某市別墅項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告(參考版)
2025-07-17 19:58本頁(yè)面
【正文】 但是， 我們可以在后天要素上（例如景觀、營(yíng)銷(xiāo)、物管）加分 最后， 結(jié)合一個(gè)適當(dāng)?shù)膬r(jià)格， ****—— 沒(méi)理由不成為淮安的榜樣名盤(pán)！ 從前表看，本案的有力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是： 世襲雅園★河畔花城★浦東花園 換言之，要想展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，我們的性?xún)r(jià)比必須達(dá)到： ~ 那么，就目前現(xiàn)狀而言我們的有效競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格段應(yīng)當(dāng)在： 2300 元 /平方米 ~2700 元 /平方米 但是， 從開(kāi)發(fā)商尋求代理公司的心態(tài)看， 此價(jià)位段明顯不能接受！ 從營(yíng)銷(xiāo)學(xué)理論看，要想提高售價(jià)并且想取得熱銷(xiāo)， 只有 通過(guò)后天努力提高項(xiàng)目綜合評(píng)分： 1） 營(yíng)銷(xiāo)：專(zhuān) 業(yè)公司加充足廣告費(fèi) —— 可提高 1 分 1Ⅹ 15%= 2） 環(huán)境：增加合理主題和概念 —— 可提高 分 Ⅹ 15%= 3） 建筑造型：適當(dāng)調(diào)整色彩和構(gòu)造 —— 可提高 分 Ⅹ 10%= 假如完成上述工作，本案可能的綜合評(píng)分為： +++= 分 這樣，按照性?xún)r(jià)比 ~ 來(lái)算，本案價(jià)格段為： 2400~2800 元 /平方米 在加 5%的自然增長(zhǎng)率，屆時(shí)實(shí)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)為： 2520~2940 元 /平方米 總而言之，若本案均價(jià)在 2700~2800 元 /平方米 ， 我們完全有信心做好本案！ 未來(lái)的實(shí)際價(jià)格走勢(shì)，取決于未來(lái)的市場(chǎng)空間！ 四、 項(xiàng)目篇 項(xiàng)目情況 SWOT 分析 產(chǎn)品建議 。 三、 定位篇 南通市代表性項(xiàng)目綜合評(píng)定對(duì)照表 說(shuō)明：各單項(xiàng)均以 10 分為滿分計(jì)；總評(píng)分?jǐn)?shù) =Σ（項(xiàng)目得分 X 項(xiàng)目權(quán)重） 綜合評(píng)分名次如下： 重素 權(quán)重 案名 地段 15% 生活配套 5% 整體規(guī)劃 5% 建筑造型 10% 規(guī)模 5% 景觀綠化 15% 面積配比 15% 戶(hù)型 10% 物業(yè)管理5% 營(yíng)銷(xiāo)投入15% 總評(píng) 均價(jià) 性?xún)r(jià)比 東郊莊園 2790 優(yōu)山美地 2800 中南世紀(jì)城 2940 鳳凰萊茵城 2400 蘇建花園城 2550 兆豐嘉園 2280 晏園南岸 3100 濠濱花園 天虹花園 本案預(yù)期 7 7 7 9 7 ？ ？ 浦東花園≥河畔花城≥金倫匯錦園≥ ****≥世襲雅園≥加州城≥新淮中花園≥東方曼哈頓 性?xún)r(jià)比名次如下： 世襲雅園≥河畔花城≥浦東花園≥東方曼哈頓≥金倫匯錦園≥新淮中花園≥加州城 綜合評(píng)分是一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)的評(píng)判， 然而， 性?xún)r(jià)比才是一個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售情況的晴雨表， 上述樓盤(pán)的去化情況基本與其性?xún)r(jià)比名次保持一致。另有部分多層公寓待售，其中含 180 m2的復(fù)式結(jié)構(gòu)，售價(jià)未定。占地 萬(wàn)平方米，總建筑面積 萬(wàn)平方米，現(xiàn)去化已達(dá) 65%左右，別墅僅余項(xiàng)目西側(cè)，據(jù)說(shuō)是因?yàn)轱L(fēng)水因?yàn)?，因?yàn)槠淝胺接幸蛔鶑R，現(xiàn)余的聯(lián)排別墅面積在 320 平方米，總價(jià)在 400 萬(wàn)。 2 幢 18 層兩梯兩戶(hù)住宅，均為 160 平米三房以上大戶(hù)型錯(cuò)層設(shè)計(jì)，氣派顯赫，布局合理，全明設(shè)計(jì)，寬敞實(shí)用，以采納充足光線及清新空氣為重點(diǎn)，通風(fēng)極佳，視野開(kāi)闊，戶(hù)戶(hù)見(jiàn)景。 其中項(xiàng)目別墅，位于地塊南部，僅建有 20 套，組團(tuán)設(shè)有獨(dú)立出入口，歐式建筑高貴大方，樓旁花馥長(zhǎng)伴，能擁如斯完美居家，教人欣羨；而項(xiàng)目高層洋房，建筑立面采用三段式設(shè)計(jì)，寶藍(lán)色屋頂，品紅色和淺灰色拼面磚樓身 ，讓建筑在古典凝重中盡得大宅的尊貴。 小區(qū)物業(yè)管理費(fèi) 元 / m2，年底開(kāi)盤(pán)的多為獨(dú)棟別墅，也有少量聯(lián)排別墅（ 4— 6 聯(lián)）。 ◇兆豐嘉園： 本項(xiàng)目位于南通市新城區(qū)范圍內(nèi)，在中心城區(qū)南部，新城區(qū)核心區(qū)的西北部，小區(qū)西臨城山路，北臨洪江路，南接平倭路，東臨城市主干道工農(nóng)路，交通便利。 項(xiàng)目引進(jìn)園外先進(jìn)物業(yè)管理模式，三星級(jí)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，八重小區(qū)內(nèi)部智能化配套系統(tǒng)，三重小區(qū)內(nèi)部保安系統(tǒng)， 24 小時(shí)全天候即時(shí)響應(yīng)，聯(lián)網(wǎng)可視對(duì)講系統(tǒng)、周界防越系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng) 管理系統(tǒng)、電子公告欄系統(tǒng)、住宅智能家居系統(tǒng)。側(cè)耳傾聽(tīng)，蟲(chóng)鳴鳥(niǎo)啼。整個(gè)小區(qū)綠意盎然、流水潺潺、波光粼粼。 采用的成套技術(shù)有 —— 外墻保溫、雙層玻璃窗等，采用智能化管理，在室內(nèi)裝修上對(duì)精裝修進(jìn)行了有益的 嘗試，做了小部分精裝修。小區(qū)配有 25004 m2的幼兒園、商業(yè)服務(wù)用房、居委會(huì)、物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)、文化活動(dòng)站、衛(wèi)生站、公廁等有關(guān)公建配套設(shè)施；鳳凰萊茵苑項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)約 8 億元人民幣，共分三期開(kāi)發(fā) ，一期已售完，二期余一部分將于 11 月中下旬推盤(pán)，三期（ 7 棟小高層和 9 棟聯(lián)排別墅）預(yù)計(jì)在 07 年初動(dòng)工；小高層均價(jià)在 5200 元 / m2左右，別墅價(jià)格在 10000— 120xx元 / m2左右。整個(gè)小區(qū)三面臨水，一面臨街。萊茵苑： 鳳凰 小區(qū)內(nèi)部配套 : 商鋪、幼兒園、郵局； 中小學(xué) : 南通大學(xué)、外國(guó)語(yǔ)學(xué)校等；； 綜合商場(chǎng) : 麥客隆超市、易初蓮花超市、上海華聯(lián)超市、汽車(chē)百貨 銀行 : 中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、南通商業(yè)銀行、狼山信用合作社； 醫(yī)院 : 醫(yī)療中心、瑞慈醫(yī)院（江蘇省最好的民辦醫(yī)院）； 其他 : 游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、市民廣場(chǎng)、體育會(huì)展中心、大劇院、文化中心、比環(huán)西文化廣場(chǎng)大 倍的大廣場(chǎng)、六縣一市的公交轉(zhuǎn)乘點(diǎn)、新島咖啡、一品海鮮城、玫瑰園大酒店、旭日山莊大酒店、 5000 平米的凈菜市場(chǎng)等等。本項(xiàng)目的住宅、商 業(yè)、商務(wù)、休閑、娛樂(lè)、體育等項(xiàng)目現(xiàn)已全面啟動(dòng)，它將是南通市最富有的商機(jī)和最具有活力的現(xiàn)代中心城。項(xiàng)目地北接秀麗狼山，綿延一體，區(qū)內(nèi)南北中心主河道南通長(zhǎng)江， 奔遠(yuǎn)長(zhǎng)流，整體規(guī)劃以尊重大自然紋理生態(tài)為尺度，將狼山優(yōu)美環(huán)境延伸，萃取狼山自然風(fēng)貌與長(zhǎng)江水系引入景觀規(guī)劃中，運(yùn)用“坡、水、林”三大自然造景手法來(lái)營(yíng)造自然生態(tài)空間，打造南通唯一一個(gè)擁有真山真水的生態(tài)國(guó)際社區(qū)。 ◇優(yōu)山美地： 本項(xiàng)目位于南位于園林景觀大道 —— 星湖大道 1888 號(hào)（瑞慈醫(yī)院東側(cè)），毗鄰國(guó)家 4A 級(jí)狼山風(fēng)景區(qū)，區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，整個(gè)小區(qū)
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