【導讀】2021年8月天津房地產(chǎn)市場研究報告。天津易居房地產(chǎn)研究所

　　

【正文】 小時的競價階段，最終保利 以 億 拍得此地塊 。 溢價 達 億元，合樓面價格 3504 元 /平方米。 雖然緊鄰東麗軟件園高新技術區(qū)，東臨津京塘高速機場出站口，地鐵 2 號線、 7 號線位于其西南側(cè)周邊有津漢公路、津赤公路交通便捷．項目周邊有太陽城、百合春天等多個大型居住社區(qū)的優(yōu)勢，但本身屬于新興發(fā)展地區(qū) ?？蛻糁饕敲鎸崭坶_發(fā)區(qū)，東麗區(qū)本埠及河東區(qū)域客戶，抵抗風險的能力并未認可 。 此地塊是保利天津公司摘得繼和平路與慎益大街交口處的東南角地塊后的再次發(fā)力，目前市場轉(zhuǎn)暖快速，需求旺盛，并且由于慎益大街地塊體量并不大，適合短期快速開發(fā)，所以保利再次拿到臨近市區(qū)的地塊一是看好天津市場未來發(fā)展二是增加自己的項目儲備量，占領天津房地產(chǎn)市場份額。 表： 津東麗昆（掛） 2021082 號 地塊 周邊土地情況 3 年內(nèi)周邊成交 未開工 土地情況列表 土地名稱 土地用途 出讓方式 占地面積 （ m2） 容積率 成交時間 受讓企業(yè) 成交 樓板價 （元 /m2） 樓板價漲跌幅 津東麗昆（招）2021055 號 辦公 招標 653784 20211201 天津市東麗軟件園建設開發(fā)有限公司 1775 漲 97% 津東麗成（掛）2021061 號 住宅 。商業(yè) 掛牌 117060 20211121 漢拿 (天津 )房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2857 漲 % 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場分析篇 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 23 表： 津東麗昆（掛） 2021082 號 地塊 SWOT 分析表 優(yōu)勢 劣勢 開發(fā)商實力雄厚 交通條件突出， 目標客群導入動線 順暢 地塊成本較低，開發(fā)風險可控 新興發(fā)展地區(qū)，缺乏市場認知度 地塊周邊物業(yè)環(huán)境以經(jīng)適房及限價房為主，居住氛圍檔次不高 機遇 威脅 當前階段，區(qū)域內(nèi)市場供應量不大 區(qū)域具備較大發(fā)展?jié)摿? 擁有寬闊的市場發(fā)展空間 限價房對該項目的檔次、成交水平影響 空港規(guī)劃及政策對區(qū)域的沖擊 太陽城后續(xù)入市時間預計將與該項目撞車 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場分析篇 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 24 第 二 章 住宅市場 一 、 市場綜述 ? 供求關系分析： 2021 年 8 月商品住宅供求比為 1： 。本月商品住宅成交 量繼續(xù)走高，同時供應量出現(xiàn)大幅度上漲，供應緊張的局面有所緩解，供求比有所回落。 ? 供應分析： 2021 年 8 月，商品住宅新增供應量為 萬平方米，較上月增加了 萬平方米，環(huán)比上漲了 %。 ? 成交分析： 2021 年 8 月，商品住宅市場成交量為 萬平方米，環(huán)比上漲了 %，同比上漲了 %。 ? 價格分析： 2021 年 8 月，商品住宅成交均價為 7689 元 /平方米，環(huán)比下降了 %，同比上漲了 %。中心城區(qū)和環(huán)城四區(qū)價格出現(xiàn)上漲，漲幅分別為 %和%，而濱海 新區(qū)和遠郊區(qū)縣則出現(xiàn)價格下降，下降幅度分別為 %和 %。 圖： 2021 年 1 月至 2021 年 8 月 天津市 商品 住宅 走勢圖 020406080100120140160 萬平方米400045005000550060006500700075008000元/平方米供應量 成交量 成交均價數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 表： 2021 年 8 月天津市 商品 住宅 各類指標變化表 指標 2021 年 8 月 2021 年 7 月 同比增長（ %） 環(huán)比增長（ %） 供求比 +% % 供應量（萬 m2） +% +% 成交量（萬 m2） +% +% 成交均價（元 / m2） 7689 7713 +% % 成交總額（億元） +% +% 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場分析篇 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 25 二 、 供求關系分析 圖 ： 2021 年 1 月 至 2021 年 8 月 天津 市商品住宅供求 情況 對比 02040608010012014016008.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.8萬平方米供應量 成交量 供求比數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 2021 年 8 月，天津住宅市場新增供應量 萬平方米，成交量為 萬平方米 。 本月 供求比為 1： 。 本月商品住宅 成交量繼續(xù)走高，同時供應量出現(xiàn)大幅度上漲，供應緊張的局面有所緩解，供求比有所回落 。 三 、 供應分析 供應量月度走勢 分析 圖： 2021 年 1 月至 2021 年 8 月 天津市 商品 住宅供應量走勢 0 .0 02 0 .0 04 0 .0 06 0 .0 08 0 .0 01 0 0 .0 01 2 0 .0 01 4 0 .0 01 6 0 .0 008.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.8萬平方米數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 2021 年 8 月，全市商品住宅新增供應量 較上月 大幅增長 ，新增供應量為 萬平方米，較 上月 增加了 萬平方米，環(huán)比 上漲 了 %。 商品住宅供應 在經(jīng)歷幾個月的平穩(wěn)期之后首 次爆發(fā)，將給市場帶來新鮮血液。 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場分析篇 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 26 供應 量 區(qū)域分布狀況 圖： 2021 年 8 月天津市 新增 商品住宅 各版塊占比情況 中心城區(qū)27 .73%環(huán)城四區(qū)30 .42%濱海新區(qū) %遠郊區(qū)縣31 .99%數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 圖： 2021 年 8 月天津市 新增 商品住宅 各版塊分布情況 10 .0015 .0020 .0025 .0030 .0035 .0040 .00中心城區(qū) 環(huán)城四區(qū) 濱海新區(qū) 遠郊區(qū)縣萬平米050010001500202125003000350040004500套面積 套數(shù)數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月 除濱海新區(qū)供應較少外，其他區(qū)域新增供應較為均衡。其中遠郊區(qū)縣供應量最高， 合計新增商品住宅供應面積 萬平方米，占全市總供應面積的%， 主 要分布在 寶坻區(qū)、武清區(qū) 和 靜?？h ； 環(huán)城四區(qū) 本月 合計 新增供應面積為 萬平方米，占全市總供應面積的 %，其中 供應量集中在 津南區(qū)和西青區(qū) ； 中心城區(qū) 本月新增商品住宅供應面積為 萬平方米，占全市總供應面積的 %， 其中供應量較大的區(qū)域為 河北區(qū) 和 南開區(qū) ； 濱海新區(qū) 供應面積 相對 最少，為 萬平方米，占全市總供應面積的 %， 供應量 集中 在 塘沽區(qū) 。 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場分析篇 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 27 供應 量 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)狀況 圖： 2021 年 8 月天津市 新增 商品住宅 各面積段占比 情況 （套數(shù)） 60平米以下 % 60 80 平米16 .50%140平米以上 %80 10 0平 米57 .22%10 01 20 平米13 .80%12 01 40 平米 %數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 圖： 2021 年 8 月天津市 新增 商品住宅 各面積段 分布 情況 01020304050607060平米以下 60 80 平米 80 10 0平 米 10 01 20 平米 12 01 40 平米 140平米以上萬平方米010002021300040005000600070008000套面積 套數(shù)數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月供應主力 戶型 繼續(xù) 以 80100 平方米 為絕對主力戶型 ， 合計供應面積 萬平方米，供應套數(shù) 6770 套，占全市總套數(shù)的 %； 其次， 100120平方米 戶型 供應 稍多于其他戶型 ，合計總供應面積 萬平方米，供應套數(shù)1630 套，占全市總套數(shù)的 %。 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場分析篇 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 28 重點區(qū)域 供應量 分析 圖： 2021 年 8 月天津市 重點區(qū)域 商品住宅 供應情況 10 .0015 .0020 .0025 .0030 .0035 .00萬平方米20 0%10 0%0%100%200%300%400%500%環(huán)比變化率7月 供應面積 12. 20 5. 26 1. 83 0. 00 0. 00 0. 80 0. 00 2. 89 7. 40 12. 88 2. 31 1. 68 8月 供應面積 0. 00 3. 50 4. 95 7. 31 15. 73 0. 00 0. 00 4. 16 30. 38 0. 00 11. 21 0. 00 環(huán)比增長率 100. 00 33. 51% 170. 43 0. 00% 0. 00% 100. 00 0. 00% 43. 89% 310. 49 100. 00 385. 40 100. 00和平區(qū) 河東區(qū) 河西區(qū) 南開區(qū) 河北區(qū) 紅橋區(qū) 東麗區(qū) 西青區(qū) 津南區(qū) 北辰區(qū) 塘沽區(qū) 開發(fā)區(qū)數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月 的 12 個 重點區(qū)域中， 供應量 最高的區(qū)域為 津南區(qū) ， 供應面積 為 萬平方米；其次是 河北區(qū) ， 供應 面積為 萬平方米 。 有 5 個區(qū)域供應量為 0。 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場分析篇 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 29 四 、 成交分析 成交量月度走勢分析 圖： 2021 年 1 月至 2021 年 8 月天津市商品住宅成交量走勢 20 .0040 .0060 .0080 .0010 12 14 16 08.108.208.308.408.508.608.708.808