【正文】 社會(huì)的戰(zhàn)略選擇。在這種背景下，民辦養(yǎng)老院無(wú)疑迎來(lái)了一個(gè)巨大機(jī)遇，按理說(shuō)可以施展拳腳大干一番。可記者近日在一些民辦養(yǎng)老院采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，我國(guó)民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展之路并不平坦。 　　優(yōu)惠政策難以落實(shí) 老年社區(qū)及老年公寓產(chǎn)業(yè)投資分析報(bào)告Xxx 28 　　早在 2022 年，國(guó)務(wù)院辦公廳就轉(zhuǎn)發(fā)了《關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的意見(jiàn)》，要求對(duì)社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的用地、用電、用水、電話等方面給予優(yōu)惠政策，但時(shí)至今日，除了免稅優(yōu)惠外，其他政策大多未得到有效落實(shí)。 　　擁有 4 家分院的天津市龍福宮養(yǎng)老院院長(zhǎng)張文革給記者算了一筆賬：用電，北辰分院1 個(gè)月要用六七千度電，全按工業(yè)用電算，最高時(shí)段每度 1．2 元，而民用電是每度 0．5元；用水，北辰分院每月要 1000 噸左右，均按工業(yè)用水每噸 5 元至 6 元算，而民用水是每噸 3 元……而早在 2022 年，天津市政府就出臺(tái)過(guò)規(guī)定，對(duì)民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的水電煤氣實(shí)施優(yōu)惠價(jià)格。 　　張文革告訴記者，個(gè)別分院的水電煤氣能夠享受到民用價(jià)格，也是通過(guò)各種社會(huì)關(guān)系爭(zhēng)取來(lái)的。 　　天津市友緣養(yǎng)老院院長(zhǎng)薛永惠說(shuō)，她曾拿著規(guī)定跑到水、電、供暖公司，可就是沒(méi)人認(rèn)?！八麄兌际瞧髽I(yè)，誰(shuí)都不愿意少賺一分錢(qián)?！毖τ阑菡f(shuō)。 　　自身特殊性常被忽視 　　養(yǎng)老院有其自身的特殊性，這種特殊性，往往會(huì)被政府部門(mén)在制定政策時(shí)忽視，讓養(yǎng)老院的工作陷入左右為難的窘境。 　　張文革無(wú)奈地告訴記者，在天津，養(yǎng)老院要辦齊防火、防疫兩證才能去民政局申請(qǐng)登記。這本無(wú)可厚非，可消防部門(mén)要求窗戶不能加護(hù)欄，但要防止老人意外墜落就必須加護(hù)欄；消防部門(mén)要求 24 小時(shí)都開(kāi)門(mén)，但這樣的話，老年人很容易走失；衛(wèi)生部門(mén)要求廚房生熟分開(kāi)，要有儲(chǔ)存室、分餐室、清潔室，“按這樣的要求，得有七八間房作廚房，這對(duì)于像我們這樣的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)很難實(shí)現(xiàn)”。 　　此外，在全國(guó)很多地方，保潔員、交通協(xié)管員等公益性崗位都享受政府補(bǔ)貼，而同樣是社會(huì)公益崗位的民辦養(yǎng)老院護(hù)理人員，卻無(wú)法享受政府公益性崗位政策。龍福宮老人院的護(hù)理人員將近 100 人，基本都是“4050”下崗人員，但是，近幾年已經(jīng)很難再招到新人了，因?yàn)樽o(hù)理員工作累、待遇低?！叭绻麌?guó)家給予公益性崗位補(bǔ)貼，這個(gè)崗位就會(huì)很有競(jìng)爭(zhēng)力。”張文革說(shuō)。天津市老齡委副秘書(shū)長(zhǎng)趙偉也認(rèn)為，養(yǎng)老是公益事業(yè)，政府應(yīng)該設(shè)置公益性崗位，并給予一定補(bǔ)貼。 　　“身份”困境制約發(fā)展 　　上海市社團(tuán)管理局民辦非企業(yè)單位管理處副處長(zhǎng)郁建平說(shuō)，根據(jù)國(guó)務(wù)院和民政部有關(guān)老年社區(qū)及老年公寓產(chǎn)業(yè)投資分析報(bào)告Xxx 29 規(guī)定，目前我國(guó)民辦養(yǎng)老院一般只能在民政部門(mén)登記為“民辦非企業(yè)單位”。 　　然而，這種“身份”讓民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)陷入兩難境地：登記為民辦非企業(yè)單位，雖然從理論上可以享受免稅等優(yōu)惠政策，卻意味著投資者實(shí)際上難以融資，不能進(jìn)行分紅，甚至連自己投資建設(shè)的都不能歸自己。 　　全國(guó)老齡辦副主任袁新立向記者舉例說(shuō)：浙江省溫州市一對(duì)夫婦開(kāi)辦了家水心老年公寓，二人以公寓為家，吃住在公寓，還要親自買菜、做飯，慘淡經(jīng)營(yíng)一年，盈余僅六七千元。即便如此，按照民辦非企業(yè)的管理規(guī)定，這些盈余也歸老年公寓所有，不能屬于個(gè)人。還有，奉化市 99 老人樂(lè)園投入大量資金蓋好的房產(chǎn)成為“福利機(jī)構(gòu)所有”，從而無(wú)法申請(qǐng)抵押貸款，使經(jīng)營(yíng)陷入困境。 　　上海市民辦大華福利院院長(zhǎng)施繼英告訴記者，自 1999 年大華公司投入 1500 萬(wàn)元?jiǎng)?chuàng)辦了這家養(yǎng)老院后，從成立到現(xiàn)在，總公司一直在往里投錢(qián)?！叭绻皇枪景阉?dāng)成慈善事業(yè)，早就關(guān)門(mén)了?！笔├^英說(shuō)。 　　張文革、薛永惠等人還說(shuō)，由于養(yǎng)老服務(wù)業(yè)屬于微利行業(yè)，加之規(guī)模偏小無(wú)法形成規(guī)模效益，投資回收周期長(zhǎng)，再加上缺少扶持，大多數(shù)民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)因陋就簡(jiǎn)，服務(wù)單一，老年人生活十分單調(diào)。 　　老齡產(chǎn)業(yè)亟待扶植 　　全國(guó)老齡辦常務(wù)副主任李本公不久前透露，到 2022 年，我國(guó)老年人口消費(fèi)規(guī)模將超過(guò)1．4 萬(wàn)億元。 　　李本公指出，迅速發(fā)展的人口老齡化必然帶來(lái)老年群體對(duì)相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)的巨大市場(chǎng)需求，從而為老齡產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。目前，我國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)仍處于一種尷尬的境地：一方面，老年人的市場(chǎng)需求極大；另一方面老年產(chǎn)品和服務(wù)的供給嚴(yán)重不足。 　　不少民辦養(yǎng)老院負(fù)責(zé)人向記者反映，這些年政府的確出臺(tái)了不少好政策，但一到操作層面就享受不到了。他們呼吁，政府在設(shè)置公益性崗位、行政審批等方面，還應(yīng)加大扶植力度，出臺(tái)更加優(yōu)惠的政策。 　　一些老齡問(wèn)題研究專家和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)嚴(yán)重滯后于我國(guó)老齡化社會(huì)的發(fā)展，不完全是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，很重要的一個(gè)原因在于有關(guān)部門(mén)沒(méi)有給予足夠重視，往往是“說(shuō)起來(lái)重要，做起來(lái)次要，忙起來(lái)不要”。老年社區(qū)及老年公寓產(chǎn)業(yè)投資分析報(bào)告Xxx 30 第五節(jié) 北京大型老年社區(qū)及老年公寓項(xiàng)目介紹一、北京太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓來(lái)源：中國(guó)消費(fèi)者報(bào) 作者：莊士鵬 發(fā)布日期：20220425 中國(guó)老齡人口不斷增長(zhǎng)，到 2022 年中國(guó) 60 歲以上的老年人將超過(guò) 2 億。在應(yīng)對(duì)即將到來(lái)的老齡化社會(huì)過(guò)程中，北京太陽(yáng)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司總裁朱鳳泊以高瞻遠(yuǎn)矚的敏銳眼光挖掘到這其中存在著的無(wú)限商機(jī)?！　?997 年，北京太陽(yáng)城―――這個(gè)位于北京昌平小湯山的全國(guó)首家以大型老年公寓為主的建筑物的總體構(gòu)想浮出水面。該項(xiàng)目占地 42 萬(wàn)平方米，其中占用果園和農(nóng)田 30 萬(wàn)平方米、閑休地 12 萬(wàn)平方米。經(jīng)過(guò) 3 年的緊張工作，完成了各種手續(xù)，并在 2022 年 4 月 28 日舉行了奠基典禮。這個(gè)項(xiàng)目得到了各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)的重視，曾任全國(guó)人大常委會(huì)副委員長(zhǎng)的老年社區(qū)及老年公寓產(chǎn)業(yè)投資分析報(bào)告Xxx 31 布赫多次會(huì)見(jiàn)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)，聽(tīng)取匯報(bào)，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)工作給予指導(dǎo)和支持；曾任全國(guó)政協(xié)副主席的萬(wàn)國(guó)權(quán)出席了奠基典禮并對(duì)項(xiàng)目給予了充分肯定。 　●“太陽(yáng)”二字寓意老年人生　　隨著中國(guó)人民生活水平的提高，老年人的生命可達(dá)到 100 歲以上，這改變了過(guò)去那種“夕陽(yáng)無(wú)限好，只是近黃昏”的傳統(tǒng)觀念。因?yàn)椤疤?yáng)”能給人以溫暖、幸福、光明、希望和輝煌的感覺(jué)，所以朱鳳泊希望每一個(gè)住進(jìn)北京太陽(yáng)城的老人都能享受到太陽(yáng)般的溫暖。16 世紀(jì)的意大利哲學(xué)家托馬斯?康帕內(nèi)拉在《太陽(yáng)城》一書(shū)中寄托了他對(duì)人類社會(huì)的美好理想，開(kāi)發(fā)商也希望住進(jìn)太陽(yáng)城的老年人過(guò)上幸福美好的生活。 　●中西合璧的規(guī)劃設(shè)計(jì)極具特色　　 　 2022 年 4 月間，第二屆世界老齡大會(huì)在西班牙的馬德里舉行，朱鳳泊作為惟一的房地產(chǎn)企業(yè)代表參加了大會(huì)，并應(yīng)邀在大會(huì)“亞太論壇”上發(fā)表演講，他提出的“公益性事業(yè)，市場(chǎng)化運(yùn)作”的全新養(yǎng)老模式引起了 150 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的 5000 多名代表的廣泛關(guān)注和高度評(píng)價(jià)。之后，朱鳳泊又遠(yuǎn)赴歐洲考察老年住宅的先進(jìn)設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并運(yùn)用在北京太陽(yáng)城的建造中?！　? 　出于“以人為本”的建筑理念，開(kāi)發(fā)商在北京太陽(yáng)城 30 萬(wàn)平方米的建筑面積上辟出 7萬(wàn)平方米的公建設(shè)施。首先，北京太陽(yáng)城的城門(mén)是太陽(yáng)城極具標(biāo)志的建筑，城門(mén)廣場(chǎng)占地4600 平方米，大門(mén)長(zhǎng) 米，高 米，中心門(mén)樓形似巴黎凱旋門(mén)，寓意太陽(yáng)城的業(yè)主每天回家的過(guò)程就是人生的一次凱旋；兩側(cè)環(huán)廊如同伸展開(kāi)的雙臂，正歡迎來(lái)到太陽(yáng)城的每位賓朋；24 根廊柱源自中國(guó)傳統(tǒng)文化的 24 孝故事，寓意北京太陽(yáng)城的產(chǎn)業(yè)之本就是“孝道、仁德、誠(chéng)信”的企業(yè)理念。　　 　在太陽(yáng)城的社區(qū)內(nèi)，各種公寓、別墅、住宅、公益建筑和下沉式文化廣場(chǎng)以“西”為主，并兼顧東方建筑風(fēng)格的四合院、回醫(yī)堂、仿古文化步行街、庭院等。為了滿足老年人的不同需要，同時(shí)又根據(jù)老年人的身體狀況、經(jīng)濟(jì)條件和愛(ài)好，北京太陽(yáng)城把公寓設(shè)計(jì)成三大類： 　一是宿舍式公寓，就是老年人如同住集體宿舍一樣，安排在社區(qū)相同的樓房中居住和生活。該類公寓適合單身或夫婦兩人的老年人居住，宿舍開(kāi)間較大，有電視、電話、衛(wèi)生間、沙發(fā)、衣柜等各種設(shè)施，并提供水、電、暖、醫(yī)療監(jiān)護(hù)等各種物業(yè)服務(wù)?！　? 　二是居家式公寓或住宅式公寓，一家一戶，可以是老年夫婦，也可以是夫婦兩人及子老年社區(qū)及老年公寓產(chǎn)業(yè)投資分析報(bào)告Xxx 32 女，還可以是老人、子女和孫輩三代人?！　? 　三是護(hù)理式公寓，就是把因身體有病、生活不能自理或行動(dòng)不便的老年人集中安排在一些房間居住，并由醫(yī)院或?qū)ｉT(mén)雇傭的護(hù)理人員進(jìn)行護(hù)理?！　⊥瑫r(shí)，北京太陽(yáng)城還有 250 到 300 平方米、400 到 500 平方米別墅，共 70 余套，4 座400 到 500 平方米的四合院，以滿足老年人的不同需求。 　●針對(duì)老年人的人本服務(wù)　　 　開(kāi)發(fā)商和首都醫(yī)科大學(xué)宣武醫(yī)院（北京市老年病研究中心）合作，在太陽(yáng)城內(nèi)建設(shè)了 萬(wàn)平方米的太陽(yáng)城醫(yī)院，醫(yī)院的醫(yī)護(hù)人員由首都醫(yī)科大學(xué)宣武醫(yī)院選派，其設(shè)施和醫(yī)療水平高于國(guó)家二級(jí)醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)。醫(yī)院對(duì)入住的每位業(yè)主每年進(jìn)行一次免費(fèi)體檢，并存入個(gè)人健康檔案，保健醫(yī)生據(jù)此為業(yè)主量身訂做保健方案，同時(shí) 999 緊急呼叫系統(tǒng)將醫(yī)院同各家各戶及社區(qū)公共場(chǎng)所的每一個(gè)角落連接起來(lái)。開(kāi)發(fā)商還與北京紅十字會(huì)緊急救援中心合作，在太陽(yáng)城內(nèi)設(shè)立了急救站?！　榱耸估先藗兡艹浞窒硎軣o(wú)微不至的關(guān)懷和愛(ài)心，北京太陽(yáng)城推出了 9 項(xiàng) 33 款免費(fèi)服務(wù)，其中有送貨上門(mén)、電話購(gòu)物、姻緣聯(lián)誼、參加教育進(jìn)修娛樂(lè)活動(dòng)、醫(yī)療體驗(yàn)、救治接送、短期療養(yǎng)小住、票務(wù)遞送、送餐和代加工服務(wù)、參加養(yǎng)生講座等。 　●瞄準(zhǔn)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)搶占市場(chǎng)先機(jī)　　 　目前，北京太陽(yáng)城銷售已達(dá) 70％以上，并取得了社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收。北京太陽(yáng)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司主要得益于三方面的商機(jī)：　　 　一是抓住朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的歷史契機(jī)。前些年，當(dāng)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都把眼光投向高檔商品房和寫(xiě)字樓時(shí)，朱鳳泊就已敏銳地認(rèn)識(shí)到中國(guó)進(jìn)入老齡化的歷史進(jìn)程必然引起老年消費(fèi)群體的住房需求，老年住宅建筑的極大潛力必然導(dǎo)致“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”的迅速發(fā)展?！　? 　二是打造國(guó)際老年公寓的品牌?！　? 　21 世紀(jì)既是知識(shí)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，也是品牌經(jīng)濟(jì)的時(shí)代。誰(shuí)的產(chǎn)品具有了品牌，就意味著在市場(chǎng)上占得了先機(jī)。北京太陽(yáng)城的策劃從六大中心的規(guī)劃，到不同風(fēng)格的設(shè)計(jì)；從外部生態(tài)環(huán)境的營(yíng)造，到內(nèi)部現(xiàn)代化的管理，形成了一個(gè)巨大的具有效益性的系統(tǒng)工程。這項(xiàng)工程在全國(guó)老年公寓中形成經(jīng)典，形成了高品質(zhì)的品牌，也就自然會(huì)贏得市場(chǎng)。 　三是開(kāi)創(chuàng)全新的企業(yè)文化理念。自古以來(lái)，中華民族對(duì)孝敬老人就有優(yōu)良的傳統(tǒng)和美德。在新形勢(shì)下，朱鳳泊對(duì)“孝”的理念進(jìn)行了全新的解釋。他認(rèn)為， “中國(guó)的傳統(tǒng)道德觀老年社區(qū)及老年公寓產(chǎn)業(yè)投資分析報(bào)告Xxx 33 念是百善孝為先，我們不能只從老人身上一味地索取，還要把我們能夠給予老人的回報(bào)贈(zèng)給他們。 ”憑著多年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，朱鳳泊最終把“孝道、仁道、誠(chéng)信”作為太陽(yáng)城的企業(yè)文化，以“為天下人盡孝心”的新理念獲取人們的思想認(rèn)可和無(wú)形的社會(huì)價(jià)值。與此同時(shí)，以其現(xiàn)代化的物業(yè)管理手段，使其“孝道、仁道、誠(chéng)信”的理念得以創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)?！? 　太陽(yáng)城走的是一條前人沒(méi)有走過(guò)的道路，它所創(chuàng)立的不僅是全國(guó)老年建筑的典范，而且闖出了構(gòu)筑老年生活的新方式。因此，北京太陽(yáng)城的建成，決不只是一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的成功，而是營(yíng)造中國(guó)老年人幸福生活宏偉事業(yè)的進(jìn)步。二、北京匯晨老年公寓 來(lái)源: 北京晨報(bào)(北京) 記者 趙王月 20221101 “養(yǎng)老房屋銀行” 的新鮮勁還未過(guò)去，一種更為新穎的養(yǎng)老模式——老年社區(qū)又露面了。今天，位于昌平北七家鎮(zhèn)八仙莊的匯晨老年公寓將迎來(lái)首批入住的 20 多位住戶。記者了解到，這是本市規(guī)模最大的一座現(xiàn)代化、綜合性“公辦民營(yíng)”養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，全部建成后可以容納 6000 張養(yǎng)老床位。　　比養(yǎng)老院“家” 味更濃　　“去年本市 60 歲以上的老人就已超過(guò) 200 萬(wàn)，根據(jù)調(diào)查，約 30 萬(wàn)老人希望入住養(yǎng)老院，但我們現(xiàn)在的老年福利設(shè)施床位總數(shù)僅有 3 萬(wàn)余張。也就是說(shuō)，僅有 1％的老人住在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)?！笔忻裾指本珠L(zhǎng)孟鈞介紹說(shuō)，這種超大型老年社區(qū)將突破養(yǎng)老機(jī)構(gòu)目前的瓶頸。　　和傳統(tǒng)養(yǎng)老院不同，老年社區(qū)“家庭”味道更濃。除了公寓樓外，超市、郵局、班車、美容美發(fā)室等一應(yīng)俱全，和常見(jiàn)的功能齊全的小區(qū)沒(méi)有什么區(qū)別?！袄先嗽谶@里可以得到生活照料、醫(yī)療保健、文化娛樂(lè)、餐飲等全方位服務(wù)，改變以往在機(jī)構(gòu)養(yǎng)老院里沒(méi)有‘家’ 的感覺(jué)、居家養(yǎng)老又無(wú)法享受到專業(yè)服務(wù)的尷尬局面。”據(jù)介紹，市老年社區(qū)分三期建設(shè)，規(guī)劃建設(shè)老人住房 3000 套左右，可容納 6000 名老年人入住。“現(xiàn)在投入使用的老年公寓為一老年社區(qū)及老年公寓產(chǎn)業(yè)投資分析報(bào)告Xxx 34 期工程，共有 288 套養(yǎng)老用房，分為單間和套間，可以放置 712 張養(yǎng)老床位，另外還配備了近萬(wàn)平方米的綜合服務(wù)中心?！薄　∪胱±先伺宕魃矸葑R(shí)別卡　　雖然從外觀來(lái)看，老年社區(qū)和普通小區(qū)沒(méi)有太多差異，但一些細(xì)節(jié)化的處理仍然體現(xiàn)出它的特殊。“比如我們的電梯，除了常規(guī)型號(hào)的載人梯外，還有一部醫(yī)用電梯，主要是考慮到社區(qū)內(nèi)住的都是老人，萬(wàn)一突發(fā)疾病，可以最快速度送到醫(yī)院?！薄　×硗?，隨身佩戴的“120”急救卡也是一大特色?！懊课蝗胱〉睦先?，我們都會(huì)給他一張身份識(shí)別卡片，可以用它進(jìn)行身份認(rèn)證、刷卡消費(fèi)、出入門(mén)禁。其中最關(guān)鍵的是老人救助看護(hù)系統(tǒng)，整個(gè)小區(qū)共有 287 個(gè)攝像頭，也就是說(shuō)，如果某個(gè)老人突然身體不適，需要救助，只要按一下身份識(shí)別卡上的緊急救助按鈕，監(jiān)控中心的值班人員就能在電腦屏幕上找到他所處的位置，并在第一時(shí)間獲得他的個(gè)人健康狀況、曾患過(guò)的疾病等相關(guān)信息，指引醫(yī)護(hù)人員迅速趕到。”　　老人入住無(wú)戶籍限制　　什么樣的老人能入住這個(gè)社區(qū)？孟鈞表示，男性只要在 60 周歲以上，女性在 55 周歲以上，都可以申請(qǐng)入住?！爱?dāng)然，夫妻雙方只要有一方達(dá)到年齡，也可以辦理入住。另外，對(duì)于入住老人沒(méi)有戶籍限制?！庇浾吡私獾剑鐓^(qū)里的公寓全部