【導(dǎo)讀】悲觀、彷徨、驚喜、狂熱……這是很多親身感受了今年上半年房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程的人。所走過的心路歷程。隨著數(shù)據(jù)的披露，三月份無錫商品住宅成交萬平方米，環(huán)比增

　　

【正文】 米的復(fù)式戶型。 ● 典型戶型分析 ? 小高層住宅戶型 ? 兩室戶型 DB2 戶型 面積： 85 平米 DB3 戶型 面積： 87 平米 綠地世紀(jì)城的兩種二室戶型均是目前市面上采 光通風(fēng)較好，較為理想的“ H”型小面積戶型，兩居室一南一北排列，客廳餐廳形成一個整體，既能明確功能分區(qū)又減少了浪費的面積，在小面積戶型中，該類戶型是比較理想的。 DB2 戶型還另外自帶南北雙陽臺，客廳開間達(dá)到 米，充分保證起居生活的舒適性，主臥室還設(shè)計有南向飄窗，既能增加空間感又可以提高利用率。該戶型主要的缺點是由于受衛(wèi)生間采光窗設(shè)計的影響導(dǎo)致次臥室面積較小，未來起居布局不太方便，量外就是衛(wèi)生間門口正對入戶門，在隱秘性方面相對較差。 DB3 戶型則相對較為方正，由于衛(wèi)生間自帶東窗，所以使得次臥室并沒有面積較小 的弊病，相對來說利用率比 DB2 戶型高不少，該戶型主要的缺點則是與 DB2 戶型相比主臥室缺少飄窗，并且衛(wèi)生間的布局也依舊無法回避弊病。 無錫 2021 年 6 月市場報告 169。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 無錫 克而瑞信息技術(shù)有限公司 無錫市人民中路 123 號 摩天 360大廈 805室 郵編： 214000 電話： （ 0510） 82727209 30 30 ? 三室戶型 DC6 戶型 面積： 105 平米 DC7 戶型 面積： 102 平米 上述兩種三室戶型為綠地世紀(jì)城戶型中的緊湊型三室戶型，隨著戶型設(shè)計觀念的不斷進(jìn)步，注重功能性的緊湊型戶型越來越受到購房者的青睞， DB DB7 兩大戶型雖然目前僅為105 與 102平米，但是功能齊全，并且劃分合理。 米開間客廳與餐廳連成一體并且自 帶南北雙陽臺，主臥和次臥室均朝南設(shè)計，采光充足，獨立儲藏室設(shè)計，增加了儲藏空間。兩種戶型主要的區(qū)別依舊是由于衛(wèi)生間采光的不同而導(dǎo)致書房的功能有所差距， DB6 戶型的書房功能性明顯更大，既可做書房也可以做客臥。 GC2 戶型 面積： 120 平米 GC2 戶型為目前在售的主力三室戶型之一，與上述緊湊型戶型相比，該戶型明顯提升舒適型， 不僅在客廳、臥室等主要活動區(qū)域增大開間，并且在功能區(qū)的劃分上更加合理，并且增加了 114平米入戶花園以提升整體使用率。主、次臥和書房均配臵了轉(zhuǎn)角大面積飄窗，加強(qiáng)整體 空間感。整個戶型布局方正，全明結(jié)構(gòu)，為目前市場上較為 認(rèn)可 的三室戶型之一。 無錫 2021 年 6 月市場報告 169。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 無錫 克而瑞信息技術(shù)有限公司 無錫市人民中路 123 號 摩天 360大廈 805室 郵編： 214000 電話： （ 0510） 82727209 31 31 開發(fā)進(jìn)度 綠地世紀(jì)城目前已經(jīng)開發(fā)至第二期，其中一期已于 2021 年底交房，目前主要在售的是二期產(chǎn)品。 2021 年 5 月最新開盤的是 9 號樓的“前程”組團(tuán)，為小高層住宅， 共推出200 套左右，均價為 4350 元 /平米。此次推出的小高層戶型主要有 89 平米、 116 平米以及120 平米。目前這兩棟樓已經(jīng)建設(shè)到地面兩層，預(yù)計 2021 年 11 月可以交付。 分期開發(fā)示意圖 二期 一期 8 號樓 9 號樓 2021 年 5 月 16日推出 8 號、 9號樓兩棟 小高層 無錫 2021 年 6 月市場報告 169。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 無錫 克而瑞信息技術(shù)有限公司 無錫市人民中路 123 號 摩天 360大廈 805室 郵編： 214000 電話： （ 0510） 82727209 32 32 表 82： 綠地 世紀(jì)城分期開發(fā)情況 項目名稱 總建筑面積 （ m2） 容積率 綠化率（ %） 建筑形態(tài) 對外報價 （元 /平方米） 現(xiàn)狀 一期 100000 % 情景洋房、小高層、 聯(lián)排別墅 住宅： 42005000 別墅： 62006800 已經(jīng)交房 入住 二期 202120 % 多層、 小高層 、高層 42005000 銷售中 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月成交關(guān)注 本月 綠地世紀(jì)城成交結(jié)構(gòu)以 5 月推出的 9 號樓物業(yè)結(jié)構(gòu)基本相同，主要是以 8993 的二室戶型和 120 平米 左右的三室戶型為主，另外還有一部分大戶型房源，更多的集中在二期的多層住宅中。 表 83： 綠地世紀(jì)城 6 月成交 分類 ： 房型 物業(yè)形態(tài) 套數(shù) 總面積 (㎡ ) 套均面積 (㎡ ) 均價 (元 /㎡ ) 二室二廳 小高層 47 4258 三室二廳 多層、小 高層 80 4320 四室二廳 多層 1 5040 躍層、復(fù)式 多層 、小高層 14 4020 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 成交走勢 分 析 綠地世紀(jì)城目前共有二期開盤，一期在 06 年底開盤，開盤初期由于惠山新城板塊處于建設(shè)初期，因此項目整體銷售情況并不理想， 直至到 07 年 3 月以后，在整體房地產(chǎn)市場和區(qū)域板塊整體上升的帶動下，項目成交出現(xiàn)第一個高潮期，但是由于之間上市量較大，項目依舊可售量較大。 進(jìn)入 08 年以后，受整體房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的影響，項目成交 依舊 難有突破，加之之前較大的存量，使得 08 年 4 月 09 年 4 月處于一個供應(yīng)空白期，主要以銷售存量為主。 09年 5 月以后，市場呈現(xiàn)強(qiáng)勢回暖的跡象，項目推出新組團(tuán)，從而也帶動項目再次進(jìn)入成交高潮期，以 萬方的成交量創(chuàng)歷史最高值。 無錫 2021 年 6 月市場報告 169。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 無錫 克而瑞信息技術(shù)有限公司 無錫市人民中路 123 號 摩天 360大廈 805室 郵編： 214000 電話： （ 0510） 82727209 33 33 圖 81： 綠地世紀(jì)城開盤以來 月度成交走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 周邊市場狀況 目前項目周邊在售的住宅物業(yè)項目 數(shù)量較多，其中不乏類似復(fù)地公園成、融創(chuàng)理想城市等大盤。主要的在售同質(zhì)產(chǎn)品類型主要有：百大春城二期、奧林匹克花園二期、融創(chuàng)理想城市、復(fù)地公園城邦、賽維拉榮譽(yù)和金都〃蘭斯。 金都〃蘭斯 融創(chuàng)理想城市 奧林匹克花園 百大春城二期 賽維拉融域 復(fù)地公園城 周邊主要在售項目分布圖 無錫 2021 年 6 月市場報告 169。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 無錫 克而瑞信息技術(shù)有限公司 無錫市人民中路 123 號 摩天 360大廈 805室 郵編： 214000 電話： （ 0510） 82727209 34 34 表 84： 本案與 周邊主要在售 樓盤列表 項目名稱 產(chǎn)品類 型 建筑面積（ 萬 ㎡） 占地面積（ 萬 ㎡） 最新 開盤時間 銷售面積 （㎡） 銷售金額 （ 萬 元） 銷售均價 （元 /㎡） 4 月 5 月 6 月 4 月 5 月 6 月 4 月 5 月 6 月 復(fù)地公園城 住宅 50 20210525 4753 4635 4700 百大春城二期 住宅 20211220 4552 4629 5000 金都〃蘭斯 住宅 30 20210329 3993 3914 3699 奧林匹克花園 住宅 20210706 4331 4519 4627 賽維拉融域 住宅 20210418 — — — 4707 4617 融創(chuàng)理想城市 住宅 83 20210620 4153 4105 4210 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 圖 82： 近 3 個月周邊樓盤銷售面積比較 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 無錫 2021 年 6 月市場報告 169。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 無錫 克而瑞信息技術(shù)有限公司 無錫市人民中路 123 號 摩天 360大廈 805室 郵編： 214000 電話： （ 0510） 82727209 35 35 圖 83： 近 3 個月周邊樓盤銷售金額比較 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 圖 84：近 6 個月周邊樓盤銷售均價 比較 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 熱銷 解析 ● 市場定位 ： 作為進(jìn)入惠山新城較早的項目之一，受區(qū)域客戶結(jié)構(gòu)的影響，綠地世紀(jì)城的定位不高，以城市中產(chǎn)階級和年輕臵業(yè)客戶為主。不過在區(qū)域同質(zhì)化較多的情況下，其在產(chǎn)品設(shè)臵上還 無錫 2021 年 6 月市場報告 169。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 無錫 克而瑞信息技術(shù)有限公司 無錫市人民中路 123 號 摩天 360大廈 805室 郵編： 214000 電話： （ 0510） 82727209 36 36 是顯示了自身的特色。特別是項目一期推出的花園洋房產(chǎn)品，不但突出了較強(qiáng)的性價比優(yōu)勢，而且對整體項目的市場形象有一定的提升作用。 ● 營銷策略 ： 綠地世紀(jì)城在營銷推廣上基本是以穩(wěn)扎穩(wěn)打的策略為主，自進(jìn)入無錫市場，其一直保持著 穩(wěn)定的營銷推廣力度，自 06年 5 月至今，基本每月都在平面媒體上有廣告投放。雖然沒有一些大規(guī)模具有轟動效應(yīng)的營銷事件，但這種細(xì)水長流的營銷推廣方式，也使得其品牌逐步的深入人心，尤其對于這樣一個開發(fā)周期較長的大盤來講，相對穩(wěn)固和保守的營銷策略更能對項目的成交產(chǎn)生長久的影響。 ● 后期思考： 綠地世紀(jì)城進(jìn)入無錫市場之初，其所在的惠山新城板塊房地產(chǎn)市場剛剛興起。作為無錫市點發(fā)展的兩大新城之一，在短短的兩年間區(qū)域房地產(chǎn)市場取得了迅猛的發(fā)展。綠地、復(fù)地、順弛等項目依托整體市場的發(fā)展，入市之后成交情況均表現(xiàn)不俗。品質(zhì)化 的產(chǎn)品和低廉的價格成為綠地世紀(jì)城等項目的主要優(yōu)勢。 但是隨著市場的發(fā)展，周邊情況發(fā)生了較大的變化，首先是鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊異軍突起，洛社新城等新興板塊發(fā)展迅速，且價格更低，一定程度上截流了部分想進(jìn)城臵業(yè)的客戶。此外，廣益新城、北塘板塊等其他區(qū)域板塊的快速發(fā)展也對惠山新城的市場產(chǎn)生了一定的擠壓。惠山新城的核心競爭優(yōu)勢 — 價格優(yōu)勢正逐步減小。此外，區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化樓盤的競爭也愈發(fā)的激烈，因此，綠地世紀(jì)城目前已經(jīng)面臨了較為嚴(yán)峻的市場形勢。在區(qū)位、價格相差不大的情況下，綠地世紀(jì)城要想突出重圍，就必須在產(chǎn)品設(shè)計上更加的符合市場的需求 ，同時在營銷推廣上進(jìn)行適當(dāng)創(chuàng)新， 才能在未來的市場發(fā)展中保持自己的優(yōu)勢，在激烈的競爭中占得先機(jī)。 無錫 2021 年 6 月市場報告 169。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 無錫 克而瑞信息技術(shù)有限公司 無錫市人民中路 123 號 摩天 360大廈 805室 郵編： 214000 電話： （ 0510） 82727209 37 37 第九章、營銷媒體篇 一、營銷透析 營銷綜述 持續(xù)幾個月的樓市小陽春給眾多開發(fā)商帶來了希望，因此雖然即將臨近傳統(tǒng)的銷售淡季，但是各開發(fā)商依舊進(jìn)行了眾多開盤、加推和促銷活動，業(yè)主聯(lián)誼會、異地項目體驗行等活動也時常見諸報端。但是與舉辦的房交會 5 月份相比，本月總體營銷頻率有所下滑， 打折優(yōu)惠 活動主要是 以低首付 、 買房送 車位、定金充房款 等形式為主，打折 力度 并不是很大。 圖 91： 2021 年 6 月無錫市營銷活動 份額圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 營銷策略 關(guān)鍵詞 — — 5 年期無息貸款，僅限十套 ? 活動介紹