【導(dǎo)讀】首先，在學(xué)習(xí)中應(yīng)進(jìn)行歸納、總結(jié)，復(fù)習(xí)時(shí)要緊貼大綱，對(duì)大綱提到的知識(shí)點(diǎn)，一定要掌握。學(xué)員可將自己在復(fù)習(xí)中的疑問點(diǎn)及練習(xí)中出錯(cuò)的地方作為難點(diǎn)。通常，土地估價(jià)實(shí)務(wù)每一道試題都會(huì)涵蓋很多內(nèi)容，信息量也較大。效率，學(xué)員在讀題過程中，先看問題，應(yīng)通過快速讀題，對(duì)試題性質(zhì)進(jìn)行了解，作出判斷。該宗土地與房屋出租，有經(jīng)濟(jì)。收益，適宜采用收益還原法進(jìn)行估價(jià)的，確定使用收益還原法進(jìn)行估價(jià)。答題的第二步是“審題”。計(jì)算的話涉及的項(xiàng)目很多，不要丟了項(xiàng)目）?！皩忣}”包括以下三方面內(nèi)容：首先，想該試題是在考核教材中相。答題的第三步是分條陳述，要有問必答。學(xué)員在考前和考試中做好心理調(diào)節(jié)，才可能超水平發(fā)揮。遍，對(duì)重要的公式作最后一次記憶。測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)收益還原法的基本原理及其應(yīng)用的理解與掌握程度。

　　

【正文】 附加城建稅 0． 35％、教育稅附加 0． 05％等。 (5)計(jì)算房屋折舊費(fèi)。折舊費(fèi)是指房屋在使用過程中因損耗而在租金中補(bǔ)償?shù)哪遣糠謨r(jià)值。其計(jì)算公式為： 年折舊費(fèi) =（房屋重置價(jià) 殘值） /耐用年限 =房屋重置價(jià)（ 1殘值率） /耐用年限 式中房屋建筑重置價(jià)、耐用年限和殘值是隨房屋結(jié)構(gòu)及等級(jí)不同而變化的，一般各城市均有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。 如果房屋耐用年限超過了出讓的土地使用權(quán)年限，即土地使用者可使用土地 的年期小于房屋耐用年限，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和國務(wù)院 (1990)55 號(hào)令規(guī)定，土地使用期滿而使用者未申請(qǐng)續(xù)期的，土地使用權(quán)由國家無償收回，關(guān)于地上建筑物的處置，《城市房地產(chǎn)管理法》未作具體規(guī)定，而國務(wù)院 55 號(hào)令則規(guī)定由國家無償取得。因此，土地使用者可使用房屋和土地的年限不能超過土地使用權(quán)出讓年期。這樣，當(dāng)房屋耐用年限超過土地使用權(quán)出讓年期時(shí)，按土地使用權(quán)出讓年限調(diào)整確定房屋可使用年限，在計(jì)算年折舊時(shí)也不應(yīng)考慮殘值。相應(yīng)的計(jì)算公式為： 年折舊費(fèi) =房屋重置價(jià) /房屋可使用年限 房屋可使用年限 =土地出讓前房屋已 使用年限 +土地出讓年限 例題 :某建筑物占地面積為 450m2，容積率為 1． 4，耐用年限為 60。已知該建筑物已使用 10 年，尚可使用 40 年，殘值率為 5％，重置價(jià)格為 1800 元／㎡，折舊按平均年限折舊法計(jì)算，則該建筑物的現(xiàn)值為 (A )萬元。 A． 91． 85 B． 71． 82 C． 86． 18 D． 90． 72 建筑物的面積為 450 m2 =630 m2 建筑物的重置價(jià)格為 630 1800 元／㎡ =1134000 元 因?yàn)榻ㄖ锏哪陀媚晗逓?60 年 ,但是該建筑物已使用 10 年 ,尚可使用 40 年 ,也就是可以使用 50 年了，小于耐用年限 ,所以不計(jì)算殘值 . 建筑物現(xiàn)值為 1134000 元 40/(10+40)= 答案應(yīng)當(dāng)是 D． 90． 72 8 3．企業(yè)經(jīng)營費(fèi)用的計(jì)算 企業(yè)經(jīng)營費(fèi)用是指在企業(yè)經(jīng)營過程中為獲取經(jīng)營收益而必須支付的一切費(fèi)用，通常包括原料費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、折舊費(fèi)、工資、稅金、應(yīng)攤提費(fèi)用以及其他應(yīng)扣除的費(fèi)用。 根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的方式不同，一般可分為經(jīng)營性企業(yè) (如賓館、飯店、商場(chǎng)等商業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè) )和 20頁 生產(chǎn)性企業(yè) (如工廠、礦山等工業(yè)企業(yè) )兩大類。經(jīng)營性企業(yè)在經(jīng)營過程中的總費(fèi)用主要包括銷售成本、銷售費(fèi) 用、經(jīng)營管理費(fèi)、銷售稅金、財(cái)務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營利潤等；生產(chǎn)性企業(yè)在經(jīng)營過程中的總費(fèi)用主要包括生產(chǎn)成本 (包括原材料費(fèi)、人工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)等 )、產(chǎn)品銷售費(fèi)、產(chǎn)品銷售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用等。 企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用的計(jì)算通常有以下兩種方法： (1)根據(jù)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析調(diào)整計(jì)算 客觀的企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程的基本反映，因此可根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中的損益表及有關(guān)財(cái)務(wù)資料分析計(jì)算企業(yè)經(jīng)營總費(fèi)用，但需要詳細(xì)分析企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營和管理的整個(gè)過程，扣除不正常的生產(chǎn)經(jīng)營和管理費(fèi)用，計(jì)算客觀的生產(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用。 (2)根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng) 營或服務(wù)的項(xiàng)目計(jì)算企業(yè)經(jīng)營費(fèi)用 如工業(yè)企業(yè)可根據(jù)其生產(chǎn)的各種產(chǎn)品的平均成本計(jì)算總成本，采用這種方式計(jì)算總費(fèi)用需要詳細(xì)了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程和各種成本費(fèi)用的支出狀況。 農(nóng)用地種植費(fèi)用的計(jì)算 以農(nóng)用地維護(hù)費(fèi)和生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品的費(fèi)用之和作為總費(fèi)用。 農(nóng)用地維護(hù)費(fèi)一般指農(nóng)用地基本配套設(shè)施的年平均維修費(fèi)用；生產(chǎn)經(jīng)營農(nóng)副產(chǎn)品的費(fèi)用一般包括生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品過程中所必須支付的直接及間接費(fèi)用，包括種苗費(fèi)（種子費(fèi)、幼畜禽費(fèi)）、肥料費(fèi)（或飼料費(fèi)）、人工費(fèi)、畜工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、材料費(fèi)、水電費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)（或畜禽舍費(fèi)）、農(nóng)具費(fèi)以及有關(guān)的 稅款、利息等。對(duì)于投入所形成的固定資產(chǎn)，按其使用年限攤銷費(fèi)用。 土地純收益的概念及測(cè)算方法 (一 )土地純收益的概念 以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益扣除總費(fèi)用和房屋折舊費(fèi)、房屋收益等，即為土地純收益。 (二 )不同條件下土地純收益的計(jì)算要求及方法 土地純收益的計(jì)算可以根據(jù)具體評(píng)估對(duì)象的不同和總收益、總費(fèi)用的計(jì)算方式不同采用不同的計(jì)算方法。 土地租賃中的土地純收益求取 土地純收益＝年租金總收入－年總費(fèi)用 2．房地出租中的土地純收益求取 土地純收益＝房地純收益－房屋純收 益 房地純收益＝房地出租年總收入－房地出租年總費(fèi)用 房屋純收益＝房屋現(xiàn)值建筑物還原率 房屋現(xiàn)值＝房屋重置價(jià)房屋成新度 ＝房屋重置價(jià)－房屋總折舊 房屋重置價(jià)也稱房屋重置成本，是指根據(jù)估價(jià)期日的人工和建筑材料價(jià)格，并按照目前的材料、標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì)，建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根據(jù)當(dāng)?shù)赝惤ㄖ锏慕ㄔ斐杀具M(jìn)行分析計(jì)算；房屋成新度是指房屋建筑物在估價(jià)期日的新舊狀況；房屋總折舊是指房屋建筑物在已使用年限內(nèi)由于物理、經(jīng)濟(jì)和功能等因素引起的房屋折舊總額，通常采用平均折舊法計(jì)算，其計(jì)算公式如下： 房屋總折舊額＝ 房屋年折舊額已使用年限 3．企業(yè)經(jīng)營中的土地純收益求取 企業(yè)經(jīng)營純收益＝年經(jīng)營總收入－年經(jīng)營總費(fèi)用 土地純收益＝企業(yè)經(jīng)營純收益－非土地資產(chǎn)純收益 4．自用土地或待開發(fā)土地的純收益求取 自用土地或待開發(fā)土地的純收益可采用比較法求取，即比照類似地區(qū)或相鄰地區(qū)有收益的相似土地的純收益，經(jīng)過區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得其土地純收益。 5．農(nóng)地種植中純收益求取 農(nóng)用地種植純收益 =年農(nóng)產(chǎn)品總收入－年種植總費(fèi)用 9 21頁 收益還原法應(yīng)用實(shí)例 土地還原率的概念及其確定方法 (一 )土地還原率概念及種類 收益還原法中求取還 原率是一項(xiàng)復(fù)雜、精度要求高的工作。因?yàn)檫€原率如果使用不當(dāng)，如果發(fā)生微小變動(dòng)（大1%或小 1%），都會(huì)使評(píng)估價(jià)格發(fā)生顯著的變化，因此，即使純收益的計(jì)算十分正確，求得的價(jià)格結(jié)果仍然不可信任。 1．土地還原率的概念 土地還原率是用以將土地純收益還原成為土地價(jià)格的比率。 2．還原率的種類 還原率分為以下三類： (1)綜合還原率：是求取土地及其地上建筑物合為一體的價(jià)格時(shí)所使用的還原率。即如果運(yùn)用收益還原法評(píng)估的是土地及建筑物合為一體的價(jià)格，所使用的純收益必須是土地及建筑物合為一體所產(chǎn)生的純收益，同時(shí)，所選用的還原率，必 須是土地及建筑物合為一體的還原率，即綜合還原率。 (2)建筑物還原率：是求取單純建筑物價(jià)格時(shí)，所使用的還原率。這時(shí)所對(duì)應(yīng)的純收益是建筑物本身所產(chǎn)生的純收益，不包括土地產(chǎn)生的純收益，因此選用的還原率，也應(yīng)是建筑物還原率。 (3)土地還原率：是求取純土地價(jià)格時(shí)，所應(yīng)使用的還原率。一般情況下，土地還原率比建筑物還原率低 2～3 個(gè)百分點(diǎn)。 3．土地還原率和綜合還原率、建筑物還原率的關(guān)系 綜合還原率、建筑物還原率、土地還原率三者雖有嚴(yán)格區(qū)分，但又是相互聯(lián)系的。若知道其中兩個(gè)還原率，便可求出另一個(gè)還原率。計(jì)算公式如下： 公式 1： r=(r1L+r2B)／ (L+B) 公式 2： r＝ [r1L 十 (r2+d)B]／ (L 十 B) 式中： r— 綜合還原率； r1—— 土地還原率； r2—— 建筑物還原率； L—— 地價(jià)； B—— 建筑物價(jià)格； d—— 建筑物折舊率。 上述第一個(gè)公式適用于建筑物折舊后的純收益的情況；第二個(gè)公式適用于建筑物折舊前的純收益的情況。 (二 )土地還原率的確定方法 土地純收益與土地價(jià)格比值調(diào)查確定還原率 采用市場(chǎng)上相同或相似土地的純收益與價(jià)格的比率。為避免偶然性，常常需要考察多宗土地 (一般至少三宗以上 )，求其純收益與價(jià)格的平均 值。 2．安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整確定還原率 還原率＝安全利率 +風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率是指無風(fēng)險(xiǎn)的資本投資利潤率， 可以選用同一時(shí)期的一年期國債年利率或一年期的銀行定期存款利率為安全利率。 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場(chǎng)等狀況對(duì)其影響程度而確定。 3．投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入確定還原率 將社會(huì)上各種類型的投資 (如銀行存款、貸款、國債、債券、股票等 )收益率按其大小從低到高排序，然后根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷所要評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)的投資收益率與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該落在哪個(gè)范圍，從而確定所要求取的還原率的具體數(shù)值。 值 得注意的是，這些方法并不能讓我們準(zhǔn)確地得到某個(gè)時(shí)期的還原率，所求取的還原率都帶有主觀選擇。這就要求我們不僅學(xué)會(huì)這些方法，更要在實(shí)踐中掌握的有關(guān)知識(shí)，實(shí)際估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境及不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的充分了解融會(huì)貫通，只有這樣才能做出較為準(zhǔn)確的判斷。還原率的確定就是估價(jià)工作精髓的具體體現(xiàn)，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)的結(jié)合。 土地價(jià)格的確定 22頁 在土地純收益確定以后，可以根據(jù)收益變化狀況和土地使用權(quán)年期等條件，選擇適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率和公式計(jì)算得到土地的試算收益價(jià)格。 若要用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，應(yīng)選用綜合還原率對(duì)房地產(chǎn)純收益進(jìn) 行還原求取。 利用收益還原法評(píng)估土地價(jià)格 基本思路：首先求得建筑物的價(jià)格；然后從待估不動(dòng)產(chǎn) (房地產(chǎn) )的純收益中減掉屬于建筑物的純收益，得到土地的純收益；再以土地還原率還原，即可得到土地的價(jià)格。 計(jì)算公式： a－ B (r2+d)＝ L r1 L=[a－ B(r2+d)]/ r1= a1/r1 式中： L—— 土地價(jià)格； a—— 建筑物及其相應(yīng)范圍的土地所產(chǎn)生的純收益 (a 如為折舊后收益則去掉 d)； B—— 建筑物的價(jià)格 (依其他方法求得 )； r1—— 土地還原率； r2—— 建筑物還原率； d—— 建筑物折舊率； a1—— 土地的 純收益 10 例題 1 某公司于 2020 年 7 月 1 日經(jīng)政府出讓取得一塊商業(yè)用地，土地面積 5000 平方米，土地出讓年限為 2020 年7 月 1 日至 2040 年 6 月 30 日，共 40 年。該公司在該地塊上建成一棟鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)商業(yè)樓，總建筑面積為 15000平方米，于 2020 年 7 月 1 日竣工投入使用，該建筑物當(dāng)時(shí)重置價(jià)值為 1300 元／平方米?，F(xiàn)該物業(yè)由業(yè)主自行經(jīng)營， 經(jīng)營狀況正常， 年經(jīng)營收入 6000 萬元，年銷售成本及經(jīng)營成本共 4000 萬元，管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用為年經(jīng)營收入的 6％，商品銷售稅金及附加為銷售收入的 ％，經(jīng)營利潤為年經(jīng)營收入 的 10％，若 2020 年 7 月 1 日同類型建筑物重置價(jià)值為 1500 元／平方米，房屋還原利率為 8％，土地還原利率為 6％，不考慮遞增及物價(jià)因素，求該地塊于 2020 年 7 月 1 日價(jià)值。 注意： 1．該物業(yè)為自營物業(yè)，總費(fèi)用中需扣除經(jīng)營者利潤； 2．總費(fèi)用中扣除房屋年折舊的計(jì)算，由于土地終止日期 2040 年 6 月 30 日短于房屋經(jīng)濟(jì)壽命到期日 (鋼筋混凝土非生產(chǎn)用房經(jīng)濟(jì)壽命為 60 年，本例房屋經(jīng)濟(jì)壽命到 2061 年 6 月 30 日止 )，故折舊年限到土地終止日 2040年 6 月 30 止，共 39 年。 解： 1．年經(jīng)營收入＝ 6000 萬元 2．年須扣除總費(fèi)用： (1)銷售成本及經(jīng)營成本 =4000 萬元 (2)管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用 =6000 6％ =360 萬元 (3)商品銷售稅金及附加 =6000 8． 5％＝ 510 萬元 (4)房屋年折舊 折舊年限從 2020 年 7 月 1 日至 2040 年 6 月 30 日共 39 年， 房屋重置價(jià)＝ 1500 15000＝ 2250 萬元 年折舊額＝ 2250／ 39＝ 57． 69 萬元 已折舊年限從 2020 年 7 月 1 日至 2020 年 6 月 30 日共 4 年。 (5)經(jīng)營利潤＝ 6000 10％＝ 600 萬元 年須扣除總費(fèi)用＝ (1)+(2)+(3)+(4)+(5)＝ 5527． 69 萬元 3．房 地產(chǎn)年純收益＝ 6000－ 5527． 69＝ 472． 3l 萬元 4．房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值房屋還原利率 ＝ (2250－ 57． 69 4) 8％ ＝ 161． 54 萬元 5．土地年純收益＝ 472． 3l－ 161． 54＝ 310． 77 萬元 23頁 6．求該地塊于 2020 年 7 月 1 日價(jià)值 土地使用權(quán)終止日期為 2040 年 6 月 30 日，剩余收益年限 35 年 土地使用權(quán)價(jià)格＝ a/r 地 [1－ 1/（ 1+ r 地 ） n]＝ 310． 77/6% [1－ 1/（ 1+6%） 35] ＝ 4505． 62 萬元 土地單價(jià)＝ 9011 元／平方米 利用收益還原法評(píng)估房產(chǎn)價(jià)格 基 本思路：首先求取土地價(jià)格；然后以建筑物與其相應(yīng)范圍內(nèi)所產(chǎn)生的總的收益中，減掉歸屬于土地的純收益，求得建筑物的純收益；再將此純收益以建筑物的還原率還原，就可求取建筑物的收益價(jià)格。 計(jì)算公式： a－ Lr1=B (r2+d) B=（ a－ Lr1） /（ r2+d） =a2/（ r2+d） 式中： B—— 建筑物的收益價(jià)格； a—— 建筑物及其基地所產(chǎn)生的純收益 (如為折舊后收益則去掉 d)； a1—— 建筑物的純收益 L—— 土地的價(jià)格 (依其他方法求得 )； rl—— 土地還原率； r2—— 建筑物還原率； d—— 建筑物折舊率。 例題 2 估價(jià) 對(duì)象簡介：某酒店擁有的房地產(chǎn)占地面積為 10000 ㎡，土地使用權(quán)通過有償出讓方式取得，土地使用權(quán)出讓年期為 50 年。該宗地上建有一座