【正文】 老年公寓的頂級水平，因此在收費標準上，我們參照外地高檔老年公寓的標準進行測算。（一）年均營業(yè)收入：客房收入：6720萬元1）老年公寓：新增3500張床位，按平均每張床位2000元/月（含餐飲），80%入住率計算：3500張床位2000元/月12月80%＝約8400萬元；護理收入：1890萬元 按30%的入住老年人需要護理，每人護理費每月1500元計算：3500張床位1500元/月12月30%＝約1890萬元；宴會廳、各特色餐廳餐飲收入：按新增150人，每天每人消費50元，70%入座率計算：150人50元/座365天70%=商場收入：按平均每天每人產(chǎn)生5元利潤計算3500人5元/天365天=養(yǎng)生收入：511萬元按每天有10%的人進行養(yǎng)生，每人40元計算：3500人10%40元/人365天=約511萬元會議室收入：按每天2000元，50%利用率計算：2000元/天365天50%=場地出租（醫(yī)院、協(xié)會辦公、商業(yè)）收入：72萬元 按出租6000平方米，每平方米10元/月計算：10元/平方米6000平方米12月=約72萬元護理實訓管理費：60萬元 按平均每月接待100人，每人500元實訓管理費計算： 500元/人100人12月=約60萬元老年大學：168萬元 按20%的人參加，每人每月200元計算： 200元/人3500人20%12月=約168萬元洗衣：336萬元按每個老年人，每月80元計算：80元/人3500人12月=約336萬元1其他收入：365萬元 按每天收入10000元計算：10000元/天365天=約365萬元年均營業(yè)收入=6720+1890++730+511++72+60+168+336+365=約11080萬元（二）年均營業(yè)支出：營業(yè)費用：4254萬元1）工資及福利費用：2520萬元 工作人員按1：5的比例配備，平均工資3000元/月（含福利）：700人3000元/月12月＝2520萬元；2）管理費用：1108萬元按營業(yè)收入的10%計算：11080萬元10%=1108萬元包括一般辦公費用、紙張文具費、郵電通訊費用、交通費用、接待費用、董事會費、培訓費用、工作餐費、工作服裝費、日常維修費用、財務(wù)費用、市場推廣費用及不可預見費用等。3）水電氣費用：554萬元按營業(yè)收入的5%計算：11080萬元5%=554萬元營業(yè)費用合計：2520+1108+554=4254萬元營業(yè)成本：1）餐飲成本：1344萬元按老年公寓營業(yè)收入的20%計算：6720萬元20%＝1344萬元2）養(yǎng)生成本：按養(yǎng)生營業(yè)收入的30%計算：511萬元30%＝營業(yè)成本合計1344+=營業(yè)稅金及附加：1）營業(yè)稅：554萬元（5%）11080萬元5%=554萬元2）城建稅：（7%）11080萬元7%=3）教育費附加稅：（4%）：11080萬元4%=營業(yè)稅金及附加合計：554++=注：未計算所得稅，民營養(yǎng)老機構(gòu)可以爭取政府減免。年均營業(yè)支出=4254++=7524萬元（三）年均營業(yè)純利潤：營業(yè)收入—營業(yè)支出=11080－7524=3556萬元（四）項目投資回收期：項目二期投資約42250萬元，年均純利潤約3556萬元，投資回收期：42250萬元247。3556萬元/年＝。 該項目一期投資預計在10年內(nèi)能收回成本，二期投資在12年內(nèi)能收回成本，所以，投資回報周期在合理的范圍內(nèi)。第九章項目風險分析及規(guī)避建議一、項目風險分析：觀念的風險中國是一個家庭觀念非常強的民族，養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)觀念根深蒂固，到養(yǎng)老公寓養(yǎng)老還沒有被大多數(shù)老年人及其子女說接受，據(jù)調(diào)查還有30%以上的人認為老年人入住老年公寓是因為兒女不孝或是孤寡老人。另外還有40%的子女怕父母入住老年公寓生活不習慣，而不愿將父母送到老年公寓。所以，要讓大多數(shù)老年人及其子女接受到養(yǎng)老公寓養(yǎng)老還需要一個漫長的過程。因此，本項目風險之一就在于老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式的認可程度及時間長短。價格的風險 目前，X市的人均收入和整體消費水平與其他發(fā)達城市相比還有較大差距，人們對老年公寓的價格水平的接受度不高。據(jù)調(diào)查，X市的老年人及其子女對入住老年公寓能接受的價格在1500元/月以內(nèi)的占90%。當然這也是因為X市目前還沒有高檔的老年公寓，人們更多的是根據(jù)現(xiàn)有的老年公寓來評價的緣故。但該項目作為X市第一個吃螃蟹者，在價格定位上仍然存在作一定的風險。定價過低，投資回收期將會延長，定價過高，入住率將難以得到保證，投資回報同樣會受到影響。季節(jié)的風險由于該項目處于X市的旅游風景區(qū)，消費的季節(jié)性較強，消費的淡旺季較為明顯，所以在淡季商務(wù)酒店的入住率、餐飲入座率將難以得到保障，會對項目的收益帶來不確定的因素。交通的風險該項目所在地雖緊鄰主城區(qū)，但由于地處歌樂山上，道路條件差，只有一條路通公交車，另一條有小長安面包車，上下歌樂山很不方便。雖然梨樹灣至歌樂山的市政道路將于2010年竣工，到沙坪壩核心區(qū)的距離也將縮短，但雙向四車道的道路能否對歌樂山的交通帶來根本性的改變還是未知數(shù)。另外，該項目到主公路還有幾百米小公路，不通公交車，只有三輪車，所以無論是到老年公寓來的老年人及其家屬，還是到商務(wù)酒店來度假、開會和其他商務(wù)活動的客人都將帶來極大的不便。從而影響該項目的經(jīng)營。多元化的風險該項目最大的特點就是開發(fā)老年產(chǎn)業(yè)。但這同樣也是該項目的風險，該項目能否吸引各民間協(xié)會來辦公、開展活動；能否吸引老年產(chǎn)品的生產(chǎn)企業(yè)和銷售商來展銷產(chǎn)品；能否吸引X市三甲醫(yī)院來開分支機構(gòu)，能否開發(fā)老年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等，都還有很多不確定因素，使項目通過多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展來分散投資風險的設(shè)想存在不確定性。二、風險規(guī)避建議：老年公寓的市場需求很大，擁有很好的社會效益和一定的經(jīng)濟效益，是一個充滿商機和可行度較高的項目。但為了提高本項目抗風險能力，化不利為有利因素，將風險值降低到最低程度，特提出如下建議：要找準目標消費群，重點瞄準“三高”老年人群，認真分析他們的需求，為他們量身定做他們所需要的服務(wù)，吸引他們?nèi)胱?；要重點打造項目的“老有所為”的養(yǎng)老模式，要在X市獨樹一幟，為老年人搭建一個老年人發(fā)揮余熱、實現(xiàn)自我價值，真正做到老有所為的平臺，要打好項目的合資背景這張牌，強調(diào)該項目引進德國老年公寓先進的經(jīng)營理念和管理模式，采用國際化的管理水平和服務(wù)標準，具有國際先進水平的現(xiàn)代化高檔老年公寓的優(yōu)勢；要依托老年公寓這個平臺，圍繞老年產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)多元化的發(fā)展，如度假、養(yǎng)生、會議、協(xié)會活動、老年大學、老年產(chǎn)品展示、老年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等。通過多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展來分散投資風險；要把該項目打造成為歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園的中心，一是建議引入X市的三甲醫(yī)院，為整個歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園的所有養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)和居民提供醫(yī)療服務(wù)；二是打造高級護理中心，為X市其他的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)等提供高級護理人才實訓基地。從而提高本項目的地位，吸引更多的老年人入住；建議老年公寓在營銷上采取多種方式，如收取押金、意外保證金，長租和短租相結(jié)合等方式，提前回籠部分資金，減少資金占用的壓力，減少財務(wù)費用，降低投資風險；本項目每年上繳的各類稅金高達1800多萬元，政府對民間資本建造養(yǎng)老機構(gòu)以及合資企業(yè)有相關(guān)的稅收支持政策，可以爭取政府減免部分稅收，從而減少投資風險；要加強項目的營銷策劃，從營銷角度對市場前景作出準確判斷并提出詳盡而具有針對性和可操作性的營銷方案，加強老年公寓的營銷推廣和宣傳，擴大老年公寓的影響，讓更多的老年人及其子女認識、認知并認可老年公寓，從而擴大入住人群，提高入住率，降低項目風險。第十章結(jié)論通過以上各項研究分析及測算，結(jié)果表明：無論是養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)市場發(fā)展的需要、建設(shè)條件以及工程技術(shù)的可行性，還是從該項目日后的經(jīng)營效益和投資風險等方面來看，建造X”XXXX”老年公寓項目都是比較有利的，預計經(jīng)營效益較好，是值得建造的。目前X市養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)大約有60%的缺口，而且隨著老年人口的急速增加和老年人入駐養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的愿望增加，養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的市場缺口將非常大，”XXXX”老年公寓建成后每年可解決4000位老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，有效緩解X市養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)欠缺的矛盾，為政府分憂；本項目建成后將填補X市高檔老年公寓的空白，解決X市沒有高檔老年公寓的難題，為“三高”（高文憑、高職稱、高收入）老年人群搭建了一個發(fā)揮余熱、實現(xiàn)自我價值，真正的做到老有所為的平臺。開創(chuàng)了讓老年人“老有所為”的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)模式，這樣既能快速地提升X市的城市檔次與品位，同時又能有力地促進X老年公寓結(jié)構(gòu)調(diào)整，從而進一步推動當?shù)乩夏戤a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，具有相當?shù)纳鐣?yīng)。本項目是由XXX職業(yè)技術(shù)學院和德國社會福利保障聯(lián)合會共同投資建造，是X市第一所中外合資養(yǎng)老公寓，建造該老年公寓可以引進外資，引進世界先進的養(yǎng)老公寓經(jīng)營理念和管理經(jīng)驗，對于提高X市養(yǎng)老公寓的經(jīng)營管理水平，與世界接軌，帶動X市老齡事業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都具有非常重要的意義。本項目如果正常經(jīng)營，每年向國家直接上繳各類稅金達1800多萬元，此外老年公寓還能提供800人左右的勞動就業(yè)崗位，在就業(yè)壓力趨緊、政府壓力逐漸加大的今天，這無疑是對政府的巨大支持和幫助。該項目建成后，將打造高級護理中心，一方面作為XX職業(yè)技術(shù)學院家政專業(yè)學生的實訓基地，同時也將為X市其他的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)等提供高級護理人才實訓基地。為X市培養(yǎng)高級護理人才作貢獻。老年公寓的建造是一個投資大、短期經(jīng)濟效益差且投資回報期長的浩大的工程，因此作為投資方來說，考慮如何有效地規(guī)避投資風險，減輕投資壓力，增加獲利渠道，是非常重要同時也是必須的。X作為全國城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的實驗區(qū)，項目所在地又是全國50個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)示范點之一，政府部門高度重視，有寬松的政策環(huán)境和政府部門的大力支持也是增強開發(fā)商信心的有利因素。綜上所述，我們的結(jié)論是：建造”XXXX”老年公寓，具有顯著的社會效益和較好的經(jīng)濟效益，因此這是一個建造可行性很強的項目。