南通市某別墅項(xiàng)目市調(diào)總結(jié)報告-資料下載頁
2025-07-20 12:43本頁面
【正文】 別墅（4—6聯(lián)）。 ◇晏園南岸：本項(xiàng)目位于一號橋，占地約27836平方米，總建筑面積約為36188平方米，共規(guī)劃有二棟18F高層住宅、9棟獨(dú)棟別墅和8棟聯(lián)排別墅，共160戶，現(xiàn)推出的是兩棟高層住宅，其中19于9月28日開盤現(xiàn)余10幾戶未去化，而18也于11月1日推盤，至中午已定10戶，面積僅163 m2和1 65 m2兩個戶型，均價在5400元/ m2左右（6F5090元/ m2，10F—5400元/ m2），立面差為50—100元/ m2。其中項(xiàng)目別墅，位于地塊南部，僅建有20套，組團(tuán)設(shè)有獨(dú)立出入口，歐式建筑高貴大方，樓旁花馥長伴，能擁如斯完美居家，教人欣羨；而項(xiàng)目高層洋房，建筑立面采用三段式設(shè)計(jì)，寶藍(lán)色屋頂，品紅色和淺灰色拼面磚樓身，讓建筑在古典凝重中盡得大宅的尊貴。屋頂局部以圓形坡屋面修飾，天際輪廓線錯落有致，建筑外形的可觀性極強(qiáng)。2幢18層兩梯兩戶住宅，均為160平米三房以上大戶型錯層設(shè)計(jì)，氣派顯赫，布局合理，全明設(shè)計(jì)，寬敞實(shí)用，以采納充足光線及清新空氣為重點(diǎn)，通風(fēng)極佳，視野開闊，戶戶見景。 ◇濠濱花園：本項(xiàng)目位于濠北路與濠東路的交界得。，現(xiàn)去化已達(dá)65%左右，別墅僅余項(xiàng)目西側(cè)，據(jù)說是因?yàn)轱L(fēng)水因?yàn)?，因?yàn)槠淝胺接幸蛔鶑R，現(xiàn)余的聯(lián)排別墅面積在320平方米，總價在400萬?！筇旌缁▓@：本項(xiàng)目位于人民東路小石橋轉(zhuǎn)盤東800米，由南通開發(fā)區(qū)天虹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，占地面積135000 m2，總建筑面積147000 m2，共1002戶，400個停車位；項(xiàng)目共有9棟別墅（共50記），現(xiàn)已售出5棟（余2戶），余下的面積在260—270 m2，均一戶型，將在07年下半年交付使用，現(xiàn)其中一棟已開始接受預(yù)定，價格在70008000元/ m2之間。另有部分多層公寓待售，其中含180 m2的復(fù)式結(jié)構(gòu)，售價未定。 ◇天安花園：本項(xiàng)目南通新城區(qū)內(nèi)兆豐嘉園對面，項(xiàng)目01年開盤，現(xiàn)在售部分有小高層和三棟聯(lián)排，另有三棟已售完，后期還有小高層待售，項(xiàng)目已基本開發(fā)完畢，大面積在220 m2以上，聯(lián)排售價在9000元/ m2，小高層均價在6000元/ m2。三、 定位篇南通市代表性項(xiàng)目綜合評定對照表 重素 權(quán)重案名地段15%生活配套5%整體規(guī)劃5%建筑造型10%規(guī)模5%景觀綠化15%面積配比15%戶型10%物業(yè)管理5%營銷投入15%總評均價性價比東郊莊園2790優(yōu)山美地 2800中南世紀(jì)城2940鳳凰萊茵城2400蘇建花園城2550兆豐嘉園2280晏園南岸3100濠濱花園天虹花園本案預(yù)期77797？？說明：各單項(xiàng)均以10分為滿分計(jì)；總評分?jǐn)?shù)=Σ（項(xiàng)目得分X項(xiàng)目權(quán)重）綜合評分名次如下：浦東花園≥河畔花城≥金倫匯錦園≥****≥世襲雅園≥加州城≥新淮中花園≥東方曼哈頓性價比名次如下：世襲雅園≥河畔花城≥浦東花園≥東方曼哈頓≥金倫匯錦園≥新淮中花園≥加州城綜合評分是一個樓盤開發(fā)水準(zhǔn)的評判，然而，性價比才是一個樓盤銷售情況的晴雨表，上述樓盤的去化情況基本與其性價比名次保持一致。高評分、高性價比是大品牌開發(fā)商的基本特征！由于先天原因，本案在某些產(chǎn)品要素方面不可能使綜合評分大幅度上揚(yáng)。但是，我們可以在后天要素上（例如景觀、營銷、物管）加分最后，結(jié)合一個適當(dāng)?shù)膬r格，****——沒理由不成為淮安的榜樣名盤！從前表看，本案的有力競爭對手是：世襲雅園★河畔花城★浦東花園換言之，要想展開競爭，我們的性價比必須達(dá)到：~那么，就目前現(xiàn)狀而言我們的有效競爭價格段應(yīng)當(dāng)在：2300元/平方米~2700元/平方米但是，從開發(fā)商尋求代理公司的心態(tài)看，此價位段明顯不能接受！從營銷學(xué)理論看，要想提高售價并且想取得熱銷，只有通過后天努力提高項(xiàng)目綜合評分：1） 營銷：專業(yè)公司加充足廣告費(fèi)——可提高1分1Ⅹ15%=2） 環(huán)境：增加合理主題和概念——Ⅹ15%=3） 建筑造型：適當(dāng)調(diào)整色彩和構(gòu)造——Ⅹ10%=假如完成上述工作，本案可能的綜合評分為：+++=這樣，~，本案價格段為：2400~2800元/平方米在加5%的自然增長率，屆時實(shí)際市場競爭價為：2520~2940元/平方米總而言之，若本案均價在2700~2800元/平方米，我們完全有信心做好本案！未來的實(shí)際價格走勢，取決于未來的市場空間！四、 項(xiàng)目篇 項(xiàng)目情況 SWOT分析 產(chǎn)品建議30 /
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