【正文】 。成交量與上個月住宅成交255套相比，成交跌幅可以用瘋狂來形容，上個月是因為支撐該區(qū)成交量的樓盤廈航同城灣二期本周回歸平穩(wěn)。上個月由于推出60平的內(nèi)部員工價房源大大的帶動了同安的成交量。本周廈航同城灣二期本月成交17套。另外，錦輝國際花園本月成交7套，；蕓溪居住公園本月同樣成交7套，均價4,；同安大唐世家本月成交6套，均價5,；其他樓盤有少量成交。樓盤地圖錦輝國際花園廈航同城灣二期同安區(qū)樓盤考察廈航同城灣二期樓盤地址: 同安區(qū)鳳山路以南、岳東路以西、碧溪路以北。建筑面積：㎡；容積率： 產(chǎn)品類型：普通住宅、別墅開發(fā)商：廈門航空房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開盤日期：07年7月 現(xiàn)普通住宅價格：37008400元/㎡ ；現(xiàn)別墅價格：1600017000元/㎡錦輝國際花園樓盤地址: 同安區(qū)環(huán)城南路同安文化體育中心正對面。建筑面積：㎡；容積率：開發(fā)商：廈門藝輝建設(shè)發(fā)展有限公司 開盤日期：08年7月 現(xiàn)價格：40006500元/㎡ 產(chǎn)品類型：普通住宅同安大唐世家樓盤地址: 同安城南大街與銀蓮路交匯處 ； 建筑面積：㎡；容積率：開發(fā)商：廈門大唐房地產(chǎn)有限公司 開盤日期：08年4月 現(xiàn)價格：52008000元/㎡ 產(chǎn)品類型：普通住宅翔安區(qū)商品房市場10月翔安區(qū)住宅成交3套 均價6726元/平方米翔安區(qū)住宅市場起步比較晚，不管從土地的供應(yīng)還是住宅供應(yīng)相對均少，本月住宅成交3套，均價6726元/平方米。成交量全部來自匯景新城中心。樓盤地圖匯景新城中心翔安區(qū)樓盤考察匯景新城中心樓盤地址: 翔安區(qū)區(qū)府大道與馬新路交匯處。建筑面積：㎡；容積率： 產(chǎn)品類型：普通住宅開發(fā)商：廈門匯景集團有限公司 開盤日期：08年3月 現(xiàn)價格：65008800元/㎡(6) 市場小結(jié)上半年全國房地產(chǎn)市場首次出現(xiàn)了近十年來銷售量和銷售額雙回落現(xiàn)象。島城的新房、二手房的交易量及房價走勢如何呢？記者調(diào)查獲悉，島城上半年樓市交易量大幅度下降，且房價漲幅明顯趨緩。調(diào)查顯示，廈門上半年樓市總供應(yīng)量72081套，總成交量17207套，%。二手房交易雖無權(quán)威統(tǒng)計數(shù)據(jù) ，但據(jù)多家房屋中介反映，由于市民持幣觀望者居多，導(dǎo)致二手房市場陷入歷史低谷。與此同時，每平方米比商品房價格低2000元左右的保障性住房供應(yīng)源源不斷，讓普通老百姓更有盼頭。日前，市房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)上交易平臺發(fā)布2008年上半年島城樓市交易報告，報告顯示上半年樓市總供應(yīng)量72081套，總成交量17207套，%。剛剛過去的6月份成交2676套，%，住宅成交面積為279197平方米，%。在上半年各區(qū)市的表現(xiàn)中，市南區(qū)新房成交為698套，僅占全市成交總量的4%；市北的新房市場同樣平淡，在售項目30個，銷售總量1116套，占全市成交總量的7%；四方區(qū)上半年供應(yīng)總量有1613套，新房成交801套，成交率達50%，這與政策性住房鹽灘改造工程的入市及個別商品房的低價銷售戰(zhàn)略有較大關(guān)系；而李滄新房共成交2719套，其中政策性住房占2171套，%。此外，嶗山區(qū)因麥島金岸、御景峰、金領(lǐng)世家等23個新建項目上市，上半年新房市場的成交總量達2181套。城陽區(qū)、平度市、膠南市等區(qū)市均出現(xiàn)新房大量積壓的情況，這給下半年的樓市帶來很大壓力。各區(qū)房屋均價均有滑落另據(jù)公告顯示，在各區(qū)市的新房交易中，保障性住房的入市在一定程度上拉低了該區(qū)的房價。市南區(qū)銷售均價在10000元/平方米上下，2月、3月份“柏麗瀾庭”的熱銷導(dǎo)致市南均價達到14981元/平方米，創(chuàng)了新高。而均價只有5600元/平方米的政策房“海爾臻園”在四五月份開始熱銷，市南區(qū)均價出現(xiàn)前所未有的下滑，僅為8095元/平方米，創(chuàng)了新低。3．當?shù)厥袌鲋饕_發(fā)商情況（1）廈門特房 廈門經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司，廈門市政府授權(quán)的資產(chǎn)經(jīng)營一體化的集團性企業(yè)之一，主業(yè)圍繞廈門市的城區(qū)開發(fā)與建設(shè)，從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理，是國家建設(shè)部核定的具有綜合開發(fā)一級資質(zhì)的房地產(chǎn)公司。 　　特房集團公司前身——廈門經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司成立于1984年1月。二十多年來，公司始終堅持“質(zhì)量為本、信譽第一”的原則，以豐富的綜合開發(fā)經(jīng)驗、先進的開發(fā)與營銷理念，更積極參與土地競拍，先后競得廈門2002G01地塊、廈門2003G03地塊、廈門2006XG01地塊、廈門X2006G01地塊、漳州2002A04地塊、漳州2002A05地塊等總面積 近300萬平方米的多幅土地。公司現(xiàn)已開發(fā)建成了康樂新村、前埔安居工程、南泰苑、海景公寓、青翔花園、豪景閣、特房G01新座、特房華苑等數(shù)十個居住小區(qū)，漳州錦繡一方、藍灣國際、特房新G01等商品房項目均出現(xiàn)熱銷的良好局面。（2）聯(lián)發(fā)集團 聯(lián)發(fā)集團有限公司系成立于1983年10月，注冊資本為6億元人民幣的大型綜合性中外合資企業(yè)。 　　公司創(chuàng)立后，投入巨資參與特區(qū)發(fā)祥地湖里工業(yè)區(qū)的開發(fā)建設(shè)，至今已開發(fā)建成各類商品住宅、通用廠房、酒店以及辦公樓共計200多萬平方米，開發(fā)住宅小區(qū)10多個，并堅持立足本地，積極向外拓展的經(jīng)營方針，除在本地獲取五緣灣土地，積極參與廈門跨越式發(fā)展的開發(fā)外，還在桂林、南昌、南寧和重慶實施開發(fā)經(jīng)營，聯(lián)發(fā)房產(chǎn)品牌逐步從本地走向異地。公司可租賃物業(yè)面積超過70萬平方米，可開發(fā)的工業(yè)、商業(yè)和教育物業(yè)面積50余萬平方米，租購聯(lián)發(fā)各類物業(yè)的國內(nèi)外客商已超過100家。此外，已累計投資建立30多家中外合資合作及內(nèi)聯(lián)企業(yè)，絕大多數(shù)屬具有先進生產(chǎn)技術(shù)裝備和實行一流管理的高新技術(shù)企業(yè)，其中廈門宏發(fā)電聲、華聯(lián)電子、達真磁記錄等各項技術(shù)指標和效益均處于領(lǐng)先地位，已成為全國同行中的佼佼者，輝煌裝修、聯(lián)發(fā)物業(yè)、聯(lián)信誠、麗軒酒店和金原擔保等配套企業(yè)發(fā)展迅速，這些企業(yè)為我司的經(jīng)營發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。 （3）建發(fā)廈門建發(fā)集團有限公司創(chuàng)立于1980年12月，經(jīng)過二十余年不斷的創(chuàng)新與變革，建發(fā)已發(fā)展成為注冊資本27億元人民幣，資產(chǎn)總額超過260億元，年營業(yè)收入超過340億元的大型國有投資型企業(yè)集團，主要業(yè)務(wù)涵蓋供應(yīng)鏈運營、房地產(chǎn)開發(fā)、旅游酒店、會展、信托等多個領(lǐng)域，2007年位列中國企業(yè)500強第172名、中國服務(wù)業(yè)500強第59名，并連續(xù)多年位居福建省企業(yè)集團100強首位。 　　建發(fā)房地產(chǎn)集團有限公司是建發(fā)集團的全資企業(yè)，系房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)企業(yè)。目前，在廈門、漳州、石獅、福州、長沙、上海、成都、香港等地擁有十余家全資及控股企業(yè)，形成了以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，以土地開發(fā)、物業(yè)管理、銷售代理等相關(guān)行業(yè)為配套，跨區(qū)域的專業(yè)房地產(chǎn)集團。 （4）海投廈門海投房地產(chǎn)有限公司成立于1997年11月，股東由海滄投資總公司和海投經(jīng)貿(mào)公司組成，股比分別為95%和5%。公司具有獨立法人資格，2003年9月取得國家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。公司先后開發(fā)了十多個住宅小區(qū)，其中三個小區(qū)榮獲省市安全文明及綠化小區(qū)。良好的開發(fā)品質(zhì)為“海投房產(chǎn)”在廈門及周邊地區(qū)贏得了很高的知名度及美譽度。目前開發(fā)建設(shè)占地70余萬平方米，建筑面積超百萬平方米、投資近60億元人民幣的未來海岸系列房產(chǎn)項目。（5）廈門萬科 萬科于2006年6月8日以底價人民幣66800萬元競得編號為2006G06地塊。該地塊位于思明區(qū)呂嶺路以南、洪蓮路以東。，該項目地塊萬科取名為金域藍灣，現(xiàn)在售價為10500元/平米。同日，萬科還參與了另一宗地塊的拍賣，但卻無功而返。五、08年市場總結(jié)及09年預(yù)測08年市場總結(jié) （1）根據(jù)以上資料統(tǒng)計，截止2008年前10月，幾乎為07年同期（）的五分之一；不僅是土地總成交金額的急速萎縮，前三季度，廈門商品住宅成交量不足80萬平方米，同樣幾乎為去年同期水平的五分之一。 ，整個房地產(chǎn)市場走勢便急轉(zhuǎn)直下，于是，在2007年11月上下出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場拐點。而今年以來，全球宏觀經(jīng)濟局勢動蕩，中國經(jīng)濟走勢亦受其影響，為穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展，國家出臺一系列救市舉措，這是否預(yù)示房地產(chǎn)市場的回暖即將到來？ （2）保障房 明年，在建18個保障房項目 據(jù)統(tǒng)計，2008年底廈門將新建成3個社會保障性住房項目，分別是觀音山公寓、萬景公寓和海新陽光公寓二期，共提供保障性住房2279套。 2009年在建保障房項目共18個，至明年底，可基本建成的項目共7個，分別是古樓公寓、集美濱水小區(qū)、湖邊花園A區(qū)、嘉庚樞紐站綜合開發(fā)、西柯樞紐站綜合開發(fā)、前埔樞紐站綜合開發(fā)和海滄東孚中央租賃房。 商品房 島外新增商品房小戶型占六成 預(yù)計明年新推出商品住宅用地面積約110公頃，建筑面積約250萬平方米。 島內(nèi)用地面積最少，為7公頃，住宅建筑面積為25萬平方米，其中小戶型（90平方米以下）占了40％。集美區(qū)用地面積最多，為40公頃，住宅建筑面積92萬平方米，其中小戶型占65％。同安用地面積為27公頃，海滄為14公頃，翔安為22公頃。島外各區(qū)的小戶型所占比例一樣，均為65％。（3） 宏觀調(diào)控 “政策性周期”使得國內(nèi)的房地產(chǎn)對政策極度敏感；現(xiàn)在市場進入政策看管期，市場調(diào)控政策的作用已逐步顯現(xiàn)，在大市經(jīng)濟運行背景下，為保證市場的穩(wěn)定，防止出現(xiàn)劇變，未來一段時間國家不會推出新的進一步的調(diào)控政策；（4） 區(qū)域經(jīng)濟完成轉(zhuǎn)型需要35年時間，轉(zhuǎn)型過程中，會影響房地產(chǎn)的消費；從現(xiàn)在國內(nèi)房地產(chǎn)研究報告分析認為，房地產(chǎn)運行周期在6－8年左右的時間，行業(yè)從下滑至復(fù)蘇需要23年時間；（5） 從廈門市場的存量看，廈門現(xiàn)在的市場存量為至少需要1年的時間消化。但由于成交一直維持較低水平，使得市場存量一直維持在較高水平，市場供大于求走勢難以改觀，成交價格在無量的拖累下，可能進一步向下，但降價幅度較為有限。　09年預(yù)測及發(fā)展建議 《廈門市2009年住房建設(shè)計劃》已正式公布，分析并預(yù)測了明年廈門住房的發(fā)展。2009年，廈門新開工的住房建筑面積約470萬平方米，其中社會保障性住房約27萬平方米，商品住房約338萬平方米，外口住房約105萬平方米。 　　2009年住房建設(shè)計劃，仍以廈門市低中收入家庭為對象，以建立健全廉租住房制度為重點，改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度，推進經(jīng)濟租賃住房建設(shè)，加大舊住宅區(qū)改造力度，逐步改善農(nóng)民工等其他城市住房困難群體的居住條件。 　?。?）島內(nèi)：住房開發(fā)比重適當降低 　　島內(nèi)一直作為住房建設(shè)的核心區(qū)域，從住房存量情況分析，島內(nèi)規(guī)模也是最大，但從海灣型城市發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，島內(nèi)住房開發(fā)的比重應(yīng)適當降低，突出建設(shè)島外居住集中區(qū)，可考慮適當預(yù)留部分建設(shè)用地。 　　預(yù)計2009年島內(nèi)住房建設(shè)的重點區(qū)域仍將主要集中在東北部，包括湖邊水庫、五緣灣、高林五通等片區(qū)，西部將會有零星地塊供應(yīng)?！　。?）集美：全市住房開發(fā)的重點 　　集美區(qū)2008年年底將有4條通道與島內(nèi)相連，開發(fā)速度必將有新的突破，是全市住房開發(fā)的重點。 從開發(fā)條件看，杏林灣周邊及集美北部條件比較成熟，可建設(shè)居住用地較多，經(jīng)過幾年的培育將是集美區(qū)開發(fā)的重點。杏林組團及灌口組團將維持目前的開發(fā)速度，建設(shè)量不會太大?；疖囆抡镜幕A(chǔ)設(shè)施尚在建設(shè)當中，住房市場需要一段時間的培育，近期可推出部分居住地塊，待配套條件成熟后再大量推出。 　?。?）海滄：建設(shè)重點將逐步北移 　　海滄區(qū)明年建設(shè)的重點仍然是南部港區(qū)及化工區(qū)、新陽工業(yè)區(qū)和東孚城市組團。從住房情況看，南部生活區(qū)剩余居住用地不多，建設(shè)的重點將逐步北移，包括新陽片區(qū)和東孚片區(qū)。 　　 （4）同安：仍將以老城周邊為主 同安區(qū)受配套條件的限制，掛牌住房項目主要集中在大同老城區(qū)周邊，包括溪邊及祥平等地段。隨著同安工業(yè)集中區(qū)和環(huán)東海域工程的快速推進，同安南部條件逐步好轉(zhuǎn)，也將產(chǎn)生部分住房需求。 　　預(yù)計明年同安新增住房仍將以老城周邊為主，包括祥平、五顯等片區(qū)。同安南部如西湖片區(qū)、潘涂周邊也將視條件情況，適當推出部分住宅用地，為幾大工業(yè)區(qū)提供比較好的配套服務(wù)。 　?。?）翔安：大發(fā)展應(yīng)在2010年后 　　目前翔安的商業(yè)、文化、衛(wèi)生各項配套尚比較滯后，在交通條件改善后還不宜大規(guī)模推出住房項目，應(yīng)先期完善各項配套，提升居住水平，培育住房市場。規(guī)劃認為，翔安住房產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展應(yīng)在2010年以后，明年翔安住房發(fā)展的重點仍在新店及馬巷鎮(zhèn)周邊，主要有內(nèi)林、黎安、舫陽、翔安新城及新店等片區(qū)。