【正文】 5． 1． 2外部環(huán)境給 上海 圣象地板 集團(tuán) 造成的威脅 5． 1． 2． 1從目前國內(nèi)政策來看 為了控制房價(jià)上漲幅度過快，國家從 20xx年就是用行政手段調(diào)控，從 8市場(chǎng)的復(fù)蘇、金融業(yè)的開放、競(jìng)爭者的減少，這些都為 地板 業(yè)的快速發(fā)展提供了新的機(jī)遇，注入了新 的活力。20xx年金融市場(chǎng)將全面開放，未來 地板 市場(chǎng)除了傳統(tǒng)的銀行資金外，境外基金多渠道進(jìn)軍內(nèi)地樓市，外資銀行、外來資金必將成為中國 地板 業(yè)新的力量。這些國內(nèi)需求的增加也為 上海 圣象地板 集團(tuán) 面向 上海 ，面向全國的發(fā)展提供了良好的機(jī)會(huì)。如果進(jìn)一步分析大量投資性 地板 需求存在的根本原因，我們認(rèn)為國內(nèi)外資金的取向是明顯不 同的?？紤]到拆遷面積帶來的住宅需求乘數(shù)一般在 2— 3，那么拆遷因素對(duì)各地 地板 市場(chǎng)的刺激作用是世界其他各國根本無法比擬的。第三，拆遷帶來的被動(dòng)需求不容忽視。其次隨著城鎮(zhèn)化 進(jìn)程加快和中國經(jīng)濟(jì)多年積累成果帶來的住房升級(jí)換代需求將各大中心城市的 地板 市場(chǎng)推向縱深發(fā)展。這些都為 上海 圣象地板 集團(tuán) 的發(fā)展提供了非常好的發(fā)展機(jī)遇。日本和韓國當(dāng)年的貨幣升值期間， 地板 市場(chǎng)都有非常好的表現(xiàn)。隨著外資企業(yè)的進(jìn)入，外籍人員的到來，對(duì)高檔住宅也會(huì)產(chǎn)生一定的需求。第三種策略就是與國內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)商合作開發(fā)樓盤，作為投資方的外企同時(shí)擁有一定樓面的產(chǎn)權(quán)。例如匯豐銀行，在 20xx年以購買的方式，將位于陸家嘴銀城東路的日本森茂大廈改名為匯豐大廈。 第五章 上海 圣象地板 集團(tuán) 面臨的機(jī)會(huì)、威脅，優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì) 5． 1外部環(huán)境給 上海 圣象地板 集團(tuán) 提供的機(jī)會(huì)和造成的威脅 5． 1． 1外部環(huán)境給 上海 圣象地板 集團(tuán) 提供的機(jī)會(huì) 5． 1． 1． 1從國外投資需求上看 我國已于 20xx年成功成為 WTO的一員，加入 WTO以后，將會(huì)有更多的外資企業(yè)特別是國外的一些大型跨國公司進(jìn)入中國，他們會(huì)給我國的 地板 業(yè)帶來更大的需求。美國管理技術(shù)大學(xué) MBA 學(xué)位論文 21 脫離物業(yè)本身特性、隨意夸大物業(yè)特性去營銷，只能制造 負(fù)面效應(yīng)，到頭來糾紛不斷、后遺癥并發(fā)，與市場(chǎng)營銷的初衷背道而馳。 地板 市場(chǎng)營銷應(yīng)該有分析物業(yè)賣點(diǎn)、展開賣點(diǎn)的一個(gè)過程，但不應(yīng)該是人為制造賣點(diǎn)，不應(yīng)該是為了營銷而營銷。 市場(chǎng)分析不準(zhǔn)，往往會(huì)造成樓盤積壓，投資失誤。 再次，建立全過程營銷的體系。 (4)銷售網(wǎng)絡(luò)。公共宣傳具有高度的可信性，并能消除消費(fèi)者的心理防衛(wèi)。包括折讓、有獎(jiǎng)銷售、買后回租等各類措施，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈、更快速的反應(yīng)，能引起消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的注意。廣告將由傳統(tǒng)媒體”大量 生產(chǎn)”的模式，轉(zhuǎn)為以顧客為中心的模式，如網(wǎng)絡(luò)廣告，使消費(fèi)者與企業(yè)雙方的溝通變得人性化、個(gè)別化。有效的廣告不僅能幫助 地板 公司建立足夠的知名度，而且如果潛在顧客已了解該物業(yè)，雖暫未實(shí)現(xiàn)購買，但廣告能不斷提醒他們。而 地板 營銷者對(duì)營銷工具的選擇又受到多種因素的影響，因此，營銷人員首先要充分了解這些工具獨(dú)有的特性與成本。 地板 營銷一般都由四種主要工具組成一廣告、銷售促進(jìn)、公共宣傳及人員推銷。其職能范圍是： (1)關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，認(rèn)真分析樓盤與市場(chǎng)的對(duì)接問題； (2)主動(dòng)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益，做好產(chǎn)品定位、包裝等系列策劃； (3)立足人本 思想； (4)在物業(yè)中構(gòu)筑品牌基礎(chǔ)，堆積無形資產(chǎn)。 因此， 上海 圣象地板 集團(tuán) 站在消費(fèi)者的角度對(duì)營銷進(jìn)行了重新的定位。相應(yīng)地，就 地板 而言，不僅建筑 質(zhì)量本身要好、價(jià)格適宜、公共設(shè)施配套、良好的物業(yè)管理，而且多樣的銷售方式、美國管理技術(shù)大學(xué) MBA 學(xué)位論文 20 未來的升值潛力以及獨(dú)特的人文氣氛都是營銷過程中應(yīng)注意的因素。 現(xiàn)代營銷理論要求強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品對(duì)顧客的滿意程度。 4PS理論主要從產(chǎn)品 (Product)、價(jià)格 (Price)、地點(diǎn) (Place)和促銷(Promotion)4個(gè)因素來闡釋市場(chǎng)營銷工作的全過程，通過這 4種因素的不同組合來提高營銷工作實(shí)績。 首先是調(diào)整營銷觀念。它不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征，還要體現(xiàn)市場(chǎng)特征和消費(fèi)習(xí)慣及發(fā)展要求，體現(xiàn)市場(chǎng)的要求。 地板 營銷策劃是一個(gè)綜合性、系統(tǒng)性的工程，需要在先進(jìn)的營銷理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種營銷手段、營銷工 具來實(shí)現(xiàn) 地板 價(jià)值的兌現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)從了解市場(chǎng)、熟知市場(chǎng)到推廣市場(chǎng)的過程，其中心是顧客。 4． 4． 2營銷創(chuàng)新 中國的 地板 營銷策劃理論與實(shí)踐尚處于啟蒙、摸索階段，科學(xué)有效的營銷策劃理論體系尚未在 地板 業(yè)內(nèi)形成。通過高超的技術(shù)設(shè) 計(jì)、完美的藝術(shù)設(shè)計(jì)，令企業(yè)獲得技術(shù)附加值、藝術(shù)附加值及心理附加值。從設(shè)計(jì)、建材選用、公共設(shè)施和居室配置到社區(qū)管理，都遵循著節(jié)約資源和能源的原則，降低對(duì)環(huán)境的負(fù)荷。指數(shù)字化、智能化建筑，利用信息高速公路實(shí)現(xiàn)家庭辦公、網(wǎng)絡(luò)購物等活動(dòng)。 4． 4． 1產(chǎn)品創(chuàng)新 美國管理技術(shù)大學(xué) MBA 學(xué)位論文 19 產(chǎn)品創(chuàng)新主要包括產(chǎn)品開發(fā)、更新速度及產(chǎn)品質(zhì)量和水平。當(dāng) 地板 行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境和規(guī)則發(fā)生變化的時(shí)候，創(chuàng)新應(yīng)該成為 地板 企業(yè)的必然選擇，只有增加自己的能力，才能在不斷變化的 地板 市場(chǎng)發(fā)展 中快速出擊，立于不敗之地。上海 圣象地板 集團(tuán) 大規(guī)模開發(fā) 地板 ，需要源源不斷的資金流。對(duì)于各部 門發(fā)出的聯(lián)系單，公司也要經(jīng)各方會(huì)審才能簽發(fā)，使成本管理落實(shí)到實(shí)處，通過成本管理來促進(jìn)其他各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增長。嚴(yán)格招投標(biāo)管理，招標(biāo)文件嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確、全面，并從源頭上控制投標(biāo)單位。 4． 3上海 圣象地板 集團(tuán) 財(cái)務(wù)資源分析 在控制成本方面，公司從健全內(nèi)部控制制度著手，努力降低企業(yè)的管理成本、物料采購成本。第 四是公司人才儲(chǔ)備不足，特別是公司精專人才和創(chuàng)新人才缺乏。其次是公司領(lǐng)導(dǎo)寬厚待人，懲罰力度較弱，導(dǎo)致部分能力強(qiáng)者不能發(fā)揮其更多的潛力，人員流動(dòng)性也差。員工也都把公司作為自己的第二個(gè)家園，精心耕耘，對(duì)公司都有一種認(rèn)同感和歸屬感及極高的忠誠度。各部門人員的配置無論從量上，還是質(zhì)上基本滿足目前業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。 上海 圣象地板 集團(tuán) 的行為準(zhǔn)則是：誠信、務(wù)實(shí)、大氣、精致。 上海 圣象地板 集團(tuán) 經(jīng)營理念是“品質(zhì)鑄就品牌 ，開發(fā)理念是：“居住改變生活 。 第四章 上海 圣象地板 集團(tuán) 內(nèi)部資源與能力分析 4． 1基本現(xiàn)狀 上海 圣象地板 開發(fā)實(shí)業(yè)有限公司成立于 1995年，是一家專門 與開發(fā)住宅、商業(yè)地產(chǎn)公司合作的 大型 地板 公司，經(jīng)過 多 年的發(fā)展壯大 ，至 20xx年底，公司總資產(chǎn)超過 3億元，凈資產(chǎn)達(dá) 2多億元， 05年利潤 ，實(shí)收資本 8300萬人民幣。 再次，很多國外企業(yè)財(cái)團(tuán)，他們對(duì)中國的房產(chǎn)市場(chǎng)持相當(dāng)樂觀的態(tài)度，他們有意涉足國內(nèi) 地板 開發(fā)，但是由于政策的限制，信息通道的不暢通，使他們不能到國內(nèi)獨(dú)立開發(fā)地產(chǎn)。在20xx年國家采取系列宏觀政策來調(diào)控 地板 業(yè)市場(chǎng)，但其目的并不是限制 地板 業(yè)的發(fā)展，而是針對(duì) 地板 的畸形發(fā)展采取的措施，其最終目的是引導(dǎo) 地板 業(yè)正常、健康、持續(xù)發(fā)展。 這無疑給 地板 業(yè)帶來更多的生機(jī)。但是在面臨威脅的同時(shí)， 地板 業(yè)也面臨著巨大的發(fā)展商機(jī)。為減少信貸風(fēng)險(xiǎn)，中國銀監(jiān)會(huì)、中國人民銀行等出臺(tái)了一系列與 地板 相關(guān)的金融政策，對(duì) 地板 項(xiàng)目的貸款及客戶房貸業(yè)務(wù)門檻漸設(shè)漸高。另外，銀行為分散風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)各房產(chǎn)公司的貸款條件增加，企業(yè)想獲得銀行貸款，必須具有良好的信譽(yù)、良好的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況、在建項(xiàng)目具有獲利前景等，而且企業(yè)必須提供不動(dòng)產(chǎn)的抵押；并且既使獲得銀行貸款，銀行也不會(huì)一次性把資金撥付到位，它要 根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度分次撥付，以防企業(yè)把資金挪作他用。 3． 2． 2． 3融資困難，自有資金不充分 銀行是房產(chǎn)公司的主要融資渠道。針對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和土地管理中存在的突出矛盾和問題，國務(wù)院專門召開會(huì)議，研究加強(qiáng)土地調(diào)控工作，于 20xx年 9月 5日又下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，中央對(duì)地方的土地調(diào)控及管理越來越 嚴(yán)，土地的有效供給會(huì)越來越少， 地板 企業(yè)征地成本也越來越高。這些都是 地板 公司面臨的威脅。隨著城市化的進(jìn)程，對(duì)土地的需 求量不斷增加，國家對(duì)土地的使用控制將會(huì)越來越嚴(yán)格，土地使用效率將不斷提高， 地板 開發(fā)的效率也需不斷提高。 3． 2． 2． 2國家土地供給的減少會(huì)進(jìn)一步考驗(yàn) 地板 業(yè) 土地是不可再生的稀缺性資源，這就決定了它的昂貴性和獲取的不可多得性，同行間競(jìng)爭的激烈性。很多公司面臨資金壓力，人才流失壓力。而由門店的店面租金、人員成本、貨物費(fèi)用等都在隨著時(shí)間的增加而增長，特別是市場(chǎng)周期性促銷力度及頻率的加大而造成的費(fèi)用增加，更是被視為一種不小的壓力。有人說，主 要是因?yàn)楝F(xiàn)在很多消費(fèi)者都能夠消費(fèi)起 地板 ，喜歡用 地板 裝飾房舍的用戶越來越多，一定程度上預(yù)示著 地板 行業(yè)的前景依然廣闊。缺陷： 地板 企業(yè)品牌意思淡薄，經(jīng)營門檻低 。而由門店的店面租金、人員成本、貨物費(fèi)用等都在隨著時(shí)間的增加而增長，特別是市場(chǎng)周期性促銷力度及頻率的加大而造成的費(fèi)用增加，更是被視為一種不小的壓力。有人說，主要是因?yàn)楝F(xiàn)在很多消費(fèi)者都能夠消費(fèi)起 地板 ，喜歡用 地板 裝飾房舍的用戶越來越多，一定程度上預(yù)示著 地板 行業(yè)的前景依然廣闊。而由門店的店面租金、人員成本、貨物費(fèi)用等都在隨著時(shí)間的增加而增長，特別是市場(chǎng)周期性促銷力度及頻率的加大而造成的費(fèi)用增加，更是被視為一種不小的壓力。有人說，主要是因?yàn)楝F(xiàn)在很多消費(fèi)者都能夠消費(fèi)起 地板 ，喜歡用 地板 裝飾房舍的用戶越來越多，一定程度上預(yù)示著地板 行業(yè)的前景依然廣闊。中部地區(qū)的房地產(chǎn)投資額為 959． 6億元，比 20xx年同期增長 34． 8％。 20xx年 l一 6月我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為 6193． 1億元，比 20xx年同期增長 23． 5％。 20xx年 l一 6月年我國完成開發(fā)土地面積 8190． 5萬平方米，與 20xx年同期相比增長了 3． 0％。 3． 2行業(yè)環(huán)境分析 3． 2． 1我國 地板 產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 美國管理技術(shù)大學(xué) MBA 學(xué)位論文 15 20xx年下半年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)隨著房價(jià)的持續(xù)高漲而呈現(xiàn)走高的趨勢(shì)。上海 曾被評(píng)為中國最適宜居住的十大城市之一，吸引了大批外地人來 上海 購房居住。全市擁有兩個(gè)國家 級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)：被譽(yù)為“東方明珠”的西湖位于市區(qū)西面，蕩漾的湖水和周圍的名勝古跡、山水園林融為一體，形成了 60平方公里的西湖風(fēng)景名勝區(qū)，其中有靈隱寺、岳墳、花港、虎跑等著名景點(diǎn) 60余處，還有茶葉、絲綢、中藥和南宋官窯等四個(gè)國家級(jí)博物館。 3． 1． 5自然環(huán)境 上海 市地處我國東南沿海，自然環(huán)境和區(qū)位條件優(yōu)越，城市建設(shè)規(guī)劃用地稀少。中國人對(duì)置業(yè)的需求空間，給房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。到了現(xiàn)在，大眾的某些心理有了變化，如土地私有制、重農(nóng)抑商觀念的破除等，但其他方面的因素仍然存在。中國人多土地少，故土地、住房成了稀有物品，其貶值空間很小。時(shí)隔兩年， 上海 的投資環(huán)境再次獲得了肯定。到 06年 8月， 上海 已批準(zhǔn)設(shè)立了 8036家外商投資企業(yè)，世界 500強(qiáng)中已有 53家來滬 投資，如沃爾瑪、通用汽車、摩托羅拉、西門子、松下、東芝等都已在 滬 開設(shè)公司，并得到了良好的發(fā)展。 3． 1． 3投資環(huán)境 上海 良好的自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、文化環(huán)境和優(yōu)厚的投資政策，吸引了大批國內(nèi)外優(yōu)秀企業(yè)落戶。作為歷史悠久的中國 地板 行業(yè)品牌，面對(duì)中國 地板 普及率低的現(xiàn)狀， 圣象地板 率先提出 高貴 不貴 的理念，寄望讓國人有更多的機(jī)會(huì)了解 地板 、享受 地板 。從此， 圣象地板 將環(huán)保性能要求嚴(yán)格的歐盟技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)作為激勵(lì)企業(yè)健康發(fā)展的準(zhǔn)則與要求。20xx 年， 圣象地板 被推薦為該年度上海名牌榮譽(yù)稱號(hào)。 3． 1． 2 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 圣象地板 ， 1995 年創(chuàng)立于 上海 ，歷史悠久的中國 地板 品牌之一。針對(duì)中國 地板 業(yè)公司近日宣布實(shí)行“價(jià)格統(tǒng)一、服務(wù)統(tǒng)一、保障統(tǒng)一”，中國建筑裝飾裝修材料協(xié)會(huì)秘書長兼 地板 專業(yè)委員會(huì)會(huì)長任長青認(rèn)為，這無疑將對(duì)整個(gè) 地板 行業(yè)的規(guī)范化、規(guī)?；l(fā)展起到重要的領(lǐng)航作用，也是未來 地板 行業(yè)乃至裝飾材料行業(yè)的健康發(fā)展方向，但這也需要強(qiáng)大的品牌作支撐。其實(shí)，目前 地板 在中國室內(nèi) 裝修 中的使用率不過 3%5%，而在 歐洲、美國和日本、韓國， 地板 的使用率多在美國管理技術(shù)大學(xué) MBA 學(xué)位論文 13 50%以上。第一：經(jīng)營門檻不高多商家品牌意識(shí)淡薄 原中國工商總局消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)局副巡視員李振成透露，在涉及 裝飾 業(yè)的 4973件投訴中，有