【導(dǎo)讀】天馬行空官方博客：；QQ:1318241189；QQ群：175569632. 淮安水渡口新區(qū)項目市調(diào)報告。南京金色彼岸房地產(chǎn)策劃營銷代理有限公司。第一節(jié)、城市概況及特征8

　　

【正文】 ,位于城中主干道 ,多條公交車經(jīng)過 ( ) 中鑫上城 交通便利 ,位于城中主干道 ,多條公交車經(jīng)過 ( ) 盛和名都 交通便利 ,位于城中主干道 ,多條公交車經(jīng)過 ( ) 康城明珠花園 交通便利 ,位于城中主干道 ,多條公交車經(jīng)過 ( ) 中天虹橋花園 交通便利 ,位于城中主干道淮海路北 ( ) 永和家園 交通便利 ,位于城中主干道 ,多條公交車經(jīng)過 ( 18路 ) 上海花園 交通便利 ,多條公交車經(jīng)過 (12， 15， 32路 ) 金鼎 御庭 交通便利 ,位于城中主干道 ,多條公交車經(jīng)過 (3， 5， 18， 32路 ) 淮海第一城 交通便利 ,位于城中主干道 ,多條公交車經(jīng) (2， 3， 8， 31， 33， 35路 ) 清河嘉園 交通便利 , 多條公交車經(jīng)過 (12， 15路 ) 銷售狀況 項目名稱 均價（元 / ㎡ ） 開盤 日期 銷售狀況 中天花園 住宅 3906 2020年 3月 (一期 ) 80% 中鑫上城 住宅 5150 08年 1月 20 日 30% 盛和名都 住宅 4330 08年 1月 12 日 40% 康城明珠花園 住宅 3840 06年下半年 (一期 ) 95% 中天虹橋花園 08 年中旬 永和家園 住宅 3500 58% 上海花園 住宅 3040,商業(yè)6000 80% 金鼎 御庭 住宅 3400 90% 淮海第一城 住宅 5000 96% 清河嘉園 住宅 3470 2020 年 11 月 28 日 52% 行銷及客群 項目名稱 行銷賣點 風(fēng)格 客群構(gòu)成 中天花園 低密度、寬樓距、商住分離 , 文教區(qū)腹地 現(xiàn)代 政府人員 ,周邊居民 ,回遷戶 中鑫上城 主推挑高 ,配套設(shè)施齊全 現(xiàn)代 本地商人 ,外地投資 盛和名都 環(huán)境優(yōu)美 ,綠化率高， 淮安市第一家實現(xiàn)與警方聯(lián)網(wǎng)的小區(qū) 現(xiàn)代 周圍居民 ,商人等 康城明珠花園 市中心大盤 , 大社區(qū)大配套 ,首創(chuàng)運動配套設(shè)施 ,與名校聯(lián)姻 現(xiàn)代 政府人員 , 本地商人 ,外地投資 中天虹橋花園 環(huán)境優(yōu)美 ,天然水景 , 先進 建筑材料 現(xiàn)代 永和家園 自然淳樸 現(xiàn)代 周圍居民 ,商人等 上?；▓@ 臻品建筑，夢想家園 現(xiàn)代 周圍居民 ,商人等 金鼎 御庭 一但擁有，奢華永續(xù) 現(xiàn)代 本地商人 ,外地投資 淮海第一城 出則繁華，入則寧靜 現(xiàn)代 本地商人 ,外地投資 清河嘉園 環(huán)境優(yōu)美 ,綠化率高 ,優(yōu)質(zhì)規(guī)劃 ,優(yōu)質(zhì)設(shè)計 ,建筑材料先進 , 高智能化物業(yè)管理 現(xiàn)代 周邊居民 ,回遷戶等 B、清浦區(qū) 競爭樓盤調(diào)研情況 項目名稱 地址 物業(yè)類型 建筑類型 占地 總建 容積率 歐洲城 前進東路北側(cè) 住宅 ,商業(yè) 多層 ,高層 ,花園洋房 26萬 日月星城 承德南路與延安東路交界處 住宅 ,商業(yè) 多層 ,小高層 133400 20萬 世紀名都 恒輝花園 解放西路一品梅廣場正對面 住宅 ,商業(yè) 多層 , 小高層高層 29095 62629 眾城 ?城市嘉苑 清浦區(qū)港口路西側(cè) 住宅 ,商業(yè) 多層 38440 57660 產(chǎn)品構(gòu)成 項目名稱 產(chǎn)品構(gòu)成 歐洲城 住宅 238000㎡ 178。,商業(yè) 22020㎡ ， 花園洋房 16棟 ,多層 24棟 ,以 8990 ㎡ 的 2房 2廳 ,115130㎡ 的三室二廳構(gòu)成 日月星城 住宅 195372㎡ ,商業(yè) 4628㎡ ， 多層為主，配之以少量小高層 ,以 120135㎡ 的三室二廳為住 交通狀況 世紀名都 恒輝花園 現(xiàn)階段只推出住宅 6760 ㎡ 四棟 11+1F、 2棟 17+1F高層住宅、二棟 6F、三棟 5F 以及一棟 4F多層住宅建筑。 以 8896㎡ 的 2房 2廳和 100140㎡ 的三室二廳構(gòu)成 眾城 ?城市嘉苑 住宅 54300 ㎡ ,商 業(yè) 3000 ㎡， 以 ㎡ 的 2房 2廳和 109138㎡ 的三室二廳構(gòu)成 項目名稱 交通狀況 歐洲城 目前只有 35路 公交車 日月星城 交通便利 (公交車 ) 世紀名都 恒輝花園 交通便利 2路、 7路、 12路、 15路、 38路等公交環(huán)繞小區(qū)。 眾城 ?城市嘉苑 2路、 7路、 12路、 38路公交車環(huán)穿左右方便出行 銷售狀況 項目名稱 均價（元 / ㎡ ） 開盤日期 銷售狀況 歐洲城 3639 07年 10月 (一期 ) 08年 6月 (二期 ) 一期 80% 日月星城 3652 08年 6月 (二期 ) (一期 )95% 世紀名都 恒輝花園 3770 08年 1月 12日 5% 眾城 ?城市嘉苑 3795 08年 1月 22日 37% 行銷及客群 項目名稱 行銷賣點 風(fēng)格 客群構(gòu)成 歐洲城 大社區(qū)大配套 ,歐洲風(fēng)情 歐式 周圍居民 ,淮中學(xué)生家長 ,老師回遷戶等 日月星城 大社區(qū)大配套 現(xiàn)代 周圍居民 ,淮中學(xué)生家長 ,老師回遷戶等 世紀名都 恒輝花園 節(jié)能 ,環(huán)保 ,智能化社區(qū) 現(xiàn)代 周圍居民 ,回遷戶等 眾城 ?城市嘉苑 現(xiàn)代 周圍居民 ,回遷戶等 C、開發(fā)區(qū) 競爭樓盤調(diào)研情況 項目名稱 地址 物業(yè)類型 建筑類型 占地 總建 178。 容積率 世襲雅園 2 期 韓泰北路 8號 住宅、商業(yè) 多層 3800 大湖城邦花苑 深圳路南，合肥路東 住宅、商業(yè) 多層、小高層 220926 300000 心港灣花苑 深圳路南側(cè)、濟南路西 住宅、商業(yè) 多層、小高層 紫荊苑 深圳路 30 號 住宅、商業(yè) 多層、小高層 62019 河畔花城 淮安市翔宇大道 .. 住宅、商業(yè) 多層、小高層 254412 450000 威?；▓@ 威海路 188 號 住宅、商業(yè) 多層 344223 123344 羅馬假日花苑 廈門路 ,南京路交叉處 住宅、商業(yè) 多層、小高層、高層、酒店 式公寓 119306 211964 產(chǎn)品構(gòu)成 項目名稱 產(chǎn)品構(gòu)成 世襲雅園 住宅 8900 ㎡、 商業(yè) 655 ㎡、 主力戶型 90140 ㎡ 大湖城邦花苑 住宅 46000 ㎡ 、商業(yè) 3500 ㎡、 主力戶型 88110 ㎡ 心港灣花苑 住宅 40000 ㎡ 、商業(yè) 5800 ㎡、 主力戶型 100120 ㎡ 紫荊苑 住宅 53100 ㎡ 、商業(yè) 7520 ㎡、 主力戶型 100120 ㎡ 河畔花城 住宅 79000m商業(yè) 12020 ㎡、 主力戶型 100130m2 威?；▓@ 住宅 43550 ㎡ 、商業(yè) 900㎡、 主力戶型 88135 ㎡ 羅馬假日花苑 住宅 57732 ㎡ 、商業(yè) 11781 ㎡、 房型有 89 ㎡ .94 ㎡ ,三房 108138 m2,四房 158 ㎡ 構(gòu)成 交通狀況 項目名稱 交通狀況 世襲雅園 交通便利 , 4， 18路 大湖城邦花苑 交通便利 ,目前只有 18路 心港灣花苑 交通便利 ,多路公交車經(jīng)過 17， 28， 33 紫荊苑 交通便利 ,多路公交車經(jīng)過 4， 17， 18， 33路 河畔花城 交通便利 ,多路公交車經(jīng)過 8， 10， 26， 69路 威海花園 交通便利 ,多路公交車經(jīng)過 1 2 33路 羅馬假日花苑 交通便利 ,多路公交車經(jīng)過 1 2 2 路 銷售狀況 項目名稱 均價（元 / ㎡ ） 開盤日期 銷售狀況 世襲雅園 住宅 3200 49% 大湖城邦花苑 住宅 3400、商業(yè) 7800 58% 心港灣花苑 住宅 3000、商業(yè) 7600 92% 紫荊苑 住宅 3200、商業(yè) 6000 81% 河畔花城 住宅 3200、商業(yè) 7200 86% 威海花園 住宅 2800、商業(yè) 5000 94% 羅馬假日花苑 住宅 3116 20% 行銷及客群 項目名稱 行銷賣點 風(fēng)格 客群構(gòu)成 世襲雅園 五心生活 世襲風(fēng)范 現(xiàn)代 本地商人 ,外地投資 大湖城邦花苑 臻品多層 高貴不貴 現(xiàn)代 政府人員 , 本地商人 ,外地投資 心港灣花苑 至尊寶地 平民價格 現(xiàn)代 周圍居民 ,商人等 紫荊苑 城市中產(chǎn)文化社區(qū) 現(xiàn)代 本地人 ,商人 河畔花城 河畔醉美生活 現(xiàn)代 本地人 ,商人 羅馬假日花苑 大社區(qū)大配套 ,智能物業(yè) 西班牙建筑風(fēng)格 周圍工廠人員等 E、楚州區(qū) 競爭樓盤調(diào)研情況 項目名稱 地址 物業(yè)類型 建筑類型 占地 總建 容積率 陽光現(xiàn)代城 翔宇大道禮字壩西北口 商業(yè) ,住宅 多層、高層 80000 17萬 金陵名府 楚州大道 206 號 商業(yè) ,住宅 多層 125396 19萬 盛世豪庭 楚州大道的東側(cè) ,并與翔宇大道相連 商業(yè) ,住宅 多層 158746 24萬 一品華庭 西北路東側(cè)，張?zhí)谅纺蟼?cè) 商業(yè) ,住宅 多層 32020 新湖 翔宇花園 關(guān)天培路 136 號 商業(yè) ,住宅 多層 170752 26萬 產(chǎn)品構(gòu)成 銷售狀況 項目名稱 產(chǎn)品構(gòu)成 陽光現(xiàn)代城 住宅 9000㎡ ,商業(yè) 80000㎡ ， 多層為主 ,93㎡ 的兩室兩廳 ,93130㎡ 的三室兩廳和 137146㎡ 的四室兩廳構(gòu)成 ,商業(yè) :70000㎡ 的四星級國際大廈 ,8000㎡ 商業(yè) 金陵名府 住宅 165000㎡ ,商業(yè) 25000㎡ 多層 8490 ㎡ 的 兩室一廳、 100129㎡ 三室兩廳 盛世豪庭 住宅 230000㎡ ,商業(yè) 9860㎡、 58 棟多層組成低密度新古典派洋房社區(qū)的主體建筑，房型以二室二廳和小三房為主 一品華庭 住宅 27790㎡ ,商業(yè) 4210㎡、 多層 面積 90128 ㎡ 二室二廳和 三室兩廳 新湖 翔宇花園 住宅 255400㎡ ,商業(yè) 4530㎡、 多層 面積 8996㎡ ， 二室二廳 110130 ㎡ 的 三室兩廳 項目名稱 均價（元 / ㎡ ） 開盤日期 銷售狀況 陽光現(xiàn)代城 3660 07年中旬 95% 金陵名府 3389 07 年中旬 90% 盛世豪庭 3583 07年 1月 20 日 40% 一品華庭 2910 07年 12月 28 日 40% 新湖 翔宇花園 2943 06 年 10月 60% 競爭個案研究 （典型住宅、底商） A、香格里拉國際花園 1）項目概況 1. 香格里拉花園南臨缽池山公園，北靠黃河故道，西接水渡口中央商務(wù)區(qū)，占地面積 538 畝，計劃投資 億元，打造約 93 萬平方米，入駐 5000 戶的大型高檔社區(qū)。 2. 該項目于 2020 年 10 月動工，計劃用五年左右建成。建成后，將為水渡口中央商務(wù)區(qū)增添一個大規(guī)模、環(huán)境優(yōu)美的標志性高檔社區(qū)。香格里拉在淮安市創(chuàng)造了多個“第一”：首家提供一對一管家式貼心服務(wù)；首創(chuàng)入戶花園戶型設(shè)計；首創(chuàng)樓房底層架空園林；首創(chuàng)超高挑空陽臺設(shè)計，戶型齊全， 8090 平米經(jīng)典電梯兩房， 110135 平米浪漫電梯三房， 140170平米華麗電梯四房， 160平米華麗電梯四房。 3. 香格里拉，法式風(fēng)情，以現(xiàn)存的內(nèi)湖為規(guī)劃主體，延伸出濕地、泊岸、草坡等動態(tài)多元景觀元素，營造以水系為中的社區(qū)環(huán)境系統(tǒng)，與南面的缽池山公園及北面的古黃河休閑風(fēng)光帶等自然元素之間相融共生，近觀樓間庭院巧妙的園林布局，法國地中海情調(diào)的街景與社區(qū)電梯洋房、花園洋房、島式別墅、人工湖融為一體。法國地中海情調(diào)的街景與社區(qū)電梯洋房、花園洋房、島式別墅、人工湖融為一體。 2）客群分析 1. 購買客群以 40歲左右為主，大多數(shù)為淮安市的公務(wù)員及私營業(yè)主。 2. 一期客群部分來源于團購（卷煙廠），物質(zhì)條件較好人群，在機關(guān)事業(yè)單位工作，購