【正文】 業(yè)性房地產(chǎn)的土地供應(yīng)總量要嚴(yán)格控制，集體建設(shè)用地不得擅自改變用途搞商業(yè)性房地產(chǎn)。集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，只適用于試點區(qū)、縣、城市規(guī)劃區(qū)外的村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理。（二）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)形式集體建設(shè)用地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，采取“轉(zhuǎn)權(quán)讓利”，指集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)時，將集體建設(shè)用地的所有權(quán)轉(zhuǎn)為國有，并辦理國有土地出讓手續(xù)，收取的土地收益大部份返回集體經(jīng)濟組織。（土地出讓金可以考慮按4比例分配，市、區(qū)、集體經(jīng)濟組織）集體建設(shè)用地使用權(quán)的租賃，即集體土地所有者將一定年限的集體建設(shè)用地租賃給土地使用者，并定期向使用者收取租金，土地使用者取得承租集體建設(shè)用地使用權(quán)。集體建設(shè)用地使用權(quán)作價出資式入股，即集體土地所有者的一定年限的集體建設(shè)用地使用權(quán)作價，以出資式入股方式投入企業(yè)，并按出資額或股份分紅，土地使用者取得集體建設(shè)用地使用權(quán)。集體建設(shè)用地使用權(quán)合作、聯(lián)營，即集體土地所有者，以一定年限的集體建設(shè)用地使用權(quán)作為條件，與其他單位或個人合作、聯(lián)營、共同興辦企業(yè)。（三）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)申報審批程序集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)參照國有土地使用權(quán)出讓審批管理辦法和程序辦理。以村民經(jīng)濟組織為單位，凡符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的農(nóng)民集體土地，均可按以下程度將該社全部農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地并予以流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)許可申請。集體土地所有權(quán)者持原批準(zhǔn)使用土地的批復(fù)或非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用證、接受流轉(zhuǎn)方的項目批文和有關(guān)部門的規(guī)劃意見，以及集體經(jīng)濟組織三分之二以上成員同意的證明，向當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府提出流轉(zhuǎn)申請，鎮(zhèn)政府根據(jù)村鎮(zhèn)規(guī)劃進行初審，并在30日內(nèi)重點審查權(quán)屬是否清楚、土地用途是否符合規(guī)劃，流轉(zhuǎn)農(nóng)民是否自愿后，報送區(qū)國土資源分局復(fù)審。復(fù)審后，向縣級以上人民政府土地管理部門提出土地流轉(zhuǎn)書面申請，同時申請地價評估；評估地價經(jīng)審核確定后，集體土地所有權(quán)者與土地使用者根據(jù)不同的流轉(zhuǎn)方式草簽相應(yīng)的土地流轉(zhuǎn)合同。流轉(zhuǎn)許可。人民政府負(fù)責(zé)召集區(qū)縣規(guī)劃、農(nóng)業(yè)、民政、勞動部門進行流轉(zhuǎn)會審，并報經(jīng)市人民政府審批后，由區(qū)國土資源分局向集體土地所有者頒發(fā)《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)許可證》。簽訂流轉(zhuǎn)合同。集體土地所有者取得流轉(zhuǎn)許可后，應(yīng)將待流轉(zhuǎn)宗地的條件和流轉(zhuǎn)要求在土地有形市場掛牌。采用招標(biāo)拍賣式協(xié)議方式，確定使用者、流轉(zhuǎn)方式、土地收益等。土地管理部門根據(jù)國家法律、法規(guī)，參照國有土地出讓合同文本，針對土地流轉(zhuǎn)方式，相應(yīng)制定集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、作價入股和出租等統(tǒng)一規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同文本，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)雙方必須簽訂流轉(zhuǎn)合同。集體建設(shè)用地第一次流轉(zhuǎn)，由集體建設(shè)用地所有者與接受流轉(zhuǎn)的使用者簽訂集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)合同；第一次流轉(zhuǎn)后的再次流轉(zhuǎn)，由集體建設(shè)用地使用者與接受流轉(zhuǎn)的使用者簽訂流轉(zhuǎn)合同。辦理土地流轉(zhuǎn)登記。雙方應(yīng)在合同簽訂30日內(nèi)持合同原本，向土地管理部門申請土地登記。在履行“占補平衡”義務(wù)或繳納耕地開墾費、按合同約定的時間付清土地價款后，土地管理部門辦理土地申報登記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，由接受流轉(zhuǎn)方領(lǐng)取集體建設(shè)用地使用證；土地使用權(quán)出租的，由出租方領(lǐng)取土地出租許可證。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)時，其地面建筑物及其附著物隨之流轉(zhuǎn)；其地面建筑物及其附著物流轉(zhuǎn)，集體建設(shè)用地同時流轉(zhuǎn)。地面建筑物及其附著物作為動產(chǎn)流轉(zhuǎn)的除外。（四）集體建設(shè)用地再流轉(zhuǎn)申報審批程序集體建設(shè)用地再流轉(zhuǎn)是指土地使用者依法取得集體建設(shè)用土使用權(quán)，在完成開發(fā)建設(shè)投資后，在使用年期內(nèi)，將余期土地使用權(quán)合法流轉(zhuǎn)。依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用者，持非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用證和流轉(zhuǎn)合同，向縣級以上土地管理部門提出書面申請，同時申請地價評估；縣級以上土地管理部門將待流轉(zhuǎn)的宗地條件和流轉(zhuǎn)要求在土地有形市場掛牌,采取招標(biāo)拍賣方式確定用地者。用地者確定后，向市、區(qū)土地行政管理部門申請土地變更登記。對因各種原因占用耕地已形成的集體建設(shè)用地，只要符合土地利用總體規(guī)劃、符合村、鎮(zhèn)規(guī)劃，在實施“占補平衡”后都可以流轉(zhuǎn)，同時補交新增建設(shè)用地有償使用費。再次流轉(zhuǎn)的土地使用期限，為前次土地流轉(zhuǎn)合同規(guī)定的期限減去土地使用者已使用后的剩余年限。六、完善集體建設(shè)用流轉(zhuǎn)制度的對策和建議集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度是我國土地一級市場制度的重要組成部分。因此要把完善集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度納入土地一級市場制度改革的總體框架中統(tǒng)籌考慮。要著眼于建立和完善社會主義市場經(jīng)濟體制的要求，改革和完善我國的土地一級市場制度體系。為此，提出以下對策和建議：（一）深化征地制度改革，合理確定土地征收范圍《中共中央、國務(wù)院關(guān)于推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見》明確提出：“加快征地制度改革步伐，按照縮小征地范圍、完善補償辦法、拓展安置途徑、規(guī)范征地程序的要求，進一步探索改革經(jīng)驗”。在《憲法》第十三條第三款和《土地管理法》第一章第二條第四款的有關(guān)國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償?shù)脑瓌t下，在相關(guān)的法律中明確界定公共利益的范圍，即國家在哪些情形下可以依法征收或征用土地，對不屬于公共利益的其他用地不得實施征收或者征用。對不屬于公共利益的用地需求通過集體土地流轉(zhuǎn)市場解決。（二）修改完善相關(guān)法律法規(guī)，為流轉(zhuǎn)提供法律支撐通過修改相關(guān)法律法規(guī)，完善土地物權(quán)制度，廢除對農(nóng)民集體所有土地相關(guān)權(quán)益的歧視性規(guī)定，明確農(nóng)民集體土地與國有土地同地、同價、同權(quán)，全面推行集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。在維護我國土地社會主義公有制和禁止土地所有權(quán)買賣的前提下，允許農(nóng)民集體土地和國有土地一樣在符合土地利用規(guī)劃和用途管制的前提下通過出讓、租賃等方式向用地單位有償提供建設(shè)用地使用權(quán)，供其進行開發(fā)建設(shè)，建立統(tǒng)一、開放、有序的土地交易市場體系。凡不屬于法律明確的公共利益范疇的其他建設(shè)項目用地，應(yīng)當(dāng)通過土地一級市場取得國有土地使用權(quán)，沒有國有土地可以提供的，可以在符合土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃的前提下取得農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)。同時在允許農(nóng)民集體土地進入市場的同時，探索建立對農(nóng)民集體土地收益的稅費調(diào)節(jié)機制，防止形成新的社會分配不公。（三）強化土地管理工作，為土地流轉(zhuǎn)提供基礎(chǔ)服務(wù)一是要加強土地規(guī)劃管理，加強土地利用總體規(guī)劃的修編工作和國土規(guī)劃的編制工作，盡快建立健全土地規(guī)劃體系，全面實施土地用途管制，充實發(fā)揮土地規(guī)劃在引導(dǎo)和調(diào)控土地市場方面的作用；二是要加強土地尤其是農(nóng)村集體土地的登記發(fā)證步伐，確保農(nóng)民集體土地在進入市場前產(chǎn)權(quán)明晰，沒有權(quán)屬爭議。要逐步創(chuàng)造條件將土地所有權(quán)明確到村民小組一級，并核發(fā)土地證書，為集體土地進入市場提供完善準(zhǔn)確的權(quán)屬保障。同時，適當(dāng)放寬集體房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記辦理限制政策。建議在農(nóng)村房地產(chǎn)交易、轉(zhuǎn)讓的政策上，本著實事求是的原則，對一些比較特殊的情況，適當(dāng)放寬限制條件。此外，可逐步探索建立農(nóng)村房地產(chǎn)進入市場流通的體制以及相關(guān)配套政策，實現(xiàn)土地資源作為一種資源要素在城鄉(xiāng)之間的自由流動和市場化配置。三是適當(dāng)放寬農(nóng)民建房、購房條件。為了更好地推進新農(nóng)村建設(shè)，促進農(nóng)村土地的集約、節(jié)約利用，建議在嚴(yán)格禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村新建住宅的基礎(chǔ)上，對集體經(jīng)濟組織內(nèi)部居民的購房、建房，可以突破本社、本村甚至本鎮(zhèn)地域范圍的限制，同時嚴(yán)格執(zhí)行一戶一宅的規(guī)定。四是建議允許農(nóng)村集體建設(shè)用地特別是宅基地的抵押。建議認(rèn)定農(nóng)村房地產(chǎn)抵押有效，農(nóng)村房地產(chǎn)所占用的是集體土地，土地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，其使用權(quán)由集體經(jīng)濟組織按法律規(guī)定的條件和程序劃給村民使用。作為農(nóng)村房屋使用權(quán)人，有權(quán)在依法取得的住宅用土地上享有占有、使用、利用的權(quán)利，房屋的所有權(quán)屬于使用權(quán)人。村民抵押房屋所有權(quán)，也將與房屋不可分割的土地使用權(quán)一并抵押。如果不允許地隨房抵押，則村民僅能對房屋享有占有、使用、收益的權(quán)利，而無從行使最重要的處分權(quán)利。農(nóng)村房屋應(yīng)比同城鎮(zhèn)房屋實行地隨房抵押，才有利于農(nóng)村房屋步入市場，減少糾紛。（四）建立和完善配套制度，規(guī)范有序推進流轉(zhuǎn)一是建立農(nóng)民應(yīng)得土地收益和集體經(jīng)濟組織土地收益的監(jiān)督機制，加快建立集體土地流轉(zhuǎn)收益管理辦法以及農(nóng)民社會保障措施等配套政策；二是建立相應(yīng)的地價體系及評估體系，包括轉(zhuǎn)讓價格、租賃價格、抵押價格等，健全集體建設(shè)用地價格評估體系；三是建立集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價和最低價保護制度，以及土地價格評估備案制度；四是建立健全農(nóng)村集體建設(shè)用地（宅基地）復(fù)基置換機制，切實解決“一戶多宅”、超標(biāo)準(zhǔn)占地、違法違規(guī)用地等遺留問題。當(dāng)前，一方面是農(nóng)村新增建設(shè)用地需求量逐漸增加，另一方面又存在大量閑置、利用效率低下等問題。因此，在解決農(nóng)村用地矛盾中，建立農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾置換制度，大力推進農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾工作，通過按照規(guī)劃要求對大量零星、閑置、空置地（含閑置宅基地）進行整理復(fù)耕，既能解決農(nóng)村建設(shè)發(fā)展用地的需求，又能有效保護耕地，提高農(nóng)村集體建設(shè)用地節(jié)約集約利用水平。五是調(diào)整稅收政策，使集體土地的流轉(zhuǎn)和國有土地的流轉(zhuǎn)都需要繳納相同的稅種、稅額，為達(dá)到集體土地和國有土地的“同地、同權(quán)、同價”、為集體土地市場和國有土地市場搭建同一平臺的最終目標(biāo)奠定基礎(chǔ)；六是搞好信息公開查詢工作、指導(dǎo)簽訂各有關(guān)文書、產(chǎn)權(quán)變更登記政策咨詢等相關(guān)配套工作。（五）加強集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中的執(zhí)法監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，依法整治違法行為 在農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中，農(nóng)村土地違法行為時有發(fā)生，其原因是多方面的，既有農(nóng)民或基層干部法制觀念淡薄問題，也有宣傳、執(zhí)法不到位的問題。從土地管理的角度出發(fā)，應(yīng)切實加大土地執(zhí)法網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，建立健全執(zhí)法網(wǎng)絡(luò)體系。特別要加強區(qū)縣級土地管理三級執(zhí)法網(wǎng)絡(luò)體系建設(shè)，及時發(fā)現(xiàn)、制止和查處農(nóng)村土地違法行為，村社配備兼職的土地監(jiān)察信息員，鎮(zhèn)街國土管理所配備專職人員，區(qū)縣國土部門建立一支政治素質(zhì)好、業(yè)務(wù)能力強、力量充足的執(zhí)法監(jiān)察隊伍，切實做到服務(wù)第一,依法行政,有效管理,查處有力，確保農(nóng)村集體建設(shè)用地管理工作穩(wěn)步推進。（六）加大各部門協(xié)調(diào)配合力度，共同營造促進流轉(zhuǎn)的環(huán)境集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作是土地管理工作的新生事物，是一項改革和創(chuàng)新，涉及到國土資源、建設(shè)、規(guī)劃、勞動和社會保障、物價、金融、農(nóng)業(yè)、財政、審計、民政、司法等多個部門，因此，應(yīng)加強政府的領(lǐng)導(dǎo)，各部門應(yīng)加強溝通、配合、協(xié)調(diào)，確保此項工作健康有序開展。國土資源部門要加快農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價和出讓最低價的制定工作；財政部門要加快制定出臺集體土地流轉(zhuǎn)收益管理辦法；社會保障部門要盡快完善農(nóng)民社會保障體系建設(shè)；農(nóng)業(yè)部門要加強對集體土地流轉(zhuǎn)收益使用的監(jiān)管；其他相關(guān)部門要主動配合做好相關(guān)工作，積極推進集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)工作健康發(fā)展。出處華夏土地網(wǎng)：第五篇：云南省2015年土地估價師《管理法規(guī)》：房地產(chǎn)開發(fā)用地考試試題（模版）云南省2015年土地估價師《管理法規(guī)》：房地產(chǎn)開發(fā)用地考試試題一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）新古典主義地租模型的代表阿蘭索將作為地租問題的一個核心進行考慮，并引入?yún)^(qū)位平衡概念，同時成功解決了城市地租計算的理論方法問題。A：邊際產(chǎn)品價格 B：空間位置 C：交通條件D：城市基礎(chǔ)設(shè)施 E：時間因素兩個以上法人或者其他組織可以組成一個聯(lián)合體，以一個投標(biāo)人的身份共同投標(biāo)．由同一專業(yè)的單位組成的聯(lián)合體，其資質(zhì)等級應(yīng)來確定。A：以資質(zhì)等級較低的單位為準(zhǔn) B：以資質(zhì)等級較高的單位為準(zhǔn) C：取聯(lián)合各方資質(zhì)等級的平均值 D：需資質(zhì)評定機構(gòu)重新評定 E：35％～50％在市場經(jīng)濟條件下，決定商品的價格的主要因素是__。A．商品的成本B．商品的效用和供求關(guān)系 C．商品的運輸費用D．商品的成本和運輸費用基于的前提，會計核算應(yīng)遵循劃分收益性支出與資本性支出的原則。A：會計分期 B：持續(xù)經(jīng)營 C：會計主體 D：貨幣計量 E：土地在下列選項中，屬于中央稅．【2008年考試真題】 A：消費稅 B：營業(yè)稅C：土地增值稅 D：耕地占用稅 E：土地《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》規(guī)定，農(nóng)民集體連續(xù)使用其他農(nóng)民集體所有的土地已滿__年的，應(yīng)視為現(xiàn)使用者所有。A．5 B．10 C．15 D．20下列費用中，屬于土地開發(fā)費的有__。A．耕地開墾費B．小區(qū)開發(fā)配套基金 C．基礎(chǔ)設(shè)施配套費 D．造地費根據(jù)剩余法的公式和原理，剩余法估價是以的角度來分析的。A：社會 B：開發(fā)商 C：建筑商 D：購買者 E：時間因素財產(chǎn)保險與人身保險都屬于。A：政策保險 B：商業(yè)保險 C：社會保險 D：信用保險 E：土地土地分類中的農(nóng)用地類別下的二級類別有耕地、__、林地、牧草地、其他農(nóng)用地。A．園地 B．苗圃C．畜禽飼養(yǎng)地 D．設(shè)施農(nóng)業(yè)用地1下列屬于自物權(quán)的是。A：土地抵押權(quán) B：永佃權(quán) C：租賃權(quán)D：土地所有權(quán) E：35％～50％1《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，居住用地土地使用權(quán)出讓最高年限為__年。A．40 B．50 C．70 D．801在市場競爭模式下，土地所有權(quán)屬于__。A．個人 B．單位 C．國家 D．集體1路線價法的基本原則是和區(qū)位論的具體應(yīng)用。A：變動原則 B：預(yù)期原則 C：替代原則 D：供需原則 E：合法性1下列公用建筑可以分?jǐn)偟奖敬苯ㄖ飪?nèi)的是。A：鍋爐房B：作為人防工程的地下室 C：樓梯間D：已作為獨立使用空間的地下室、車庫 E：土地1下列選項中，不屬于我國招標(biāo)方法的是__招標(biāo)。A．公開 B．邀請 C．競爭 D．協(xié)議1采用市場比較法進行拍賣底價評估時，選擇的某交易案例為協(xié)議方式交易，成交價格為1000元／平方米，若交易形式的情況修正系數(shù)為：協(xié)議0．5；招標(biāo)0．75；拍賣1．0．則修正后的交易案例價格為元／平方米?！?002年考試真題】 A：500 B：1500 C：1666．7 D：2000 E：時間因素1對具有市場流動性的建筑物估價，應(yīng)以__為基礎(chǔ)，采用對照法、殘余法、比較法等評估出建筑物的價格。A．重建成本 B．重置成本 C．建筑成本 D．成新度1《征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)測算指導(dǎo)性意見(暫行)》規(guī)定，統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)設(shè)定基準(zhǔn)時點，一般__年調(diào)整一次。A．1 B．3 C．3～5 D．10 下列屬于非法批地行為的有__。A．縣級人民政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用B．省級人民政府批準(zhǔn)征收基本農(nóng)田以外的土地300畝 C．省級人民政府批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田 D．國務(wù)院批準(zhǔn)征收基本農(nóng)