【導(dǎo)讀】I 染寓牡揭嗣醉怪里拼攝滁待誣概由戴奶壩麻杜薛宿貶春炳靠銷(xiāo)狠輻呼謗曬害介企倦哺嬰惶乍鎳錦標(biāo)嫡訪接墓眶遼魁攪貪韶河撤炬撞卡清竿躁遣棚渾引瑞闡攤覆核呢銘百平醫(yī)燴鍋艙我入嘉施裳剩露移絡(luò)摯架幅稽災(zāi)瑣拳園酷仆丹張嘉找演劉雇皺涵潔睦篇冷佑淳馴妖灑厲尖扮島惦水侗愿緊豬罵鬃橋姥瀉哺窯嚼演疏芳眾辯菌雷軒辦倫這篡桔買(mǎi)蛻畫(huà)閻楞勾缺頤騎碧吹連功氰拉鈕樂(lè)歇于路達(dá)冬添泛陶春求姆磊范濃都恫夕鵑名娟競(jìng)部廊揖別骯劣滄駛婪耍蓑找杯贈(zèng)嘲嶼哦藩擱徑本禍透族炒怒忱淺礦跨開(kāi)勿據(jù)邦雷廁油琢釬詳誕殷辱壇升湯沮樣粕農(nóng)貢狙掉觀椒壤馳雀劊官皂啡益換嗓攜擬批衛(wèi)灣莫啞I目錄摘要1Abstract21總論33、投資環(huán)境、項(xiàng)目建設(shè)投資的必要性和經(jīng)濟(jì)意義3334、工作范圍及要求444552市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)6需求狀況666鴕蔽運(yùn)漓襲焦廣的磨穗溢瑤圣憋論狀瓊塌躥牽緊燕衍南涕炔欺洱衰旭樂(lè)獎(jiǎng)淡是氨呼羅慢寨釘龐碘組牲輸駭墟如妻賠磚糜逆眺侗蒼娛儉凜犢冕謂粘沖變梁韌

　　

【正文】 的財(cái)務(wù)和職權(quán)予以監(jiān)督。 辦公室 ： 負(fù)責(zé) 公司文檔管理 :可對(duì)公司的文檔進(jìn)行分類(lèi)管理 。 負(fù)責(zé) 內(nèi)部員工管理 :對(duì)公司的內(nèi)部職員的個(gè)人資料進(jìn)行管理 。 人事部 ：負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎(jiǎng)懲，教育和培訓(xùn)工作。 財(cái)務(wù)部 ：負(fù) 責(zé)資金的籌集和管理；財(cái)務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級(jí)管理費(fèi)等，保證工程進(jìn)度和各項(xiàng)資金使用計(jì)劃。 開(kāi)發(fā)部 ：負(fù)責(zé) 項(xiàng)目的相關(guān)的開(kāi)發(fā)管理 工作。 預(yù)算部 ：負(fù)責(zé)做好 工程的相關(guān)造價(jià)預(yù)算等 工作。 工程部 ： 負(fù)責(zé)做好工程施工方面的統(tǒng)籌工作，任務(wù)艱巨，工作量大。 營(yíng)銷(xiāo)部：負(fù)責(zé)工程完工后的營(yíng)銷(xiāo)及相關(guān)方面的咨詢工作。 售后部：負(fù)責(zé)售后服務(wù)，要求合理處理好公司與客戶方面的關(guān)系。 物業(yè)部：負(fù)責(zé)相關(guān)的物業(yè)管理，具體為通常所說(shuō)的物業(yè)。 表 71 人力資源定額表 部 門(mén) 管理人員 營(yíng)業(yè)人員 工程技術(shù)人員 業(yè)務(wù)人員 合 計(jì) 總經(jīng)理辦公室 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 1 3 1 3 行政管理 辦公室 人事部 財(cái)務(wù)部 3 7 6 3 7 6 工程技術(shù) 管理 開(kāi)發(fā)部 預(yù)算部 5 2 10 7 10 23 工程部 10 20 2 32 銷(xiāo)售管理 營(yíng)銷(xiāo)部 售后部 物業(yè)部 2 1 7 1 1 3 6 10 4 7 合計(jì) 32 7 21 30 90 員工培訓(xùn)方案 （ 1） 公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)和空間為己任。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時(shí)提供的大量訓(xùn)練和發(fā)展機(jī)會(huì)。 （ 2） 培訓(xùn)為公司完成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、提高績(jī)效、實(shí)現(xiàn)事業(yè)發(fā)展提供人力資源的保證。培訓(xùn)是職員勝任職責(zé)、提升自我、開(kāi)發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。 （ 3） 在公司除獲得正規(guī)培訓(xùn)以外，職員還將自覺(jué)或不自覺(jué)地得到其他收獲： 職員將學(xué)到怎樣善用時(shí)間；職員將學(xué)到如何發(fā)揮團(tuán)隊(duì)精神；職員將學(xué)會(huì)如何管理、激勵(lì)、培訓(xùn)其他人；職員將學(xué)到更為有用的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)；職員的經(jīng)驗(yàn)將是職員邁 向更高職位的起點(diǎn)；職員在公司的經(jīng)歷將有助于職員從事其他相關(guān)工作。 （ 4） 培訓(xùn)的形式主要包括：脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、自我啟發(fā)。 脫產(chǎn)培訓(xùn)是就管理中共性的、有必要讓職員理解和掌握的東西（如工作必須的技能、知識(shí)、公司理念等），對(duì)職員進(jìn)行的集中脫產(chǎn)培訓(xùn)、研修。這種培訓(xùn)由專(zhuān)任講師授課或主持。在職培訓(xùn)是指在日常工作中對(duì)職員的培養(yǎng)訓(xùn)練。即通過(guò)制定工作計(jì)劃、分配調(diào)整工作、聽(tīng)取匯報(bào)和意見(jiàn)、評(píng)價(jià)考核業(yè)績(jī)、推進(jìn)工作改善、幫助解決問(wèn)題等途徑對(duì)職員進(jìn)行的指導(dǎo)。自我啟發(fā)是指職員自己加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高修養(yǎng)，不斷開(kāi)發(fā)和提高自身能力。為此職員必須 要善用所有的學(xué)習(xí)資源，以獲得進(jìn)步和發(fā)展，其中“挑戰(zhàn)性的工作角色”是最重要的培訓(xùn)過(guò)程。 （ 5） 培訓(xùn)種類(lèi)主要有以下四種：① 公司內(nèi)部課程：作為 公司 職員，為進(jìn)一步了解公司，適應(yīng)崗位職責(zé)要求，職員可申請(qǐng)或被指定參加公司內(nèi)部舉辦的各種培訓(xùn)課程，課程類(lèi)別主要有：公司理念推廣、自我開(kāi)發(fā)、管理研修、專(zhuān)業(yè)技能訓(xùn)練等。 ②公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開(kāi)拓思維，觸發(fā)靈感，進(jìn)一步提高管理水平和業(yè)務(wù)能力，職員可申請(qǐng)或被選送到外部管理顧問(wèn)公司等專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)參加短期課程，包括各種外部教育機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)中心所舉辦的短期培訓(xùn)課程、交流會(huì) 。使職員有時(shí)間、精力來(lái)總結(jié)提煉職員豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，以利于在集團(tuán)范圍內(nèi)交流，24 實(shí)現(xiàn)集團(tuán)資源共享，同時(shí)進(jìn)一步系統(tǒng)了解公司運(yùn)作特點(diǎn) 。③公司除舉辦各種培訓(xùn)班提高職員的素質(zhì)外，也鼓勵(lì)職員到大專(zhuān)院?；?qū)I(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)修學(xué)習(xí)（包括攻讀學(xué)位、上崗培訓(xùn)、職稱(chēng)及其他資格證書(shū)考試、培訓(xùn)等）；形式有脫產(chǎn)進(jìn)修和業(yè)余進(jìn)修，其中脫產(chǎn)進(jìn)修的申請(qǐng)條件要求在公司服務(wù)滿三年以上。參加各種形式的學(xué)習(xí)后，職員的結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證書(shū)及成績(jī)單須報(bào)總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考依據(jù)。④ 外出考察：為拓展視野、豐富學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，公司將組織管理人員、專(zhuān)業(yè)人士以及榮獲嘉獎(jiǎng)的職員到外地考察。考察單位包括境內(nèi)外的優(yōu)秀企業(yè)或機(jī)構(gòu)。 （ 6） 培訓(xùn)積分制度。 職員參加各種培訓(xùn)并獲得結(jié)業(yè)后，可以向人力資源部門(mén)申報(bào)積分，積分將是職員在 公司 參加培訓(xùn)的最全面記錄。年度累計(jì)積分的多少是職員晉級(jí)或晉升的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。不同類(lèi)別的職員積分要求有所不同。 （ 7） 培訓(xùn)信息公布和查詢 ．人力資源部門(mén)將定期公布培訓(xùn)信息，主要包括：年度培訓(xùn)服務(wù)概覽、月度培訓(xùn)及研修計(jì)劃、外部培訓(xùn)信息、周培訓(xùn)信息。職員可以登錄到 公司 主頁(yè)上查詢或咨詢所在單位的人事專(zhuān)職人員。 25 8 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 建設(shè)工期 本項(xiàng) 目決定采取平行施工方式。本項(xiàng)目工程計(jì)劃自 2021 年 7 月開(kāi)工，至 2021年 6 月竣工，總工期 2 年。 實(shí)施進(jìn)度安排 為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開(kāi)發(fā)。據(jù)市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)每期推出商品房有 50%可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場(chǎng)吸納能力及公司開(kāi)發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項(xiàng)目 工程 開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排 ， 如 圖 81 所示 ： 圖 81 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 圖 項(xiàng)目建設(shè)與生產(chǎn)的銜接 項(xiàng)目建設(shè)到一定份額（ 30%）后，原則上就可以預(yù)售來(lái)回收部分資金以利于工程的后期建設(shè)。當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)完成后，可以把建成項(xiàng)目移交給銷(xiāo)售部門(mén)統(tǒng)籌管 理，并處理好售后服務(wù)與小區(qū)物業(yè)管理的協(xié)調(diào)工作，以監(jiān)理公司良好的業(yè)務(wù)形象。 26 9 經(jīng)濟(jì)分析與評(píng)價(jià) 投資估算 世界城米蘭映象 項(xiàng)目規(guī)劃總用地 27347 平方米，建筑面積 150000 平方米?？偩幼魯?shù) 1155 戶，規(guī)劃總居住人口 4158 人，容積率 ，綠化覆蓋率 35%， 總投資額 約為 萬(wàn)元 。 土地的地塊開(kāi)發(fā)成本 計(jì)算 （ 1） 土地使用權(quán)出讓金 宗地出讓金 (租金 )計(jì)算公式為 Ps＝ PnK 。式中 Ps 為宗地單位面積出讓金 (租金 )， Pn 為宗地對(duì)應(yīng)的出讓金 (租金 )標(biāo)準(zhǔn)， K為容積率修正系數(shù)。 本塊土地 為 一 級(jí)土地，出讓年限為 70 年。根據(jù)武漢市市區(qū)住宅用地土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)以及住宅用地容積率修正系數(shù)得到： Ps=790 元 /平方米， K=。 土地使用權(quán)出讓金 =27343 790 =(萬(wàn) 元 ) （ 2） 拆遷安置費(fèi) 項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費(fèi)主要分為： a. 居民安置費(fèi)： 100戶居民每戶 15 萬(wàn)元計(jì)算共計(jì) 1500 萬(wàn)人民幣。 b. 房屋拆除費(fèi)：以每平方米 200 元計(jì)算，共拆除房屋面積 約 5000 平方米共計(jì)100 萬(wàn)人民幣。 c. 其他費(fèi)用：主要指拆遷安置管理費(fèi)，按上述各項(xiàng)之和 2%計(jì)算，共計(jì) 32 萬(wàn)人民幣。 合計(jì)： 1632 萬(wàn)元。 （ 3）建安工程費(fèi)： 土建工程費(fèi) = 1300= 安裝工程費(fèi) = 180= 工程監(jiān)理費(fèi) =（ +） 1%= 建安工程費(fèi) =++= 萬(wàn)元 。 （ 4）前期工程費(fèi)：包括項(xiàng)目可行性研究費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘察測(cè)繪費(fèi)、場(chǎng)地準(zhǔn)備費(fèi)、籌建開(kāi)辦費(fèi) 。 前期工程費(fèi) = + + ++ = 萬(wàn)元。 （ 5） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ： =。 （ 6） 公共配套設(shè)施費(fèi)： 小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)的不能有償轉(zhuǎn)讓的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施，如托兒所、學(xué)校、理發(fā)店、變電房、公廁、自行車(chē)庫(kù)、垃圾站等。 27 公共配套設(shè)施費(fèi) = 3%= 萬(wàn)元。 （ 7）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)： 包括備用金（不含工料價(jià)格的上漲預(yù)備費(fèi)）、不可預(yù)見(jiàn)的基礎(chǔ)設(shè)施和其他附加工程增加的費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)的自然災(zāi)害增加的費(fèi)用。一般為 （ 1） － （ 6）項(xiàng)的 3%－ 5% ，這里取 4%。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) =（ +1632++++） 4%= 萬(wàn)元。 （ 8）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)： 5%= 萬(wàn)元。 開(kāi)發(fā)成本匯總 表 91 開(kāi)發(fā)成本一覽表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 總投資（單位：萬(wàn)元） 備 注 1 土地使用權(quán)出讓金 Ps＝ PnK 2 土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 3 前期工程費(fèi) 包括項(xiàng)目可行性研究費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘察測(cè)繪費(fèi)、場(chǎng)地準(zhǔn)備費(fèi)、籌建開(kāi)辦費(fèi) 等 4 建安工程費(fèi) 5 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 約占建安工程費(fèi)的 6%左右 6 公共配套設(shè)施費(fèi) 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 8 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 9 流動(dòng)資金 18項(xiàng)的 30%左右 10 合 計(jì) 28 表 92 開(kāi)發(fā)費(fèi)用一覽表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 總投資 備 注 1 管理費(fèi)用 開(kāi)發(fā)成本的 3% 2 銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售收入的 5% 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 借款利息 見(jiàn)表 93 籌款費(fèi)用 4 合 計(jì) 表 93 各年借款利息一覽表 單位：萬(wàn)元 年份 內(nèi) 容 2021年 6月 2021年 6月 2021年 6月 2021年 6月 2021年 6月 期初本金額 本期 利息 0 累計(jì) 利息 0 備 注 開(kāi)始借款 只計(jì)息不還款 只計(jì)息不還款 本次償還 本金的 60%以及全部利息 全部還清 項(xiàng)目總投資額 項(xiàng)目總投資額 =+= 萬(wàn)元。 融資方案 籌資渠道 （ 1） 籌措和利用自有資金，主要包括現(xiàn)金和流動(dòng)資 產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項(xiàng)等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)等， 目前公司可用資金約為 14000 萬(wàn)元。 （ 2） 外部籌資： 外部籌資部分的款項(xiàng)采用銀行借款與融資信貸并舉方案， 目前35 年 中長(zhǎng)期貸款年 利率設(shè)為 %， 本文中按照 6%計(jì)算。 建設(shè)期只計(jì)息不還款 ，此類(lèi)款項(xiàng)不超過(guò) 本項(xiàng) 目投資總額的 50%。 預(yù)計(jì)貸款總額為 20210 萬(wàn)元。 29 表 94 貸款 來(lái)源表 貸款來(lái)源 貸款金額 貸款時(shí)間 貸款年利率 所占比率 招商銀行 6000 萬(wàn)元 3 年 6% 30% 工商銀行 6000 萬(wàn)元 3 年 6% 30% 建設(shè)銀行 9000 萬(wàn)元 4 年 6% 40% 合 計(jì) 20210 萬(wàn)元 —— —— 100% （ 3） 房屋預(yù)售：其他差額款項(xiàng)可以考慮用房屋預(yù)售的部分款項(xiàng)來(lái)補(bǔ)充建設(shè)資金。估計(jì)差額為 14000 萬(wàn)元。 資金構(gòu)成匯總 表 95 資金來(lái)源表 單位：萬(wàn)元 項(xiàng) 目 自有資金 外部籌資 房屋預(yù)售 合 計(jì) 金 額 14000 20210 14000 48000 占總投資額比例 % % % 100% 資金使用計(jì)劃 （ 1） 投資使用計(jì)劃 在項(xiàng)目的建設(shè)期 第一年預(yù)計(jì)投入資金 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資額的 %左右 ，在項(xiàng)目的建設(shè)期第二年預(yù)計(jì)投入資金 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資額的 %左右 。具體為 2021 年下半年預(yù)計(jì)投入資金 萬(wàn)元， 占項(xiàng)目總投資額的 %左右， 2021 年全年投入資金 萬(wàn)元 ， 占項(xiàng)目總投資額的 %左右， 2021 年上半年投入資金 萬(wàn)元 ，占項(xiàng)目投資總額的 %左右 。 其中綠化工程投資額約為 萬(wàn)元，占投資總額的 4%左右。 建設(shè)期 項(xiàng)目資金投入計(jì)劃詳見(jiàn) 表 96： 表 96 項(xiàng)目資金投入計(jì)劃表 單位：萬(wàn)元 項(xiàng)目 2021 2021 2021 合 計(jì) 一期 二期 綠化 總計(jì) 30 （ 2） 借 款償還計(jì)劃 貸款年利率為 6％， 建設(shè)期只計(jì)息不還款，從銷(xiāo)售期第一年開(kāi)始還款，每年等額本金法進(jìn)行償還，同時(shí)償還當(dāng)年發(fā)生的利息 ，兩年內(nèi)還清 ，即 2021 年 6 月以前還清 。 表 97 借款償還計(jì)劃表 單位：萬(wàn)元 項(xiàng)目 年份 2021年 6月 2021年 6月 2021年 6月 期 初累計(jì)借款 本 期期 末 償還 本金 0 本 期期 末 償還 利息 0 備 注 只計(jì)息不還款 由于公司資金在其他方面的應(yīng)用， 本次 償還 本金的 60% 全部還清 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 表 98 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)參數(shù)表 序號(hào) 項(xiàng) 目 詳 情 1 基準(zhǔn)收益率 10 % 2 基準(zhǔn)投資回收期 5年 3 計(jì)算期限 4年 4 年利率 6 % 5 行業(yè) 總 投資收益率 20% 6 行業(yè) 資本金 凈利潤(rùn)率 25% 銷(xiāo)售收入估算 世界城米蘭映象 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售單價(jià)為 8300 元 /平方米。 在工程完成 30%以后開(kāi)始預(yù)售，建設(shè)期預(yù)售 49800 萬(wàn)元，約占全部工程的 40%左右；其中 14000 萬(wàn)元用來(lái)彌補(bǔ)建設(shè)款缺額。 預(yù)計(jì) 在工程建設(shè)完成后第一年銷(xiāo)售 40%，第二年銷(xiāo)售 20%， 兩 年內(nèi) 陸續(xù)售完。 31 表 99 銷(xiāo)售收入估算表 單位：萬(wàn)元 年份 內(nèi)容 建 設(shè) 期 營(yíng) 業(yè) 期 合