【導(dǎo)讀】2021年開發(fā)荊州市長湖老年公寓項(xiàng)目的計(jì)劃。2．本計(jì)劃書涉及的時(shí)間為2021年-2021年三年?！般y發(fā)市場”日漸增長的趨勢來考慮的。這一項(xiàng)目的開發(fā)將是一。發(fā)展,進(jìn)一步的開拓市場奠定了基礎(chǔ)。之一;在一定的區(qū)域范圍,具有相應(yīng)的推廣價(jià)值。寓是荊州市第一個(gè)大型低碳環(huán)保型現(xiàn)代化專業(yè)性老人社區(qū)。市場風(fēng)險(xiǎn)不超過3%。經(jīng)濟(jì)條件和健康狀況選擇住房等級(jí)和服務(wù)檔次。其他與老年人相關(guān)的子女入住，才能滿足我國的具體國情。達(dá)到14億，其中有10億集中在亞洲地區(qū)。住宅問題卻是一個(gè)不容忽視的問題。其中65歲以上的，約占70%。到2040年，60歲以上的老人，而65歲以上達(dá)到。當(dāng)時(shí)間內(nèi)仍占主導(dǎo)地位。目前，全國農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城市街道興辦的敬老院有4萬多所，而相比荊州老年福利設(shè)施就更少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需要。人們往往把老年公寓和傳統(tǒng)意義上的“敬老院”聯(lián)系起來，雖然老年化已經(jīng)引起了社會(huì)的重視，但是真正對(duì)老年人生。合居模式——老人與子女同住一套住房。這種居住模式對(duì)社

　　

【正文】 基石。 5．價(jià)格 老年公寓 提供的 樓盤 價(jià)格按照 房地產(chǎn) 市場價(jià)格計(jì)算 ，將適當(dāng)進(jìn)行下浮。 長湖 老年公寓將主要目標(biāo)定位于中端市場，提供宜人的居住環(huán)境與完善的養(yǎng)老服務(wù)，社區(qū)房屋的銷售價(jià)格自然比一般樓盤 要低，從性價(jià)比的角度衡量，購買 長湖 老年公寓 絕對(duì)會(huì)帶給消費(fèi)者物超所值的收獲。 6．渠道 長湖 老年公寓的銷售，將在使用直接銷售和委托代理的傳統(tǒng)模式的基礎(chǔ)上，同時(shí)開辟網(wǎng)絡(luò)營銷模式的新型銷售模式： 荊州市長湖老年公寓項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 29 （ 1）對(duì)于銷售給股東和老顧客的部分住房，由公司采取直接銷售的模式，因?yàn)楣緦?duì)于這部分顧客情況較為熟悉，保持了良好的聯(lián)系，故 采用直銷模式，銷售過程中發(fā)生的費(fèi)用也完全可由開發(fā)商來控制，高效從嚴(yán)支出可以大大降低物業(yè)銷售的費(fèi)用。而且從渠道控制的角度，由開發(fā)商自己組建的銷售團(tuán)隊(duì)和部門相對(duì)委托代理方式更容易管理和控制。 （ 2）隨著消費(fèi)者消費(fèi)行為的理性和成熟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一方面要擴(kuò)大規(guī)模追求規(guī)模經(jīng)濟(jì)；另一方面又要走專業(yè)化道路，細(xì)分產(chǎn)業(yè)市場，企業(yè)為了發(fā)揮專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，經(jīng)常將銷售工作委托給更具專業(yè)優(yōu)勢的銷售代理商來完成。因此，對(duì)于面向社會(huì)銷售住房的 80%，公司 可以 委托給專門的房地產(chǎn)銷售代理商執(zhí)行。這種銷售模式優(yōu)勢在于： ①它簡化了商品市場的交易 活動(dòng)，節(jié)約開發(fā)商和顧客共同的時(shí)間和精力，緩解了開發(fā)商人力、物力和財(cái)力的不足 ， 提高企業(yè)運(yùn)作的效率和效益；②相對(duì)于直銷模式，委托代理分散了企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)；③由于專門從事代理銷售工作，代理商一般都有較多的銷售業(yè)務(wù)員和更為廣泛的客戶關(guān)系；④企業(yè)在推廣新產(chǎn)品的時(shí)候，它更快的將產(chǎn)品推向了市場并為顧客了解，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品的銷售。 （ 3） 21世紀(jì)是信息化的世紀(jì)，互聯(lián)網(wǎng)席卷中國大地的時(shí)候，也正是中國住宅與房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的時(shí)候。房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合必將引發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的營銷革命。網(wǎng)絡(luò)營銷實(shí)質(zhì)是營造網(wǎng)上經(jīng)營環(huán)境，包括網(wǎng)站本 身、顧客、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商、合作伙伴、供應(yīng)荊州市長湖老年公寓項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 30 商、銷售商相關(guān)行業(yè)的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境。在這種環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行網(wǎng)上宣傳對(duì)客戶進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品的網(wǎng)上調(diào)研，接受意見反饋或通過商品房網(wǎng)上競拍給項(xiàng)目造勢，提升項(xiàng)目人氣。作為傳統(tǒng)的營銷方式的補(bǔ)充和發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營銷能更有效地促成消費(fèi)者與企業(yè)或企業(yè)與企業(yè)之間交易活動(dòng)的實(shí)現(xiàn)。 我們已經(jīng)清楚地意識(shí)到，網(wǎng)絡(luò)營銷必然是未來房地產(chǎn)銷售的重要趨勢，公司需要盡快適應(yīng)這一潮流，并盡可能的占據(jù)有利地位，所以房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷勢在必行。此次， 長湖 老年公寓的銷售就是進(jìn)入這一模式的大好時(shí)機(jī)，將投入一定的人力 、物力和財(cái)力，建設(shè)起網(wǎng)絡(luò)銷售的平臺(tái)。公司將拿出面向社會(huì)銷售的住房中的20%，作為網(wǎng)絡(luò)銷售的對(duì)象，嘗試網(wǎng)絡(luò)銷售，為將來公司的銷售積累經(jīng)驗(yàn)、奠定基礎(chǔ)。 7．促銷 此次的 長湖 老年公寓的促銷將采用圍擋、報(bào)紙軟文、路牌等廣告；銷售促進(jìn)；公共關(guān)系；人員推銷和直接營銷并用的模式： （ 1）廣告 由于銷售主要針對(duì) 荊州 地區(qū)進(jìn)行，故 長湖 老年公寓的廣告將主要 選擇當(dāng)?shù)孛襟w 、專門針對(duì)老年人和中年高收入群體的雜志刊登紙質(zhì)媒體廣告，同時(shí)在市區(qū)內(nèi)老年人常出入的醫(yī)療、健身等場所附近設(shè)立形象廣告牌、燈箱廣告、公交站臺(tái)廣告、車身廣告等吸引特定顧 客群 體 的注意。 荊州市長湖老年公寓項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 31 （ 2）銷售促進(jìn)、公共關(guān)系與人員推銷 選擇節(jié)假日，在市區(qū)內(nèi)選擇場所為老年人提供免費(fèi)的健康咨詢、簡單體檢等服務(wù)，以吸引目標(biāo)消費(fèi)者的注意、調(diào)動(dòng)其參與性； 在同一場所可同時(shí)進(jìn)行 長湖 老年公寓模型的展覽會(huì)，在 現(xiàn) 場派發(fā)公司印制的 長湖 老年公寓 的宣傳資料，并有公司專門安排的咨詢?nèi)藛T進(jìn)行現(xiàn)場咨詢與推銷展示陳 述 ； （ 3）直接營銷 從專業(yè)的老年醫(yī)療、健身等機(jī)構(gòu)尋找特定目標(biāo)顧客的聯(lián)系方式，采用郵寄銷售目錄的方式進(jìn)行促銷 。 七 、盈利模式 作為 荊州市社會(huì)力量興辦社會(huì)福利事業(yè)機(jī)構(gòu)的先鋒 ， 長湖老年公寓 項(xiàng)目雖然在自然景觀、地 理位置、文化氛圍、片區(qū)形象、宏觀政策、市場機(jī)遇等方面存在著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，但項(xiàng)目地塊的用地限制、規(guī)劃限制、建筑成本、周邊的配套設(shè)施、政府的支持力度等因素又制約著項(xiàng)目的發(fā)展 。 作為盈利性老年公寓 ： （一）、 盈利模式 ： 應(yīng) 根據(jù)開發(fā)周期，走多元化盈利模式 道路 ，結(jié)合 荊州 市場實(shí)際情況，在項(xiàng)目開發(fā)前期，以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)和逆抵押貸款購房兩種模式作為最 初 的盈利模式， 并 根據(jù)項(xiàng)目老年住宅性質(zhì)優(yōu)勢，爭取荊州市長湖老年公寓項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 32 在政策上獲得較大支持，擴(kuò)大目標(biāo)客戶群體，增加優(yōu)惠力度，以增強(qiáng)目標(biāo)客戶投資信心；在項(xiàng)目開發(fā)中期，在配套服務(wù)設(shè)施呈現(xiàn)一定規(guī)?；蜷_始運(yùn)營的 情況下，采取以會(huì)員制盈利型和轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式 以及市場直銷 為主的盈利模式，對(duì)于會(huì)員制盈利型模式要注意適當(dāng)降低入 住 門檻；在項(xiàng)目開發(fā)后期，在前期配套服務(wù)等日趨完善的基礎(chǔ)上， 采取 對(duì)市場直銷 模式為最主要的盈利模式。 （ 二 ） 、一期產(chǎn)品建議 面積及戶型建議 根據(jù) 荊州市房產(chǎn)局 調(diào)查結(jié)果顯示， 50 平米以下、 61－ 70 平米以及 81 平米以上的戶型面積在市場中的市場的認(rèn)同度最高，約占所有調(diào)查者的 71％，因此，建議項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上以 45平米、 60平米和 90平米為主打產(chǎn)品；受老年住宅規(guī)范限制，根據(jù)設(shè)計(jì)面積，主打的戶型可為一室一衛(wèi)（ 45平米）、一室一廳一衛(wèi)（ 65平米）以及兩室一廳一衛(wèi)（ 90平米）。 產(chǎn)品精裝修建議 根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示， 57％的受訪問人群對(duì)精裝修還是很感興趣的，至于精裝修的市場抗性主要表現(xiàn)在價(jià)格和裝修風(fēng)格上，在價(jià)格問題上，項(xiàng)目具有存在優(yōu)勢的可能性；對(duì)于裝修風(fēng)格上，可以通過多種裝修風(fēng)格并舉的模式，供目標(biāo)客戶選擇。 一期產(chǎn)品規(guī)劃建議 康 復(fù) 中心工程和住宅工程是相互聯(lián)系相互影響的，康 復(fù) 中心的工程的及時(shí)完工利于樹立消費(fèi)者投資信心和項(xiàng)目形象，利于住荊州市長湖老年公寓項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 33 宅工程的積極去化，住宅工程的積極去化和進(jìn)入運(yùn)營又對(duì)康 復(fù) 中心的完善和運(yùn)營有極大的推動(dòng)作 用，故建議康 復(fù) 中心工程的建設(shè)規(guī)劃應(yīng)積極而快速地進(jìn)入施工狀態(tài)；而住宅工程則受到老年住宅的市場概念引導(dǎo)、戶型種類的市場認(rèn)同以及盈利模式的市場認(rèn)同等各方面因素制約，須堅(jiān)持先以產(chǎn)品的小體量、多元化以及盈利模式的多樣化進(jìn)行市場試探，根據(jù)市場反饋，再及時(shí)調(diào)整整體規(guī)劃的市場策略。 結(jié)合方案一的規(guī)劃設(shè)計(jì)，故建議項(xiàng)目在一期開發(fā)時(shí)，住宅工程的規(guī)劃建設(shè)順序要遵守以下三個(gè)原則： （ 1） 總體量不應(yīng)過大，以防市場抗性較大，不利于后期調(diào)整； （ 2） 以距康復(fù) 中心距離最近的多層住宅為最佳選擇； （ 3） 以 80 平米和 65平米的戶型作為前期主打產(chǎn) 品； 根據(jù)一期開發(fā)產(chǎn)品的市場試探反饋，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目后期開發(fā)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，以利于項(xiàng)目的良性和平衡地發(fā)展 八 、 長湖 老年公寓的 經(jīng)濟(jì) 性預(yù)測 建筑規(guī)模 占地面積： 畝 總 規(guī)劃用地 面積： 93738 平方米 總建筑面積按 281214 萬平方米計(jì)算，其中：商業(yè)面積 約15200 多 平方米，住宅面積 266014 平方米，其他（ 康復(fù)中心、荊州市長湖老年公寓項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 34 車庫、會(huì)所等配套 設(shè)施不占上述指標(biāo)，另外單獨(dú)核算 ，與公共商業(yè)配套一起安排 ）按 15000 平方米計(jì)算。 開發(fā)成本預(yù)估 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) （平方米 /元） 備注 1 土地費(fèi)用 450 元 / m2 2 規(guī)劃咨詢費(fèi) 元 /m2 3 施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi) 20 元 /m2 4 圖審費(fèi) 元 /m2 5 立項(xiàng)環(huán)評(píng)費(fèi) 元 /m2 6 招投標(biāo)費(fèi) 2 元 /m2 7 地質(zhì)勘察費(fèi) 2 元 /m2 8 配套費(fèi) 45 元 /m2 9 人防費(fèi) 28 元 /m2 10 白蟻防治費(fèi) 元 /m2 11 排污、衛(wèi)生、垃圾費(fèi) 8 元 /m2 12 檢測費(fèi) 10 元 /m2 13 監(jiān)理費(fèi) 7 元 /m2 14 水電費(fèi) 90 元 /m2 水、電增容及開戶費(fèi) 15 綠化 45 元 /m2 16 小區(qū)管道、管網(wǎng) 20 元 /m2 各項(xiàng)管網(wǎng)配套建設(shè)費(fèi)用 17 臨時(shí)設(shè)施及維修金 10 元 /m2 18 管理費(fèi) 20 元 /m2 19 建安費(fèi)用 826 元 /m2 20 樁基礎(chǔ) 60 元 /m2 21 機(jī)電設(shè)備 100 元 /m2 含電梯、設(shè)備等各項(xiàng)費(fèi)用 荊州市長湖老年公寓項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 35 22 稅金 160 元 /m2 不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅 % 23 稅金 14 元 /m2 土地增值稅 % 24 銷售費(fèi)用 12 元 /m2 總計(jì) 1933 元 /m2 收益預(yù)估 住宅： 266014 平方米（建面） 2680 元 =71292 萬元 (按目前市場價(jià)下浮了 20%～ 30%) 交易稅后： 71292 萬元 =69866 萬元 商業(yè)： 15200 平方米 5000 元 =7600 萬元 交易稅后： 7600 萬元 =7448 萬元 車庫：及其它公建設(shè)施物業(yè)交易稅后收益 未計(jì)入在內(nèi) 。 總收入為 77314 萬元 總成本為 54359 萬元 總收益為 22955 萬元 成本收益率為 42%， 三 年為周期，年平均為 14% 以上 內(nèi)容 僅供參考， 本計(jì)劃書隨著荊州老年市場和房地產(chǎn)市場不斷上揚(yáng)，在實(shí)際投資建設(shè)中，最終的收益率將大大超過預(yù)期值！ 湖北長湖老年公寓有限公司 20210年 6 月