【正文】 社會的戰(zhàn)略選擇。在這種背景下，民辦養(yǎng)老院無疑迎來了一個巨大機遇，按理說可以施展拳腳大干一番?？捎浾呓赵谝恍┟褶k養(yǎng)老院采訪時發(fā)現(xiàn)，我國民辦養(yǎng)老機構(gòu)的發(fā)展之路并不平坦。 　　優(yōu)惠政策難以落實 老年社區(qū)及老年公寓產(chǎn)業(yè)投資分析報告Xxx 28 　　早在 2022 年，國務(wù)院辦公廳就轉(zhuǎn)發(fā)了《關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化的意見》，要求對社會福利機構(gòu)的用地、用電、用水、電話等方面給予優(yōu)惠政策，但時至今日，除了免稅優(yōu)惠外，其他政策大多未得到有效落實。 　　擁有 4 家分院的天津市龍福宮養(yǎng)老院院長張文革給記者算了一筆賬：用電，北辰分院1 個月要用六七千度電，全按工業(yè)用電算，最高時段每度 1．2 元，而民用電是每度 0．5元；用水，北辰分院每月要 1000 噸左右，均按工業(yè)用水每噸 5 元至 6 元算，而民用水是每噸 3 元……而早在 2022 年，天津市政府就出臺過規(guī)定，對民辦養(yǎng)老機構(gòu)的水電煤氣實施優(yōu)惠價格。 　　張文革告訴記者，個別分院的水電煤氣能夠享受到民用價格，也是通過各種社會關(guān)系爭取來的。 　　天津市友緣養(yǎng)老院院長薛永惠說，她曾拿著規(guī)定跑到水、電、供暖公司，可就是沒人認(rèn)。“他們都是企業(yè)，誰都不愿意少賺一分錢?！毖τ阑菡f。 　　自身特殊性常被忽視 　　養(yǎng)老院有其自身的特殊性，這種特殊性，往往會被政府部門在制定政策時忽視，讓養(yǎng)老院的工作陷入左右為難的窘境。 　　張文革無奈地告訴記者，在天津，養(yǎng)老院要辦齊防火、防疫兩證才能去民政局申請登記。這本無可厚非，可消防部門要求窗戶不能加護欄，但要防止老人意外墜落就必須加護欄；消防部門要求 24 小時都開門，但這樣的話，老年人很容易走失；衛(wèi)生部門要求廚房生熟分開，要有儲存室、分餐室、清潔室，“按這樣的要求，得有七八間房作廚房，這對于像我們這樣的養(yǎng)老機構(gòu)來說很難實現(xiàn)”。 　　此外，在全國很多地方，保潔員、交通協(xié)管員等公益性崗位都享受政府補貼，而同樣是社會公益崗位的民辦養(yǎng)老院護理人員，卻無法享受政府公益性崗位政策。龍福宮老人院的護理人員將近 100 人，基本都是“4050”下崗人員，但是，近幾年已經(jīng)很難再招到新人了，因為護理員工作累、待遇低?！叭绻麌医o予公益性崗位補貼，這個崗位就會很有競爭力?！睆埼母镎f。天津市老齡委副秘書長趙偉也認(rèn)為，養(yǎng)老是公益事業(yè)，政府應(yīng)該設(shè)置公益性崗位，并給予一定補貼。 　　“身份”困境制約發(fā)展 　　上海市社團管理局民辦非企業(yè)單位管理處副處長郁建平說，根據(jù)國務(wù)院和民政部有關(guān)老年社區(qū)及老年公寓產(chǎn)業(yè)投資分析報告Xxx 29 規(guī)定，目前我國民辦養(yǎng)老院一般只能在民政部門登記為“民辦非企業(yè)單位”。 　　然而，這種“身份”讓民辦養(yǎng)老機構(gòu)陷入兩難境地：登記為民辦非企業(yè)單位，雖然從理論上可以享受免稅等優(yōu)惠政策，卻意味著投資者實際上難以融資，不能進行分紅，甚至連自己投資建設(shè)的都不能歸自己。 　　全國老齡辦副主任袁新立向記者舉例說：浙江省溫州市一對夫婦開辦了家水心老年公寓，二人以公寓為家，吃住在公寓，還要親自買菜、做飯，慘淡經(jīng)營一年，盈余僅六七千元。即便如此，按照民辦非企業(yè)的管理規(guī)定，這些盈余也歸老年公寓所有，不能屬于個人。還有，奉化市 99 老人樂園投入大量資金蓋好的房產(chǎn)成為“福利機構(gòu)所有”，從而無法申請抵押貸款，使經(jīng)營陷入困境。 　　上海市民辦大華福利院院長施繼英告訴記者，自 1999 年大華公司投入 1500 萬元創(chuàng)辦了這家養(yǎng)老院后，從成立到現(xiàn)在，總公司一直在往里投錢?！叭绻皇枪景阉?dāng)成慈善事業(yè)，早就關(guān)門了?！笔├^英說。 　　張文革、薛永惠等人還說，由于養(yǎng)老服務(wù)業(yè)屬于微利行業(yè)，加之規(guī)模偏小無法形成規(guī)模效益，投資回收周期長，再加上缺少扶持，大多數(shù)民辦養(yǎng)老機構(gòu)因陋就簡，服務(wù)單一，老年人生活十分單調(diào)。 　　老齡產(chǎn)業(yè)亟待扶植 　　全國老齡辦常務(wù)副主任李本公不久前透露，到 2022 年，我國老年人口消費規(guī)模將超過1．4 萬億元。 　　李本公指出，迅速發(fā)展的人口老齡化必然帶來老年群體對相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)的巨大市場需求，從而為老齡產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。目前，我國老齡產(chǎn)業(yè)仍處于一種尷尬的境地：一方面，老年人的市場需求極大；另一方面老年產(chǎn)品和服務(wù)的供給嚴(yán)重不足。 　　不少民辦養(yǎng)老院負(fù)責(zé)人向記者反映，這些年政府的確出臺了不少好政策，但一到操作層面就享受不到了。他們呼吁，政府在設(shè)置公益性崗位、行政審批等方面，還應(yīng)加大扶植力度，出臺更加優(yōu)惠的政策。 　　一些老齡問題研究專家和養(yǎng)老機構(gòu)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，養(yǎng)老機構(gòu)嚴(yán)重滯后于我國老齡化社會的發(fā)展，不完全是經(jīng)濟問題，很重要的一個原因在于有關(guān)部門沒有給予足夠重視，往往是“說起來重要，做起來次要，忙起來不要”。老年社區(qū)及老年公寓產(chǎn)業(yè)投資分析報告Xxx 30 第五節(jié) 北京大型老年社區(qū)及老年公寓項目介紹一、北京太陽城國際老年公寓來源：中國消費者報 作者：莊士鵬 發(fā)布日期：20220425 中國老齡人口不斷增長，到 2022 年中國 60 歲以上的老年人將超過 2 億。在應(yīng)對即將到來的老齡化社會過程中，北京太陽城房地產(chǎn)開發(fā)公司總裁朱鳳泊以高瞻遠(yuǎn)矚的敏銳眼光挖掘到這其中存在著的無限商機?！　?997 年，北京太陽城―――這個位于北京昌平小湯山的全國首家以大型老年公寓為主的建筑物的總體構(gòu)想浮出水面。該項目占地 42 萬平方米，其中占用果園和農(nóng)田 30 萬平方米、閑休地 12 萬平方米。經(jīng)過 3 年的緊張工作，完成了各種手續(xù)，并在 2022 年 4 月 28 日舉行了奠基典禮。這個項目得到了各級政府領(lǐng)導(dǎo)的重視，曾任全國人大常委會副委員長的老年社區(qū)及老年公寓產(chǎn)業(yè)投資分析報告Xxx 31 布赫多次會見集團領(lǐng)導(dǎo)，聽取匯報，對項目的建設(shè)工作給予指導(dǎo)和支持；曾任全國政協(xié)副主席的萬國權(quán)出席了奠基典禮并對項目給予了充分肯定。 　●“太陽”二字寓意老年人生　　隨著中國人民生活水平的提高，老年人的生命可達到 100 歲以上，這改變了過去那種“夕陽無限好，只是近黃昏”的傳統(tǒng)觀念。因為“太陽”能給人以溫暖、幸福、光明、希望和輝煌的感覺，所以朱鳳泊希望每一個住進北京太陽城的老人都能享受到太陽般的溫暖。16 世紀(jì)的意大利哲學(xué)家托馬斯?康帕內(nèi)拉在《太陽城》一書中寄托了他對人類社會的美好理想，開發(fā)商也希望住進太陽城的老年人過上幸福美好的生活。 　●中西合璧的規(guī)劃設(shè)計極具特色　　 　 2022 年 4 月間，第二屆世界老齡大會在西班牙的馬德里舉行，朱鳳泊作為惟一的房地產(chǎn)企業(yè)代表參加了大會，并應(yīng)邀在大會“亞太論壇”上發(fā)表演講，他提出的“公益性事業(yè)，市場化運作”的全新養(yǎng)老模式引起了 150 多個國家和地區(qū)的 5000 多名代表的廣泛關(guān)注和高度評價。之后，朱鳳泊又遠(yuǎn)赴歐洲考察老年住宅的先進設(shè)計和開發(fā)經(jīng)驗，并運用在北京太陽城的建造中。　　 　出于“以人為本”的建筑理念，開發(fā)商在北京太陽城 30 萬平方米的建筑面積上辟出 7萬平方米的公建設(shè)施。首先，北京太陽城的城門是太陽城極具標(biāo)志的建筑，城門廣場占地4600 平方米，大門長 米，高 米，中心門樓形似巴黎凱旋門，寓意太陽城的業(yè)主每天回家的過程就是人生的一次凱旋；兩側(cè)環(huán)廊如同伸展開的雙臂，正歡迎來到太陽城的每位賓朋；24 根廊柱源自中國傳統(tǒng)文化的 24 孝故事，寓意北京太陽城的產(chǎn)業(yè)之本就是“孝道、仁德、誠信”的企業(yè)理念?！　? 　在太陽城的社區(qū)內(nèi)，各種公寓、別墅、住宅、公益建筑和下沉式文化廣場以“西”為主，并兼顧東方建筑風(fēng)格的四合院、回醫(yī)堂、仿古文化步行街、庭院等。為了滿足老年人的不同需要，同時又根據(jù)老年人的身體狀況、經(jīng)濟條件和愛好，北京太陽城把公寓設(shè)計成三大類： 　一是宿舍式公寓，就是老年人如同住集體宿舍一樣，安排在社區(qū)相同的樓房中居住和生活。該類公寓適合單身或夫婦兩人的老年人居住，宿舍開間較大，有電視、電話、衛(wèi)生間、沙發(fā)、衣柜等各種設(shè)施，并提供水、電、暖、醫(yī)療監(jiān)護等各種物業(yè)服務(wù)?！　? 　二是居家式公寓或住宅式公寓，一家一戶，可以是老年夫婦，也可以是夫婦兩人及子老年社區(qū)及老年公寓產(chǎn)業(yè)投資分析報告Xxx 32 女，還可以是老人、子女和孫輩三代人?！　? 　三是護理式公寓，就是把因身體有病、生活不能自理或行動不便的老年人集中安排在一些房間居住，并由醫(yī)院或?qū)ｉT雇傭的護理人員進行護理?！　⊥瑫r，北京太陽城還有 250 到 300 平方米、400 到 500 平方米別墅，共 70 余套，4 座400 到 500 平方米的四合院，以滿足老年人的不同需求。 　●針對老年人的人本服務(wù)　　 　開發(fā)商和首都醫(yī)科大學(xué)宣武醫(yī)院（北京市老年病研究中心）合作，在太陽城內(nèi)建設(shè)了 萬平方米的太陽城醫(yī)院，醫(yī)院的醫(yī)護人員由首都醫(yī)科大學(xué)宣武醫(yī)院選派，其設(shè)施和醫(yī)療水平高于國家二級醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)。醫(yī)院對入住的每位業(yè)主每年進行一次免費體檢，并存入個人健康檔案，保健醫(yī)生據(jù)此為業(yè)主量身訂做保健方案，同時 999 緊急呼叫系統(tǒng)將醫(yī)院同各家各戶及社區(qū)公共場所的每一個角落連接起來。開發(fā)商還與北京紅十字會緊急救援中心合作，在太陽城內(nèi)設(shè)立了急救站。　　為了使老人們能充分享受無微不至的關(guān)懷和愛心，北京太陽城推出了 9 項 33 款免費服務(wù)，其中有送貨上門、電話購物、姻緣聯(lián)誼、參加教育進修娛樂活動、醫(yī)療體驗、救治接送、短期療養(yǎng)小住、票務(wù)遞送、送餐和代加工服務(wù)、參加養(yǎng)生講座等。 　●瞄準(zhǔn)朝陽產(chǎn)業(yè)搶占市場先機　　 　目前，北京太陽城銷售已達 70％以上，并取得了社會效益和經(jīng)濟效益的雙豐收。北京太陽城房地產(chǎn)開發(fā)公司主要得益于三方面的商機：　　 　一是抓住朝陽產(chǎn)業(yè)的歷史契機。前些年，當(dāng)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都把眼光投向高檔商品房和寫字樓時，朱鳳泊就已敏銳地認(rèn)識到中國進入老齡化的歷史進程必然引起老年消費群體的住房需求，老年住宅建筑的極大潛力必然導(dǎo)致“朝陽產(chǎn)業(yè)”的迅速發(fā)展?！　? 　二是打造國際老年公寓的品牌。　　 　21 世紀(jì)既是知識經(jīng)濟的時代，也是品牌經(jīng)濟的時代。誰的產(chǎn)品具有了品牌，就意味著在市場上占得了先機。北京太陽城的策劃從六大中心的規(guī)劃，到不同風(fēng)格的設(shè)計；從外部生態(tài)環(huán)境的營造，到內(nèi)部現(xiàn)代化的管理，形成了一個巨大的具有效益性的系統(tǒng)工程。這項工程在全國老年公寓中形成經(jīng)典，形成了高品質(zhì)的品牌，也就自然會贏得市場。 　三是開創(chuàng)全新的企業(yè)文化理念。自古以來，中華民族對孝敬老人就有優(yōu)良的傳統(tǒng)和美德。在新形勢下，朱鳳泊對“孝”的理念進行了全新的解釋。他認(rèn)為， “中國的傳統(tǒng)道德觀老年社區(qū)及老年公寓產(chǎn)業(yè)投資分析報告Xxx 33 念是百善孝為先，我們不能只從老人身上一味地索取，還要把我們能夠給予老人的回報贈給他們。 ”憑著多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，朱鳳泊最終把“孝道、仁道、誠信”作為太陽城的企業(yè)文化，以“為天下人盡孝心”的新理念獲取人們的思想認(rèn)可和無形的社會價值。與此同時，以其現(xiàn)代化的物業(yè)管理手段，使其“孝道、仁道、誠信”的理念得以創(chuàng)新實現(xiàn)?！? 　太陽城走的是一條前人沒有走過的道路，它所創(chuàng)立的不僅是全國老年建筑的典范，而且闖出了構(gòu)筑老年生活的新方式。因此，北京太陽城的建成，決不只是一個建設(shè)項目的成功，而是營造中國老年人幸福生活宏偉事業(yè)的進步。二、北京匯晨老年公寓 來源: 北京晨報(北京) 記者 趙王月 20221101 “養(yǎng)老房屋銀行” 的新鮮勁還未過去，一種更為新穎的養(yǎng)老模式——老年社區(qū)又露面了。今天，位于昌平北七家鎮(zhèn)八仙莊的匯晨老年公寓將迎來首批入住的 20 多位住戶。記者了解到，這是本市規(guī)模最大的一座現(xiàn)代化、綜合性“公辦民營”養(yǎng)老機構(gòu)，全部建成后可以容納 6000 張養(yǎng)老床位?！　”瑞B(yǎng)老院“家” 味更濃　　“去年本市 60 歲以上的老人就已超過 200 萬，根據(jù)調(diào)查，約 30 萬老人希望入住養(yǎng)老院，但我們現(xiàn)在的老年福利設(shè)施床位總數(shù)僅有 3 萬余張。也就是說，僅有 1％的老人住在養(yǎng)老機構(gòu)?！笔忻裾指本珠L孟鈞介紹說，這種超大型老年社區(qū)將突破養(yǎng)老機構(gòu)目前的瓶頸?！　『蛡鹘y(tǒng)養(yǎng)老院不同，老年社區(qū)“家庭”味道更濃。除了公寓樓外，超市、郵局、班車、美容美發(fā)室等一應(yīng)俱全，和常見的功能齊全的小區(qū)沒有什么區(qū)別。“老人在這里可以得到生活照料、醫(yī)療保健、文化娛樂、餐飲等全方位服務(wù)，改變以往在機構(gòu)養(yǎng)老院里沒有‘家’ 的感覺、居家養(yǎng)老又無法享受到專業(yè)服務(wù)的尷尬局面。”據(jù)介紹，市老年社區(qū)分三期建設(shè)，規(guī)劃建設(shè)老人住房 3000 套左右，可容納 6000 名老年人入住?！艾F(xiàn)在投入使用的老年公寓為一老年社區(qū)及老年公寓產(chǎn)業(yè)投資分析報告Xxx 34 期工程，共有 288 套養(yǎng)老用房，分為單間和套間，可以放置 712 張養(yǎng)老床位，另外還配備了近萬平方米的綜合服務(wù)中心?！薄　∪胱±先伺宕魃矸葑R別卡　　雖然從外觀來看，老年社區(qū)和普通小區(qū)沒有太多差異，但一些細(xì)節(jié)化的處理仍然體現(xiàn)出它的特殊?！氨热缥覀兊碾娞?，除了常規(guī)型號的載人梯外，還有一部醫(yī)用電梯，主要是考慮到社區(qū)內(nèi)住的都是老人，萬一突發(fā)疾病，可以最快速度送到醫(yī)院。”　　另外，隨身佩戴的“120”急救卡也是一大特色?！懊课蝗胱〉睦先?，我們都會給他一張身份識別卡片，可以用它進行身份認(rèn)證、刷卡消費、出入門禁。其中最關(guān)鍵的是老人救助看護系統(tǒng)，整個小區(qū)共有 287 個攝像頭，也就是說，如果某個老人突然身體不適，需要救助，只要按一下身份識別卡上的緊急救助按鈕，監(jiān)控中心的值班人員就能在電腦屏幕上找到他所處的位置，并在第一時間獲得他的個人健康狀況、曾患過的疾病等相關(guān)信息，指引醫(yī)護人員迅速趕到。”　　老人入住無戶籍限制　　什么樣的老人能入住這個社區(qū)？孟鈞表示，男性只要在 60 周歲以上，女性在 55 周歲以上，都可以申請入住?！爱?dāng)然，夫妻雙方只要有一方達到年齡，也可以辦理入住。另外，對于入住老人沒有戶籍限制?！庇浾吡私獾剑鐓^(qū)里的公寓全部