【導(dǎo)讀】美國(guó)管理技術(shù)大學(xué)。淺談我國(guó)施工企業(yè)項(xiàng)目管理的問題及對(duì)策。成本，提高經(jīng)濟(jì)效益，這是事關(guān)建筑施工企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵。WTO后，建筑市場(chǎng)全面開放，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，所以建筑企業(yè)應(yīng)樹立成本、進(jìn)度、質(zhì)量的系統(tǒng)管理觀念，將企業(yè)的成本、進(jìn)度、質(zhì)量管理工作視為一項(xiàng)系統(tǒng)我國(guó)施工企。業(yè)，強(qiáng)調(diào)整體與全局，對(duì)企業(yè)成本、進(jìn)度、質(zhì)量管理的對(duì)象、內(nèi)容、方法進(jìn)行全方位。的分析研究，實(shí)現(xiàn)管理的創(chuàng)新，在安全、質(zhì)量、工期保證的情況下，嚴(yán)格控制我國(guó)施。工企業(yè)成本，爭(zhēng)取最大限度地降低我國(guó)施工企業(yè)成本，才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之。并提出自己的建議和意見希望對(duì)我國(guó)建筑施工企業(yè)有所幫助。

　　

【正文】 潤(rùn) ，實(shí)收資本 8300萬(wàn)人民幣。下屬有一家甲級(jí)資質(zhì)物業(yè)公司和一家控股房產(chǎn)公司。 上海 圣象地板 集團(tuán) 經(jīng)營(yíng)理念是“品質(zhì)鑄就品牌 ，開發(fā)理念是：“居住改變生活 。 上海 圣象地板 集團(tuán) 的愿景是五大滿意：業(yè)主滿意、社會(huì)滿意、政府滿意、投資者滿意、管理者滿意。 上海 圣象地板 集團(tuán) 的行為準(zhǔn)則是：誠(chéng)信、務(wù)實(shí)、大氣、精致。 4． 2上海 圣象地板 集團(tuán) 人力資源分析 上海 圣象地板 集團(tuán) 現(xiàn)有 500名員工，大專以上學(xué)歷占 95％，本科以上學(xué)歷占 80％；美國(guó)管理技術(shù)大學(xué) MBA 學(xué)位論文 18 其中銷售部 11人，市場(chǎng)部 4人，工程技術(shù)人員 22人。各部門人員的配置無(wú)論從量上，還是質(zhì)上基本滿足目前業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。公司一向以人為本，主張少而精，特別注重員工的個(gè)人品質(zhì)。員工也都把公司作為自己的第二個(gè)家園，精心耕耘，對(duì)公司都有一種認(rèn)同感和歸屬感及極高的忠誠(chéng)度。 上海 圣象地板 集團(tuán) 在人力資源方面存在諸多不足，首先是人力資源管理制度不健全，人才培養(yǎng)機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制缺乏。其次是公司領(lǐng)導(dǎo)寬厚待人，懲罰力度較弱，導(dǎo)致部分能力強(qiáng)者不能發(fā)揮其更多的潛力，人員流動(dòng)性也差。第三是部分關(guān)系人員，不能在崗位上盡其職責(zé)，卻礙于某些考慮，使員工之間競(jìng)爭(zhēng)有失公平。第 四是公司人才儲(chǔ)備不足，特別是公司精專人才和創(chuàng)新人才缺乏。第四，缺乏管理團(tuán)隊(duì)的后備梯隊(duì)人員。 4． 3上海 圣象地板 集團(tuán) 財(cái)務(wù)資源分析 在控制成本方面，公司從健全內(nèi)部控制制度著手，努力降低企業(yè)的管理成本、物料采購(gòu)成本。通訊費(fèi)、交通費(fèi)等通過部門承包的方式，使全體成員參與成本管理，人人樹立降低成本，節(jié)約堵漏的企業(yè)精神。嚴(yán)格招投標(biāo)管理，招標(biāo)文件嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確、全面，并從源頭上控制投標(biāo)單位。材料部的任何物料采購(gòu)，一律是先申請(qǐng)，再會(huì)同總師辦、工程部、計(jì)經(jīng)部、財(cái)務(wù)部在技術(shù)、價(jià)格方面審核后再購(gòu)買，必要時(shí)還要進(jìn)行實(shí)地考察。對(duì)于各部 門發(fā)出的聯(lián)系單，公司也要經(jīng)各方會(huì)審才能簽發(fā)，使成本管理落實(shí)到實(shí)處，通過成本管理來(lái)促進(jìn)其他各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增長(zhǎng)。資金運(yùn)營(yíng)方面， 地板 企業(yè)是資金密集型企業(yè)，特別是在宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，資金就是企業(yè)的血液。上海 圣象地板 集團(tuán) 大規(guī)模開發(fā) 地板 ，需要源源不斷的資金流。 4． 4上海 圣象地板 集團(tuán) 的創(chuàng)新能力分析 創(chuàng)新就是求變、尋求有效的變化，洞察市場(chǎng)晴雨，睿智以達(dá)銳度，以才識(shí)和膽識(shí)應(yīng)對(duì)瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)環(huán)境。當(dāng) 地板 行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境和規(guī)則發(fā)生變化的時(shí)候，創(chuàng)新應(yīng)該成為 地板 企業(yè)的必然選擇，只有增加自己的能力，才能在不斷變化的 地板 市場(chǎng)發(fā)展 中快速出擊，立于不敗之地。 上海 圣象地板 集團(tuán) 從 92年到現(xiàn)在，經(jīng)歷了整個(gè)行業(yè)從起步到快速發(fā)展到宏觀調(diào)控等各個(gè)階段，其取得成功的重要因素就是緊跟市場(chǎng)脈膊，在產(chǎn)品和營(yíng)銷上不斷創(chuàng)新。 4． 4． 1產(chǎn)品創(chuàng)新 美國(guó)管理技術(shù)大學(xué) MBA 學(xué)位論文 19 產(chǎn)品創(chuàng)新主要包括產(chǎn)品開發(fā)、更新速度及產(chǎn)品質(zhì)量和水平。集中可劃分為三大類： (1)高科技型。指數(shù)字化、智能化建筑，利用信息高速公路實(shí)現(xiàn)家庭辦公、網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物等活動(dòng)。 (2)綠色環(huán)保型。從設(shè)計(jì)、建材選用、公共設(shè)施和居室配置到社區(qū)管理，都遵循著節(jié)約資源和能源的原則，降低對(duì)環(huán)境的負(fù)荷。 (3)設(shè)計(jì)綜合型。通過高超的技術(shù)設(shè) 計(jì)、完美的藝術(shù)設(shè)計(jì)，令企業(yè)獲得技術(shù)附加值、藝術(shù)附加值及心理附加值。 上海 圣象地板 集團(tuán) 已開發(fā)的項(xiàng)目 j既使是當(dāng)初早期的設(shè)計(jì)拿到現(xiàn)在來(lái)評(píng)估，也不失都充分體現(xiàn)了產(chǎn)品創(chuàng)新的能力。 4． 4． 2營(yíng)銷創(chuàng)新 中國(guó)的 地板 營(yíng)銷策劃理論與實(shí)踐尚處于啟蒙、摸索階段，科學(xué)有效的營(yíng)銷策劃理論體系尚未在 地板 業(yè)內(nèi)形成。 地板 產(chǎn)品不同于一般的消費(fèi)品，其物業(yè)的不可移動(dòng)性、價(jià)值的高額性、生產(chǎn)周期的長(zhǎng)期性、消費(fèi)需求的層次性和多樣性，無(wú)不影響著銷售的成功與否。 地板 營(yíng)銷策劃是一個(gè)綜合性、系統(tǒng)性的工程，需要在先進(jìn)的營(yíng)銷理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種營(yíng)銷手段、營(yíng)銷工 具來(lái)實(shí)現(xiàn) 地板 價(jià)值的兌現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)從了解市場(chǎng)、熟知市場(chǎng)到推廣市場(chǎng)的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬(wàn)別，注定 地板 營(yíng)銷策劃從單一化趨向全面化，營(yíng)銷服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵。它不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征，還要體現(xiàn)市場(chǎng)特征和消費(fèi)習(xí)慣及發(fā)展要求，體現(xiàn)市場(chǎng)的要求。 上海 圣象地板 集團(tuán) 根據(jù) 地板 行業(yè)本身的特點(diǎn)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，提煉總結(jié)出了一套自身獨(dú)特的營(yíng)銷理念和措施。 首先是調(diào)整營(yíng)銷觀念。在傳統(tǒng)的 4PS營(yíng)銷組合理論自 20世紀(jì)初誕生以來(lái)，一直成為市場(chǎng)營(yíng)銷理論無(wú)可動(dòng)搖的基石，也指導(dǎo)著中國(guó) 地板 市場(chǎng)不斷生產(chǎn) 地板 產(chǎn)品，生產(chǎn)各種”需求”。 4PS理論主要從產(chǎn)品 (Product)、價(jià)格 (Price)、地點(diǎn) (Place)和促銷(Promotion)4個(gè)因素來(lái)闡釋市場(chǎng)營(yíng)銷工作的全過程，通過這 4種因素的不同組合來(lái)提高營(yíng)銷工作實(shí)績(jī)。但這一理論的出發(fā)點(diǎn)是賣方，即銷售者，它是以產(chǎn)品作為營(yíng)銷工作的起點(diǎn)，通過價(jià)格、地點(diǎn)和促銷手段的變化展開競(jìng)爭(zhēng)，其本質(zhì)上仍然是一種傳統(tǒng)意義上的產(chǎn)品推銷模式，而不是現(xiàn)代營(yíng)銷理論所追求的社會(huì)營(yíng)銷模式。 現(xiàn)代營(yíng)銷理論要求強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品對(duì)顧客的滿意程度。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)生活質(zhì)量、生活方式的追求發(fā)生了很大的變化。相應(yīng)地，就 地板 而言，不僅建筑 質(zhì)量本身要好、價(jià)格適宜、公共設(shè)施配套、良好的物業(yè)管理，而且多樣的銷售方式、美國(guó)管理技術(shù)大學(xué) MBA 學(xué)位論文 20 未來(lái)的升值潛力以及獨(dú)特的人文氣氛都是營(yíng)銷過程中應(yīng)注意的因素。這些決定了由過去的公司利潤(rùn)的單一營(yíng)銷目標(biāo)向公司利潤(rùn)、顧客需求和社會(huì)利益相結(jié)合的多元化營(yíng)銷目標(biāo)轉(zhuǎn)變。 因此， 上海 圣象地板 集團(tuán) 站在消費(fèi)者的角度對(duì)營(yíng)銷進(jìn)行了重新的定位。營(yíng)銷的主要職能是研究消費(fèi)者需求，引導(dǎo)消費(fèi)者需求，進(jìn)而滿足消費(fèi)者需求。其職能范圍是： (1)關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，認(rèn)真分析樓盤與市場(chǎng)的對(duì)接問題； (2)主動(dòng)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益，做好產(chǎn)品定位、包裝等系列策劃； (3)立足人本 思想； (4)在物業(yè)中構(gòu)筑品牌基礎(chǔ)，堆積無(wú)形資產(chǎn)。 其次是手段創(chuàng)新。 地板 營(yíng)銷一般都由四種主要工具組成一廣告、銷售促進(jìn)、公共宣傳及人員推銷。這些營(yíng)銷工具的有效性以及所花的費(fèi)用均有所不同。而 地板 營(yíng)銷者對(duì)營(yíng)銷工具的選擇又受到多種因素的影響，因此，營(yíng)銷人員首先要充分了解這些工具獨(dú)有的特性與成本。 (1)廣告。有效的廣告不僅能幫助 地板 公司建立足夠的知名度，而且如果潛在顧客已了解該物業(yè)，雖暫未實(shí)現(xiàn)購(gòu)買，但廣告能不斷提醒他們。更重要的是，在有影響的報(bào)刊雜志上登載廣告，可證明 地板 公司及其項(xiàng)目的合法性。廣告將由傳統(tǒng)媒體”大量 生產(chǎn)”的模式，轉(zhuǎn)為以顧客為中心的模式，如網(wǎng)絡(luò)廣告，使消費(fèi)者與企業(yè)雙方的溝通變得人性化、個(gè)別化。 (2)銷售促進(jìn)。包括折讓、有獎(jiǎng)銷售、買后回租等各類措施，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈、更快速的反應(yīng)，能引起消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的注意。 (3)公共宣傳。公共宣傳具有高度的可信性，并能消除消費(fèi)者的心理防衛(wèi)。當(dāng)然，地板 公司要想得到有影響力的媒介宣傳，就必須在自身的管理、項(xiàng)目的開發(fā)等各方面有獨(dú)到之處。 (4)銷售網(wǎng)絡(luò)。利用中介公司的連鎖門店，拓寬銷售渠道，從而來(lái)拓寬銷售面，做到快速銷售，盡快回籠資金。 再次，建立全過程營(yíng)銷的體系。經(jīng)過幾年 的整合，逐步建立了一套以分析和研究市場(chǎng)需求為重點(diǎn)，物業(yè)開發(fā)為基礎(chǔ)，市場(chǎng)推廣為手段，后續(xù)服務(wù)為保障的全過程營(yíng)銷體系。 市場(chǎng)分析不準(zhǔn)，往往會(huì)造成樓盤積壓，投資失誤。 上海 圣象地板 集團(tuán) 建立企業(yè)營(yíng)銷信息系統(tǒng)，為準(zhǔn)確掌握市場(chǎng)新動(dòng)向打下了較好的基礎(chǔ)，從用戶和市場(chǎng)出發(fā)，加大了 地板 項(xiàng)目可行性研究的力度，進(jìn)行準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，防范企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。 地板 市場(chǎng)營(yíng)銷應(yīng)該有分析物業(yè)賣點(diǎn)、展開賣點(diǎn)的一個(gè)過程，但不應(yīng)該是人為制造賣點(diǎn)，不應(yīng)該是為了營(yíng)銷而營(yíng)銷。消費(fèi)者的需求必須通過消費(fèi)產(chǎn)品才能得以滿足。美國(guó)管理技術(shù)大學(xué) MBA 學(xué)位論文 21 脫離物業(yè)本身特性、隨意夸大物業(yè)特性去營(yíng)銷，只能制造 負(fù)面效應(yīng)，到頭來(lái)糾紛不斷、后遺癥并發(fā)，與市場(chǎng)營(yíng)銷的初衷背道而馳。如此看來(lái)，理性地認(rèn)識(shí) 地板 營(yíng)銷策劃的合理內(nèi)核，擺正營(yíng)銷策劃在 地板 開發(fā)中的地位，對(duì)促進(jìn) 地板 業(yè)健康發(fā)展有著無(wú)限深遠(yuǎn)的意義。 第五章 上海 圣象地板 集團(tuán) 面臨的機(jī)會(huì)、威脅，優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì) 5． 1外部環(huán)境給 上海 圣象地板 集團(tuán) 提供的機(jī)會(huì)和造成的威脅 5． 1． 1外部環(huán)境給 上海 圣象地板 集團(tuán) 提供的機(jī)會(huì) 5． 1． 1． 1從國(guó)外投資需求上看 我國(guó)已于 20xx年成功成為 WTO的一員，加入 WTO以后，將會(huì)有更多的外資企業(yè)特別是國(guó)外的一些大型跨國(guó)公司進(jìn)入中國(guó)，他們會(huì)給我國(guó)的 地板 業(yè)帶來(lái)更大的需求。一般來(lái)說(shuō)，外國(guó)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)，在解決辦公大樓問題上通常會(huì)采取三種策略：第一種策略就是直接購(gòu)買現(xiàn)成辦公樓盤。例如匯豐銀行，在 20xx年以購(gòu)買的方式，將位于陸家嘴銀城東路的日本森茂大廈改名為匯豐大廈。第二種策略就是以租賃方式獲得辦公樓宇， 20xx年 1月，渣打銀行與陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司簽訂協(xié)議，以租賃方式入駐陸家嘴開發(fā)大廈樓宇。第三種策略就是與國(guó)內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)商合作開發(fā)樓盤，作為投資方的外企同時(shí)擁有一定樓面的產(chǎn)權(quán)?；ㄆ旒瘓F(tuán)在 20xx年時(shí)便與上海巴鼎 地板 開發(fā)公司合作開發(fā)了花旗銀行大廈，開發(fā)完 畢后，花旗集團(tuán)便占有了 8層樓面的產(chǎn)權(quán)。隨著外資企業(yè)的進(jìn)入，外籍人員的到來(lái)，對(duì)高檔住宅也會(huì)產(chǎn)生一定的需求。另外人民幣升值是支持國(guó)際資金青睞我國(guó) 地板 市場(chǎng)的另一個(gè)主要因素。日本和韓國(guó)當(dāng)年的貨幣升值期間， 地板 市場(chǎng)都有非常好的表現(xiàn)。如果這些國(guó)際資金投資到地板 業(yè)，那么就有望獲得匯率升值和 地板 價(jià)格上升的雙重收益。這些都為 上海 圣象地板 集團(tuán) 的發(fā)展提供了非常好的發(fā)展機(jī)遇。 5． 1． 1． 2從國(guó)內(nèi)需求來(lái)看 首先隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，許多企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，同時(shí)有很多企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，對(duì)辦公大樓、廠房的需求也越來(lái)越大。其次隨著城鎮(zhèn)化 進(jìn)程加快和中國(guó)經(jīng)濟(jì)多年積累成果帶來(lái)的住房升級(jí)換代需求將各大中心城市的 地板 市場(chǎng)推向縱深發(fā)展。這為 地板 市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。第三，拆遷帶來(lái)的被動(dòng)需求不容忽視。美國(guó)管理技術(shù)大學(xué) MBA 學(xué)位論文 22 拆遷目前在中國(guó)各大城市非常普遍，盡管我們目前無(wú)法取得這方面比較權(quán)威的全國(guó)性數(shù)據(jù)，但從上海、北京、 上海 三地近年來(lái)的拆遷情況可見一斑?？紤]到拆遷面積帶來(lái)的住宅需求乘數(shù)一般在 2— 3，那么拆遷因素對(duì)各地 地板 市場(chǎng)的刺激作用是世界其他各國(guó)根本無(wú)法比擬的。第四，投資性需求日益膨脹。如果進(jìn)一步分析大量投資性 地板 需求存在的根本原因，我們認(rèn)為國(guó)內(nèi)外資金的取向是明顯不 同的。國(guó)內(nèi)資金由于社會(huì)保障體系改革的滯后，醫(yī)療、教育、養(yǎng)老保險(xiǎn)覆蓋面極小，導(dǎo)致很多居民對(duì)自己未來(lái)生活存在的不確定性深存擔(dān)憂；而醫(yī)療、教育等價(jià)格大幅上漲以及即將進(jìn)行的電煤水氣等資源產(chǎn)品的價(jià)格改革無(wú)疑增加了人們對(duì)未來(lái)通貨膨脹的擔(dān)心，因此很多居民將 地板 投資作為重要的資產(chǎn)保值增值手段。這些國(guó)內(nèi)需求的增加也為 上海 圣象地板 集團(tuán) 面向 上海 ，面向全國(guó)的發(fā)展提供了良好的機(jī)會(huì)。 5． 1． 1． 3從國(guó)內(nèi)宏觀環(huán)境看 我國(guó) 地板 業(yè)經(jīng)過五年的快速發(fā)展和兩年的宏觀調(diào)控，進(jìn)入 20xx年的 地板 市場(chǎng)和地板 企業(yè)的整體主客觀環(huán)境要好于市場(chǎng)原來(lái)的預(yù)期 ，加上資本市場(chǎng)的日益復(fù)蘇，人民幣進(jìn)入升值周期，我國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)持續(xù)、健康和快速發(fā)展， 地板 市場(chǎng)預(yù)期即將回暖。20xx年金融市場(chǎng)將全面開放，未來(lái) 地板 市場(chǎng)除了傳統(tǒng)的銀行資金外，境外基金多渠道進(jìn)軍內(nèi)地樓市，外資銀行、外來(lái)資金必將成為中國(guó) 地板 業(yè)新的力量。另外國(guó)內(nèi)房產(chǎn)公司經(jīng)過 0 06年兩年的考驗(yàn)，很多規(guī)模小、實(shí)力差的小型企業(yè)被市場(chǎng)淘汰，國(guó)內(nèi) 地板 業(yè)從 20xx年底的 120xx多家，減少至目前的 8000多家，這無(wú)疑不是幸存 地板 商的利好消息。市場(chǎng)的復(fù)蘇、金融業(yè)的開放、競(jìng)爭(zhēng)者的減少，這些都為 地板 業(yè)的快速發(fā)展提供了新的機(jī)遇，注入了新 的活力。 上海 的 地板 市場(chǎng)已面臨新一輪的整合，原先一些非 地板 業(yè)的集團(tuán)公司成立的 地板 項(xiàng)目公司，待項(xiàng)目開發(fā)完后都退出了 地板 市場(chǎng)，而 上海 的 地板 龍頭企業(yè)也紛紛走上了強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的道路，如綠城集團(tuán)與中國(guó)葛洲壩集團(tuán)公司的合作，萬(wàn)科與南都、萬(wàn)科與坤和的合作，這些都給現(xiàn)存的 上海 地板 企業(yè)增加了新的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。 5． 1． 2外部環(huán)境給 上海 圣象地板 集團(tuán) 造成的威脅 5． 1． 2． 1從目前國(guó)內(nèi)政策來(lái)看 為了控制房?jī)r(jià)上漲幅度過快，國(guó)家從 20xx年就是用行政手段調(diào)控，從 8183