【導(dǎo)讀】首先，在學(xué)習(xí)中應(yīng)進(jìn)行歸納、總結(jié)，復(fù)習(xí)時要緊貼大綱，對大綱提到的知識點(diǎn)，一定要掌握。學(xué)員可將自己在復(fù)習(xí)中的疑問點(diǎn)及練習(xí)中出錯的地方作為難點(diǎn)。通常，土地估價實務(wù)每一道試題都會涵蓋很多內(nèi)容，信息量也較大。效率，學(xué)員在讀題過程中，先看問題，應(yīng)通過快速讀題，對試題性質(zhì)進(jìn)行了解，作出判斷。該宗土地與房屋出租，有經(jīng)濟(jì)。收益，適宜采用收益還原法進(jìn)行估價的，確定使用收益還原法進(jìn)行估價。答題的第二步是“審題”。計算的話涉及的項目很多，不要丟了項目）?！皩忣}”包括以下三方面內(nèi)容：首先，想該試題是在考核教材中相。答題的第三步是分條陳述，要有問必答。學(xué)員在考前和考試中做好心理調(diào)節(jié)，才可能超水平發(fā)揮。遍，對重要的公式作最后一次記憶。測試應(yīng)考人員對收益還原法的基本原理及其應(yīng)用的理解與掌握程度。

　　

【正文】 附加城建稅 0． 35％、教育稅附加 0． 05％等。 (5)計算房屋折舊費(fèi)。折舊費(fèi)是指房屋在使用過程中因損耗而在租金中補(bǔ)償?shù)哪遣糠謨r值。其計算公式為： 年折舊費(fèi) =（房屋重置價 殘值） /耐用年限 =房屋重置價（ 1殘值率） /耐用年限 式中房屋建筑重置價、耐用年限和殘值是隨房屋結(jié)構(gòu)及等級不同而變化的，一般各城市均有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。 如果房屋耐用年限超過了出讓的土地使用權(quán)年限，即土地使用者可使用土地 的年期小于房屋耐用年限，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和國務(wù)院 (1990)55 號令規(guī)定，土地使用期滿而使用者未申請續(xù)期的，土地使用權(quán)由國家無償收回，關(guān)于地上建筑物的處置，《城市房地產(chǎn)管理法》未作具體規(guī)定，而國務(wù)院 55 號令則規(guī)定由國家無償取得。因此，土地使用者可使用房屋和土地的年限不能超過土地使用權(quán)出讓年期。這樣，當(dāng)房屋耐用年限超過土地使用權(quán)出讓年期時，按土地使用權(quán)出讓年限調(diào)整確定房屋可使用年限，在計算年折舊時也不應(yīng)考慮殘值。相應(yīng)的計算公式為： 年折舊費(fèi) =房屋重置價 /房屋可使用年限 房屋可使用年限 =土地出讓前房屋已 使用年限 +土地出讓年限 例題 :某建筑物占地面積為 450m2，容積率為 1． 4，耐用年限為 60。已知該建筑物已使用 10 年，尚可使用 40 年，殘值率為 5％，重置價格為 1800 元／㎡，折舊按平均年限折舊法計算，則該建筑物的現(xiàn)值為 (A )萬元。 A． 91． 85 B． 71． 82 C． 86． 18 D． 90． 72 建筑物的面積為 450 m2 =630 m2 建筑物的重置價格為 630 1800 元／㎡ =1134000 元 因為建筑物的耐用年限為 60 年 ,但是該建筑物已使用 10 年 ,尚可使用 40 年 ,也就是可以使用 50 年了，小于耐用年限 ,所以不計算殘值 . 建筑物現(xiàn)值為 1134000 元 40/(10+40)= 答案應(yīng)當(dāng)是 D． 90． 72 8 3．企業(yè)經(jīng)營費(fèi)用的計算 企業(yè)經(jīng)營費(fèi)用是指在企業(yè)經(jīng)營過程中為獲取經(jīng)營收益而必須支付的一切費(fèi)用，通常包括原料費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、折舊費(fèi)、工資、稅金、應(yīng)攤提費(fèi)用以及其他應(yīng)扣除的費(fèi)用。 根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的方式不同，一般可分為經(jīng)營性企業(yè) (如賓館、飯店、商場等商業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè) )和 20頁 生產(chǎn)性企業(yè) (如工廠、礦山等工業(yè)企業(yè) )兩大類。經(jīng)營性企業(yè)在經(jīng)營過程中的總費(fèi)用主要包括銷售成本、銷售費(fèi) 用、經(jīng)營管理費(fèi)、銷售稅金、財務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營利潤等；生產(chǎn)性企業(yè)在經(jīng)營過程中的總費(fèi)用主要包括生產(chǎn)成本 (包括原材料費(fèi)、人工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)等 )、產(chǎn)品銷售費(fèi)、產(chǎn)品銷售稅金及附加、財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用等。 企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用的計算通常有以下兩種方法： (1)根據(jù)企業(yè)的財務(wù)報表進(jìn)行分析調(diào)整計算 客觀的企業(yè)財務(wù)報表是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程的基本反映，因此可根據(jù)企業(yè)財務(wù)報表中的損益表及有關(guān)財務(wù)資料分析計算企業(yè)經(jīng)營總費(fèi)用，但需要詳細(xì)分析企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營和管理的整個過程，扣除不正常的生產(chǎn)經(jīng)營和管理費(fèi)用，計算客觀的生產(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用。 (2)根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng) 營或服務(wù)的項目計算企業(yè)經(jīng)營費(fèi)用 如工業(yè)企業(yè)可根據(jù)其生產(chǎn)的各種產(chǎn)品的平均成本計算總成本，采用這種方式計算總費(fèi)用需要詳細(xì)了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程和各種成本費(fèi)用的支出狀況。 農(nóng)用地種植費(fèi)用的計算 以農(nóng)用地維護(hù)費(fèi)和生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品的費(fèi)用之和作為總費(fèi)用。 農(nóng)用地維護(hù)費(fèi)一般指農(nóng)用地基本配套設(shè)施的年平均維修費(fèi)用；生產(chǎn)經(jīng)營農(nóng)副產(chǎn)品的費(fèi)用一般包括生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品過程中所必須支付的直接及間接費(fèi)用，包括種苗費(fèi)（種子費(fèi)、幼畜禽費(fèi)）、肥料費(fèi)（或飼料費(fèi)）、人工費(fèi)、畜工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、材料費(fèi)、水電費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)（或畜禽舍費(fèi)）、農(nóng)具費(fèi)以及有關(guān)的 稅款、利息等。對于投入所形成的固定資產(chǎn)，按其使用年限攤銷費(fèi)用。 土地純收益的概念及測算方法 (一 )土地純收益的概念 以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益扣除總費(fèi)用和房屋折舊費(fèi)、房屋收益等，即為土地純收益。 (二 )不同條件下土地純收益的計算要求及方法 土地純收益的計算可以根據(jù)具體評估對象的不同和總收益、總費(fèi)用的計算方式不同采用不同的計算方法。 土地租賃中的土地純收益求取 土地純收益＝年租金總收入－年總費(fèi)用 2．房地出租中的土地純收益求取 土地純收益＝房地純收益－房屋純收 益 房地純收益＝房地出租年總收入－房地出租年總費(fèi)用 房屋純收益＝房屋現(xiàn)值建筑物還原率 房屋現(xiàn)值＝房屋重置價房屋成新度 ＝房屋重置價－房屋總折舊 房屋重置價也稱房屋重置成本，是指根據(jù)估價期日的人工和建筑材料價格，并按照目前的材料、標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計，建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根據(jù)當(dāng)?shù)赝惤ㄖ锏慕ㄔ斐杀具M(jìn)行分析計算；房屋成新度是指房屋建筑物在估價期日的新舊狀況；房屋總折舊是指房屋建筑物在已使用年限內(nèi)由于物理、經(jīng)濟(jì)和功能等因素引起的房屋折舊總額，通常采用平均折舊法計算，其計算公式如下： 房屋總折舊額＝ 房屋年折舊額已使用年限 3．企業(yè)經(jīng)營中的土地純收益求取 企業(yè)經(jīng)營純收益＝年經(jīng)營總收入－年經(jīng)營總費(fèi)用 土地純收益＝企業(yè)經(jīng)營純收益－非土地資產(chǎn)純收益 4．自用土地或待開發(fā)土地的純收益求取 自用土地或待開發(fā)土地的純收益可采用比較法求取，即比照類似地區(qū)或相鄰地區(qū)有收益的相似土地的純收益，經(jīng)過區(qū)域因素、個別因素的比較修正，求得其土地純收益。 5．農(nóng)地種植中純收益求取 農(nóng)用地種植純收益 =年農(nóng)產(chǎn)品總收入－年種植總費(fèi)用 9 21頁 收益還原法應(yīng)用實例 土地還原率的概念及其確定方法 (一 )土地還原率概念及種類 收益還原法中求取還 原率是一項復(fù)雜、精度要求高的工作。因為還原率如果使用不當(dāng)，如果發(fā)生微小變動（大1%或小 1%），都會使評估價格發(fā)生顯著的變化，因此，即使純收益的計算十分正確，求得的價格結(jié)果仍然不可信任。 1．土地還原率的概念 土地還原率是用以將土地純收益還原成為土地價格的比率。 2．還原率的種類 還原率分為以下三類： (1)綜合還原率：是求取土地及其地上建筑物合為一體的價格時所使用的還原率。即如果運(yùn)用收益還原法評估的是土地及建筑物合為一體的價格，所使用的純收益必須是土地及建筑物合為一體所產(chǎn)生的純收益，同時，所選用的還原率，必 須是土地及建筑物合為一體的還原率，即綜合還原率。 (2)建筑物還原率：是求取單純建筑物價格時，所使用的還原率。這時所對應(yīng)的純收益是建筑物本身所產(chǎn)生的純收益，不包括土地產(chǎn)生的純收益，因此選用的還原率，也應(yīng)是建筑物還原率。 (3)土地還原率：是求取純土地價格時，所應(yīng)使用的還原率。一般情況下，土地還原率比建筑物還原率低 2～3 個百分點(diǎn)。 3．土地還原率和綜合還原率、建筑物還原率的關(guān)系 綜合還原率、建筑物還原率、土地還原率三者雖有嚴(yán)格區(qū)分，但又是相互聯(lián)系的。若知道其中兩個還原率，便可求出另一個還原率。計算公式如下： 公式 1： r=(r1L+r2B)／ (L+B) 公式 2： r＝ [r1L 十 (r2+d)B]／ (L 十 B) 式中： r— 綜合還原率； r1—— 土地還原率； r2—— 建筑物還原率； L—— 地價； B—— 建筑物價格； d—— 建筑物折舊率。 上述第一個公式適用于建筑物折舊后的純收益的情況；第二個公式適用于建筑物折舊前的純收益的情況。 (二 )土地還原率的確定方法 土地純收益與土地價格比值調(diào)查確定還原率 采用市場上相同或相似土地的純收益與價格的比率。為避免偶然性，常常需要考察多宗土地 (一般至少三宗以上 )，求其純收益與價格的平均 值。 2．安全利率加上風(fēng)險值調(diào)整確定還原率 還原率＝安全利率 +風(fēng)險調(diào)整值。安全利率是指無風(fēng)險的資本投資利潤率， 可以選用同一時期的一年期國債年利率或一年期的銀行定期存款利率為安全利率。 風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場等狀況對其影響程度而確定。 3．投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入確定還原率 將社會上各種類型的投資 (如銀行存款、貸款、國債、債券、股票等 )收益率按其大小從低到高排序，然后根據(jù)經(jīng)驗判斷所要評估的不動產(chǎn)的投資收益率與風(fēng)險應(yīng)該落在哪個范圍，從而確定所要求取的還原率的具體數(shù)值。 值 得注意的是，這些方法并不能讓我們準(zhǔn)確地得到某個時期的還原率，所求取的還原率都帶有主觀選擇。這就要求我們不僅學(xué)會這些方法，更要在實踐中掌握的有關(guān)知識，實際估價經(jīng)驗和對當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境及不動產(chǎn)市場的充分了解融會貫通，只有這樣才能做出較為準(zhǔn)確的判斷。還原率的確定就是估價工作精髓的具體體現(xiàn)，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗的結(jié)合。 土地價格的確定 22頁 在土地純收益確定以后，可以根據(jù)收益變化狀況和土地使用權(quán)年期等條件，選擇適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率和公式計算得到土地的試算收益價格。 若要用收益還原法評估不動產(chǎn)價格，應(yīng)選用綜合還原率對房地產(chǎn)純收益進(jìn) 行還原求取。 利用收益還原法評估土地價格 基本思路：首先求得建筑物的價格；然后從待估不動產(chǎn) (房地產(chǎn) )的純收益中減掉屬于建筑物的純收益，得到土地的純收益；再以土地還原率還原，即可得到土地的價格。 計算公式： a－ B (r2+d)＝ L r1 L=[a－ B(r2+d)]/ r1= a1/r1 式中： L—— 土地價格； a—— 建筑物及其相應(yīng)范圍的土地所產(chǎn)生的純收益 (a 如為折舊后收益則去掉 d)； B—— 建筑物的價格 (依其他方法求得 )； r1—— 土地還原率； r2—— 建筑物還原率； d—— 建筑物折舊率； a1—— 土地的 純收益 10 例題 1 某公司于 2020 年 7 月 1 日經(jīng)政府出讓取得一塊商業(yè)用地，土地面積 5000 平方米，土地出讓年限為 2020 年7 月 1 日至 2040 年 6 月 30 日，共 40 年。該公司在該地塊上建成一棟鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)商業(yè)樓，總建筑面積為 15000平方米，于 2020 年 7 月 1 日竣工投入使用，該建筑物當(dāng)時重置價值為 1300 元／平方米?，F(xiàn)該物業(yè)由業(yè)主自行經(jīng)營， 經(jīng)營狀況正常， 年經(jīng)營收入 6000 萬元，年銷售成本及經(jīng)營成本共 4000 萬元，管理費(fèi)、財務(wù)費(fèi)用為年經(jīng)營收入的 6％，商品銷售稅金及附加為銷售收入的 ％，經(jīng)營利潤為年經(jīng)營收入 的 10％，若 2020 年 7 月 1 日同類型建筑物重置價值為 1500 元／平方米，房屋還原利率為 8％，土地還原利率為 6％，不考慮遞增及物價因素，求該地塊于 2020 年 7 月 1 日價值。 注意： 1．該物業(yè)為自營物業(yè)，總費(fèi)用中需扣除經(jīng)營者利潤； 2．總費(fèi)用中扣除房屋年折舊的計算，由于土地終止日期 2040 年 6 月 30 日短于房屋經(jīng)濟(jì)壽命到期日 (鋼筋混凝土非生產(chǎn)用房經(jīng)濟(jì)壽命為 60 年，本例房屋經(jīng)濟(jì)壽命到 2061 年 6 月 30 日止 )，故折舊年限到土地終止日 2040年 6 月 30 止，共 39 年。 解： 1．年經(jīng)營收入＝ 6000 萬元 2．年須扣除總費(fèi)用： (1)銷售成本及經(jīng)營成本 =4000 萬元 (2)管理費(fèi)、財務(wù)費(fèi)用 =6000 6％ =360 萬元 (3)商品銷售稅金及附加 =6000 8． 5％＝ 510 萬元 (4)房屋年折舊 折舊年限從 2020 年 7 月 1 日至 2040 年 6 月 30 日共 39 年， 房屋重置價＝ 1500 15000＝ 2250 萬元 年折舊額＝ 2250／ 39＝ 57． 69 萬元 已折舊年限從 2020 年 7 月 1 日至 2020 年 6 月 30 日共 4 年。 (5)經(jīng)營利潤＝ 6000 10％＝ 600 萬元 年須扣除總費(fèi)用＝ (1)+(2)+(3)+(4)+(5)＝ 5527． 69 萬元 3．房 地產(chǎn)年純收益＝ 6000－ 5527． 69＝ 472． 3l 萬元 4．房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值房屋還原利率 ＝ (2250－ 57． 69 4) 8％ ＝ 161． 54 萬元 5．土地年純收益＝ 472． 3l－ 161． 54＝ 310． 77 萬元 23頁 6．求該地塊于 2020 年 7 月 1 日價值 土地使用權(quán)終止日期為 2040 年 6 月 30 日，剩余收益年限 35 年 土地使用權(quán)價格＝ a/r 地 [1－ 1/（ 1+ r 地 ） n]＝ 310． 77/6% [1－ 1/（ 1+6%） 35] ＝ 4505． 62 萬元 土地單價＝ 9011 元／平方米 利用收益還原法評估房產(chǎn)價格 基 本思路：首先求取土地價格；然后以建筑物與其相應(yīng)范圍內(nèi)所產(chǎn)生的總的收益中，減掉歸屬于土地的純收益，求得建筑物的純收益；再將此純收益以建筑物的還原率還原，就可求取建筑物的收益價格。 計算公式： a－ Lr1=B (r2+d) B=（ a－ Lr1） /（ r2+d） =a2/（ r2+d） 式中： B—— 建筑物的收益價格； a—— 建筑物及其基地所產(chǎn)生的純收益 (如為折舊后收益則去掉 d)； a1—— 建筑物的純收益 L—— 土地的價格 (依其他方法求得 )； rl—— 土地還原率； r2—— 建筑物還原率； d—— 建筑物折舊率。 例題 2 估價 對象簡介：某酒店擁有的房地產(chǎn)占地面積為 10000 ㎡，土地使用權(quán)通過有償出讓方式取得，土地使用權(quán)出讓年期為 50 年。該宗地上建有一座