【導(dǎo)讀】本次畢業(yè)設(shè)計(jì)是針對(duì)在水一方家園項(xiàng)目編制可行性研究報(bào)告。報(bào)告的編制是從項(xiàng)。售計(jì)劃的策劃，進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)工作。衡及償債能力和不確定性分析。最后得出的結(jié)論是：本報(bào)告的項(xiàng)目定位是可行的，項(xiàng)

　　

【正文】 點(diǎn)分析可以看出， 2021 年湖州的房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能大起大落，而是2021 年調(diào)整的延續(xù)，市場(chǎng)將會(huì)在穩(wěn)定發(fā)展中逐漸走出低谷。 需求狀況（市場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)查及分析） 依據(jù)需要調(diào)查的事項(xiàng)，我們就所關(guān)注的問(wèn)題，經(jīng)過(guò)小組成員的討論在最后的市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷中設(shè)計(jì)了如下的問(wèn)題：（共 15 個(gè)） “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 （現(xiàn)房、期房） 受的價(jià)格 （多選） （多選） 最后經(jīng)過(guò)市場(chǎng)問(wèn)卷的調(diào)查發(fā)放，在所有發(fā)放的 100 份問(wèn)卷中我們收到 80 份有效的問(wèn)卷，以下是我對(duì)所收到的市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷的結(jié)果以及相關(guān)的分析： ： 家庭人口 1 人 2 人 3 人 4 人 4 人以上 所選人數(shù) 10 20 32 10 8 所占百分率 % 25 40 10 數(shù)據(jù)分析：如上圖所示，很明顯在我們所調(diào)查的人中間，家庭人口為 3 人的居多，23 人的占到總調(diào)查對(duì)象的 65%。而接近 88%的被調(diào)查者的家庭人口在 24 人以上。 所選人數(shù)13%25%39%13%10%1 人 2人 3人 4人 4 人以上 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 ： 時(shí)間 1 年內(nèi) 13 年 35 年 5 年后 所選人數(shù) 11 41 23 5 所占百分率 % 數(shù)據(jù)分析：在接受調(diào)查的人中間有超過(guò)一半的人表示在 13 年內(nèi)會(huì)買房 ，在 5 年內(nèi)買房的人達(dá)到 94%，這很好的說(shuō)明，大多數(shù)的的被調(diào)查者有強(qiáng)烈的購(gòu)房意向。 ： 收入狀況 2 千以下 23 千 千 千 6 千以上 所選人數(shù) 10 21 23 20 6 所占百分率 % 25 14%51%29%6%14%51%29%6%1 年內(nèi) 13 年 35 年 5 年后102123206250 5 10 15 20 25 30 352 千以下23 千 千 千6 千以上所選人數(shù) 所占百分率% “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者的家庭收入水平普遍在 2021 元 /月以上，其中 30006000 元 /月的占到被調(diào)查對(duì)象的六成。 ： 位置 城內(nèi) 東郊 南郊 西郊 北郊 所選人數(shù) 9 20 18 23 10 所占百分率 % 25 數(shù)據(jù)分析：在被調(diào)查者中間有大多數(shù)人選擇了郊區(qū)。很好的說(shuō)明對(duì)于大多數(shù)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，郊區(qū)有著很強(qiáng)的吸引力。 ： 選項(xiàng) 現(xiàn)房 期房 末房 所選人數(shù) 62 14 4 所占百分率 % 77． 5 17． 5 5 920 18 2310250102030405060城內(nèi) 東郊 南郊 西郊 北郊所選人數(shù) 所占百分率%77%18%5%現(xiàn)房 期房 末房 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 數(shù)據(jù)分析：很明顯的，更多的人愿意選擇現(xiàn)房，達(dá)到 %。 ： 樓型 6 層以下 79 層 高 層 其 它 所選人數(shù) 12 27 29 12 所占百分率 % 15 15 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者選擇高層和 79 層的比較多，所占比大致想同，也就是說(shuō)，選擇小高層以及高層的人占多數(shù)，有 70%之多。 ： 價(jià) 位 23 千 34 千 45 千 56 千 6 千以上 所選人數(shù) 27 20 18 10 5 所占百分率 % 25 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者能夠接受的價(jià) 位在 20214000 元 /平方米之間的占多數(shù)，20213000 元平方米的占 33%， 30004000 元 /平方米的戰(zhàn) 25%，合在一起就是說(shuō)，有15%34%36%15%15%34%36%15%6 層以下 79 層 高 層 其 它所選人數(shù)33%25%23%13%6%23 千 34 千 45 千 56 千 6 千以上 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 超過(guò)五成的人可以接受 20214000 元 /平方米的價(jià)格。而選擇能夠接受 5000 元 /平方米以上的消費(fèi)者不多。 ： 戶型 一室一廳 二室一廳 二室二廳 三室一廳 三室二廳 四室二廳 復(fù)式結(jié)構(gòu) 躍層結(jié)構(gòu) 所選人數(shù) 3 7 20 23 12 6 4 5 所占百分率 % 3． 75 8． 75 25 28． 75 15 7． 5 5 6． 25 數(shù)據(jù) 分析：選擇三室一廳的被調(diào)查者比較多占到 %，另外選擇兩室一廳、兩室兩廳、三室二廳的人所占比例分別是 %、 25%、 15%，選擇四室兩廳的人占 %。 ： 面 積㎡ 50 以下 5180 81100 101130 131150 150 以上 所選人數(shù) 3 6 21 28 15 7 所占百分率 % 35 數(shù)據(jù)分析：選擇 81100、 1011 131150 的人比較多，分別占被調(diào)查者的 %、35%和 %，這個(gè)數(shù)據(jù)與之前選擇的戶型有密切的關(guān)系。應(yīng)該說(shuō)是比較合理的。 （多選）： 關(guān)注因素 位置 價(jià)格 交通 戶型 配套設(shè)施 周遍環(huán)境 小區(qū) 規(guī)模 及發(fā) 展趨勢(shì) 房屋質(zhì)量 物業(yè)管理 品牌 與開 發(fā)商實(shí)力 所選人數(shù) 6 10 9 13 4 8 6 10 8 6 所占 百分率 % 5 10 10 數(shù)據(jù)分析：在消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)最關(guān)注的因素一欄中，通過(guò)上圖很明顯的，有五個(gè)方面是最多人關(guān)心的，按照比例它們是 ：價(jià)格 %、位置 %、周遍環(huán)境 10%、交通%、戶型 %。而最不被人關(guān)心的卻是小區(qū)規(guī)模與開發(fā)商的勢(shì)實(shí)力和配套設(shè)施，它們分別只有 %和 5%。 : 選擇設(shè)施 購(gòu)物 醫(yī)療 咖啡吧、茶座 金融 健身、美容 餐飲 所選人數(shù) 18 15 9 14 9 15 所占百分率 % 數(shù)據(jù)分析：明顯地希望有購(gòu)物和醫(yī)療設(shè)施的人最多，分別占 %和 %。而其余選項(xiàng)選擇所占的比例比較接近。 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 ： 付款方式 一次性付款 分期付款 按揭付款 所選人數(shù) 20 23 37 所占百分率 % 25 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近一半的人選擇按揭購(gòu)房，占到總數(shù)的 %，選擇分期付款和一次性付款的比例比較接近，分別是 %和 25%。 ： 裝修程度 廚衛(wèi)精裝 全部精裝 毛坯房 所選人數(shù) 26 18 36 所占百分率 % 45 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查 對(duì)象傾向于選擇毛坯房和廚衛(wèi)精裝的住房，所選比例分別是 45%和 %，較少的人選擇全部精裝，只有 %。 25%29%46%一次性付款 分期付款 按揭付款2618364501020304050廚衛(wèi)精裝 全部精裝 毛坯房所選人數(shù) 所占百分率% “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 ： 要求情況 不需要 8 萬(wàn)元 /個(gè) 10 萬(wàn)元 /個(gè) 12 萬(wàn)元 /個(gè) 所選人數(shù) 10 47 15 8 所占百分率 % 10 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近八成的人選擇購(gòu)買車位，在選擇需要車位的 %的人中，有 %認(rèn)為 8 萬(wàn)元 /個(gè)的價(jià)格是比較合理的， %的人選擇 10 萬(wàn)元 /個(gè)，只有 10%的人選擇 12 萬(wàn)元 /個(gè)車位的價(jià)格 是合理的。 ： 電視 報(bào)紙 電臺(tái) 房交會(huì) 房地 產(chǎn)超市 宣傳單 互聯(lián)網(wǎng) 中介機(jī)構(gòu) 已購(gòu) 房親友 其它 所選 人數(shù) 15 13 5 4 6 5 10 6 10 6 所占 百分率 % 18． 75 16． 25 6． 25 5 7． 5 6． 25 12． 5 7． 5 12． 5 7． 5 數(shù)據(jù)分析：圖中明顯地顯示，在購(gòu)房的信息來(lái)源方面，電視，報(bào)紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購(gòu)房親友四個(gè)方面最多，它們所占的比例分別是 %， %， %和 %，因此這將在住房銷售的時(shí)候?yàn)槲覀兲岢鰻I(yíng)銷的方案提供參考。 需求分析結(jié)果： 根據(jù)以上的調(diào)查數(shù)據(jù)，我們知道盡管湖州市的房?jī)r(jià)不斷上漲以及其他的因素的干擾，湖州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求依然是十分強(qiáng)勁的。在被調(diào)查的人中間，有 %的人家庭人口在 24 人之間；打算在五年內(nèi)買房的占 %，三年內(nèi)買房的占 65%； %的人家庭月收入在 3000 元以上， 月收入 4500 元以上的占 %； %的人愿意在西郊附近買房；相當(dāng)多的人更愿意買現(xiàn)房，占 %； 70%的人愿意選擇小高層或者高層； 25%的人可以接受 3000 元 /平方米的價(jià)格，而能夠接受 4000 元 /平方米價(jià)格的只有 %；更多的人比較喜歡大的房子，有 %的人選擇 80 平方米以上， %的人選擇 100 平方米以上；人們比較喜歡三室一廳或是二室二廳，分別占 %和25%，選擇復(fù)式和躍層的只有 %；被調(diào)查者更關(guān)注住房的價(jià)格、位置、周遍環(huán)境、交通、戶型，而對(duì)小區(qū)規(guī)模與 開發(fā)商的實(shí)力不太感興趣；被調(diào)查者最希望擁有的設(shè)施是購(gòu)物與醫(yī)療設(shè)施，人們更多的希望用按揭的方式付款，希望購(gòu)買毛坯房或是廚衛(wèi)精裝的住房；在 %的希望擁有車位的人中，人們認(rèn)為 8 萬(wàn)元 /個(gè)車位的價(jià)格是合理的；被調(diào)查者的人們通常從電視，報(bào)紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購(gòu)房親友四個(gè)方面的到有關(guān)的購(gòu)房信息。 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 供給狀況 湖州市的住宅規(guī)劃文件表明，到 2021 年，湖州市將實(shí)現(xiàn)人均建筑面積 40 平方米，2021 年的人均建筑面積為 平方米，以此推算， 2021 年湖州市城區(qū)人均住房建筑面積約 平方米。 依據(jù)湖州市城區(qū)當(dāng) 前人口 108 萬(wàn)計(jì)算： 2021 年湖州城區(qū)需要住宅建筑面積（ ） 108= 萬(wàn)平方米。 而湖東區(qū)域目前幾個(gè)樓盤的建筑面積已經(jīng)達(dá)到了 58 萬(wàn)㎡，約占 2021 年總需求量的四分之一。據(jù)相關(guān)調(diào)查表明湖州市 2021 年商品房供應(yīng)量約為 328 萬(wàn)㎡。同時(shí)考慮到更多的且數(shù)據(jù)更難統(tǒng)計(jì)的二手房市場(chǎng)的供給情況，總的來(lái)說(shuō)，湖州市房地產(chǎn)的供給能力還是有相當(dāng)?shù)囊?guī)模的。但是考慮的房地產(chǎn)需求的火熱情況，再加上這幾年收入不斷提高的城市居民群體，我們認(rèn)為湖州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有還是相當(dāng)?shù)目臻g的。但由于外來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)商 的不斷涌入以及本土開發(fā)商的不斷發(fā)展，未來(lái)湖州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)是相當(dāng)?shù)募ち业摹? 對(duì)于嚴(yán)重的供大于求的問(wèn)題。當(dāng)面臨資金回籠速度緩慢、房源囤積數(shù)量不斷變多時(shí)，開發(fā)商選擇 SP 促銷活動(dòng)，希望能通過(guò)有效的方式最快地解決自家的問(wèn)題，只是一個(gè)明智之舉。 綜合數(shù)據(jù)來(lái)看，在國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期。短期內(nèi)房?jī)r(jià)下調(diào)將成定局。從長(zhǎng)期來(lái)看，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系緊張的狀況則有可能再次出現(xiàn)。 以下是收集的與本項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)的部分物業(yè)的資料 : *城市之心 基本信息： 開發(fā)商：湖州獸王房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤位置：仁皇山年新區(qū) 3 號(hào)地塊 詳細(xì)信息 : 建筑類型 :多層、電梯公寓、聯(lián)排、單身公寓、商鋪 戶型面積 :40260 平方米 建筑面積 :約 180000 平方米 樓盤價(jià)格 :多層起價(jià) 3330 元 /平方米，均價(jià) 4