某市別墅項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-07-12 19:58本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】◇近年來(lái)，南通經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，特別是20xx年以后，南通GDP年增長(zhǎng)率均超過(guò)了10%，三角”，拉動(dòng)蘇中、蘇北地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，目前南通在江蘇省的GDP貢獻(xiàn)率達(dá)到%，基礎(chǔ)工業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)基地，長(zhǎng)三角北翼的現(xiàn)代物流中心；業(yè)開(kāi)發(fā)與灘涂養(yǎng)殖為主；發(fā)區(qū)，面積8001平方公里；比重偏低，整體水平不高；啟東與海門的非農(nóng)業(yè)人口比重僅為%、%；居民人均可支配收入也以10%以上的速度增長(zhǎng)?！蟾劭冢耗贤ǜ?與世界上65個(gè)國(guó)家和地區(qū)的199個(gè)港口通航，江海岸線綿延430多公里。南通市以主城區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)，相向靠攏，兩頭延伸，形成沿江帶形發(fā)展的態(tài)勢(shì)。遠(yuǎn)景進(jìn)一步向東南發(fā)展延伸，與通州、海門相向發(fā)展，形成沿江“組群式”城市結(jié)構(gòu)。原有工業(yè)用地進(jìn)行調(diào)整、改造，從登記注冊(cè)類型看企業(yè)主體呈多元化，內(nèi)資企業(yè)占絕大多數(shù)。南通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)企業(yè)集中在市區(qū)和南部地區(qū)，到20xx年底，市區(qū)為164家，
【正文】 ◇兆豐嘉園： 本項(xiàng)目位于南通市新城區(qū)范圍內(nèi)，在中心城區(qū)南部，新城區(qū)核心區(qū)的西北部，小區(qū)西臨城山路，北臨洪江路，南接平倭路，東臨城市主干道工農(nóng)路，交通便利。項(xiàng)目規(guī)劃用地約 273 畝，占地面積約 38 萬(wàn)平方米，共 396 戶，現(xiàn)在售的為 6 棟高層（ 15F）、14 棟多層住宅和 5 棟聯(lián)排別墅， 高層起價(jià) 4138 元 / m2，均價(jià)約為 4700— 4800 元 / m2，立面差為 100 元 / m2，去化約 70%，聯(lián)排別墅面積 180— 240 m2，獨(dú)棟別墅（年底開(kāi)盤）面積為 240— 345 m2（不含地下室和閣樓贈(zèng)送面積），例如聯(lián)排 240 m2總價(jià)約 180 萬(wàn)，而獨(dú)棟 240 m2總價(jià)則約在 290 萬(wàn)。 小區(qū)物業(yè)管理費(fèi) 元 / m2，年底開(kāi)盤的多為獨(dú)棟別墅，也有少量聯(lián)排別墅（ 4— 6 聯(lián)）。 ◇晏園南岸：本項(xiàng)目 位于一號(hào)橋，占地約 27836 平方米，總建筑面積約為 36188 平方米，共規(guī)劃有二棟 18F 高層住宅、 9 棟獨(dú)棟別 墅和 8 棟聯(lián)排別墅，共 160 戶，現(xiàn)推出的是兩棟高層住宅，其中 19于 9 月 28 日開(kāi)盤現(xiàn)余 10 幾戶未去化，而 18也于 11 月 1 日推盤，至中午已定 10 戶，面積僅 163 m2和 1 65 m2兩個(gè)戶型，均價(jià)在 5400 元 / m2左右（ 6F5090 元 / m2， 10F— 5400 元 / m2），立面差為 50— 100 元 / m2。 其中項(xiàng)目別墅，位于地塊南部，僅建有 20 套，組團(tuán)設(shè)有獨(dú)立出入口，歐式建筑高貴大方，樓旁花馥長(zhǎng)伴，能擁如斯完美居家，教人欣羨；而項(xiàng)目高層洋房，建筑立面采用三段式設(shè)計(jì)，寶藍(lán)色屋頂，品紅色和淺灰色拼面磚樓身 ，讓建筑在古典凝重中盡得大宅的尊貴。屋頂局部以圓形坡屋面修飾，天際輪廓線錯(cuò)落有致，建筑外形的可觀性極強(qiáng)。 2 幢 18 層兩梯兩戶住宅，均為 160 平米三房以上大戶型錯(cuò)層設(shè)計(jì)，氣派顯赫，布局合理，全明設(shè)計(jì)，寬敞實(shí)用，以采納充足光線及清新空氣為重點(diǎn)，通風(fēng)極佳，視野開(kāi)闊，戶戶見(jiàn)景。 ◇濠濱花園：本項(xiàng)目位于濠北路與濠東路的交界得。占地 萬(wàn)平方米，總建筑面積 萬(wàn)平方米，現(xiàn)去化已達(dá) 65%左右，別墅僅余項(xiàng)目西側(cè)，據(jù)說(shuō)是因?yàn)轱L(fēng)水因?yàn)椋驗(yàn)槠淝胺接幸蛔鶑R，現(xiàn)余的聯(lián)排別墅面積在 320 平方米，總價(jià)在 400 萬(wàn)。 ◇天虹 花園：本項(xiàng)目位于人民東路小石橋轉(zhuǎn)盤東 800 米，由南通開(kāi)發(fā)區(qū)天虹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，占地面積 135000 m2，總建筑面積 147000 m2，共 1002 戶， 400 個(gè)停車位；項(xiàng)目共有 9 棟別墅（共 50 記），現(xiàn)已售出 5 棟（余 2 戶），余下的面積在 260— 270 m2，均一戶型，將在 07 年下半年交付使用，現(xiàn)其中一棟已開(kāi)始接受預(yù)定，價(jià)格在 70008000 元 / m2之間。另有部分多層公寓待售，其中含 180 m2的復(fù)式結(jié)構(gòu)，售價(jià)未定。 ◇天安花園：本項(xiàng)目南通新城區(qū)內(nèi)兆豐嘉園對(duì)面，項(xiàng)目 01 年開(kāi)盤，現(xiàn)在售部分有小高層和三棟聯(lián)排，另有三棟已售完，后期還有小高層待售，項(xiàng)目已基本開(kāi)發(fā)完畢，大面積在220 m2以上，聯(lián)排售價(jià)在 9000 元 / m2，小高層均價(jià)在 6000 元 / m2。 三、 定位篇 南通市代表性項(xiàng)目綜合評(píng)定對(duì)照表 說(shuō)明：各單項(xiàng)均以 10 分為滿分計(jì)；總評(píng)分?jǐn)?shù) =Σ（項(xiàng)目得分 X 項(xiàng)目權(quán)重） 綜合評(píng)分名次如下： 重素 權(quán)重 案名 地段 15% 生活配套 5% 整體規(guī)劃 5% 建筑造型 10% 規(guī)模 5% 景觀綠化 15% 面積配比 15% 戶型 10% 物業(yè)管理5% 營(yíng)銷投入15% 總評(píng) 均價(jià) 性價(jià)比 東郊莊園 2790 優(yōu)山美地 2800 中南世紀(jì)城 2940 鳳凰萊茵城 2400 蘇建花園城 2550 兆豐嘉園 2280 晏園南岸 3100 濠濱花園 天虹花園 本案預(yù)期 7 7 7 9 7 ？ ？ 浦東花園≥河畔花城≥金倫匯錦園≥ ****≥世襲雅園≥加州城≥新淮中花園≥東方曼哈頓 性價(jià)比名次如下： 世襲雅園≥河畔花城≥浦東花園≥東方曼哈頓≥金倫匯錦園≥新淮中花園≥加州城 綜合評(píng)分是一個(gè)樓盤開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)的評(píng)判， 然而， 性價(jià)比才是一個(gè)樓盤銷售情況的晴雨表， 上述樓盤的去化情況基本與其性價(jià)比名次保持一致。 高評(píng)分、高性價(jià)比是大品牌開(kāi)發(fā)商的基本特征！ 由于先天原因， 本案在某些產(chǎn)品要素方面不可能使綜合評(píng)分大幅度上揚(yáng)。 但是， 我們可以在后天要素上（例如景觀、營(yíng)銷、物管）加分 最后， 結(jié)合一個(gè)適當(dāng)?shù)膬r(jià)格， ****—— 沒(méi)理由不成為淮安的榜樣名盤！ 從前表看，本案的有力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是： 世襲雅園★河畔花城★浦東花園 換言之，要想展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，我們的性價(jià)比必須達(dá)到： ~ 那么，就目前現(xiàn)狀而言我們的有效競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格段應(yīng)當(dāng)在： 2300 元 /平方米 ~2700 元 /平方米 但是， 從開(kāi)發(fā)商尋求代理公司的心態(tài)看， 此價(jià)位段明顯不能接受！ 從營(yíng)銷學(xué)理論看，要想提高售價(jià)并且想取得熱銷， 只有 通過(guò)后天努力提高項(xiàng)目綜合評(píng)分： 1） 營(yíng)銷：專 業(yè)公司加充足廣告費(fèi) —— 可提高 1 分 1Ⅹ 15%= 2） 環(huán)境：增加合理主題和概念 —— 可提高 分 Ⅹ 15%= 3） 建筑造型：適當(dāng)調(diào)整色彩和構(gòu)造 —— 可提高 分 Ⅹ 10%= 假如完成上述工作，本案可能的綜合評(píng)分為： +++= 分 這樣，按照性價(jià)比 ~ 來(lái)算，本案價(jià)格段為： 2400~2800 元 /平方米 在加 5%的自然增長(zhǎng)率，屆時(shí)實(shí)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)為： 2520~2940 元 /平方米 總而言之，若本案均價(jià)在 2700~2800 元 /平方米 ， 我們完全有信心做好本案！ 未來(lái)的實(shí)際價(jià)格走勢(shì)，取決于未來(lái)的市場(chǎng)空間！ 四、 項(xiàng)目篇 項(xiàng)目情況 SWOT 分析 產(chǎn)品建議
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