，為農(nóng)民房和現(xiàn)有的檔次較低的別墅區(qū)。 昆山尊寶莊園別墅項目 前期策劃報告 20xx 年 8 月 目錄 一、認(rèn)知項目 ................................................................................................................. 3 二、市場判斷 ................................................................................................................ 10 三、競爭考量 ................................................................................................................ 18 四、項目研判 ........................................................................................... 錯誤 !未定義書簽。地塊南側(cè)有兩片 34 年的樹林，淀山湖沿岸有 34 米高的防風(fēng)林，且無法動拆。但是否適合打造豪宅，如何打造，賣點在哪里以及地塊現(xiàn)有的缺陷如何彌補都要通過對整體市場環(huán)境，區(qū)域市場背景的調(diào)研后做出判斷。 陽澄湖板塊 ＋ 馬鞍山板塊 長江北路板塊 淀山湖板塊 花橋板塊 ? 淀山湖板塊：距離上海近，環(huán)境好，? 5+2?生活的最佳社區(qū)，唯一缺點周邊配套相對缺乏。 淀山湖鎮(zhèn)的別墅用地供給量近 10000 畝，大多數(shù)是 0103 年出讓或采用其它方式得到的土地，由于區(qū)域市場的不成熟，大多數(shù)開發(fā)商希望大 自然、東恒等實力較強的開發(fā)商先期啟動，待區(qū)域成熟后再啟動，別墅用地的停止供應(yīng)使得部分打起囤積居奇，投機土地的想法，新政對土地的嚴(yán)控會出現(xiàn)供應(yīng)上的集中放量。 目前總價市場明顯，在均價走高的市場狀況下，別墅產(chǎn)品逐步分化，一方面堅持獨發(fā)展商名稱 規(guī)模 容積率 項目名稱 剩余量 東恒開發(fā)商 1000 畝 以下 恒海高爾夫 1000 畝 中旭 590 畝 以下 尊寶莊園 590 畝 大自然 800 畝 大自然花園 800 畝 耀江 1000 畝 淀湖桃源 900 畝 農(nóng)工商 100 畝 福運馬洛卡 現(xiàn)房，還剩 10 多套 中星 400 畝 清水灣 近 400 畝 新加坡國際元立集團(tuán) 5000 畝（處在張浦鎮(zhèn)，打高爾夫概念） 以下 太陽島 恒海高爾夫 一期 60 多棟，樣板區(qū) 18 棟，原定價 200250 萬 /套，沒有售出，目前已經(jīng)停工，據(jù)悉開發(fā)商打算以 10 萬 /畝的價格售出（買入地價 1516萬 /畝） 大自然花園 目前還未正式推廣，一期沿新樂路結(jié)構(gòu)都已封頂，游艇碼頭及景觀基本造好。 距上海市中心 4050 分鐘車程，版塊定位為?‘ 5＋ 2’度假型生活基地 ?。 ? 區(qū)域環(huán)境較差，生活配套缺乏。在項目開發(fā)時因充分發(fā)揮其優(yōu)勢而避開劣勢 。 ? 戶型較為緊 湊，目前推出的以 130165 平方米的雙拼 為主，價格較年初有了 很大的降幅，總 價目 前只有 66萬左右，銷售良好。 ? 一期聯(lián)體別墅為主力產(chǎn)品，戶型 147200 平方米左右，總價 95109 萬，銷售狀況較差。現(xiàn)場內(nèi)部較為雜亂，且樣板房裝修較為粗糙。 ? 目前項目在修建西側(cè)臨湖的游艇俱樂部，猜測該項目很有可能先利用游艇俱樂部號召人氣顯示身份再進(jìn)行別墅開發(fā)。 樓盤名 占地面積 （平方米） 容積率 物業(yè)類型 價格 （萬元 /套） 單套面積 （平方米） 銷售狀況 海源別墅 117萬 獨立 10003000 5001100 而海源別墅遲遲未開盤都 綠洲江 32 獨立 1200 400600 20xx 年 6 月開始銷售，至今其南園 萬 一期的 25 套仍舊有 16 套未售出， 康橋水鄉(xiāng) 23萬 獨立、聯(lián)體 200 萬左右 205288 04 年推出 147 套，目前還剩 83套 東方港灣〃金杰 萬 獨立 10003000 550950 20xx 開賣后一直鮮有成交顯示出這一地區(qū)的別墅銷售有相當(dāng)大的難度。 ? 由于開發(fā)初期的豪宅定位，使得這一地區(qū)的樓盤銷售周期都較長而且十分緩慢。經(jīng)濟型別墅雖然剛剛起步，但后期供應(yīng)量較大，風(fēng)格也十分接近，加上拿地成本促使這里的別墅價格偏高，將對后期的銷售帶來極大的壓力。 ? 淀山湖北岸缺乏豪宅。 這里擁有最清新的空氣，擁有最明亮的天空，擁有最蒼翠的大地，擁有最生態(tài)的環(huán)境，是遠(yuǎn)離現(xiàn)代文明的天府之國； 定位為高端產(chǎn)品必須利用南岸豪宅的市場空隙點，發(fā)展異于淀山湖北岸現(xiàn)有物業(yè)的頂端產(chǎn)品，超越傳統(tǒng)度假概念的新型休閑度假型別墅。 為滿足項目的陸路出行，可在項目最北側(cè)也就是公寓所在位臵開設(shè)陸路出行口。 地塊周邊沒有明顯的山或丘陵，因此我們可以利用堆高的土地為?山?來分布別墅，這樣一來可充分利用背山面湖這一特點，打出風(fēng)水牌吸引消費者。 涇渭分明的社區(qū) —— 由于項目規(guī) 劃中有小高層物業(yè)，而別墅的私密性就決定這兩種物業(yè)必須完全分開。此時開發(fā)公寓項目可以借助別墅的定位以及景觀來提升公寓的價值，雖然公寓處于整個項目景觀最不好的地方，但此時開發(fā)可以最大限度的提神公