【導(dǎo)讀】老年社區(qū)及老年公寓產(chǎn)業(yè)投資分析報(bào)告

　　

【正文】 哈市老齡委統(tǒng)計(jì)， “黑戶 ”數(shù)目約為 300—500 家。 老 年 社區(qū)及老年公寓產(chǎn)業(yè)投資分析報(bào)告 Xxx 26 扶持政策 “ 只聽樓梯響，不見人下來 ” 去年，李春華去上海、三亞、青島轉(zhuǎn)了 一大圈，觸動(dòng)很大。 “上海的民辦養(yǎng)老早兩年就拿到床位補(bǔ)貼了， 我們這邊是只聽樓梯響，不見人下來。 ” 李春華想干的事很多，購(gòu)置康復(fù)類儀器，在四樓頂上建個(gè)空中花園，安部直上式電梯。 “我們只是保本微利經(jīng)營(yíng)，靠自己積累辦成這些事，難度很大。 ” 鄭鐵城說，近年來，哈市民政部門積極出臺(tái)各種優(yōu)惠政策扶持下崗職工、民營(yíng)資本參與養(yǎng)老事業(yè)之中，在稅收、水、電等方面給予了民辦養(yǎng)老一定的政策扶持，但其發(fā)展仍然不盡如人意。 據(jù)了解，黑龍江省民政廳今年年初就擬出臺(tái)《加快發(fā)展民辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的意見》，加大“民辦公助 ”的力度，讓民辦和公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)享受同樣的優(yōu)惠待遇，其中最大的亮點(diǎn)，就是將實(shí)行 “按床位補(bǔ)貼 ”。但眼看時(shí)至年底，政策仍未落實(shí)。 安埠小區(qū)老年公寓的老板小吳最大的愿望則是銀行能低息貸給她 10 萬元，那樣她就立馬改租為買，辦一處名副其實(shí)的老年公寓。 “養(yǎng)老機(jī)構(gòu)屬于社會(huì)公益性事業(yè)，營(yíng)利能力難比商業(yè)企業(yè)，應(yīng)該享受低息甚至無息貸款才好呀！ ”小吳感嘆。 老 年 社區(qū)及老年公寓產(chǎn)業(yè)投資分析報(bào)告 Xxx 27 第四節(jié) 我國(guó)民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀調(diào)查 老齡產(chǎn)業(yè)亟待扶植 來源：中國(guó)老年網(wǎng) 時(shí)間： 20xx42 記者近日從全國(guó)老齡工作委 員會(huì)辦公室了解到，截至 20xx 年，我國(guó) 60 歲以上的老年人口約 1． 5 億人，老齡人口占全國(guó)人口 11％左右，這標(biāo)志著我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)。而目前，我國(guó)養(yǎng)老床位共有 120 萬余張，僅占老齡人口的 0． 8％。也就是說， 1000 位老人才擁有 8 張床位。全國(guó)老齡辦政策研究部主任吳秋風(fēng)說，眼前的養(yǎng)老床位只能是杯水車薪。 鼓勵(lì)社會(huì)力量發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，已經(jīng)是我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)的戰(zhàn)略選擇。在這種背景下，民辦養(yǎng)老院無疑迎來了一個(gè)巨大機(jī)遇，按理說可以施展拳腳大干一番?？捎浾呓赵谝恍┟褶k養(yǎng)老院采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，我國(guó)民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展之路 并不平坦。 優(yōu)惠政策難以落實(shí) 早在 20xx 年，國(guó)務(wù)院辦公廳就轉(zhuǎn)發(fā)了《關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的意見》，要求對(duì)社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的用地、用電、用水、電話等方面給予優(yōu)惠政策，但時(shí)至今日，除了免稅優(yōu)惠外，其他政策大多未得到有效落實(shí)。 擁有 4 家分院的天津市龍福宮養(yǎng)老院院長(zhǎng)張文革給記者算了一筆賬：用電，北辰分院 1個(gè)月要用六七千度電，全按工業(yè)用電算，最高時(shí)段每度 1． 2 元，而民用電是每度 0． 5 元；用水，北辰分院每月要 1000 噸左右，均按工業(yè)用水每噸 5 元至 6 元算，而民用水是每噸 3元??而早在 20xx 年，天津 市政府就出臺(tái)過規(guī)定，對(duì)民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的水電煤氣實(shí)施優(yōu)惠價(jià)格。 張文革告訴記者，個(gè)別分院的水電煤氣能夠享受到民用價(jià)格，也是通過各種社會(huì)關(guān)系爭(zhēng)取來的。 天津市友緣養(yǎng)老院院長(zhǎng)薛永惠說，她曾拿著規(guī)定跑到水、電、供暖公司，可就是沒人認(rèn)?！八麄兌际瞧髽I(yè)，誰都不愿意少賺一分錢?！毖τ阑菡f。 自身特殊性常被忽視 養(yǎng)老院有其自身的特殊性，這種特殊性，往往會(huì)被政府部門在制定政策時(shí)忽視，讓養(yǎng)老院的工作陷入左右為難的窘境。 老 年 社區(qū)及老年公寓產(chǎn)業(yè)投資分析報(bào)告 Xxx 28 張文革無奈地告訴記者，在天津，養(yǎng)老院要辦齊防火、防疫兩證才能去民政局申請(qǐng)登記。這本無可厚非，可消防部門要求窗戶不能加護(hù)欄，但要防止老人意外墜落就必須加護(hù)欄；消防部門要求 24 小時(shí)都開門，但這樣的話，老年人很容易走失；衛(wèi)生部門要求廚房生熟分開，要有儲(chǔ)存室、分餐室、清潔室，“按這樣的要求，得有七八間房作廚房，這對(duì)于像我們這樣的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來說很難實(shí)現(xiàn)”。 此外，在全國(guó)很多地方，保潔員、交通協(xié)管員等公益性崗位都享受政府補(bǔ)貼，而同樣是社會(huì)公益崗位的民辦養(yǎng)老院護(hù)理人員，卻無法享受政府公益性崗位政策。龍福宮老人院的護(hù)理人員將近 100 人，基本都是“ 4050”下崗人員，但是，近幾年已經(jīng)很難再招到新人 了，因?yàn)樽o(hù)理員工作累、待遇低?！叭绻麌?guó)家給予公益性崗位補(bǔ)貼，這個(gè)崗位就會(huì)很有競(jìng)爭(zhēng)力?！睆埼母镎f。天津市老齡委副秘書長(zhǎng)趙偉也認(rèn)為，養(yǎng)老是公益事業(yè)，政府應(yīng)該設(shè)置公益性崗位，并給予一定補(bǔ)貼。 “身份”困境制約發(fā)展 上海市社團(tuán)管理局民辦非企業(yè)單位管理處副處長(zhǎng)郁建平說，根據(jù)國(guó)務(wù)院和民政部有關(guān)規(guī)定，目前我國(guó)民辦養(yǎng)老院一般只能在民政部門登記為“民辦非企業(yè)單位”。 然而，這種“身份”讓民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)陷入兩難境地：登記為民辦非企業(yè)單位，雖然從理論上可以享受免稅等優(yōu)惠政策，卻意味著投資者實(shí)際上難以融資，不能進(jìn) 行分紅，甚至連自己投資建設(shè)的都不能歸自己。 全國(guó)老齡辦副主任袁新立向記者舉例說：浙江省溫州市一對(duì)夫婦開辦了家水心老年公寓，二人以公寓為家，吃住在公寓，還要親自買菜、做飯，慘淡經(jīng)營(yíng)一年，盈余僅六七千元。即便如此，按照民辦非企業(yè)的管理規(guī)定，這些盈余也歸老年公寓所有，不能屬于個(gè)人。還有，奉化市 99 老人樂園投入大量資金蓋好的房產(chǎn)成為“福利機(jī)構(gòu)所有”，從而無法申請(qǐng)抵押貸款，使經(jīng)營(yíng)陷入困境。 上海市民辦大華福利院院長(zhǎng)施繼英告訴記者， 自 1999 年大華公司投入 1500 萬元?jiǎng)?chuàng)辦了這家養(yǎng)老院后，從成立到現(xiàn)在，總公司 一直在往里投錢?！叭绻皇枪景阉?dāng)成慈善事業(yè)，早就關(guān)門了。 ”施繼英說。 張文革、薛永惠等人還說，由于養(yǎng)老服務(wù)業(yè)屬于微利行業(yè)，加之規(guī)模偏小無法形成規(guī)模效益，投資回收周期長(zhǎng)，再加上缺少扶持，大多數(shù)民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)因陋就簡(jiǎn)，服務(wù)單一，老年人生活十分單調(diào)。 老 年 社區(qū)及老年公寓產(chǎn)業(yè)投資分析報(bào)告 Xxx 29 老齡產(chǎn)業(yè)亟待扶植 全國(guó)老齡辦常務(wù)副主任李本公不久前透露，到 20xx 年，我國(guó)老年人口消費(fèi)規(guī)模將超過1． 4 萬億元。 李本公指出，迅速發(fā)展的人口老齡化必然帶來老年群體對(duì)相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)的巨大市場(chǎng)需求，從而為老齡產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。目前，我國(guó) 老齡產(chǎn)業(yè)仍處于一種尷尬的境地：一方面，老年人的市場(chǎng)需求極大；另一方面老年產(chǎn)品和服務(wù)的供給嚴(yán)重不足。 不少民辦養(yǎng)老院負(fù)責(zé)人向記者反映，這些年政府的確出臺(tái)了不少好政策，但一到操作層面就享受不到了。他們呼吁，政府在設(shè)置公益性崗位、行政審批等方面，還應(yīng)加大扶植力度，出臺(tái)更加優(yōu)惠的政策。 一些老齡問題研究專家和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)嚴(yán)重滯后于我國(guó)老齡化社會(huì)的發(fā)展，不完全是經(jīng)濟(jì)問題，很重要的一個(gè)原因在于有關(guān)部門沒有給予足夠重視，往往是“說起來重要，做起來次要，忙起來不要”。 老 年 社區(qū)及老年公寓產(chǎn)業(yè)投資分析報(bào)告 Xxx 30 第五 節(jié) 北京大型 老 年 社區(qū)及老年公寓項(xiàng)目介紹 一、 北京太陽城國(guó)際老年公寓 來源：中國(guó)消費(fèi)者報(bào) 作者：莊士鵬 發(fā)布日期： 20xx0425 中國(guó)老齡人口不斷增長(zhǎng)，到 20xx 年中國(guó) 60 歲以上的老年人將超過 2 億。在應(yīng)對(duì)即將到來的老齡化社會(huì)過程中，北京太陽城房地產(chǎn)開發(fā)公司總裁朱鳳泊以高瞻遠(yuǎn)矚的敏銳眼光挖掘到這其中存在著的無限商機(jī)。 1997 年，北京太陽城―――這個(gè)位于北京昌平小湯山的全國(guó)首家以大型老年公寓為主的建筑物的總體構(gòu)想浮出水面。該項(xiàng)目占地 42 萬平方米，其中占 用果園和農(nóng)田 30 萬平方米、閑休地 12 萬平方米。經(jīng)過 3 年的緊張工作，完成了各種手續(xù)，并在 20xx 年 4 月 28 日舉行了奠基典禮。這個(gè)項(xiàng)目得到了各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)的重視，曾任全國(guó)人大常委會(huì)副委員長(zhǎng)的布赫多次會(huì)見集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)，聽取匯報(bào)，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)工作給予指導(dǎo)和支持；曾任 全國(guó)政協(xié)副主席的萬國(guó)權(quán)出席了奠基典禮并對(duì)項(xiàng)目給予了充分肯定。 ●“太陽”二字寓意老年人生 隨著中國(guó)人民生活水平的提高，老年人的生命可達(dá)到 100 歲以上，這改變了過去那種“夕陽無限好，只是近黃昏”的傳統(tǒng)觀念。因?yàn)椤疤枴蹦芙o人以溫暖、幸福、光明、希望和 輝煌的感覺，所以朱鳳泊希望每一個(gè)住進(jìn)北京太陽城的老人都能享受到太陽般的溫暖。 16 世紀(jì)的意大利哲學(xué)家托馬斯 ?康帕內(nèi)拉在《太陽城》一書中寄托了他對(duì)人類社會(huì)的 美好理想，開發(fā)商也希望住進(jìn)太陽城的老年人過上幸福美好的生活。 ●中西合璧的規(guī)劃設(shè)計(jì)極具特色 20xx 年 4 月間，第二屆世界老齡大會(huì)在西班牙的馬德里舉行，朱鳳泊作為惟一的房地產(chǎn)企業(yè)代表參加了大會(huì)，并應(yīng)邀在大會(huì)“亞太論壇”上發(fā)表演講，他提出的“公益性事業(yè)，市場(chǎng)化運(yùn)作”的全新養(yǎng)老模式引起了 150 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的 5000 多名代表的廣泛關(guān)注和高度評(píng)價(jià)。 之后，朱鳳泊又遠(yuǎn)赴歐洲考察老年住宅的先進(jìn)設(shè)計(jì)和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并運(yùn)用在北京太陽城的建造中。 老 年 社區(qū)及老年公寓產(chǎn)業(yè)投資分析報(bào)告 Xxx 31 出于“以人為本”的建筑理念，開發(fā)商在北京太陽城 30 萬平方米的建筑面積上辟出 7萬平方米的公建設(shè)施。首先，北京太陽城的城門是太陽城極具標(biāo)志的建筑，城門廣場(chǎng)占地4600 平方米，大門長(zhǎng) 米，高 米，中心門樓形似巴黎凱旋門，寓意太陽城的業(yè)主每天回家的過程就是人生的一次凱旋；兩側(cè)環(huán)廊如同伸展開的雙臂，正歡迎來到太陽城的每位賓朋； 24 根廊柱源自中國(guó)傳統(tǒng)文化的 24 孝故事，寓意北京太陽城的產(chǎn)業(yè)之本就是“孝道、仁德、誠(chéng)信”的企業(yè)理念。 在太陽城的社區(qū)內(nèi)，各種公寓、別墅、住宅、公益建筑和下沉式文化廣場(chǎng)以“ 西”為主，并兼顧東方建筑風(fēng)格的四合院、回醫(yī)堂、仿古文化步行街、庭院等。為了滿足老年人的不同需要，同 時(shí)又根據(jù)老年 人的身體狀況、經(jīng)濟(jì)條件和愛好，北京太陽城把公寓設(shè)計(jì)成三大類： 一是 宿舍式公寓 ，就是老年人如同住集體宿舍一樣，安排在社區(qū)相同的樓房中居住和生活。該類公寓適合單身或夫婦兩人的老年人居住，宿舍開間較大，有電視、電話、衛(wèi)生間、沙發(fā)、衣柜等各種設(shè)施，并提供水、電、暖、醫(yī)療監(jiān)護(hù)等各種物業(yè)服務(wù)。 二是 居家式公寓或住宅式公寓 ，一家一戶，可以是老年夫婦，也可以是夫婦兩人及子女，還可以是老人、子女和孫輩 三代人。 三是 護(hù)理式公寓 ，就是把因身體有病、生活不能自理或行動(dòng)不便的老年人集中安排在一些房間居住，并由醫(yī)院或?qū)ｉT雇傭的護(hù)理人員進(jìn)行護(hù)理。 同時(shí)，北京太陽城還有 250 到 300 平方米、 400 到 500 平方米別墅，共 70 余套， 4 座400 到 500 平方米的四合院，以滿足老年人的不同需求 。 ●針對(duì)老年人的人本服務(wù) 開發(fā)商和首都醫(yī)科大學(xué)宣武醫(yī)院（北京市老年病研究中心）合作，在太陽城內(nèi)建設(shè)了 萬平方米的太陽城醫(yī)院，醫(yī)院的醫(yī)護(hù)人員由首都醫(yī)科大學(xué)宣武醫(yī)院選派，其設(shè)施和醫(yī)療水平高于國(guó)家二級(jí)醫(yī)院標(biāo) 準(zhǔn) 。醫(yī)院對(duì)入住的每位 業(yè)主每年進(jìn)行一次免費(fèi)體檢 ， 并存入個(gè)人健康檔案，保健醫(yī)生據(jù)此為業(yè)主量身訂做保健方案 ，同時(shí) 999 緊急呼叫系統(tǒng)將醫(yī)院同各家各戶及社區(qū)公共場(chǎng)所的每一個(gè)角落連接起來。開發(fā)商還與北京紅十字會(huì)緊急救援中心合作，在太陽城內(nèi)設(shè)立了急救站 。 為了使老人們能充分享受無微不至的關(guān)懷和愛心，北京太陽城推出了 9 項(xiàng) 33 款免費(fèi)服務(wù)，其中有送貨上門、電話購(gòu)物、姻緣聯(lián)誼、參加教育進(jìn)修娛樂活動(dòng)、醫(yī)療體驗(yàn)、救治接送 、短期療養(yǎng)小住、票務(wù)遞送、送餐和代加工服務(wù)、參加養(yǎng)生講座等 。 老 年 社區(qū)及老年公寓產(chǎn)業(yè)投資分析報(bào)告 Xxx 32 ●瞄準(zhǔn)朝陽產(chǎn)業(yè)搶占市場(chǎng)先機(jī) 目 前，北京太陽城銷售已達(dá) 70％以上，并取得了社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收。北京太陽城房地產(chǎn)開發(fā)公司主要得益于三方面的商機(jī)： 一是抓住朝陽產(chǎn)業(yè)的歷史契機(jī)。前些年，當(dāng)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都把眼光投向高檔商品房和寫字樓時(shí)，朱鳳泊就已敏銳地認(rèn)識(shí)到中國(guó)進(jìn)入老齡化的歷史進(jìn)程必然引起老年消費(fèi)群體的住房需求，老年住宅建筑的極大潛力必然導(dǎo)致“朝陽產(chǎn)業(yè)”的迅速發(fā)展。 二是打造國(guó)際老年公寓的品牌。 21 世紀(jì)既是知識(shí)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，也是品牌經(jīng)濟(jì)的時(shí)代。誰的產(chǎn)品具有了品牌，就意味著在市場(chǎng)上占得了先機(jī)。 北京太陽城的 策劃從六大中心的規(guī)劃，到不同風(fēng)格的設(shè)計(jì)；從外部生態(tài)環(huán)境的營(yíng)造，到內(nèi)部現(xiàn)代化的管理，形成了一個(gè)巨大的具有效益性的系統(tǒng)工程。這項(xiàng)工程在全國(guó) 老年公寓中形成經(jīng)典，形成了高品質(zhì)的品牌，也就自然會(huì)贏得市場(chǎng) 。 三是開創(chuàng)全新的企業(yè)文化理念。自古以來，中華民族對(duì)孝敬老人就有優(yōu)良的傳統(tǒng)和美德。在新形勢(shì)下，朱鳳泊對(duì)“孝”的理念進(jìn)行了全新的解釋。他認(rèn)為，“中國(guó)的傳統(tǒng)道德觀念是百善孝為先，我們不能只從老人身上一味地索取，還要把我們能夠給予老人的回報(bào)贈(zèng)給他們?！睉{著多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，朱鳳泊最終把“孝道、仁道、誠(chéng)信”作為太陽城 的企業(yè)文化，以“為天下人盡孝心”的新理念獲取人們的思想認(rèn)可和無形的社會(huì)價(jià)值。與此同時(shí)，以其現(xiàn)代 化的物業(yè)管理手段，使其“孝道、仁道、誠(chéng)信”的理念得以創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)。 太陽城走的是一條前人沒有走過的道路，它所創(chuàng)立的不僅是全國(guó)老年