牡丹園項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-01-17 03:42本頁(yè)面
【正文】 本項(xiàng)目的SWOT分析、Strength（優(yōu)勢(shì)）、獨(dú)有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目地位于人民大街核心地段，屬是市內(nèi)成熟的商業(yè)區(qū)和生活區(qū)，交通便利，生活便利；、辦公、生活配套齊全，周邊分布機(jī)關(guān)、銀行、郵局、醫(yī)院、學(xué)校、超市、商場(chǎng)及成型的居民住宅小區(qū)，特別是獨(dú)有的牡丹園和兒童公園，更是本項(xiàng)目得天獨(dú)有的環(huán)境。市政府規(guī)劃將解放大路自人民銀行至建設(shè)廣場(chǎng)段打造成長(zhǎng)春市的CBD，屆時(shí)本項(xiàng)目將處于CBD中心的龍頭位置。、人民大街沿線已經(jīng)沒(méi)有可供做為高級(jí)寫(xiě)字間與公寓的土地，本項(xiàng)目土地本身已成為唯一性。、Weakness（劣勢(shì)）、項(xiàng)目地上物關(guān)系復(fù)雜，各種因素不穩(wěn)定；、項(xiàng)目占地面積較小，容積率較高，會(huì)給環(huán)境設(shè)計(jì)帶來(lái)一定難度；、產(chǎn)品組合新穎，對(duì)日后銷售會(huì)有一定壓力。、Opportunity（機(jī)會(huì)）、市場(chǎng)對(duì)投資型的物業(yè)需求增加；、長(zhǎng)春市場(chǎng)沒(méi)有一家把寫(xiě)字間與公寓的優(yōu)勢(shì)有機(jī)結(jié)合的產(chǎn)品；、市場(chǎng)沒(méi)有高品質(zhì)的產(chǎn)品可供需求者購(gòu)買。、Threat（威脅）、房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境壓力大；、項(xiàng)目竣工周期存在諸多不穩(wěn)定因素；、資金鏈條問(wèn)題。四、以“兆豐國(guó)際項(xiàng)目”運(yùn)做為例我公司在2004上半年介入兆豐國(guó)際項(xiàng)目運(yùn)做，項(xiàng)目定位為“商業(yè)（配套）、寫(xiě)字間、高級(jí)公寓”三者合一，當(dāng)時(shí)長(zhǎng)春市場(chǎng)沒(méi)有一家真正意義上的寫(xiě)字間，人民大街沿線更是沒(méi)有，市場(chǎng)對(duì)均價(jià)5000元/平方米都持懷疑態(tài)度。2005年項(xiàng)目經(jīng)過(guò)籌備，開(kāi)是進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作期。人民大街沿線出現(xiàn)了偉峰國(guó)際項(xiàng)目，它定位為單一寫(xiě)字間，是唯一可以和兆豐國(guó)際形成競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)品。動(dòng)工較快，兆豐國(guó)際由于諸多因素籌備稍緩。我公司聯(lián)系了專業(yè)物業(yè)公司，從手續(xù)辦理開(kāi)始協(xié)助開(kāi)發(fā)方工作。 2006年上半年兆豐國(guó)際進(jìn)入工地施工階段，我公司制作了樓盤(pán)各種宣傳品、電子樓書(shū)等。偉峰國(guó)際從4200元/平方米起售，在施工節(jié)點(diǎn)上形成了明顯時(shí)間差，兆豐國(guó)際從5280元/平方米起售。我們始終堅(jiān)持“領(lǐng)先市場(chǎng)半步”的操作理念，不跟風(fēng)市場(chǎng)，亦不過(guò)分領(lǐng)先市場(chǎng)。兆豐國(guó)際之所以沒(méi)有定位為純寫(xiě)字間就是從以上理念出發(fā)，商業(yè)（會(huì)議中心等）、少部分高級(jí)公寓作為寫(xiě)字間的有益補(bǔ)充存在，與寫(xiě)字間相得益彰。目前兆豐國(guó)際達(dá)到7000元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于市場(chǎng)，事實(shí)勝于一切。結(jié)語(yǔ)：基于以上分析，出于市場(chǎng)需求、項(xiàng)目位置等因素，將人民大街牡丹園項(xiàng)目定位于5A寫(xiě)字間與國(guó)際公寓的復(fù)合產(chǎn)品，也是出于兩者的有機(jī)結(jié)合與相互補(bǔ)充，建議公寓占1/3或1/4，相信市場(chǎng)會(huì)印證此結(jié)論。第 12 頁(yè) 共 12 頁(yè)
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