【導讀】第一章市場調查-------------------------------------------------------------------------------P4. 第二章項目分析------------------------------------------------------------------------------P65. 第三章項目定位------------------------------------------------------------------------------P82. 第四章品牌策略------------------------------------------------------------------------------P89. 第五章物業(yè)發(fā)展建議-------------------------------------------------------------------------P95. 第六章營銷推廣策略-------------------------------------------------------------------------P106. 第七章包裝方案-----------------------------------------------------------------------------P117. 第八章廣告策略-----------------------------------------------------------------------------P129. 第九章銷售實施-----------------------------------------------------------------------------P138. 第十章價格策略-----------------------------------------------------------------------------P142. 20xx年深圳市的經(jīng)濟綜合實力明顯增強。20xx年當年實現(xiàn)全市GDP總值1908億元，同比增。長了%，高出預期目標的個百分點。20xx年深圳市人均GDP達到萬元人民幣。16%，房地產(chǎn)投資的增長明顯高于基礎建設投資增長。居民消費需求也明顯轉旺，20xx年全市社會消費品零售總額609億元，比20xx年增長%。消費指數(shù)自20xx年第一次超過GDP增長速度后與之持平。居民消費水平提高，商品房、旅游、小汽車成為消費的熱點，20xx年汽車銷售量增長3成，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品銷售與企業(yè)盈利在各行業(yè)中持續(xù)位居高位，且在不斷提高。濟增長中所起的作用，使之成為深圳市21世紀的支柱型產(chǎn)業(yè)。費信貸、汽車消費信貸為主的個人消費信貸。利率的不斷調低，為開發(fā)商降低融資成本，增強購。買力提供了良好的金融條件。

　　

【正文】 ，定位相似、總價趨同必然會導致部分樓盤陷入廣告大戰(zhàn)，這是本項目必須要注意的。 產(chǎn)品質素 各競爭樓盤質素逐漸趨同，項目的最大差異點逐漸轉移到地理位置與環(huán)境、自然、景觀資源 樓盤 會所 配套設備 城 市 綠洲 游 泳 池 ( 室 內 恒 溫 )/水 力 按 摩 池 /兒 童 嬉 水 池 /健身房 /桑拿 /兒童樂園 / 乒乓球 / 閱 覽 室 / 多功能集體活動室 線路 2 條 、 有 線 電 視 、 自 來 水 、 市 電 /自 備 供 電 系 統(tǒng) 、有管道煤氣、防火 / 防煤氣泄露系統(tǒng) /消防感應器、可視對講 機 /緊 急 呼 救 按 扭 、 綜 合 寬 頻 布 線 、 遠 程 抄 表 新 天 國際名苑 游 泳 池 ( 室外 )/ 健 身 房 /老人活動中心 / 兒 童 樂 園 / 臺球 / 棋牌 /咖啡廳 /酒吧 有線電視、自來水、市電、有管道煤氣、小區(qū)網(wǎng)絡抄表、防 火 /防煤氣泄露系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控 / 可視對講機 /家庭自動報警系統(tǒng) /緊急按扭、寬頻網(wǎng)絡、智能：樓宇自 動 控 制 系 統(tǒng) 世紀村 游泳池 (室內、室外 )桑拿 /中餐廳 /西餐廳 /書吧 /咖啡廳 /美發(fā)屋 /美容廳 /乒 乓 球 /桌球 /壁球 /棋牌 /多 功 能影視廳 /生命保養(yǎng)中心 /客房 線路 2 條 、 有 線 電 視 、 自 來 水 （ 變 頻 ）、 市 電 、 管 道 煤 氣 、防火 /防 煤 氣 泄 露 系 統(tǒng) 、 閉 路 電 視 監(jiān) 控 /IC 卡 巡 更 系 統(tǒng) /求救報警系統(tǒng)、光纖到戶、三表戶外人工抄表、 翠堤灣 游泳池 /美 容 廳 /乒 乓 球 /保 齡 球 /健身房 /圖書室 /兒童溫書室 /攀巖 / 兒童樂園 / 電 話 線 、 有 線 電 視 、 自 來 水 、 市 電 、 管 道 煤 氣 、 防 煤 氣 泄露 系 統(tǒng) 、 閉 路 監(jiān) 控 /可 視 對 講 機 /門鎖、 IC 卡鎖 /緊 急 按 鈕 、小區(qū)網(wǎng)絡抄表、繳費 天鵝堡 游 泳 池（ 室 內 /室 外 ） /西 餐 廳 健 身房 / 室外網(wǎng)球 /校 內 棒 球 場 /酒吧、線路 2 條 、 有 線 電 視 、 自 來 水 / 直 飲 水 、 市 電 /自 備 供電 系 統(tǒng) 、 有 管 道 煤 氣 、 防 火 /防 煤 氣 泄 露 系 統(tǒng) 、 可 視 對 49 49 超市 講機 /IC 卡門禁 /火災及煤氣泄露自動報警系統(tǒng) / 閉路監(jiān)控、 智能家居布線箱 、自動 抄 表 蔚 藍 海岸 游 泳 池 (室 內 ； 面 積 200； 恒 溫 )/沐浴房 /桑拿 /中 餐 廳 /西 餐 廳 /美 容 廳 /乒乓球 /臺球 /室外網(wǎng)球 /健身房 / 商務中心 /兒童樂園 /老人活動中 有 線 電 視 、自 來 水 、市 電 、 管 道 煤 氣 、 防火 /防 煤 氣 泄 露 系統(tǒng) 、閉 路 電 視 監(jiān) 控 /紅 外 線 監(jiān) 控 /可 視 對 講 機 /緊 急 按 鈕 、室內綜合布線、小區(qū)網(wǎng)絡抄表 招 商 海月 游泳池 (恒溫 )/籃 球 場 /羽 毛 球 場 /乒乓球 /游戲室 /健身房 /閱覽室 /老人活動室 有 線 電 視 、 自 來 水 、 市 電 /自 備 供 電 系 統(tǒng) 、 管 道 煤 氣 、 防火/防煤氣泄露系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控 /可視對講機 /緊急按鈕 中 海 陽光 棕 櫚園 游泳池 (室外 )/籃 球 場 /乒 乓 球 /兒童樂園 /老人活動中心 有 線 電 視 、 自 來 水 、 市 電 /自 備 供 電 系 統(tǒng) 、 有 管 道 煤 氣 、 三表 IC 卡 繳 費 、防 火 /防 煤 氣 泄 露 系 統(tǒng) 、閉 路 電 視 監(jiān) 控 /可視對講機 /家 庭 自 動 報 警 系 統(tǒng) / 緊 急 按 扭 / 緊 爭 聯(lián) 動 系 統(tǒng) 、 光纖到小區(qū) /光纖到戶 /DDN/ISDN/ADSL/室內綜合布線 /小區(qū)綜合布線、家電自動控制或遠程控制 /樓 宇 自 動 控 制 系 統(tǒng) 黃 埔 雅苑二期 游泳池 (室外 ) /美容廳 /乒乓球 / 保齡球 /室外網(wǎng)球 /健身房 /圖書室 / 兒童溫書室 /攀巖 /兒童樂園 /按摩室 電話線 2 條 、 有 線 電 視 、 自 來 水 、 市 電 、 管 道 煤 氣 、 防煤氣 泄 露 系 統(tǒng) 、 閉 路 監(jiān) 控 /可 視 對 講 機 /門 鎖 ： IC 卡鎖 /緊急按鈕、鋪設 寬頻線、小區(qū)網(wǎng)絡抄表、繳費 由上表我們可以看到，全市范圍內的高檔住宅定位的樓盤其配套設備與會 所設置等已經(jīng)基本趨同，樓盤越來越靠挖掘細分市場，天然環(huán)境景觀等因素來打天下。 附件 2：相關樓盤調研 五、中心區(qū)市場調研與分析部分 中心區(qū)之路 1986 年《深圳經(jīng)濟特區(qū)總規(guī)劃》提出規(guī)劃建設新的城市中心 “ 福田中心區(qū) ” 1992 年中國城市規(guī)劃設計研究院深圳分院編制《福田中心區(qū)控執(zhí)性詳細規(guī)劃》和《福田中心區(qū)交通規(guī)劃》 50 50 1993 年完成中心市政工程設計 1994 年深圳市城市規(guī)劃設計院編制《福田中心區(qū)城市社會》 1995 年深圳城市規(guī)劃委員會提出進行市中心區(qū)城市設計國際咨詢 1996 年 7 月， 深圳市中心區(qū)開發(fā)建設辦公室成立，負責貫徹中心區(qū)開發(fā)建設領導小組決定，集中管理中心區(qū)的規(guī)劃設計和開發(fā)建設 1996 年 8 月，深圳市市中心城市設計國際咨詢評議會召開，國際評委從來自法國、美國、新加坡、香港的四家設計機構方案中推選，李名儀／延丘勒建筑師事務所的方案為優(yōu)選方案，并獲得市政府的確認 1997 年 10 月，舉行了中心區(qū)建設項目設計方案匯報暨國際評議會，會議聽取了中心區(qū)中軸線公共空間系統(tǒng)規(guī)劃及水晶島的概念設計匯報，并對中心區(qū)的四個住宅開發(fā)項目及深圳電視中心的招標方案進行了評議。 1998 年 1 月 ，舉行深圳文化中心（音樂廳和圖書館）設計方案國際競賽評議會，國際評委一致推選日本磯崎新建筑師事務所方案為一等獎方案 1998 年 7 月，深圳市五套班子領導視察中心區(qū)并聽取中心區(qū)開發(fā)建設匯報 1998 年 10 月，美國 SOM 建筑師設計事務所進行中心區(qū)兩個街坊城市設計，設計成果受到好評 1998 年 12 月，中心區(qū)六大重點工程（市民中心、音樂廳、圖書館、電視中心、少年宮、地鐵水晶島試驗站）開工 1999 年 5 月，中心區(qū)城市設計及地下空間利用規(guī)劃國際咨詢，日本、德國、美國三家設計機構受邀參加 1999 年 6 月，完成中心區(qū)三維動畫制作，在北京召開的國際建筑師第二十屆大會上參展 1999 年 12 月，開創(chuàng)性地建立了中心區(qū)城市仿真系統(tǒng)，成為我國城市建筑史上第一套城市仿真系統(tǒng) 51 51 20xx 年 1 月，完成中心區(qū)城市及地下空間綜合規(guī)劃優(yōu)選修改方案 20xx 年 2 月，江澤民總書記視察中心區(qū)蓮花山公園，聽取中心區(qū)規(guī)劃建設情況 20xx 年 3 月，進行中心區(qū)福華路商業(yè)街工程設計 20xx 年 2 月，深圳國際商會大廈正式開盤 在經(jīng)歷了 16 年的風風雨雨后，深圳中心區(qū)在今天終于開始見到模樣。 南北分區(qū) 中心區(qū)南 北劃分明顯，北區(qū)以市政、文化、居住為主，具有較好的居住環(huán)境和人居氛圍，由于政府的原因，北區(qū)的建設已有了大模樣，其建設速度遠高于南區(qū)，在項目預計進入市場的時間 左右，北區(qū)的市政、文化設施建設已基本完成。 南區(qū)為 CBD，以金融、貿(mào)易、信息、辦公的寫字樓和購物公園等為主，商業(yè)氣息濃厚，生活節(jié)奏緊張，住宅在此屬于對 CBD 的一種補充，其可塑性較強，目前南區(qū)建設速度偏緩，迫于于壓力，眾多寫字樓項目已報建，樹起圍墻，但少見真正動工的項目，其 CBD 氛圍的形成還需較長時期。 CBD CBD 即英文ＣＥＮＴＲＥＬ ＢＵＳＩＮＥＳＳ ＤＩＳＴＲＩＣＴ的簡稱，最早產(chǎn)生于本世紀二十年代的美國， 中文譯為商務中心區(qū)。 根據(jù)《中華人民共和國國家標準 城市規(guī)劃基本術語標準》 GBT5028098 中對 CBD 的定義： CBD 是大城市中金融、貿(mào)易、信息和商務辦公活動高度集中，并附有購物、文娛、服務等配套設施的城市中綜合經(jīng)濟活動的核心地區(qū)。 現(xiàn)代的 CBD 可以概括為： 52 52 ，城市的經(jīng)濟、科技、文化等在此高度集中； ，人口流動巨大； ，晝夜人口數(shù)量變化大； 地帶，地價最高。 中心區(qū)項目調查 深圳市中心區(qū)項目分布圖 53 53 中心區(qū)各項市政工程進展概況表 項目名稱 位置 占 地 面積 建筑面積 計劃投資額 設計單位 建設單位 工程狀況 高 交 會 會館 深南 大道 與益 田路 交界處西北側 萬 萬 —— 中建（深圳）設計公司 深圳市建設局 包括擴建工程在 內，已經(jīng)全部竣工并投入使用 深 圳 市 市民 福中 三路 與福 中路 之間， 金田 路與 益田 路之間 11 萬 21 萬 20 億元 美 國 李 名 儀 /延丘勒建筑師 設 計 事務 所 ， 深 圳市建 筑 設 計研 究 總 院 第二設 計院 深 圳 市 市 民 中 心建設辦公室 東區(qū)、西區(qū)已經(jīng)基本完工；中段主體已經(jīng)并投入使用，正在進行裝 修工程，預計于 20xx 年底竣工 深 圳 市 文化中心（中心圖書館、音樂廳） 益田 路與 紅荔 路交 界處東南側 音 樂 廳 萬，圖 書 館3 萬 萬 15..97億元 日本 磯 琦 新設 計 室 ， 北京市建筑設計研究院 深 圳 市 文 化 中 心工程指揮部 主體已經(jīng)封頂，預計 20xx年 9 月竣工 深 圳 市 少年宮 中心 區(qū)金 田路 與紅 荔路交界處西南側 萬 萬 5 億元 深圳 市 宗 灝建 筑 師 事 務所 深 圳 市 少 年 宮 籌建辦公室 主體封頂，建筑 外裝飾工程在建 深圳 市電視中心 深南 路與 新洲 路交 匯處東北側，中心區(qū)3112 地塊 20xx2 73283 33380萬元 機械 工 業(yè) 部社 鎮(zhèn) 設 計 研究院 ， 中 國廣 播 電 視 部設計研究院 深圳市電視臺 主體封頂。開始 進行幕墻等外裝修工程。預計于20xx 年 2 月竣工 深 圳 會 議展覽中心 中心區(qū)南片區(qū) 11號地塊， 福華 路與 金田 路交界處西南側 萬 25 萬 25 億元 德國 GMP 國際建筑設計有限 公 司 ，中 國 建 筑 東北設計院深圳分院 深 圳 市 會 議 展 覽中心籌建辦，深圳市建設局 土石方及撞擊出工程在建。計劃于 20xx 年 6 月竣工 購物公園 民田 路與 ?；?路交 界處東側 萬多 萬 8200萬元 加拿大 B+H 建筑師事務所、 深 圳 市電 子 院 設 計有限公司 北園：深圳市城建開發(fā)（集團公司） 已竣工，尚未開業(yè) 3 萬 南園：泰華房地產(chǎn)（中國）有限公司 土石方工程在建，預計20xx 年 3 月竣工 地 下 商 業(yè)街 20xx —M1 段 福華 路（ 金田 路至 益田路之間） 深圳市市政工程設計院 深 圳 市 民 防 委 員會辦公室 基坑階段 54 54 市政及配套現(xiàn)狀 高交會館 市 民中心 蓮花山 兒童醫(yī)院 科技書城 音樂廳、圖書館 少年宮 中心區(qū) 20xx20xx 年竣工住宅項目概況表 項目名稱 位置 開發(fā)商 20xx 年二手市場銷售報價示例 報價范圍 中海華庭 新 洲 路 與福 華 路 交匯處東側 中海地產(chǎn)（深圳）有限公司 2 房， 83 、 88 M2 ，80728193 元 / M2 800011000 3 房， 119120 M2，送裝修 92449833 元 /M2 5 房， 168 M2，送裝修，10417 元 / M2 彩福大廈 彩 田 路 與福 華 路 交匯處西側 深圳市福田房地產(chǎn)開發(fā)公司 3 房， 95 M2， 5900 元 / M2 6000 3 房， 6000 元 / M2 黃埔雅苑一期 新 洲 路 以東，福中一路 與 二 路和記黃埔地產(chǎn)（深圳）有限公司 3 房 4 房， 108158 M2，9167936 951 9677