重慶報(bào)告---11大城市房地產(chǎn)行業(yè)08年總結(jié)09年展望-資料下載頁
2025-07-12 12:25本頁面
【導(dǎo)讀】結(jié)構(gòu)構(gòu)建，對社會安全、政治穩(wěn)定都至關(guān)重要。房地產(chǎn)的公共屬性決定了政府必須行使干預(yù)、管理和調(diào)控的職能?！督?jīng)濟(jì)適用房管理辦法》、《廉租住房保障方法》等政策，預(yù)示了我國住房政策的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，寓為附的多層次住房體系來解決中低收入者的住房需的政策導(dǎo)向。隨著政府對樓市調(diào)控的天平向著保障民生的方向傾斜，以及對整個國民經(jīng)濟(jì)下滑擔(dān)憂，20xx至20xx年，中央財(cái)政將投資9000億元，用于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建。１．０８個百分點(diǎn)的調(diào)整力度，為央行近年貨幣政策調(diào)控歷史上所罕有。首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款首付可至兩成，貸款利率下限擴(kuò)大至倍。自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。減輕住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅負(fù)。為處分辦法》等政策及啟動了新版土地出讓合同。商品房施工面積為萬平方米，同比增長%，較20xx年增幅基本持平；；發(fā)商資金籌措難題，紛紛減少商品房新開工面積，故其增幅大幅下跌。
【正文】 用品、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)和醫(yī)療保健及個人用品分別上漲%、 %、 %和 %。衣著、娛樂教育文化用品、交通和通信分別下降 %、 %、%，居住價格持平。八大類價格指數(shù)除衣著比 9 月份略有上升外，其他各類均有不同程度回落。雖然 10 月物價有所回落，但 110月累計(jì)價格依舊保持較高水平， 110 月， 重慶市 居民消費(fèi)價格同比上漲 %，漲幅比去年同期上升 個百分點(diǎn)。 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高 城市人均可支配收入及漲幅020xx40006000800010000120xx140001600019 9719 9819 9920 0020 0120 0220 0320 0420 0520 0620 0720 08 年19月0 . 0 %2 . 0 %4 . 0 %6 . 0 %8 . 0 %1 0 . 0 %1 2 . 0 %1 4 . 0 %1 6 . 0 %1 8 . 0 %2 0 . 0 %城市人均可支配收入（元） 城市人均可支配收入漲幅 1— 9 月城市人均可支配收入 元，同比增長 ％ ，漲幅較 20xx 年有所回落 ；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 元，同比增長 %，扣除價格因素，實(shí)際增長 %。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元，同比增長 %，扣除價格因素，實(shí)際增長 %。 20xx 年房地產(chǎn)市場展望 保障性住房大量入市，繼續(xù)拉低 總體市場 價格 根據(jù) 重慶 住房建設(shè)規(guī)劃，今明兩年， 重慶 計(jì)劃建設(shè)保障性住房 萬平方米，今年建 萬平方米，明年建 萬平方米 ；其中 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)目標(biāo)為 201 萬平方米，住房建設(shè)用地面積 68 公頃。 隨著 20xx 年保障性住房大量入市將拉動總體市場成交均價，這種效應(yīng)已逐步體現(xiàn)出，例如 20xx年 10 月、 11 月重慶主城區(qū)商品房成交均價回落至 3800 元/平方米水平，就是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房成交比重增大所致。 我們也要看到，保障性住房政策將對我國房地產(chǎn)市場供應(yīng)格局發(fā)生大的改變，但這將是一個長期的過程，短期內(nèi)對市場的沖擊有限，另外，保障性住房的主要規(guī)劃和實(shí)施的主體是地方政府，這還涉及到地方政府在具體實(shí)施過程中是否有足夠的資金和土地來實(shí)施或?qū)嵤?的意愿如何，最終供應(yīng)情況也可能打折扣。 20xx 年房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整期中 從宏觀環(huán)境看，房地產(chǎn)市場環(huán)境的根本好轉(zhuǎn)必須依賴于宏觀經(jīng)濟(jì)大勢的好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)的繁榮才能支持樓市健康發(fā)展。 20xx年下半年，中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了加速下滑 局面， 20xx年，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的國內(nèi)外環(huán)境將更加趨緊，尤其是內(nèi)部經(jīng)濟(jì)內(nèi)生性變化帶來的周期性調(diào)整壓力可能會明顯大于今年 ，整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化給房地產(chǎn)行業(yè)帶來深遠(yuǎn)影響。 同時從房地產(chǎn)市場本身規(guī)律分析，過去幾年成交量增速太快，透支了購房需求；房價漲幅太快，超過了居民可支付能力帶來房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生 ，因而房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整主要通過成交量的萎縮和房價下跌完成，自 20xx年年底全國主要城市的房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入調(diào)整期，目前經(jīng)過一年的調(diào)整，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)已部分釋放，但還未完全調(diào)整到位， 20xx年中國房地產(chǎn)市場還就將處于調(diào)整期。 房地產(chǎn)利好政策國家層面出臺空間已不大， 未來地方政府將發(fā)揮更大的作用 隨著 12 月 17 日國務(wù)院常務(wù)會議 決定二套房貸有限松動， 減輕住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅負(fù) 政策出臺，對改善性購房群體進(jìn)一步放大，是對前期 改善型住房政策的進(jìn)一步明確和細(xì)化 ，但其政策是謹(jǐn)慎的， 決策層擔(dān)心炒作和投機(jī)氛圍的再次蔓延 憂慮沒有改 變，進(jìn)一步放松二套房貸 不加以區(qū)隔基本的住房需求和投機(jī)需求 的政策預(yù)計(jì)在估計(jì)層面出臺的空間不大。 就目前來看，國家層面出臺政策的空間已經(jīng)不大，未來地方政府將靈活發(fā)揮更大的作用，這也是對過去宏觀調(diào)控中 ‘ 一刀切 ’ 的教訓(xùn)總結(jié)。 例如重慶市政府正研究將對購買首套商品房用于自己居住的市民返還此前其所繳納的個人所得稅，用于支付首付或償還按揭貸款。 09 年以后重慶供給將萎縮 先行指標(biāo)顯示 ： 20xx年 110 月，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長雖然達(dá)到 %，此增幅和 20xx 年比下降 個百 分點(diǎn)；土地購置面積為 萬平方米，與去年同期相比下降 %；重慶主城商品房用地成交面積 萬平方米，同比減少％，預(yù)計(jì)此類指標(biāo) 20xx 年還將低位運(yùn)行，進(jìn)而影響到 20xx 年及 20xx 年的市場供應(yīng) 量。 存量消化大致在一年左右 ：截至 10 月底，重慶主城區(qū)商品房可售面積達(dá) 萬平方米，按 20xx 年各月去化速度看看，消化目前可售面積約需 1 年時間，考慮到建設(shè)周期及結(jié)構(gòu)性因素，我們認(rèn)為再經(jīng)過 09 年一年的消化， 20xx 年以后可供銷售的商品房存量去化率將下降，從而有利于成交量的回 升和房價的企穩(wěn)。
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