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2024-12-06 13:51本頁面

【導讀】悲觀、彷徨、驚喜、狂熱……這是很多親身感受了今年上半年房地產市場發(fā)展歷程的人。所走過的心路歷程。隨著數(shù)據(jù)的披露,三月份無錫商品住宅成交萬平方米,環(huán)比增

  

【正文】 米的復式戶型。 ● 典型戶型分析 ? 小高層住宅戶型 ? 兩室戶型 DB2 戶型 面積: 85 平米 DB3 戶型 面積: 87 平米 綠地世紀城的兩種二室戶型均是目前市面上采 光通風較好,較為理想的“ H”型小面積戶型,兩居室一南一北排列,客廳餐廳形成一個整體,既能明確功能分區(qū)又減少了浪費的面積,在小面積戶型中,該類戶型是比較理想的。 DB2 戶型還另外自帶南北雙陽臺,客廳開間達到 米,充分保證起居生活的舒適性,主臥室還設計有南向飄窗,既能增加空間感又可以提高利用率。該戶型主要的缺點是由于受衛(wèi)生間采光窗設計的影響導致次臥室面積較小,未來起居布局不太方便,量外就是衛(wèi)生間門口正對入戶門,在隱秘性方面相對較差。 DB3 戶型則相對較為方正,由于衛(wèi)生間自帶東窗,所以使得次臥室并沒有面積較小 的弊病,相對來說利用率比 DB2 戶型高不少,該戶型主要的缺點則是與 DB2 戶型相比主臥室缺少飄窗,并且衛(wèi)生間的布局也依舊無法回避弊病。 無錫 2021 年 6 月市場報告 169。2021克 而瑞信息技術有限公司版權所 無錫 克而瑞信息技術有限公司 無錫市人民中路 123 號 摩天 360大廈 805室 郵編: 214000 電話: ( 0510) 82727209 30 30 ? 三室戶型 DC6 戶型 面積: 105 平米 DC7 戶型 面積: 102 平米 上述兩種三室戶型為綠地世紀城戶型中的緊湊型三室戶型,隨著戶型設計觀念的不斷進步,注重功能性的緊湊型戶型越來越受到購房者的青睞, DB DB7 兩大戶型雖然目前僅為105 與 102平米,但是功能齊全,并且劃分合理。 米開間客廳與餐廳連成一體并且自 帶南北雙陽臺,主臥和次臥室均朝南設計,采光充足,獨立儲藏室設計,增加了儲藏空間。兩種戶型主要的區(qū)別依舊是由于衛(wèi)生間采光的不同而導致書房的功能有所差距, DB6 戶型的書房功能性明顯更大,既可做書房也可以做客臥。 GC2 戶型 面積: 120 平米 GC2 戶型為目前在售的主力三室戶型之一,與上述緊湊型戶型相比,該戶型明顯提升舒適型, 不僅在客廳、臥室等主要活動區(qū)域增大開間,并且在功能區(qū)的劃分上更加合理,并且增加了 114平米入戶花園以提升整體使用率。主、次臥和書房均配臵了轉角大面積飄窗,加強整體 空間感。整個戶型布局方正,全明結構,為目前市場上較為 認可 的三室戶型之一。 無錫 2021 年 6 月市場報告 169。2021克 而瑞信息技術有限公司版權所 無錫 克而瑞信息技術有限公司 無錫市人民中路 123 號 摩天 360大廈 805室 郵編: 214000 電話: ( 0510) 82727209 31 31 開發(fā)進度 綠地世紀城目前已經開發(fā)至第二期,其中一期已于 2021 年底交房,目前主要在售的是二期產品。 2021 年 5 月最新開盤的是 9 號樓的“前程”組團,為小高層住宅, 共推出200 套左右,均價為 4350 元 /平米。此次推出的小高層戶型主要有 89 平米、 116 平米以及120 平米。目前這兩棟樓已經建設到地面兩層,預計 2021 年 11 月可以交付。 分期開發(fā)示意圖 二期 一期 8 號樓 9 號樓 2021 年 5 月 16日推出 8 號、 9號樓兩棟 小高層 無錫 2021 年 6 月市場報告 169。2021克 而瑞信息技術有限公司版權所 無錫 克而瑞信息技術有限公司 無錫市人民中路 123 號 摩天 360大廈 805室 郵編: 214000 電話: ( 0510) 82727209 32 32 表 82: 綠地 世紀城分期開發(fā)情況 項目名稱 總建筑面積 ( m2) 容積率 綠化率( %) 建筑形態(tài) 對外報價 (元 /平方米) 現(xiàn)狀 一期 100000 % 情景洋房、小高層、 聯(lián)排別墅 住宅: 42005000 別墅: 62006800 已經交房 入住 二期 202120 % 多層、 小高層 、高層 42005000 銷售中 資料來源: CRIC 中國房地產決策咨詢系統(tǒng) 本月成交關注 本月 綠地世紀城成交結構以 5 月推出的 9 號樓物業(yè)結構基本相同,主要是以 8993 的二室戶型和 120 平米 左右的三室戶型為主,另外還有一部分大戶型房源,更多的集中在二期的多層住宅中。 表 83: 綠地世紀城 6 月成交 分類 : 房型 物業(yè)形態(tài) 套數(shù) 總面積 (㎡ ) 套均面積 (㎡ ) 均價 (元 /㎡ ) 二室二廳 小高層 47 4258 三室二廳 多層、小 高層 80 4320 四室二廳 多層 1 5040 躍層、復式 多層 、小高層 14 4020 資料來源: CRIC 中國房地產決策咨詢系統(tǒng) 成交走勢 分 析 綠地世紀城目前共有二期開盤,一期在 06 年底開盤,開盤初期由于惠山新城板塊處于建設初期,因此項目整體銷售情況并不理想, 直至到 07 年 3 月以后,在整體房地產市場和區(qū)域板塊整體上升的帶動下,項目成交出現(xiàn)第一個高潮期,但是由于之間上市量較大,項目依舊可售量較大。 進入 08 年以后,受整體房地產市場深度調整的影響,項目成交 依舊 難有突破,加之之前較大的存量,使得 08 年 4 月 09 年 4 月處于一個供應空白期,主要以銷售存量為主。 09年 5 月以后,市場呈現(xiàn)強勢回暖的跡象,項目推出新組團,從而也帶動項目再次進入成交高潮期,以 萬方的成交量創(chuàng)歷史最高值。 無錫 2021 年 6 月市場報告 169。2021克 而瑞信息技術有限公司版權所 無錫 克而瑞信息技術有限公司 無錫市人民中路 123 號 摩天 360大廈 805室 郵編: 214000 電話: ( 0510) 82727209 33 33 圖 81: 綠地世紀城開盤以來 月度成交走勢 數(shù)據(jù)來源: CRIC 中國房地產決策咨詢系統(tǒng) 周邊市場狀況 目前項目周邊在售的住宅物業(yè)項目 數(shù)量較多,其中不乏類似復地公園成、融創(chuàng)理想城市等大盤。主要的在售同質產品類型主要有:百大春城二期、奧林匹克花園二期、融創(chuàng)理想城市、復地公園城邦、賽維拉榮譽和金都〃蘭斯。 金都〃蘭斯 融創(chuàng)理想城市 奧林匹克花園 百大春城二期 賽維拉融域 復地公園城 周邊主要在售項目分布圖 無錫 2021 年 6 月市場報告 169。2021克 而瑞信息技術有限公司版權所 無錫 克而瑞信息技術有限公司 無錫市人民中路 123 號 摩天 360大廈 805室 郵編: 214000 電話: ( 0510) 82727209 34 34 表 84: 本案與 周邊主要在售 樓盤列表 項目名稱 產品類 型 建筑面積( 萬 ㎡) 占地面積( 萬 ㎡) 最新 開盤時間 銷售面積 (㎡) 銷售金額 ( 萬 元) 銷售均價 (元 /㎡) 4 月 5 月 6 月 4 月 5 月 6 月 4 月 5 月 6 月 復地公園城 住宅 50 20210525 4753 4635 4700 百大春城二期 住宅 20211220 4552 4629 5000 金都〃蘭斯 住宅 30 20210329 3993 3914 3699 奧林匹克花園 住宅 20210706 4331 4519 4627 賽維拉融域 住宅 20210418 — — — 4707 4617 融創(chuàng)理想城市 住宅 83 20210620 4153 4105 4210 數(shù)據(jù)來源: CRIC 中國房地產決策咨詢系統(tǒng) 圖 82: 近 3 個月周邊樓盤銷售面積比較 數(shù)據(jù)來源: CRIC 中國房地產決策咨詢系統(tǒng) 無錫 2021 年 6 月市場報告 169。2021克 而瑞信息技術有限公司版權所 無錫 克而瑞信息技術有限公司 無錫市人民中路 123 號 摩天 360大廈 805室 郵編: 214000 電話: ( 0510) 82727209 35 35 圖 83: 近 3 個月周邊樓盤銷售金額比較 數(shù)據(jù)來源: CRIC 中國房地產決策咨詢系統(tǒng) 圖 84:近 6 個月周邊樓盤銷售均價 比較 資料來源: CRIC 中國房地產決策咨詢系統(tǒng) 熱銷 解析 ● 市場定位 : 作為進入惠山新城較早的項目之一,受區(qū)域客戶結構的影響,綠地世紀城的定位不高,以城市中產階級和年輕臵業(yè)客戶為主。不過在區(qū)域同質化較多的情況下,其在產品設臵上還 無錫 2021 年 6 月市場報告 169。2021克 而瑞信息技術有限公司版權所 無錫 克而瑞信息技術有限公司 無錫市人民中路 123 號 摩天 360大廈 805室 郵編: 214000 電話: ( 0510) 82727209 36 36 是顯示了自身的特色。特別是項目一期推出的花園洋房產品,不但突出了較強的性價比優(yōu)勢,而且對整體項目的市場形象有一定的提升作用。 ● 營銷策略 : 綠地世紀城在營銷推廣上基本是以穩(wěn)扎穩(wěn)打的策略為主,自進入無錫市場,其一直保持著 穩(wěn)定的營銷推廣力度,自 06年 5 月至今,基本每月都在平面媒體上有廣告投放。雖然沒有一些大規(guī)模具有轟動效應的營銷事件,但這種細水長流的營銷推廣方式,也使得其品牌逐步的深入人心,尤其對于這樣一個開發(fā)周期較長的大盤來講,相對穩(wěn)固和保守的營銷策略更能對項目的成交產生長久的影響。 ● 后期思考: 綠地世紀城進入無錫市場之初,其所在的惠山新城板塊房地產市場剛剛興起。作為無錫市點發(fā)展的兩大新城之一,在短短的兩年間區(qū)域房地產市場取得了迅猛的發(fā)展。綠地、復地、順弛等項目依托整體市場的發(fā)展,入市之后成交情況均表現(xiàn)不俗。品質化 的產品和低廉的價格成為綠地世紀城等項目的主要優(yōu)勢。 但是隨著市場的發(fā)展,周邊情況發(fā)生了較大的變化,首先是鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊異軍突起,洛社新城等新興板塊發(fā)展迅速,且價格更低,一定程度上截流了部分想進城臵業(yè)的客戶。此外,廣益新城、北塘板塊等其他區(qū)域板塊的快速發(fā)展也對惠山新城的市場產生了一定的擠壓?;萆叫鲁堑暮诵母偁巸?yōu)勢 — 價格優(yōu)勢正逐步減小。此外,區(qū)域內同質化樓盤的競爭也愈發(fā)的激烈,因此,綠地世紀城目前已經面臨了較為嚴峻的市場形勢。在區(qū)位、價格相差不大的情況下,綠地世紀城要想突出重圍,就必須在產品設計上更加的符合市場的需求 ,同時在營銷推廣上進行適當創(chuàng)新, 才能在未來的市場發(fā)展中保持自己的優(yōu)勢,在激烈的競爭中占得先機。 無錫 2021 年 6 月市場報告 169。2021克 而瑞信息技術有限公司版權所 無錫 克而瑞信息技術有限公司 無錫市人民中路 123 號 摩天 360大廈 805室 郵編: 214000 電話: ( 0510) 82727209 37 37 第九章、營銷媒體篇 一、營銷透析 營銷綜述 持續(xù)幾個月的樓市小陽春給眾多開發(fā)商帶來了希望,因此雖然即將臨近傳統(tǒng)的銷售淡季,但是各開發(fā)商依舊進行了眾多開盤、加推和促銷活動,業(yè)主聯(lián)誼會、異地項目體驗行等活動也時常見諸報端。但是與舉辦的房交會 5 月份相比,本月總體營銷頻率有所下滑, 打折優(yōu)惠 活動主要是 以低首付 、 買房送 車位、定金充房款 等形式為主,打折 力度 并不是很大。 圖 91: 2021 年 6 月無錫市營銷活動 份額圖 數(shù)據(jù)來源: CRIC 中國房地產決策咨詢系統(tǒng) 營銷策略 關鍵詞 — — 5 年期無息貸款,僅限十套 ? 活動介紹
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